2016年08月17日
その5 分散?集中?
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
2016年07月15日 持ってる女
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 2 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 2 土地探し
2016年08月10日 3 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
14号戸建 売却で進行中...
関連記事
2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
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<見学会のお知らせ1>
中区乙多見160万円見学会&ランチ 2日目
8月 19日(金)12時半〜
参加予定(定員14名)
1HR田さん
2ロバートS田さん
3かこちゃま(女性)
4Y田さん
5麒麟さん
6じゅんこさん(女性)
7しっしー(初登場)
8わたくし
<トレジャーハンター11のお知らせ>
OCさんが南区某所で戸建を購入することになりました〜
8月 20日(土)10時〜
参加予定
1OCさん
2じいじさん
3こももさん(女性)
4TAKEさん
<イベント一覧>
8月 2日(火)12時〜 トレジャーハンター10
8月 6日(土)19時〜 岡山花火大会&食事会&飲み会
8月 11日(木,祝)12時半〜中区乙多見160万円見学会&ランチ
8月 11日(木,祝)18時〜 飲み会
8月 13日(土)19時〜 盆休み緊急飲み会
8月 19日(金)12時半〜 中区乙多見160万円見学会&ランチ 2日目
8月 20日(土)10時〜 トレジャーハンター11 南区某所
8月 26日(金) 南区植松新築平屋見学会 1日目
8月 27日(土) 南区植松新築平屋見学会 2日目
8月 28日(日) 見学会予定
9月 3日(土)、4日(日) 復興支援 必殺ツアーin熊本
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
今日はしばらく放置していたこの話題で。
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2016年05月25日 分散?集中?
2016年05月29日 その2 分散?集中?
2016年06月09日 その3 分散?集中?
2016年06月13日 その4 分散?集中?
一棟物だと
・1カ所に集中しているので管理しやすい
・まとめて複数戸が手に入るので規模が拡大しやすい
・ある程度まとまった額になる
ってすごく効率良さそう(^^;
確かに、短期間でわっと拡大できるし
管理も一か所だから楽ちんですわね〜
でも、わたくし戸建オンリーで突き進んでいるので
一棟物はひとつも持っていませんΣ(・□・;)
なんで1棟物を持たないのか?
...
...
...
それはへそ曲がりだから(笑)
あはは(笑)
一棟物って規模の拡大が早いから
みんな短期間で増やそうとしてそっちに振れちゃうじゃん?(笑)
みんなが向かう方には行きたくないんだよね〜(笑)
もちろん、利回り30%、40%、50%とかの
激安アパートとかあれば話しは変わるかもしれませんけどね。
根本的に、アパートマンションとかの集合住宅が嫌いといいますかね(^^;
だって営業マン時代には、人様の物件で散々苦労しましたもん(;´Д`)
客付けしても客付けしてもまた次が空く...
戸数が多いと毎月のように入退去がありますもんね〜(;´Д`)
隣がうるさいだのしょーもないクレームも山ほど(;´Д`)
...
一棟物ってドミナントとして考えると最強だと思うけど
数十戸規模以上になるとなかなか100%稼働ってないよね〜(^^;
まぁ、場所や間取り、築年とかにもよるだろうけど
大概何戸か空いてて、ちょこちょこ入退去があるってのがほとんどよね。
入居率90数パーセントで推移なら良しみたいな。
多少のロス(空室)が出ることを承知の上で、
戸数でカバーする感じになってるよね〜
...
戸数が多いと管理を任せるようにもなるだろうし
そうなると管理料5%前後が毎月ロスよね。
家賃5万円×20戸で100万円あっても
5%の5万円毎月払ってたら
常に一戸空いてるのと一緒だもんね〜
管理任せてる限り一生満室にならんとも言える(笑)
もちろん自主管理の人もいるけど
数十戸規模だとかなり少数派だよね。
つづく
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入(H27年2月6日に売却済)
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
新築で表面利回り 9%超
約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に 1850万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきました
2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォームで(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
2015年02月16日 物件4号のお話し
5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
3号を8,000円下げたので37.92%にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り29.3%
あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
表面利回り42%
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
2016年07月15日 持ってる女
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 1億、5億、10億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね?
2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 2 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 2 土地探し
2016年08月10日 3 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
12号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
13号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
14号戸建 売却で進行中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに?
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
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<見学会のお知らせ1>
中区乙多見160万円見学会&ランチ 2日目
8月 19日(金)12時半〜
参加予定(定員14名)
1HR田さん
2ロバートS田さん
3かこちゃま(女性)
4Y田さん
5麒麟さん
6じゅんこさん(女性)
7しっしー(初登場)
8わたくし
<トレジャーハンター11のお知らせ>
OCさんが南区某所で戸建を購入することになりました〜
8月 20日(土)10時〜
参加予定
1OCさん
2じいじさん
3こももさん(女性)
4TAKEさん
<イベント一覧>
8月 2日(火)12時〜 トレジャーハンター10
8月 6日(土)19時〜 岡山花火大会&食事会&飲み会
8月 11日(木,祝)12時半〜中区乙多見160万円見学会&ランチ
8月 11日(木,祝)18時〜 飲み会
8月 13日(土)19時〜 盆休み緊急飲み会
8月 19日(金)12時半〜 中区乙多見160万円見学会&ランチ 2日目
8月 20日(土)10時〜 トレジャーハンター11 南区某所
8月 26日(金) 南区植松新築平屋見学会 1日目
8月 27日(土) 南区植松新築平屋見学会 2日目
8月 28日(日) 見学会予定
9月 3日(土)、4日(日) 復興支援 必殺ツアーin熊本
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日はしばらく放置していたこの話題で。
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2016年05月25日 分散?集中?
2016年05月29日 その2 分散?集中?
2016年06月09日 その3 分散?集中?
2016年06月13日 その4 分散?集中?
一棟物だと
・1カ所に集中しているので管理しやすい
・まとめて複数戸が手に入るので規模が拡大しやすい
・ある程度まとまった額になる
ってすごく効率良さそう(^^;
確かに、短期間でわっと拡大できるし
管理も一か所だから楽ちんですわね〜
でも、わたくし戸建オンリーで突き進んでいるので
一棟物はひとつも持っていませんΣ(・□・;)
なんで1棟物を持たないのか?
...
...
...
それはへそ曲がりだから(笑)
あはは(笑)
一棟物って規模の拡大が早いから
みんな短期間で増やそうとしてそっちに振れちゃうじゃん?(笑)
みんなが向かう方には行きたくないんだよね〜(笑)
もちろん、利回り30%、40%、50%とかの
激安アパートとかあれば話しは変わるかもしれませんけどね。
根本的に、アパートマンションとかの集合住宅が嫌いといいますかね(^^;
だって営業マン時代には、人様の物件で散々苦労しましたもん(;´Д`)
客付けしても客付けしてもまた次が空く...
戸数が多いと毎月のように入退去がありますもんね〜(;´Д`)
隣がうるさいだのしょーもないクレームも山ほど(;´Д`)
...
一棟物ってドミナントとして考えると最強だと思うけど
数十戸規模以上になるとなかなか100%稼働ってないよね〜(^^;
まぁ、場所や間取り、築年とかにもよるだろうけど
大概何戸か空いてて、ちょこちょこ入退去があるってのがほとんどよね。
入居率90数パーセントで推移なら良しみたいな。
多少のロス(空室)が出ることを承知の上で、
戸数でカバーする感じになってるよね〜
...
戸数が多いと管理を任せるようにもなるだろうし
そうなると管理料5%前後が毎月ロスよね。
家賃5万円×20戸で100万円あっても
5%の5万円毎月払ってたら
常に一戸空いてるのと一緒だもんね〜
管理任せてる限り一生満室にならんとも言える(笑)
もちろん自主管理の人もいるけど
数十戸規模だとかなり少数派だよね。
つづく
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この記事へのコメント
結局、お金を払って自由を取るのか、お金を払わずに自分の時間を使うのかってことですよね。
わたしは自主管理で概ね自由を取れるように考えています(^^;
何故そんな額を払ってまで管理してもらうのか?
ひとつは家賃滞納の回収が面倒で、時間を取られそうだということ。
それと、物件内での様様なトラブルに直接関与するのが嫌なこと。
建物に関することは業者に依頼するだけですが、
入居者同士のトラブルなんかは解決策が見つからない場合もあり、
そんなことに関わって心労を負うのは嫌ですもんね。