2015年03月20日
主導権
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％になる予定。
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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....
＜見学会のお知らせ １＞
早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです
３月２１日（土） １２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店
どっかお店があればその後ランチでも
参加予定（１４名）
ロッカーキャットさん
じいじさん
HR田さん
O幡さん
O幡さん奥さん（女性）
Ｉ島さん
こももさん（女性）
O田さん
O田さん奥さん（女性）
O田さんお子ちゃま
M本さん（初登場、女性）
HM田さん
Ｉ崎さん
わたくし
...
＜見学会のお知らせ ２＞
岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...
家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です
３月２２日（日） １２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店
これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも
参加予定（１４名）
ロッカーキャットさん
HR田さん
O幡さん
Ｉ島さん
じゅんこさん（女性）
じゅんこさんJr
ハルタナさん
Sさん
O田さん
O田さん奥さん（女性）
O田さんお子ちゃま
F木さん
Ｉ崎さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。
3月のイベント出店
21日（土）ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16
22日（日）浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/
28日（土）プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/
...
こんばんは。岡山大家です。
昨日の新聞にこんな記事が載っていました。
再生エネ負担額倍増
※クリックで大きくなります。
再生可能エネルギー普及のために電気料金に上乗せされている
「賦課金」が５月検針分の料金から、
一般的な家庭でいまの２倍超の月４７４円に増える。
※記事から抜粋
...
どういうことかというと
電力会社が買い取る再生エネルギーとして発電された
太陽光や風力などの買取価格は
我々が普段電力会社から買う価格よりも高いんですね。
簡単に言うと、
電力会社が再生エネを１．５円とかで２円で仕入れたのに
お客には１円で売っているような状態で
買い取れば買い取るほど逆ざやになるので
みなさんの電気料金に上乗せさせてもらっていますよー
ってことです。
今回の記事は、それ（賦課金）を値上げしますよー
って話し。
わたくしのように再生エネ（わたくしは太陽光）設備を稼働させて
それなりに享受できている人はともかく
再生エネで売電をしていない人にとっては迷惑な話し(ｰｰ;)
みんなから取った「賦課金」の一部が
わたくしにも流れてきているということですからね(ﾟoﾟ;;
売電している側からすると
この「賦課金」自らを払って、売電で回収している感じ...
「賦課金」が上がれば上がるほど
実質の売電金額は減るわけですね...
個人的には、こういう価格決定権のない事業は
基本的に儲かりにくいのではないかと考えています。
...
昨日の新聞にはこんな記事も載っていました。
USJ 客も納得の値上げとは
※クリックで大きくなります。
USJは１日券を値上げしていた。
大人は税込みで６９８０円から７２００円になった。
値上げは６年連続８回目だ。
開業後初めて値上げする直前の２００６年は５５００円だった。
この９年余りで３割上げたことになる。
※記事から抜粋
こんなに上がってたんだー(＠_＠;)
値上げしても、この４年は来園者が増え続けた。
「値上げしても来園者を増やせたのは消費者に受け入れられたから」
「逆に値下げしていたら結果は違っていたはず」
USJも値下げをした時期がある。
０１年に開業した後で不祥事が続いたころだ。
１年間何度でも入れる券を大きく値下げして、一旦は来年者が増えた。
だが、また減っていった。
「値下げは一時的に客が増える麻薬でしかなく、長続きしない」
「値上げしても、来たいと思うような場所にすることだ」
※記事から抜粋
こちらは、価格決定権のある事業だと思いますね。
そもそも麻薬に頼るような事業はするべきではないと思いますがね。
麻薬に頼るなら、それに耐え切れるだけの体力がないと
麻薬を使いこなせませんよね。
これ、賃貸経営でも同じですね。
でも多くの人が麻薬に頼らないといけない物件を買いますがね。
...
要は、主導権を誰が握るのか？
前者は電力会社。売電事業者は単なるぶら下がり。
後者はUSJ。
どちらが良いと思うかは人それぞれですが。
...
話しは変わって、わたくしの１００万円で購入した物件９号
関連記事
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
忙しくてずーっと放置していたんですが
とりあえず、売却と賃貸の両方で募集してみたところ
安さに釣られて賃貸の案内は結構な数がありました(^_^;)
でもちょっとやりたいことがあったので
倉庫にして自分で使おうかなー なんて思っていると
先日、家賃３．５万円で申込が入り、保証会社の審査も通過しまして(ﾟoﾟ;;
もちろんリフォーム負担は一切なし。
あなたの好きにしてくださいってことで。
所詮１００万円なんで、
入居なんてあってもなくてもどっちでもいいです。
直す気なんてさらさらありません。
なんなら自分で倉庫にしようと思っていた訳ですから。
これ、主導権はわたくしが握っています。
このままキャンセルにならなかったらラッキーですね
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
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利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％になる予定。
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね... よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです
３月２１日（土） １２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店
どっかお店があればその後ランチでも
参加予定（１４名）
ロッカーキャットさん
じいじさん
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O幡さん
O幡さん奥さん（女性）
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O田さん
O田さん奥さん（女性）
O田さんお子ちゃま
M本さん（初登場、女性）
HM田さん
Ｉ崎さん
わたくし
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＜見学会のお知らせ ２＞
岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...
家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です
３月２２日（日） １２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店
これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも
参加予定（１４名）
ロッカーキャットさん
HR田さん
O幡さん
Ｉ島さん
じゅんこさん（女性）
じゅんこさんJr
ハルタナさん
Sさん
O田さん
O田さん奥さん（女性）
O田さんお子ちゃま
F木さん
Ｉ崎さん
わたくし
各見学会のエントリーで
万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
すみませんm(__)m
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。
...
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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。
3月のイベント出店
21日（土）ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16
22日（日）浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/
28日（土）プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/
...
こんばんは。岡山大家です。
昨日の新聞にこんな記事が載っていました。
再生エネ負担額倍増
※クリックで大きくなります。
再生可能エネルギー普及のために電気料金に上乗せされている
「賦課金」が５月検針分の料金から、
一般的な家庭でいまの２倍超の月４７４円に増える。
※記事から抜粋
...
どういうことかというと
電力会社が買い取る再生エネルギーとして発電された
太陽光や風力などの買取価格は
我々が普段電力会社から買う価格よりも高いんですね。
簡単に言うと、
電力会社が再生エネを１．５円とかで２円で仕入れたのに
お客には１円で売っているような状態で
買い取れば買い取るほど逆ざやになるので
みなさんの電気料金に上乗せさせてもらっていますよー
ってことです。
今回の記事は、それ（賦課金）を値上げしますよー
って話し。
わたくしのように再生エネ（わたくしは太陽光）設備を稼働させて
それなりに享受できている人はともかく
再生エネで売電をしていない人にとっては迷惑な話し(ｰｰ;)
みんなから取った「賦課金」の一部が
わたくしにも流れてきているということですからね(ﾟoﾟ;;
売電している側からすると
この「賦課金」自らを払って、売電で回収している感じ...
「賦課金」が上がれば上がるほど
実質の売電金額は減るわけですね...
個人的には、こういう価格決定権のない事業は
基本的に儲かりにくいのではないかと考えています。
...
昨日の新聞にはこんな記事も載っていました。
USJ 客も納得の値上げとは
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USJは１日券を値上げしていた。
大人は税込みで６９８０円から７２００円になった。
値上げは６年連続８回目だ。
開業後初めて値上げする直前の２００６年は５５００円だった。
この９年余りで３割上げたことになる。
※記事から抜粋
こんなに上がってたんだー(＠_＠;)
値上げしても、この４年は来園者が増え続けた。
「値上げしても来園者を増やせたのは消費者に受け入れられたから」
「逆に値下げしていたら結果は違っていたはず」
USJも値下げをした時期がある。
０１年に開業した後で不祥事が続いたころだ。
１年間何度でも入れる券を大きく値下げして、一旦は来年者が増えた。
だが、また減っていった。
「値下げは一時的に客が増える麻薬でしかなく、長続きしない」
「値上げしても、来たいと思うような場所にすることだ」
※記事から抜粋
こちらは、価格決定権のある事業だと思いますね。
そもそも麻薬に頼るような事業はするべきではないと思いますがね。
麻薬に頼るなら、それに耐え切れるだけの体力がないと
麻薬を使いこなせませんよね。
これ、賃貸経営でも同じですね。
でも多くの人が麻薬に頼らないといけない物件を買いますがね。
...
要は、主導権を誰が握るのか？
前者は電力会社。売電事業者は単なるぶら下がり。
後者はUSJ。
どちらが良いと思うかは人それぞれですが。
...
話しは変わって、わたくしの１００万円で購入した物件９号
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2014年12月29日 架空のお話ではございません。
忙しくてずーっと放置していたんですが
とりあえず、売却と賃貸の両方で募集してみたところ
安さに釣られて賃貸の案内は結構な数がありました(^_^;)
でもちょっとやりたいことがあったので
倉庫にして自分で使おうかなー なんて思っていると
先日、家賃３．５万円で申込が入り、保証会社の審査も通過しまして(ﾟoﾟ;;
もちろんリフォーム負担は一切なし。
あなたの好きにしてくださいってことで。
所詮１００万円なんで、
入居なんてあってもなくてもどっちでもいいです。
直す気なんてさらさらありません。
なんなら自分で倉庫にしようと思っていた訳ですから。
これ、主導権はわたくしが握っています。
このままキャンセルにならなかったらラッキーですね
おしまい
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