2016年05月11日
新耐震
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜平屋見学会＆ランチ１＞
第一部
倉敷市某所のかこちゃまが１００万円で獲得した平屋見学会＆ランチ２日目です。
５月１２日（木）１２時～
参加予定（定員１４名）
１HR田さん
２ロバートＳ田さん☆
３sachikaさん（女性）
４しゅんさん
５摂津屋さん
６norikoさん（女性）
７mtanaさん
８麒麟さん☆
９Ｋ本さん
10ＨＴさん☆
11こももさん（女性）☆
12倉敷大家さん☆
13Ｙ田さん☆
14わたくし☆
※満席になりました。
☆第二部へ引き続きの方
第二部
１４時半から倉敷市某所の平屋の見学会です。
この平屋に果たして値段がつくのか？？
初の入札制導入予定です(^_^;)
参加予定
１こももさん（女性）☆
２ロバートS田さん☆
３ＨＴさん☆
４麒麟さん☆
５Ｙ田さん☆
６倉敷大家さん☆
７わたくし☆
☆第一部からの方
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＜平屋見学会＆ランチ２＞
ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
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2016年02月02日 もはや定番（笑）
５月１９日（木）１１時～
参加予定（定員１０名）
１ロバートS田さん
２こももさん（女性）
３HR田さん
４ayakoさん（女性）
５わたくし
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＜戸建見学会＆ランチ３＞
シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)
５月 ２０日（金）１１時～
参加予定（定員１０名）
１ayakoさん（女性）
２こももさん（女性）
３Y山さん
４HTさん
５Y口さん
６しゅんさん
７HR田さん
８OCさん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
１１時半～
参加予定（定員１０名）
１shinobuさん（女性）
２かこちゃま（女性）
３児島大家さん
４ Ｉ駒さん
５ＤＤＭさん
６摂津屋さん
７
８
９仲介業者さん
10わたくし
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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ４＞
５月 ２１日（土）１１時～
第一部
新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
岡山市北区今で新築完成見学会があります。
・岡山第二弾のガレージハウス ２棟２戸
・１階がピロティーの戸建賃貸 ３棟３戸
現地 岡山市北区今４丁目２－８
日時 ５月２１日（土）１０時～１６時
５月２２日（日）１０時～１６時
狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。
ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。
参加予定（人数制限なし）
１OCさん
２OCさん奥さん（女性）
３摂津屋さん
４わたくし
１３時半～
第二部
シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目 第一便
参加予定（定員１０名）
１じゅんこさん（女性）
２ Ｉ島さん
３nnwさん
４G地さん
５むーさん（女性）
６minakoさん（女性）
７A木さん
８Ｋ本さん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
１４時～
参加予定（定員１０名）
１K只さん
２O村さん
３NG田さん
４KHさん
５sachikaさん（女性）
６Sさん
７mikachiさん（女性）
８SB田さん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
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＜イベント一覧＞
５月 １日（日）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
５月 ２日（月）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
５月 ７日（土）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ８日（日）１２時～ 中区某所 猫専用アパート見学会２日目
５月 １２日（木）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
１４時半～倉敷某所 果たして値段がつくのか？ 平屋見学会
５月 １４日（土）、１５日（日） 必殺三朝温泉旅行
５月 １９日（木）１１時～ 南区某所 ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
５月 ２０日（金）１１時～ 北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ２１日（土）１１時～ 北区某所 新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
１３時半～北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日の新聞にこんな記事が。
「新耐震の家 全壊５１棟」
※クリックで大きくなります。
そもそも新耐震とはなにか？
古い物件についてよく話しに出るのが
１９８１年（昭和５６年）以降というワード。
こんなサイトがありました。
「よくわかる耐震」
以下転載。
木造住宅耐震基準の変遷
■1920年（大正09年）
市街地建築物法施行
日本ではじめての建築法規。
30年後に制定される建築基準法の原型といえる。
●木造住宅においては
構造基準などが定められる。
耐震規定は少ない。
筋違については、規定なしと思われる。
■1924年（大正13年）
市街地建築物法の大改正
佐野利器が提唱した「設計震度」が採用される。
耐震規定が法規に初めて盛り込まれる。
鉄筋コンクリート造など水平震度0．1以上とする地震力規定が新設される。
●木造住宅においては
筋違などの耐震規定が新設された。
■1950年（昭和25年）
建築基準法制定
建築基準法が制定された。
これに伴い市街地建築物法は廃止された。
建築基準法施行令に構造基準が定められる。
許容応力度設計が導入される。
●木造住宅においては
床面積に応じて必要な筋違等を入れる「壁量規定」が定められた。
この時に、床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が定義された。
（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）
■1959年（昭和34年）
建築基準法の改正
防火規定が強化された。
●木造住宅においては
壁量規定が強化された。
床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定された。
（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）
■1971年（昭和46年）
建築基準法施行令改正
1968年の十勝沖地震を教訓に、
鉄筋コンクリート造の柱のせん断補強筋規定が強化された。
●木造住宅においては
基礎はコンクリート造又は鉄筋コンクリート造の布基礎とすること。
風圧力に対し、見附面積に応じた必要壁量の規定が設けられた。
■1981年（昭和56年）
建築基準法施行令大改正 新耐震設計基準
1978年（昭和53年）の宮城県沖地震後、
耐震設計法が抜本的に見直され耐震設計基準が大幅に改正された。
現在の新耐震設計基準が誕生した。
この、新耐震設計基準による建物は、
阪神大震災においても被害は少なかったとされている。
これを境に、
「1981年昭和56年以前の耐震基準の建物」や
「1981年昭和56年以降の新耐震基準による建物」
といった表現がされるようになる。
●木造住宅においては
壁量規定の見直しが行われた。
構造用合板やせっこうボード等の面材を張った壁などが追加された。
床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定された。
（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）
１９８１年（昭和５６年）というのはこれのことですね。
これね、間違って理解している人が多いんですけど
１９８１年（昭和５６年）以降に建ったものではないですからね？
この年の６月１日に法律が施行されたので
この日以降に建築確認を受けてＯＫだったものがそうですから。
建築の流れって
設計図書に基づいてまず建築確認を取得
↓
工事着工
↓
中間検査（中間検査合格証の取得）※規模による
↓
工事完了
↓
完了検査（検査済証の取得）
こんな感じ。
要は、設計図書の段階で、法的に適合しているか？
それが建築確認。
木造の家屋だと、建築確認後完成まで４か月ぐらいですかね。
なので、この年の木造住宅なら、
１０月以降ぐらいに完成でないと新耐震に適合していない。
翌年１９８２年（昭和５７年）完成ならほぼＯＫでしょう。
ＲＣなら工期が半年～数年に渡るものもあるので
１９８１年（昭和５６年）築だったらほぼ完全にＯＵＴ～
ってことですね。
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜平屋見学会＆ランチ１＞
第一部
倉敷市某所のかこちゃまが１００万円で獲得した平屋見学会＆ランチ２日目です。
５月１２日（木）１２時～
参加予定（定員１４名）
１HR田さん
２ロバートＳ田さん☆
３sachikaさん（女性）
４しゅんさん
５摂津屋さん
６norikoさん（女性）
７mtanaさん
８麒麟さん☆
９Ｋ本さん
10ＨＴさん☆
11こももさん（女性）☆
12倉敷大家さん☆
13Ｙ田さん☆
14わたくし☆
※満席になりました。
☆第二部へ引き続きの方
第二部
１４時半から倉敷市某所の平屋の見学会です。
この平屋に果たして値段がつくのか？？
初の入札制導入予定です(^_^;)
参加予定
１こももさん（女性）☆
２ロバートS田さん☆
３ＨＴさん☆
４麒麟さん☆
５Ｙ田さん☆
６倉敷大家さん☆
７わたくし☆
☆第一部からの方
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＜平屋見学会＆ランチ２＞
ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
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2016年02月02日 もはや定番（笑）
５月１９日（木）１１時～
参加予定（定員１０名）
１ロバートS田さん
２こももさん（女性）
３HR田さん
４ayakoさん（女性）
５わたくし
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＜戸建見学会＆ランチ３＞
シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)
５月 ２０日（金）１１時～
参加予定（定員１０名）
１ayakoさん（女性）
２こももさん（女性）
３Y山さん
４HTさん
５Y口さん
６しゅんさん
７HR田さん
８OCさん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
１１時半～
参加予定（定員１０名）
１shinobuさん（女性）
２かこちゃま（女性）
３児島大家さん
４ Ｉ駒さん
５ＤＤＭさん
６摂津屋さん
７
８
９仲介業者さん
10わたくし
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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ４＞
５月 ２１日（土）１１時～
第一部
新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
岡山市北区今で新築完成見学会があります。
・岡山第二弾のガレージハウス ２棟２戸
・１階がピロティーの戸建賃貸 ３棟３戸
現地 岡山市北区今４丁目２－８
日時 ５月２１日（土）１０時～１６時
５月２２日（日）１０時～１６時
狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。
ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。
参加予定（人数制限なし）
１OCさん
２OCさん奥さん（女性）
３摂津屋さん
４わたくし
１３時半～
第二部
シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目 第一便
参加予定（定員１０名）
１じゅんこさん（女性）
２ Ｉ島さん
３nnwさん
４G地さん
５むーさん（女性）
６minakoさん（女性）
７A木さん
８Ｋ本さん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
１４時～
参加予定（定員１０名）
１K只さん
２O村さん
３NG田さん
４KHさん
５sachikaさん（女性）
６Sさん
７mikachiさん（女性）
８SB田さん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
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＜イベント一覧＞
５月 １日（日）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
５月 ２日（月）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
５月 ７日（土）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ８日（日）１２時～ 中区某所 猫専用アパート見学会２日目
５月 １２日（木）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
１４時半～倉敷某所 果たして値段がつくのか？ 平屋見学会
５月 １４日（土）、１５日（日） 必殺三朝温泉旅行
５月 １９日（木）１１時～ 南区某所 ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
５月 ２０日（金）１１時～ 北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ２１日（土）１１時～ 北区某所 新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
１３時半～北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日の新聞にこんな記事が。
「新耐震の家 全壊５１棟」
※クリックで大きくなります。
そもそも新耐震とはなにか？
古い物件についてよく話しに出るのが
１９８１年（昭和５６年）以降というワード。
こんなサイトがありました。
「よくわかる耐震」
以下転載。
木造住宅耐震基準の変遷
■1920年（大正09年）
市街地建築物法施行
日本ではじめての建築法規。
30年後に制定される建築基準法の原型といえる。
●木造住宅においては
構造基準などが定められる。
耐震規定は少ない。
筋違については、規定なしと思われる。
■1924年（大正13年）
市街地建築物法の大改正
佐野利器が提唱した「設計震度」が採用される。
耐震規定が法規に初めて盛り込まれる。
鉄筋コンクリート造など水平震度0．1以上とする地震力規定が新設される。
●木造住宅においては
筋違などの耐震規定が新設された。
■1950年（昭和25年）
建築基準法制定
建築基準法が制定された。
これに伴い市街地建築物法は廃止された。
建築基準法施行令に構造基準が定められる。
許容応力度設計が導入される。
●木造住宅においては
床面積に応じて必要な筋違等を入れる「壁量規定」が定められた。
この時に、床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が定義された。
（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）
■1959年（昭和34年）
建築基準法の改正
防火規定が強化された。
●木造住宅においては
壁量規定が強化された。
床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定された。
（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）
■1971年（昭和46年）
建築基準法施行令改正
1968年の十勝沖地震を教訓に、
鉄筋コンクリート造の柱のせん断補強筋規定が強化された。
●木造住宅においては
基礎はコンクリート造又は鉄筋コンクリート造の布基礎とすること。
風圧力に対し、見附面積に応じた必要壁量の規定が設けられた。
■1981年（昭和56年）
建築基準法施行令大改正 新耐震設計基準
1978年（昭和53年）の宮城県沖地震後、
耐震設計法が抜本的に見直され耐震設計基準が大幅に改正された。
現在の新耐震設計基準が誕生した。
この、新耐震設計基準による建物は、
阪神大震災においても被害は少なかったとされている。
これを境に、
「1981年昭和56年以前の耐震基準の建物」や
「1981年昭和56年以降の新耐震基準による建物」
といった表現がされるようになる。
●木造住宅においては
壁量規定の見直しが行われた。
構造用合板やせっこうボード等の面材を張った壁などが追加された。
床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定された。
（参照 表（１）[必要壁量]の変遷、表（２）[軸組みの種類と倍率]の変遷）
１９８１年（昭和５６年）というのはこれのことですね。
これね、間違って理解している人が多いんですけど
１９８１年（昭和５６年）以降に建ったものではないですからね？
この年の６月１日に法律が施行されたので
この日以降に建築確認を受けてＯＫだったものがそうですから。
建築の流れって
設計図書に基づいてまず建築確認を取得
↓
工事着工
↓
中間検査（中間検査合格証の取得）※規模による
↓
工事完了
↓
完了検査（検査済証の取得）
こんな感じ。
要は、設計図書の段階で、法的に適合しているか？
それが建築確認。
木造の家屋だと、建築確認後完成まで４か月ぐらいですかね。
なので、この年の木造住宅なら、
１０月以降ぐらいに完成でないと新耐震に適合していない。
翌年１９８２年（昭和５７年）完成ならほぼＯＫでしょう。
ＲＣなら工期が半年～数年に渡るものもあるので
１９８１年（昭和５６年）築だったらほぼ完全にＯＵＴ～
ってことですね。
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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