2016年05月13日
集客とリピーター
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜平屋見学会＆ランチ１＞
ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
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2016年02月02日 もはや定番（笑）
５月１９日（木）１１時～
参加予定（定員１０名）
１ロバートS田さん
２こももさん（女性）
３HR田さん
４ayakoさん（女性）
５norikoさん
６わたくし
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＜戸建見学会＆ランチ２＞
シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)
５月 ２０日（金）１１時～
参加予定（定員１０名）
１ayakoさん（女性）
２こももさん（女性）
３Y山さん
４HTさん
５Y口さん
６しゅんさん
７HR田さん
８OCさん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
１１時半～
参加予定（定員１０名）
１shinobuさん（女性）
２かこちゃま（女性）
３児島大家さん
４ Ｉ駒さん
５ＤＤＭさん
６摂津屋さん
７N村さん奥さん（女性）
８じいじさん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ３＞
５月 ２１日（土）１１時～
第一部
新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
岡山市北区今で新築完成見学会があります。
・岡山第二弾のガレージハウス ２棟２戸
・１階がピロティーの戸建賃貸 ３棟３戸
現地 岡山市北区今４丁目２－８
日時 ５月２１日（土）１０時～１６時
５月２２日（日）１０時～１６時
狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。
ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。
参加予定（人数制限なし）
１OCさん
２OCさん奥さん（女性）
３摂津屋さん
４T本さん
５mayukaさん（初登場、女性）
６mayukaさんご主人（初登場）
７O幡さん
８たくみさん
９わたくし
１３時半～
第二部
シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目 第一便
参加予定（定員１０名）
１じゅんこさん（女性）
２ Ｉ島さん
３nnwさん
４G地さん
５むーさん（女性）
６minakoさん（女性）
７A木さん
８Ｋ本さん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
１４時～
参加予定（定員１０名）
１K只さん
２O村さん
３NG田さん
４KHさん
５sachikaさん（女性）
６Sさん
７mikachiさん（女性）
８SB田さん
９O幡さん
10仲介業者さん
※満席になりました。
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＜イベント一覧＞
５月 １日（日）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
５月 ２日（月）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
５月 ７日（土）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ８日（日）１２時～ 中区某所 猫専用アパート見学会２日目
５月 １２日（木）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
１４時半～倉敷某所 果たして値段がつくのか？ 平屋見学会
５月 １４日（土）、１５日（日） 必殺三朝温泉旅行
５月 １９日（木）１１時～ 南区某所 ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
５月 ２０日（金）１１時～ 北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ２１日（土）１１時～ 北区某所 新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
１３時半～北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、業者さんにお誘いいただきお酒の席へ
炭焼 火の鳥
岡山市北区丸の内1-9-15
繁華街から離れた目立たない場所で
しかもかなり小さなお店（失礼(-_-;)）
ですが、いつもたくさん入っている人気店。
仮にこの店が空き店舗だったとして
いまからここで何か飲食業を始めるかというと
なかなか勇気が要ります(>_<)
...
わたくしも何度かいったことがありましたが
常連客とかクチコミが多そうな感じ。
商売がうまくいくかどうかのカギは集客ですから
こういうのが一番ありがたい。
なんせ広告宣伝費がかからないのはかなり大きいですよ。
...
わたくしが某不動産ＦＣの責任者をしていた頃の
店舗の運営費の中で大きなものは
・人件費
・広告宣伝費
でした。
スタッフ４人で人件費は１１０～１３０万円
本部への上納金なども含めて
広告宣伝費も同じぐらいの額は使っていましたもんね(-_-;)
不動産の賃貸って
Ａさんが一度部屋を借りたら
次にまた部屋探しにくるとしても、基本的には数年後...
その頃には当時のスタッフはもういませんが（笑）
売買にしても、一度マイホームを買ったら
次にその人が不動産を買う可能性はほとんどないでしょう。
収益物件のオーナーなら続きもありますけどね。
そんな感じで、基本的には一旦付き合いが終わってしまうから
次のお客さんを毎日のように探さないといけない。
そうなるとずーっと巨額な広告宣伝費が必要になるし
新規顧客の入りで業績が左右される。
新規顧客の獲得って一番、パワーも費用も使うんですよね...
...
そんな中で安定的に結果を残している営業マンって
紹介（クチコミ）が多いんですよね。
そういう営業マンは辺鄙な場所にいっても
安定的に数字をあげます。
単に営業力のある人ももちろん数字はあげますが
そんな人はその店の集客力があってこそ。
辺鄙な店に異動すれば途端に数字があがらなくなります。
どんな業種にも結構いると思いますが
営業力があって店長になったり独立したものの
一向に数字があがらないなんて人。
そういう人は、いままでその会社の看板でやれてたのを
自分の能力と勘違いしてるんですね...
一定以上の営業力はもちろん必要ですが
その営業力を活かすのは集客力・リピート力なんですよね。
...
大家さんだって同じですよ。
集客やリピートが一番大事で一番難しいところ。
集客（客付け）するには、不動産屋へ営業したり
広告宣伝費が大きな負担になりますよね。
商品を整える（リフォーム）費用も負担です。
うまく経営するにはまずはここを減らすこと。
そして、リピーターを作ること。
大家さんにとってのリピーターとは
自分の物件を継続的に毎月毎月使ってくれる人。
要は、長く入ってくれる入居者がリピーターですわね。
苦しんでいる大家さんは
集客する回数が頻繁で、リピーターが少ないんですよ。
それを避けるには、
集客する回数が少なくて、リピーターになりやすい物件を買えばいい。
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜平屋見学会＆ランチ１＞
ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
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2016年02月02日 もはや定番（笑）
５月１９日（木）１１時～
参加予定（定員１０名）
１ロバートS田さん
２こももさん（女性）
３HR田さん
４ayakoさん（女性）
５norikoさん
６わたくし
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＜戸建見学会＆ランチ２＞
シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
JRの駅も近いし、かなりお得な案件だと思いますよ(^^)
５月 ２０日（金）１１時～
参加予定（定員１０名）
１ayakoさん（女性）
２こももさん（女性）
３Y山さん
４HTさん
５Y口さん
６しゅんさん
７HR田さん
８OCさん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
１１時半～
参加予定（定員１０名）
１shinobuさん（女性）
２かこちゃま（女性）
３児島大家さん
４ Ｉ駒さん
５ＤＤＭさん
６摂津屋さん
７N村さん奥さん（女性）
８じいじさん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
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＜新築ガレージハウス・戸建賃貸見学会＆ランチ３＞
５月 ２１日（土）１１時～
第一部
新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
岡山市北区今で新築完成見学会があります。
・岡山第二弾のガレージハウス ２棟２戸
・１階がピロティーの戸建賃貸 ３棟３戸
現地 岡山市北区今４丁目２－８
日時 ５月２１日（土）１０時～１６時
５月２２日（日）１０時～１６時
狭小地に新築を検討するような方には参考になると思いますよ。
ご一緒してくださる方はこのリンク先の専用フォームからエントリーをお願いします。
参加予定（人数制限なし）
１OCさん
２OCさん奥さん（女性）
３摂津屋さん
４T本さん
５mayukaさん（初登場、女性）
６mayukaさんご主人（初登場）
７O幡さん
８たくみさん
９わたくし
１３時半～
第二部
シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目 第一便
参加予定（定員１０名）
１じゅんこさん（女性）
２ Ｉ島さん
３nnwさん
４G地さん
５むーさん（女性）
６minakoさん（女性）
７A木さん
８Ｋ本さん
９仲介業者さん
10わたくし
※満席になりました。
１４時～
参加予定（定員１０名）
１K只さん
２O村さん
３NG田さん
４KHさん
５sachikaさん（女性）
６Sさん
７mikachiさん（女性）
８SB田さん
９O幡さん
10仲介業者さん
※満席になりました。
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＜イベント一覧＞
５月 １日（日）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
５月 ２日（月）１２時～ 南区某所 OCさんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
５月 ７日（土）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ８日（日）１２時～ 中区某所 猫専用アパート見学会２日目
５月 １２日（木）１２時～ 倉敷某所 かこちゃま１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
１４時半～倉敷某所 果たして値段がつくのか？ 平屋見学会
５月 １４日（土）、１５日（日） 必殺三朝温泉旅行
５月 １９日（木）１１時～ 南区某所 ＤＤＭさん１号戸建完成見学会＆ランチ
５月 ２０日（金）１１時～ 北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ１日目
５月 ２１日（土）１１時～ 北区某所 新築ガレージハウス＆新築戸建賃貸見学会＆ランチ
１３時半～北区某所 シークレット１００万円戸建見学会＆ランチ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は、業者さんにお誘いいただきお酒の席へ
炭焼 火の鳥
岡山市北区丸の内1-9-15
繁華街から離れた目立たない場所で
しかもかなり小さなお店（失礼(-_-;)）
ですが、いつもたくさん入っている人気店。
仮にこの店が空き店舗だったとして
いまからここで何か飲食業を始めるかというと
なかなか勇気が要ります(>_<)
...
わたくしも何度かいったことがありましたが
常連客とかクチコミが多そうな感じ。
商売がうまくいくかどうかのカギは集客ですから
こういうのが一番ありがたい。
なんせ広告宣伝費がかからないのはかなり大きいですよ。
...
わたくしが某不動産ＦＣの責任者をしていた頃の
店舗の運営費の中で大きなものは
・人件費
・広告宣伝費
でした。
スタッフ４人で人件費は１１０～１３０万円
本部への上納金なども含めて
広告宣伝費も同じぐらいの額は使っていましたもんね(-_-;)
不動産の賃貸って
Ａさんが一度部屋を借りたら
次にまた部屋探しにくるとしても、基本的には数年後...
その頃には当時のスタッフはもういませんが（笑）
売買にしても、一度マイホームを買ったら
次にその人が不動産を買う可能性はほとんどないでしょう。
収益物件のオーナーなら続きもありますけどね。
そんな感じで、基本的には一旦付き合いが終わってしまうから
次のお客さんを毎日のように探さないといけない。
そうなるとずーっと巨額な広告宣伝費が必要になるし
新規顧客の入りで業績が左右される。
新規顧客の獲得って一番、パワーも費用も使うんですよね...
...
そんな中で安定的に結果を残している営業マンって
紹介（クチコミ）が多いんですよね。
そういう営業マンは辺鄙な場所にいっても
安定的に数字をあげます。
単に営業力のある人ももちろん数字はあげますが
そんな人はその店の集客力があってこそ。
辺鄙な店に異動すれば途端に数字があがらなくなります。
どんな業種にも結構いると思いますが
営業力があって店長になったり独立したものの
一向に数字があがらないなんて人。
そういう人は、いままでその会社の看板でやれてたのを
自分の能力と勘違いしてるんですね...
一定以上の営業力はもちろん必要ですが
その営業力を活かすのは集客力・リピート力なんですよね。
...
大家さんだって同じですよ。
集客やリピートが一番大事で一番難しいところ。
集客（客付け）するには、不動産屋へ営業したり
広告宣伝費が大きな負担になりますよね。
商品を整える（リフォーム）費用も負担です。
うまく経営するにはまずはここを減らすこと。
そして、リピーターを作ること。
大家さんにとってのリピーターとは
自分の物件を継続的に毎月毎月使ってくれる人。
要は、長く入ってくれる入居者がリピーターですわね。
苦しんでいる大家さんは
集客する回数が頻繁で、リピーターが少ないんですよ。
それを避けるには、
集客する回数が少なくて、リピーターになりやすい物件を買えばいい。
おしまい
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