2015年03月16日
こんなんされるときついな～
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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....
＜見学会のお知らせ １＞
早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです
３月２１日（土） １２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店
どっかお店があればその後ランチでも
参加予定（７名）
ロッカーキャットさん
じいじさん
HR田さん
O幡さん
Ｉ島さん
こももさん
わたくし
...
＜見学会のお知らせ ２＞
岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...
家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です
３月２２日（日） １２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店
これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも
参加予定（８名）
ロッカーキャットさん
HR田さん
O幡さん
Ｉ島さん
じゅんこさん（女性）
じゅんこさんJr
ハルタナさん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。
3月のイベント出店
21日（土）ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16
22日（日）浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/
28日（土）プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/
...
こんばんは。岡山大家です。
ようやく確定申告が終わりましたよ～
今年は１５日が日曜日だったので１６日まででしたが
ここまでずれ込んでしまうほどバタバタと忙しいのは
それはそれでありがたいことで(^_^;)
今年は、娘の医療費控除が多かったりして
不動産所得は黒字ですが、
わすかばかり還付金を受けられることになりました
納税しないといけない場合は、期限までに終わらせないといけないですが
還付金を受けられる場合は期限を過ぎてもよく
概ね全体像が見えてきた頃には
「あっ。こりゃ還付になるな。」 ってわかりましたから
精神的には余裕がありましたけどね。
とりあえずこれで少し楽になりました(^^;)
...
さて、こんなんされるときついな～って物件を発見。
仮）シャーメゾン高島新屋敷
※クリックで大きくなります。
１階が５室で ２LDK ５４㎡ほど
２階も５室で こちらは ３LDK ６６㎡ほど
時々見かけるパターンですが
これが登場して間もなくあっさり満室（ﾟдﾟ）
このあたりは最近道路が整備されて
新築も随分増えているんですけど
それにしても早い(＠_＠;)
そりゃそのはず。
家賃が安いんですよ～(ｰｰ;)
２LDKが 家６万～ 共3500円 P１込 ２台目2160円 と
合計で６．６万円ほど。
３LDKは 家６．５万～ なんで
合計でも７万円ちょい(ﾟoﾟ;;
場所は微妙とはいえ
３LDKの新築でP２台で７万円ちょいなんてないですからねー
この家賃なら築１０年級と同等ですよ...
...
そうなんです...
新築なのに、築１０年級と同じ程度の家賃...
新しいわ、設備も最新だわ、家賃も同等だわって
築１０年級の物件はどうすりゃいいのよって( ；∀；)
ライバルが次々と増えるとこうなりますよね
不動産の市場は後発ほど有利なんですねー
なんぼでも建つからキリがないんです
他の業種では 先行者利益 を得られることもありますが
それって、先行して始めることで多くのシェアを獲得できるから。
不動産でシェア獲得なんて、自分の物件の戸数以上は無理ですもん(；´∀｀)
自分の戸数以上には獲得できないんだから
市場の多くを獲得しにいく必要がないんですね。
市場の極一部を獲得できればそれでいい。
それでいて、後発が登場しにくいものなら尚よいと思いますけどね。
日本人気質で右ならえなのか
みんな似たようなのをやっちまうんですよねー
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです
３月２１日（土） １２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店
どっかお店があればその後ランチでも
参加予定（７名）
ロッカーキャットさん
じいじさん
HR田さん
O幡さん
Ｉ島さん
こももさん
わたくし
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＜見学会のお知らせ ２＞
岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...
家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です
３月２２日（日） １２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店
これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも
参加予定（８名）
ロッカーキャットさん
HR田さん
O幡さん
Ｉ島さん
じゅんこさん（女性）
じゅんこさんJr
ハルタナさん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。
3月のイベント出店
21日（土）ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16
22日（日）浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/
28日（土）プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/
...
こんばんは。岡山大家です。
ようやく確定申告が終わりましたよ～
今年は１５日が日曜日だったので１６日まででしたが
ここまでずれ込んでしまうほどバタバタと忙しいのは
それはそれでありがたいことで(^_^;)
今年は、娘の医療費控除が多かったりして
不動産所得は黒字ですが、
わすかばかり還付金を受けられることになりました
納税しないといけない場合は、期限までに終わらせないといけないですが
還付金を受けられる場合は期限を過ぎてもよく
概ね全体像が見えてきた頃には
「あっ。こりゃ還付になるな。」 ってわかりましたから
精神的には余裕がありましたけどね。
とりあえずこれで少し楽になりました(^^;)
...
さて、こんなんされるときついな～って物件を発見。
仮）シャーメゾン高島新屋敷
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１階が５室で ２LDK ５４㎡ほど
２階も５室で こちらは ３LDK ６６㎡ほど
時々見かけるパターンですが
これが登場して間もなくあっさり満室（ﾟдﾟ）
このあたりは最近道路が整備されて
新築も随分増えているんですけど
それにしても早い(＠_＠;)
そりゃそのはず。
家賃が安いんですよ～(ｰｰ;)
２LDKが 家６万～ 共3500円 P１込 ２台目2160円 と
合計で６．６万円ほど。
３LDKは 家６．５万～ なんで
合計でも７万円ちょい(ﾟoﾟ;;
場所は微妙とはいえ
３LDKの新築でP２台で７万円ちょいなんてないですからねー
この家賃なら築１０年級と同等ですよ...
...
そうなんです...
新築なのに、築１０年級と同じ程度の家賃...
新しいわ、設備も最新だわ、家賃も同等だわって
築１０年級の物件はどうすりゃいいのよって( ；∀；)
ライバルが次々と増えるとこうなりますよね
不動産の市場は後発ほど有利なんですねー
なんぼでも建つからキリがないんです
他の業種では 先行者利益 を得られることもありますが
それって、先行して始めることで多くのシェアを獲得できるから。
不動産でシェア獲得なんて、自分の物件の戸数以上は無理ですもん(；´∀｀)
自分の戸数以上には獲得できないんだから
市場の多くを獲得しにいく必要がないんですね。
市場の極一部を獲得できればそれでいい。
それでいて、後発が登場しにくいものなら尚よいと思いますけどね。
日本人気質で右ならえなのか
みんな似たようなのをやっちまうんですよねー
おしまい
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「楽しい」のが最高でしょ。
