廃墟→新築→古民家

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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....


<見学会のお知らせ 1>

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より1万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件ですビル

3月22日(日) 12時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店


これもなかなか面白いですよひらめき
どっかお店があればその後ランチでもレストラン

参加予定(14名)

 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)

 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
 Sさん
 O田さん
 O田さん奥さん(女性)

 O田さんお子ちゃま
 F木さん
 I崎さん
 わたくし



各見学会のエントリーで
  万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
  すみませんm(__)m

  スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

  名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

22日(日)浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


今日の午前中は、シークレット企画で


南区某所のTaimanさん所有の 50万円 で獲得した


廃墟物件の見学会でした。

Taimanさん
じいじさん
I島さん
こももさん(女性)
O幡さん
O幡さん奥さん(女性)
HR田さん
MKさん
わたくしの

9名

DSC_3435.JPG

DSC_3437.JPG

DSC_3436.JPG


おー(゚o゚;; かなりの廃墟っぷりです(笑)


これをコツコツ再生中。

DSC_3440.JPG


どんな仕上がりになるのか興味津々ですひらめき


Taimanさん、お忙しい中ありがとうございましたm(__)m


...


昼からは、早島町早島の新築戸建賃貸の見学会へ。

じいじさん
I島さん
こももさん(女性)
O幡さん
O幡さん奥さん(女性)
HR田さん
MKさん
ロッカーキャットさん
O田さん
O田さん奥さん(女性)
O田さんお子ちゃま
M本さん(初登場、女性)
HM田さん
I崎さん
わたくし

の15名(゚д゚)

DSC_3441.JPG


毎度のことですが、めちゃくちゃ怪しい集団です(笑)


ゾロゾロと徒歩で現地へ。


遠足みたいでした(笑)


...


現場は、早島町の中ではかなりの一等地


わずか48.86坪に建物2棟と駐車場4台を配置(゚д゚)


なかなかコンパクトに収まっていました手(チョキ)


50坪ぐらいの宅地ってたくさん売っているので


戸建賃貸の狙える選択肢が増えますねーグッド(上向き矢印)


ただ、家と家の間が50cmぐらいかな?


60〜70cm程度はないと足場が組めないと思うので


将来、修繕するときにはちょっと問題になるのかな...


まぁそれまでに手放しておくのも手ですが。


...


室内はわたくしの物件6、7号と似た感じ。


まぁそりゃ基本的に同じ商品だからねー


タイプ的には、以前麒麟さんが建てたものと同じですね。

2014年01月25日 麒麟さん戸建賃貸完成見学会 & 申込


5m×7m 35u の 2階建て で 70u


戸建てとしてはちょっと小さいんですけど


アパートと比べると充分な広さ


間取りは 2LDK + サービスルーム

DSC_3445.JPG


70uあるので無理矢理3LDKにできないこともないですが


それぞれの部屋が小さくなるので


案内になったときに


「ちょっと部屋が狭いね...」 ってなりますバッド(下向き矢印)


3LDKを求めている方を連れてくるとそうなりますわね...



それを、2LDK + サービスルーム にしておくと


各部屋、特にサービスルーム を見て

DSC_3442.JPG


「おー(゚д゚) 広ーいヾ(@⌒ー⌒@)ノ」 ってなります。


70u 3LDK と 70u 2LDK  では見に来る人が違うからです。


3LDKだと、家族3〜4人ぐらいの想定で、それなりに荷物も多い。


物件選びの比較対象が、戸建て同士なんですね。


そうなると、いかにも70uは狭いバッド(下向き矢印)


..


2LDKだと、家族2〜3人。子供も小さいパターンが多い。


こういう方は、比較対象が アパート なんですね。


2LDKのアパートと比べると広いし、


独立性が高く上下左右の騒音問題も気になりにくい。



今回のは、そういう意図を持って、


上記の麒麟さんの建築の際にわたくしがプランニングしたものの


延長上の建物でした。


賃料は8.5万円で秒殺だったそうですよ。


もう少し、8.8万円ぐらいでも余裕だったかな(^_^;)


...


少しだけ気になる点が...

DSC_3444.JPG


大型収納というか、まぁサービスルームなんですけど


中に窓を設けていましてね。


それが隣の窓とモロに干渉していまして(^_^;)


少しずらせなかったのかなー...




あと、麒麟さんのときにはあった


サービスルーム内のエアコンの穴がない...


隣家との50cmほどの境部分なので


あえて設けなかったのかな...


サービスルームとはいえ居住性を持たせてもよかったんじゃないかなー




あと、サービスルーム内にコンセントがない(ーー;)


多目的に活用するにはコンセントがあったほうがね。


麒麟さんの時には付けてもらったんですけど


コストダウンのためですかねーたらーっ(汗)



しかし、麒麟さんの時には付けなかった


ダウンライトが多く配置されていて


リビングはグレードが高そうに見えましたねひらめき



でもこれで建物本体が900万円しないんですから


クオリティーは充分過ぎると思いますよ手(チョキ)


構造計算をして耐震等級3を確保していますから


わたくしが今まで見てきたローコスト住宅の中では最上位ですね。

...


その後、近所でランチレストラン


いかしの舎(いかしのや)

DSC_3448.JPG


何度も前を通ったことあるのに


普通の民家だと思っていました(^_^;)

DSC_3450.JPG

DSC_3449.JPG


古民家?蔵?を改装した、素敵な雰囲気でしたグッド(上向き矢印)


個人的には古民家改装も興味あるんで


なかなか興味深かったですねーひらめき



早島町で食事する際はまた使ってみたいと思いますわーい(嬉しい顔)



おしまい




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

右へ倣え

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

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 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

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 即転売しても倍近くになりそうだし...



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現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

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3月のイベント出店

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、市北区東古松の新築マンションの見学会でした。

 ロッカーキャットさん
 HR田さん
 O幡さん
 I島さん
 じゅんこさん(女性)

 じゅんこさんJr
 ハルタナさん
 Sさん
 O田さん
 O田さん奥さん(女性)

 O田さんお子ちゃま
 F木さん
 I崎さん
 MKさん
 わたくし

の15名(゚д゚)



これ元々、1LDKの企画で家賃査定などの


意見を求められたのがきっかけでしたが

・1LDKなんかここより街寄りに腐る程ある
・2LDKのRCは意外と少ない
・どうせなら変わったものを



ということで、わたくしが少々企画・監修を行い


以前からやってみたかったRCのメゾネットを採用することに。


メゾネットにすることで


ベランダや共用廊下、エレベーターを1つ飛ばしにできるので


コストも下がればなと思っていました。



駐車場は最低でも1戸1台以上。


しかし、土地が110坪程しかないので1階は全部駐車場に。


駐車場から逆算すると12〜13台が取れそう。


となると、戸数は12戸か...


建ぺい率、容積率から勘案すると


ワンフロア4室 の7階建て 12戸 か...
※1階は駐車場、2・3階、4・5階、6・7階


2・3階、4・5階は普通に2LDK取れるけど


7階は一部だけ部屋で残りはロフトにしないと


容積オーバーじゃな...


6・7階は1LDK+ロフトにしかならんか...


1LDKだと家賃取れんなー


じゃあ最上階ってプレミアにプラスして


吹き抜けやルーフバルコニーも作って金持ち好みにしてみるかーグッド(上向き矢印)


というような感じで作っていきましたビル


...


下層はトイレや風呂とLDKに

0.JPG

1.JPG

階段があっても光が通るので圧迫感は少ないです。


...


見上げると吹き抜けになっています。

3.JPG


天井が高いので、この部屋はサッシも背の高いものを使っています手(チョキ)


...


上層から見るとこんな感じ

2.JPG


...


こちらは、上層のロフト内部

4.JPG


奥には明かり取りのはめ殺しの窓が。


見下ろすとこんな感じです。

5.JPG


サッシが高いのがわかりますかね?


右に見えているのがエアコンなので


通常のエアコンを設置した高さと同じぐらいあります。


外に見えているのが通常のベランダで奥行120cmほど。


天井高があって窓も高いので開放感がありますねーグッド(上向き矢印)


...


ここは最上階(7階、上層)ということで


6階(下層)の共用廊下の屋根も兼ねてルーフバルコニーに。

6.JPG


共用廊下の上だけだと、せいぜい140cm程度で


普通のベランダっぽくなりインパクトに欠けるので


柱の幅の範囲で部屋内に壁を寄せて少しでも広く見せようとしました。

7.JPG


部屋は少し狭くなってでも、バルコニーを広く見せたかったんですね。


これで小さいテーブルと椅子ぐらいなら充分置けますひらめき


ルーフバルコニーで一杯なんてねバー


...


他の階の上層はこんな感じ。

8.JPG


部屋が一つ増えて左側は廊下、


右側は、ウォークスルータイプの大容量の収納

9.JPG


こういうのもウケますね。


...


これで2LDKは66uほどあるので


そこそこ家賃もいけると思っていましたが


1LDKは容積率の問題で徐々に階高が低くなり


途中からロフトに、その先が吹き抜けになるので


上層の表示面積が半分ほどになってしまいますたらーっ(汗)
※現地の資料は56u(ロフト込み)ぐらいでしたが、実際は40u後半。


最上階とはいえ、単なる50u足らずの1LDKに高額設定もなかなか難しいので


いろいろ工夫をしてみましたが


聞くところによると、見学に来た方々は


もう5千円〜1万円は取れると絶賛されていたそうで(^_^;)


まぁ実物見たら、この1LDKは確かにもうちょっといけたような気もしますねあせあせ(飛び散る汗)



これでも結構上乗せしたつもりで


不動産屋からは、高すぎるって非難轟々だったんですけど


押し切ってよかったですねー(笑)


ここに任せてたらきっと普通の1LDKで普通の家賃設定になってたんでしょうね(^^;



病院が近く、確か12室中、9室ぐらいがその関係らしいです。


地域性やターゲットに合わせて、


且つライバルがいないもの
を作れば


そこそこいけるもんです手(チョキ)



どこ見ても、「右へ倣え」って物件ばかりだからねー(ーー;)



「右へ倣え」 って言われると、左を向きたくなるへそ曲がりなんです(笑)



おしまい




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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

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 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


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 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

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現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
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大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


こんなセミナーの案内がきまして。

DSC_3475.JPG


「ガレージハウスを建てたい車好きのあなたへ」


おー(゚д゚) なんだか興味をそそられます(*゚▽゚*)


3月28日(土)14時 ということなんで


ぜひ行ってみたいと思います。


場所は北区下中野なんで興味のある方は一緒にいかがですか?


岡山市北区下中野337−106
パナソニックリビングショールーム2階


...


さて、昨日見学をした北区東古松の新築マンションから


景色を撮影したんですけど

7.JPG


この写真の真ん中あたりに広い空き地が見えます。


実は、ここに アルファスマート岡山医大南 という


新築分譲マンションが建ちます。


その資料が届いていました。

DSC_3476.JPG


ワンフロア5室(1階のみ4室) の11階建て 54室


間取りはこんな感じ。


Aタイプ(一番西)

DSC_3481.JPG


角部屋で、2面バルコニーはいいですねー


間取りは至って普通な感じ...


お風呂に採光があるぐらいですかね...


専有面積は69.05uしかないので


今時の3LDKとしては狭いですねー(;_;)


...


Bタイプ(西から二番目)

DSC_3477.JPG


大きなクローゼットが特徴。


76.06u で LDKは20.3帖


3LDKならこれぐらいは欲しいところです。


間取りは普通だけど、これぐらいなら合格点かな(笑)


...


Cタイプ(真ん中)

DSC_3478.JPG


廊下の収納は便利そう。


サニタリーが2方向っていうのはいいねひらめき


2LDKで 63.85u しかないので


夫婦と子供一人までかなー


岡大病院に通うシニア層狙い?


歩いていけるし、コンビニやマルナカも近いから


そういうのはありかもしれないですね。


...


Dタイプ(東から2番目)

DSC_3479.JPG


エレベータ横の部屋で、ここも狭いですね。


廊下の収納と、ウォークスルークローゼットですか。


2LDK 63.25u なんで


さっきの部屋と似た感じですね。


...


Eタイプ(一番東)

DSC_3480.JPG


ここは4LDK。81.12uあります。


分譲マンションとしては広い方で


4LDKっていうのは少ないので


無理矢理4LDK って気もしないでもないですが


これはこれでありでしょうね。


サニタリーの使い勝手が良さそうですひらめき


価格次第だけど、この部屋が一番人気かな?


...


価格表はないんですけど


2500万円スタートぐらいですかね?


近隣への説明会の際に怖い方たちがきて


随分紛糾したらしいですよ(゚o゚;;


ちょっと怖いところがそんなに遠くないので


こんな大型案件だとそんなこともあるんですね...



C、Dタイプは狭いから


下層階は2000万円前半ぐらいからでしょうか?


いくつか賃貸用で出てくるんでしょうねー(^^;


家賃はせいぜい13万円前後でしょうか。


2500万円前後で買ってたら全然旨みはないけどね....



最近の分譲マンションはどれも高くて


賃貸用で買う気は全く起こらないですバッド(下向き矢印)



もう、物件1号みたいな


1000万円台で新築マンションが買えることなんてないんでしょうねーバッド(下向き矢印)



おしまい




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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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3月28日(土)14時

岡山市北区下中野337−106
パナソニックリビングショールーム2階


興味のある方は現地集合で一緒にいかがですか?


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読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

28日(土)プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


先日の新聞の下の方に不動産の広告が載っていました。


平成23年築

5LDK 平屋 262u



新しくて、めちゃひろーい


土地も広くて 207坪


価格 8800万円

ファイル 2015-03-22 20 53 36.jpeg


まじかー。スゴイ値付けじゃな(^^;


そこそこのアパート買えるじゃん(@_@;)


...


さて先日、しんさんが新たに購入された物件を視察。


2つ買ったうちのひとつは山の上の方なので


眺めはサイコーグッド(上向き矢印)

DSC_3471.JPG


花火大会の特等席じゃん(笑)



斜面の一部なのでこんな感じになっています(゚д゚)

DSC_3469.JPG


ここの草むしりが大変そう(^_^;)


でもちゃんと管理しとかないとねー


...


その道中ですごいの発見。

DSC_3473.JPG

DSC_3474.JPG


うわー(°°;)"((;°°)


廃墟っぽくなっています(ーー;)


20年ぐらい前に知り合いが住んでいましたが


今は全空きっぽかったので


そのまま放置されているんでしょうね...


場所が場所なんで


再生しても客付けが難しいので


手を出さないのかもしれませんが...



場所が悪い

入居が悪くなる

家賃下げる

お金無い

手入れができなくなる

さらに入居が悪くなる

もっとお金無い

放置

もっと入居悪くなる

全空き

もっと放置



って感じでしょうかね...


物件選定でミスるとこういう流れを辿るんでしょうね...



おしまい




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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



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大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

28日(土)プレステージ城東
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...


こんばんは。岡山大家です。


今日はTAKEさんのところに行ってきました。

DSC_3490.JPG


随分中も進んでいましたグッド(上向き矢印)


内装はご自身でするそうですよ(゚д゚)


どんな感じになるのか楽しみですねー



工事の過程で木材の端材がたくさんあるので

DSC_3489.JPG


欲しい方は持って帰っていいですよーって。


興味のある方はご連絡ください手(パー)


...


さて、 ほー(^ω^) って物件を発見。


セキスイの新築なんですけども


※クリックで大きくなります。


6月6日入居開始にも関わらず、サッサと申込。


どんなんかというと


ちょっと小さめの戸建


2LDK で 64.94u しかありません。


戸建としてはかなり小さい部類


家7.6万 共3千 P1込 2台目6千


計8.5万円


エリア的には微妙ですけど


賃料は妥当でPも2台あるからねーグッド(上向き矢印)



この土地、ゼンリンで見ると、20坪ほど しかない(゚д゚)


そんな狭小地の有効活用で


こういうミニ戸建ってありですねーグッド(上向き矢印)


本格的な3LDKだと、学区やエリアを選んで建てないと


なかなか家賃に反映できませんし


家賃が10万円を軽く超えてくるようなものだと


入居者も限られてきますからねあせあせ(飛び散る汗)



このサイズ、この家賃ならアパートユーザーを獲得できます手(チョキ)


アパートはイヤっていう人はたくさんいますからねバッド(下向き矢印)


そういう層を狙って商品開発の段階から


アドバイスをさせてもらっていた訳ですが

関連記事
2014年01月25日 麒麟さん戸建賃貸完成見学会 & 申込
2015年03月21日 廃墟→新築→古民家


ハウスメーカーもやってきたかということで妙に感心ですね。



こういうのって、そもそもモノがほとんどないですし


アパートやマンションみたいに


1ヶ所で数戸〜数十戸も大量に供給されず


1ヶ所1戸しか増えていかないので


ライバルも全然増えません手(チョキ)



ライバルが増えないっていうのは


長生きする秘訣
だと思いますよー



おしまい




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☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

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 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

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 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
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ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

28日(土)プレステージ城東
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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、岡山県宅地建物取引業協会


いわゆる宅建協会の関係の大家向けセミナーがありました。

大家向けセミナー.jpg


不動産業者としての顔も持つTaimanさんから声をかけていただき


せっかくなので、仲間内にも声をかけてみたところ

こももさん
HR田さん
O田さん
いいてんきさん
Y原さん
Y部さん
わたくし

の7名で参加することに。

DSC_3493.JPG


みなさん勉強熱心で(゚o゚;;



無料のセミナーってどっかがスポンサーになっていて


何かに利益誘導が目的だったり


内容自体が薄かったりすることが多いように思いますが


純粋に大家向けの実践的な内容だったので


それなりに勉強になりましたねー(゚д゚)


やっぱり大家自ら勉強しないとねー



賃貸営業の世界ってね、


離職率が恐ろしく高く人の入れ替わりが激しかったり


単なる案内マシーンと化していることが多くて


普通に 素人集団 みたいなもんですから


いろいろ相談したところで


まともな答えなんて返ってこない状況になってるんですよ...


せめて宅建を持っていて、そこそこキャリアがある人


なら一定の安心感はありますけども。



キャリアだけ長くて宅建を持っていない人は要注意


宅建というハードルを越えられない


要は、一定以上の努力ができない人


だと思うんですけど


こういうタイプの人の特徴は 口がうまい んですよ(笑)



一定以上の努力はできないけれども


トークでうまく立ち回って生き延びてきたってね。


口がうまいだけで、営業成績は伸びるんです(笑)


そして、なんだかんだ合格しない理由を並べるのもうまい(笑)


きっと相談してもテキトーなこと言われますよー(笑)



ということで、キャリア、見た目の雰囲気、役職とかに惑わされないようにねー


もちろん例外もあるかもしれませんけどね(^_^;)


...


こういう内容を、営業マンたちが聞いたらいいと思うんですけどねー


まぁ彼らは彼らで朝から晩まで


散々馬車馬のように働かされた挙句


ボロ雑巾にようになって廃棄されていくので


こういう内容を勉強したところで


ほとんど役にも立ちゃしないかもしれませんけども(ーー;)




ん?だから大家を集めて自ら勉強してもらおうってことか!?


まさかそこまで読んでのこととは...


宅建協会... なかなかやりよるな。


えっ?それ違う?(笑)



まぁ何はともあれ


大家さん自ら勉強していかないといけないねってことは


間違いないひらめき


こういう企画を無料でやるってところ


宅建協会、なかなかやりよるな ですね。


また次回期待しています。



おしまい




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 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです(゚д゚)

     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗

 利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


<物件情報求む>
読者のI島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、シークレットの探検ツアーでして

こももさん
HR田さん
じいじさん
みーちゃんさん
みーちゃんさんご主人
わたくし

の6名 で


中区某所を探検にいってきました眼鏡


1軒目は Y原さんの新築戸建 を外から解説

関連記事
2015年02月15日 オンリーワンがいいと思いますけどね。
2015年02月23日 賃貸用の視点



2軒目は ロッカーキャットさんの戸建 を外から解説

関連記事
2015年02月15日 オンリーワンがいいと思いますけどね。



3軒目は わたくしの物件6、7号 を外から解説

関連記事
2012年09月05日 キッチン設置済!
2012年08月30日 クロス貼ってた!
2012年07月31日 ついに上棟!
2012年07月17日 現場を見に行ってきましたー



4軒目は 以前に競売に出てた物件 を外から解説



5軒目は しんさんがこの前買った物件1つめ を外から解説



6軒目は 廃墟物件 を外から解説

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2015年03月24日 手入れできないと...



7軒目は  しんさんがこの前買った物件2つめ を外から解説

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2015年03月24日 手入れできないと...



8軒目で ようやく本日のメインイベントあせあせ(飛び散る汗)

関連記事
2015年03月12日 とりあえずおばあちゃんに聞いてみてください。


どんだけ回っとんじゃーって(^_^;)


DSC_3496.JPG

DSC_3495.JPG


持ち主のおばあちゃん。


300万円ぐらいは欲しいってことなんですけど...


今日の探検隊のみなさんは 150万円 ぐらいなら...


と口を揃えておりますたらーっ(汗)



水回りが意外としっかりしていてそのまま使えるので


まぁ150万円ぐらいならまだいいのかな...


5年ぐらい回してからでも同じぐらいでは売れそうだしね...


解体まで持っててもなーあせあせ(飛び散る汗)



おばあちゃん!150万円なら買いたいって人がいますよ!


どうですか??




おしまい




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※食事中の方は要注意

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいなグッド(上向き矢印)
 
 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



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 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
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大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
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ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


こんばんは。岡山大家です。


トラブル発生です(@_@;)


今日は3月28日(土)。


明後日、3月30日(月)に入居予定


某読者さんの自主管理物件がありまして。


この方、元々岡山に住んでいたんですが


昨年夏頃に転勤で京都へ異動に。


2〜3年前に満室で購入して


そのまま問題なく自主管理で運営していたんですが


転勤後の昨年秋に退去が出たので


退去立会・精算、ガス切替、リフォーム、募集を


代わりにしてあげていたんです。


...


この物件、場所は悪くないんですが


賃貸需要はやや弱めのエリア


昔流行った、築30年ぐらいの田んぼの田みたいな2DK


8室 駐車場は全7台、近隣駐車場は空きなし...



そこそこ安価にリフォームできて、賃料も高くないんですけど


・ここよりも良い場所に類似物件がたくさんあること

・駐車場が1台しかないこと

・閑散期の退去



といったことでなかなか決まらずにいましたバッド(下向き矢印)


その間に、もう一室空き...


しかもよりによって駐車場の足りない部屋...


場所的に最低1台は必須なので


なかなか厳しいなーって状況だったのが


ようやくこの繁忙期で最初に空いた(駐車場1台あり)部屋が決まったんですグッド(上向き矢印)


それが、いよいよ明後日3月30日(月)に入居ということで


入居前の最終チェックに行ってきました。


こういうことを怠る管理会社や大家さんって多くてね...


入居後即のクレームなんてお互いイヤでしょ?


未然に防げる簡単なことができていなくて


初期クレームになるなんてことはよくあるんですよねーバッド(下向き矢印)


ほんとちゃんと仕事してよねーって感じですたらーっ(汗)


あっ、ちなみにここの管理を受けている訳ではないですが


現地キー回収のついでに


一応それぐらいはやってあげておかないと思ってね。


ま、特に異常もないと思うけど


ポストのチラシぐらいは綺麗にしておいてあげようかなと。


で、一通り部屋をチェックしてトイレの扉を開けると...


...


...


...


前置きが長かったですが


食事中の方は要注意ですふらふら


DSC_3508.JPG


トイレ内が糞尿で溢れかえっていますΣ(゚д゚lll)


...


...


...



恐る恐る便器のふたを開けると

DSC_3509.JPG


ガ━━(´・д・`|||●)━━ン



これ、どうしよう...



つづく




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 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

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 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

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 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。

 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円

 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



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 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

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大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
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ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日のう○こトラブルの続きで。

関連記事
2015年03月28日 ※食事中の方は要注意


土日なんで業者も動かず、現状から進展はなし...


保険会社が現場確認をしたいということで


同行してきました。

DSC_3510.JPG


昨日の水道屋さん同様、「こんなの初めて」って言っていました(ーー;)


...


さて、何がどうなっているのか?


この物件を玄関側から見るとこんな感じ。

1.jpg

問題の部屋は、101号


この部屋、昨年9月末に退去し


その後リフォームをして以来空き部屋でした。


その間の案内時も、今回の事件の1週間ほど前でも


異常はありませんでした。


それが、昨日見に行ってみるとあの状態...


トイレって水を流す量が多いので


溢れるとなったらそれこそ短期間で溢れます。


現場は2〜3cmの浸水。


昨日の時点では、それほど臭いも気にならなかったので


かなり直近で起こった出来事かと思われます。



ずっと空き部屋で、トイレはもちろん誰も使っていない...


溢れるということはどこかが詰まっているということ...


ということは、この汚物は2階の人のか!?


ということで、たまたま在宅中の2階の方にトイレの水を流してもらう


ビンゴ!


便器から溢れてきます(°°;)"((;°°)


トイレの配管って、101と201の配管は


床下で繋がっているはずですが

2.jpg


たまたま空室の202号室は異常なし


他の部屋からのクレームもないので


この間のどこかだろうという予測に。

3.jpg


となると、101号は誰も使っていないので


201号の人が、この数日中に何かを流して


それが101号より先の配管で詰まったのか?



...


トイレってこんな風になっていて

4.jpg


101号の先にたどり着くまでも


何度か配管の曲がり角があるので


普通はこんな先まで流れていかないとのこと...


木の根っこなどが侵食するケースもあるので


どちらにしても、まずはトイレの床を剥ぐってみないと...


しかし、ここに汚物がたどり着くということは


かなりの量が溜まっていると予想されるので


一旦バキュームで吸わないと難しいとのこと...


...


しかし、土日でバキュームの手配もできず


2階の人がトイレを使えば使うほど


溢れてくるのがわかっていながら


「使うな」 ということもできず(ーー;)



たまたま空いている202号のトイレだけを使ってもらうことも


検討しましたが


101号に30日(月)に入居する方に


一旦そちらに交してもらうしか方法がないので


202号を提供するわけにもいかず...



月曜日までどうにもならない状態が続いていますバッド(下向き矢印)


まずは詰まりの箇所を特定せねば...


そこにもいくつか問題が...



つづく




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2 トラブルの続き

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 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
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 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

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     H26年12月末で4号が退去 → H27年1月から次が入居

     +11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜;)))

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 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

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 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入

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 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

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 約52坪。土地50万、建物200万

 家賃 35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区某所の中古戸建を 1棟 購入 100万円 

 約60坪。6DK。土地50万、建物50万

 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)


 で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
 結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中(゚д゚)

 表面利回り42%になる予定。



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 岡山市以外の近郊の土地を500万円で購入

 120坪 坪単価4.2万円

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現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
28年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜;)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたり
家族5人が住める4DK以上ぐらいの情報があればぜひください!
賃貸でも売買でもどちらでもOKです手(チョキ)
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですがたらーっ(汗)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日もう○こトラブルの続きで。

関連記事
2015年03月28日 ※食事中の方は要注意
2015年03月29日 トラブルの続き


まずは詰まりの箇所を特定せねば...


このアパート、元々浄化槽でのちに下水に繋いでいるようで


共用部を掘って埋めた跡が一直線に伸びています。

DSC_3513.JPG


それぞれの部屋の前に、枡もありますグッド(上向き矢印)


kotaさんのコメントにもあったように

101,102,201,202の田の字4戸アパートで、102が溢れちゃいました。
幸い入居者様から即連絡が入ったので量的には僅かな溢れで済みました。
原因は102と202の合流した後の101,201との合流部の枡にて、
側の植栽の根が隙間から入り込み
茂って、
その根にトイレットペーパーなどが絡んで堆積し、逆流したものでした。
以後年に1〜2回は枡の蓋を開けて、伸びてきた根を切ることが欠かせません。
ウチは幸い枡と排水管の接続部でしたので、
蓋を開ければ対処できました
が、
地中のつなぎ目や屋内部だと難儀しますよね。。。
早期の解決をお祈りします。


枡付近で解決すればありがたい...


...


さて、ちょっと浄化槽のお話し。


浄化槽には2種類ありまして。

参考URL 浄化槽の種類


ひとつは、単独浄化槽

1.gif


これは、いわゆる糞尿のみを処理するもの。


平成13年4月以降は設置できなくなっていますバッド(下向き矢印)



もうひとつは、合併浄化槽

2.gif


こちらは、台所や風呂の排水も一緒に処理するもの。



ちなみに、以前下水道のことを書いたのでそちらもどうぞ。

関連記事
2013年09月10日 下水道の日



今回の物件は築30年程度なので、


もちろん前者の 単独浄化槽


この掘り返した跡は

DSC_3513.JPG


台所と風呂の排水を下水に繋いだ際のものなんですね...


なので、せっかく枡があるのに関係なしバッド(下向き矢印)


...


じゃあトイレの排水はというと


浄化槽から下水につないでいます(;_;)

DSC_3514.JPG


こんな感じ。

3.jpg


なので、途中に枡がないんです( ;∀;)


これではどこで詰まっているのか


床を剥ぐってみないとわからない...


という訳で、溢れかえった汚物を片付け、便器を外し

DSC_3515.JPG


まずはトイレの床を剥がします。

DSC_3516.JPG
※これは塞いだあと


どうやらこの付近ではなく、もっと先のようです...


圧力をかけて押し込んでも


この先3部屋分のどこかで止まってしまうと困る...バッド(下向き矢印)


2号室は流れているのでそこまでの間のどこか...


配管はダイニングの下を横切っていたので


恐らくこの辺りではないかと...

詰まり箇所.jpg


ということで、ダイニングの床も剥がすことにあせあせ(飛び散る汗)

DSC_3517.JPG
※これは塞いだあと


...


ありました。2号室との合流の手前に。


相当固く詰まっていたようで...


いろいろ出てきたらしいんですけど


なんだかんだ今までの堆積でしたふらふら


...


あとは内装を直すだけですグッド(上向き矢印)



今日から入居予定の方は事情を理解していただき


幸いにもリフォームも済んで募集中の202号に


ひとまず荷物を入れてもらえました(^^;



この202号は一応申込中ですが入居はまだ先でしたし


もし配管が共用部のコンクリートの下とかだったら


もっと大変だったでしょうしあせあせ(飛び散る汗)


トイレも框(かまち)があったのでそれ以上の被害はありませんでしたし


入居前で誰も住んでいなかったのもよかったですし


たまたま発見が早かったのもよかったですし


不幸中の幸いがいろいろありましたね。



保険が、トイレ内の床、壁ぐらいしか適用されないそうなので


修理代は結構な額の自己負担が出るでしょうけど


古い建物を持つことの宿命でしょうね...



まぁ比較的早く復旧できてよかったです。


疲れましたね(^^;)



しかし、年度末のいよいよ末のこのくそ忙しい時期に


多くの方が動いてくださって本当に助かりました。


みなさんありがとうございましたm(__)m



おしまい




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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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