岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)


　で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％になる予定。



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日のう○こトラブルの続きで。

関連記事
2015年03月28日　※食事中の方は要注意


土日なんで業者も動かず、現状から進展はなし...


保険会社が現場確認をしたいということで


同行してきました。




昨日の水道屋さん同様、「こんなの初めて」って言っていました(ｰｰ;)


...


さて、何がどうなっているのか？


この物件を玄関側から見るとこんな感じ。



問題の部屋は、１０１号


この部屋、昨年９月末に退去し


その後リフォームをして以来空き部屋でした。


その間の案内時も、今回の事件の１週間ほど前でも


異常はありませんでした。


それが、昨日見に行ってみるとあの状態...


トイレって水を流す量が多いので


溢れるとなったらそれこそ短期間で溢れます。


現場は２〜３cmの浸水。


昨日の時点では、それほど臭いも気にならなかったので


かなり直近で起こった出来事かと思われます。



ずっと空き部屋で、トイレはもちろん誰も使っていない...


溢れるということはどこかが詰まっているということ...


ということは、この汚物は２階の人のか！？


ということで、たまたま在宅中の２階の方にトイレの水を流してもらうと


ビンゴ！


便器から溢れてきます(°°;)"((;°°)


トイレの配管って、１０１と２０１の配管は


床下で繋がっているはずですが




たまたま空室の２０２号室は異常なしで


他の部屋からのクレームもないので


この間のどこかだろうという予測に。




となると、１０１号は誰も使っていないので


２０１号の人が、この数日中に何かを流して


それが１０１号より先の配管で詰まったのか？


...


トイレってこんな風になっていて




１０１号の先にたどり着くまでも


何度か配管の曲がり角があるので


普通はこんな先まで流れていかないとのこと...


木の根っこなどが侵食するケースもあるので


どちらにしても、まずはトイレの床を剥ぐってみないと...


しかし、ここに汚物がたどり着くということは


かなりの量が溜まっていると予想されるので


一旦バキュームで吸わないと難しいとのこと...


...


しかし、土日でバキュームの手配もできず


２階の人がトイレを使えば使うほど


溢れてくるのがわかっていながら


「使うな」　ということもできず(ｰｰ;)



たまたま空いている２０２号のトイレだけを使ってもらうことも


検討しましたが


１０１号に３０日（月）に入居する方に


一旦そちらに交してもらうしか方法がないので


２０２号を提供するわけにもいかず...



月曜日までどうにもならない状態が続いています


まずは詰まりの箇所を特定せねば...


そこにもいくつか問題が...



つづく




直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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