岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　

　１月１８日（日）　に契約、２月９日（月）　に決済・引渡し予定
　売却価格は希望通りの１８５０万円

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　H26年12月末で４号が退去しましたー
　次はどうするかね...

　幸運にも次が決まってしまいました...
　しかも、＋11,000円の　家賃25,000円
　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



***************************************************************************


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



＜新年会のお知らせ＞　

２４日（土）　昼　１３時〜

参加予定
　HR田Sさん
　Y山さん
　F木さん
　O幡さん
　F原Hさん
　わたくし


２５日（日）　週末夜　１８時〜

２６日（月）　平日夜　１９時半〜

場所は決まり次第ブログでお知らせします。

...


＜見学会のお知らせ　１＞

１月２４日（土）　１０時〜１７時
積水ハウス　新築見学会
岡山市北区中仙道３１−１１７
詳細リンク

ご一緒してくださる方はご連絡ください。
１１時ぐらいから見学して
その後、新年会に流れようと思います。

参加予定
　HR田Sさん
　Y山さん
　F木さん
　O幡さん
　F原Hさん
　わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


今日も新たな出会いがありましてねー


３０歳代のサラリーマンの方で


パソコン教室にお勤めだそうで。


大家さんになりたいがなにから始めてよいかわからないみたいな。


こういう方が大家さんになれたら痛快ですねー


何かお力になれればと思いますが。


...


そうそう、わたくしが少し検討した土地に


大東の新築が建ったということで見学会にいってきましたが


建物以外の部分でいろいろ負担が必要だったようで


収支的には結構きつそうな感じになっていました...


億のお金を使って、手残りがたったこれだけとは...


まぁ予想の範疇ですが、さらに所得税もいかれると


何をやってるのかわからない感じですね...


...


さて、以前　大型化　についてちょっと書いたことがありますが

2013年05月13日　大型化
2013年05月14日　大型化　２
2014年12月22日　これも差別化のひとつです。


人は時代とともに広いものを求めていくものなのでしょうか。


その昔は


４畳半　キッチンのみ　トイレと風呂はなし


４畳半　キッチン＆トイレ　風呂は共同


みたいなのが主流で、その後


ワンルームタイプ　や


３点ユニットの１K　が登場して


１K６帖が　７帖　→　８帖　→　１０帖　とかに広くなっていき


１DK　が出たかと思うと


今は、１LDKが主流になっていますね。


４０�u程度の１LDKから


最近では５０�uぐらいのものも多くなってきました。


これは最近の新築ですけど、５０．０９�uあります。




１階資料



室内では、洗面所やクローゼットが大型化していっていますね。


...


これは単身用の流れですが


ファミリー物件も似たような感じです。


昔は　２K　なんてのもありましたし


それが　２DK　になって


最近は　２LDK　が主流ですね。


５０�u程度だったのが、６０�u前後のものも多くなりました。


３LDKだったら、６０�uぐらいで強引にLDKにしていたものもありましたが


最近は７０�uぐらいはありますね。


戸建ての３LDKだったら８０�uぐらいはあります。


...


さっきのアパート、３階建てで１階は１LDKですけど


２階、３階はちょっと間取りが違うんです。


実はこうなっています。




２〜３階資料



２階に室内階段があって、３階も専有できるようになっています。


アパートなのに戸建て感覚です。


面積は１００．１８�u


１００�u超えの賃貸住宅は今はまだほとんどないですけど


将来はこれぐらいの広さのものが


主流になるときがくるのかもしれませんね。


アパートでこういうのが増えると


戸建賃貸にも影響がでそうです...


中途半端な場所の中途半端な広さの物件は


苦戦するかもしれません。

...


誰も真似しないような物件で戦う


ライバルが増えにくい地域で戦う


将来にわたって人気を保てる地域で戦う


将来苦戦することを踏まえ、売却を前提に戦う


というような、


何らかの考えをしっかりもって運営しないと


入居は決まらない、売却もできないみたいな状態になりかねない...


そんな風に思います。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


このコメント欄も使えます。
FC2コメント


毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ



にほんブログ村


半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました