岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時〜　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時〜　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 ２６日（金）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月 ２７日（土）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２８日（日）　　　　　 見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝一で中区乙多見１６０万円戸建ての


契約決済でした(*´▽｀*)



この売主さん、７０歳ちょっとぐらいかな？


もうお金は要らなくて、相続で困るだけだから


個人所有の物件は処分してるんですってΣ（・□・；）


いつかそんなこと言ってみたいね(^^;


昔はいろいろされていたようで


こんなものが置いてありましたΣ（・□・；）



実際に撃てるそうですよ(^^;


...


そして、午後からは早速その物件の見学会(^^;

namiさん（女性）
ryokoさん（女性）
tokikoさん（女性）
摂津屋さん
OKOさん
Y口さん
shinobuさん（女性）
shinobuさんご主人
しんさん
むーさん（女性）
Y田さん
よーすけさん
よーすけさん奥さん（女性）
じいじさん
わたくし

の１５名


この暑い中みなさんよく集まりますな〜(^^;


そんな猛暑の中、集合場所から歩くこと約３分。






見に行ったのはここで登場した物件でした。

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2016年07月25日　こういうことはよくある


何かと？？？な物件ですが


誰の手に渡りますかね〜(^^;


お盆明けにでも２日目の見学会をして


それからあみだに突入ですかね(´・ω・`)


...


いったん解散し、夜の飲み会へ。

namiさん（女性）
ryokoさん（女性）
Y口さん
Mさん
麒麟さん
こももさん（女性）
K本さん
わたくし

の８名で

今回は北区本町の　土間土間　岡山店 。




少人数だと両端同士でも話が届くので


たまにはこんなのもいいかな(^^;


あっという間の３時間でした。


namiさん（女性）
ryokoさん（女性）
わたくし

は一次会でダウンも

Y口さん
Mさん
麒麟さん
こももさん（女性）
K本さん

は二次会でこんな感じだったそうで(^^)



みなさん仲良しで不動産話しは尽きないですね〜(*´▽｀*)


...


実はこの飲み会の直前。


taimanさんが名古屋のお土産をわざわざ持ってきてくれましてΣ（・□・；）




「今日の飲み会も行きたかったんですけどね〜」

「どうしても予定があって...」

「明日（１２日）以降ならいつでもよかったんですが...」


あ〜そりゃ残念でしたね(-_-;)


だったらもう一日やります？？(^。^)y-.。o○



という訳で、急遽２日目を企画（笑）


８月１３日（土）夜　場所はこれから（笑）


参加予定
　taimanさん
　O幡さん
　minakoさん（女性）
　わたくし


お盆中は暇で困っているあなた！


８月１２日　２１時まで　にこちらへメールを！

okayamaooya@gmail.com


電話とかＬＩＮＥを知ってる人はそれでもいいよ(^^)/



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
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　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


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　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
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　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 １３日（土）　時間未定　飲み会
　８月 ２６日（金）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　１日目
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　８月 ２８日（日）　　　　　 見学会予定

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こんばんは。岡山大家です。


先日の新聞にこんなん載ってました。


「家賃保証」トラブル急増


※拡大はこちら


これね〜。web版でもでてましたね。

朝日新聞デジタル
アパート経営「３０年保証」、破られた口約束　減額・解約、事前説明なし


以下転載。


「減額リスク説明なし」
「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。


こんなんで法整備いる〜？？


「個人の大家も不動産事業者で、対等な業者間の取引とみなされるため、消費者並みの保護の仕組みはなかった。」

「プロではない多くの人が大家となっているのが実情」

「契約時には解除の説明はなかった。相手は一枚も二枚も上手のプロ。個人では対抗できない。」


甘っちょろいこと言ってるよな〜(;´Д｀)


金儲けとか節税のためにやってるんよね？


不動産事業でしょ？


大金を動かすんよね？


勉強不足も甚だしいわ(;´Д｀)


家賃が下がるのなんか当たり前でしょ？


今の保証家賃が１０年後、２０年後も同じなわけなかろ？


それぐらいのこと理解してて当たり前でしょ(;´Д｀)


ロクに知ろうともせずに欲だけかいてからよ〜


大人しく相続税払っとかれや。


...


「世間知らずを狙った」


※拡大はこちら


「世間知らずで、プライドが高く、人に相談しなさそうな人を狙った。」

「特に狙い目だったのは教員や医者、公務員らだったという。」


ははは。確かにいるよね〜


中途半端に頭のいい人（笑）


ちょっとかじっただけでわかったようになった気になってる人ね。


そういう人は人の話聞かんからね〜(^^;


サブリースに限らず、


中古物件でも同じような目に合ってるよね。


岡山の人が誰も手を出さないような物件を


へっちゃらで買っていくもんね〜Σ（・□・；）



そんな簡単に儲かる甘い世界じゃないよ(^^;



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時〜　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時〜　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 １３日（土）１９時〜　　盆休み緊急飲み会
　８月 ２６日（金）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月 ２７日（土）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２８日（日）　　　　　 見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


今日は、お盆休みの緊急飲み会（笑）



taimanさん
O幡さん
minakoさん（女性）
ryokoさん（女性）
A山さん
わたくし

の６名。急でも意外と集まるもんですね〜Σ（・□・；）


たまにはこういう少人数の飲み会もありですね(^^)


...


さて先日、物件１１号土地の新築の様子を見てきたところ


キッチンが入っていました〜(*´▽｀*)



↓

じゃーん(^^)/



かっちょいい〜(^。^)y-.。o○


気に入ってくれる人がいたらいいな〜



ちなみにノーマル部屋はこんなキッチン。



２１００ｍｍのシステムキッチン。


普通はこれで充分過ぎるほどなんだけど


実は今回、いろいろ実験をしてみてるんです(^^;



ベースとなるノーマルの平屋建て　１棟

それをグレードアップした平屋建て　１棟

それをくっつけた平屋建ての長屋２戸　１棟

それとテナント３戸１　１棟


全体では、計４棟７戸なんです。


こんな感じ。




当初は、全部単独の平屋建てで５棟も考えたんですけど


南側がそこそこ交通量のある片側２車線の道路なんですよね...


そこに面した住居ってのもあまりよくないかな〜なんて(-_-;)


同じものが５棟並ぶってのもなんだかな〜


ってのもあったのと


せっかく建てるならいろいろやってみよ〜


ってのもあってね(^^;



で、当初の予定通りのコスト優先のノーマル平屋　と



遊び心満載過ぎて失笑を買いそうなグレードアップ平屋　と



グレードアップコストを少しでも吸収するために


それをくっつけた２戸１長屋に。


壁面が１つ無くなるんでコストダウンになるのよね。


単独でもくっついても家賃やウケはあまり変わらないかな〜ってとこの


実験の意味合いもあります(^^;



で、もうひとつやってみたかった企画がテナント。



え〜、テナントってどうなん？？


って声が聞こえてくそうですが(^^;



実は、現場に居た時に苦労した案件のひとつがテナント探し。


普通にテナントとして流通している物件でマッチすれば


特に難しくもないですけど


ニーズが多いと感じたのが


それほど広くなくて安いテナント。


岡山の場合は、テナントひとつ借りようとしても


大概１０坪以上ぐらいからで


駐車場を２台ぐらい借りると


賃料が８〜１０万円ぐらいはすぐいっちゃうんよね(-_-;)


それに敷金、礼金もってなると


初期費用だけでも結構なもん...


だから、時々要望があったのが


住居のテナント利用。


２ＤＫとか２ＬＤＫぐらいのアパート、マンションの一室を


テナントとして貸してもらえないか？と。



結構あるんですよね〜


自宅でこじんまり創業してやっていたけれど


お客さんも増えてきて...


手狭になってきて...


とかね。


自宅だと場所の説明がしにくいとか


駐車場の問題とか


看板を出して本格的にとか。


自宅と仕事場を明確に分けたいとか。



或いはスタートアップ時で家賃を抑えたいとか。


ネイルや美容関係とか


整体関係とか


ネット中心の物販だけど時々人がくるとか


１０坪以上も要らないんだよとか。



なんだかんだ、小さくて安いテナントの需要はあるんですよ。



それがないからアパート、マンションの一室に傾くんだけど


今度はオーナーがなかなか認めてくれない(-_-;)


だって、周りは住居として使っているのに


いろんな人が頻繁に出入りしたり


看板を出されたりすると


トラブルの元になりかねないでしょ？


本来住居なんだから、


小細工せずにできればそのまま住居で貸したいんよね(-_-;)


クレーム出ても面倒くさいし...



どうせ住居には向かない、そこそこのロードサイドなんだから


以前から構想にあった小さなテナントも実現してみよう！って



ということで　５ｍ×４ｍ　２０�u（約６坪）のテナントに


チャレンジしてみることにした訳です(^_^;)


果たしてどうなりますやら...



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
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　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

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　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
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　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
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　８月 ２６日（金）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月 ２７日（土）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２８日（日）　　　　　 見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

-----


こんばんは。岡山大家です。


チャレンジしてみたかった狭小テナント。



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2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画


５ｍ×４ｍ　２０�u（約６坪）で４万円ちょいぐらいだったら


３つぐらい借り手もいるんじゃなかろうか？


スタートアップにはちょうどいいと思うんだけどね〜(^^;


岡山駅近くにとかには、ＳＯＨＯ向けのレンタルオフィスはあるけど


郊外型で駐車場が取れてっていうのはなかなか無いし、


面白いと思うんだけどね...


...


テナントは住宅と違って


内装や設備にお金がかからないから


建築費が安い割に家賃は取れるしね。


ここの場合、住宅なら６〜７万円だけど


テナント３つなら１０〜１６万円ぐらいにはなるから


収益面で寄与してくれるよね。


２階以上の空間を全部放棄した平屋群の補完をしてくれることを期待。


そういう思惑もあります(^^;


...


何年も考えてきたことだけど


基本的に土地からいって平屋はなかなか難しいよね〜(;´Д｀)


２階以上の空間を放棄するってかなりハードル高い(-_-;)


ある程度まとまった土地で


複数棟建ててスケールメリットも出さないといけない...


地盤、下水、接道...


ある程度品質は保ちつつどうやって安く建てるか...



逆にそれでいけるとなれば


存在そのものが異彩を放つ。


長い目で見れば有利に戦えると信じて...




しかし、弱点な面もあってね(-_-;)


なんせ一発目で類似品が無いから


現物を見てみないと消費者が判断しにくいこと(;´Д｀)


完成写真をたくさん撮っておいて


次に同じようなものを建てるときには


参考にしてもらえるようにしておこう(^^;



完成後１か月ぐらいで決まってくれればありがたいけどね...



ここの場合、住居もテナントもさすがに全空きはないだろうし


太陽光も載るし


他物件とかの収入もあるから


ポシャって路頭に迷うことはないと思ってるけど


世間の評価がどうなのか気になるところですね〜(-。-)y-゜゜゜



大量生産でうじゃうじゃ建っているアパートたちと比べて


１０年後、２０年後、３０年後にどうなってるかな？



身を削って世の中に挑む壮大な実験です(^^;



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時〜　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時〜　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 １３日（土）１９時〜　　盆休み緊急飲み会
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　８月 ２７日（土）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２８日（日）　　　　　 見学会予定

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、岡山市内はゲリラ豪雨に見舞われましたねΣ（・□・；）




岡山でゲリラ豪雨、駅の地下街が水浸しに　鉄道への影響も

岡山で局地的大雨、道路冠水も　一番街が水浸し、ダイヤも乱れる


台風みたいな感じでしたもんね〜(;´Д｀)


岡山駅界隈や厚生町界隈は大変だったみたいですね〜


岡山って災害が無いからこういう時にちょっと弱いとこがあるのかな？


でも大型台風がきてもこんな風にならんけどね？


台風が来そうなときは事前にいろいろ対策してるんだろうか？


いずれにしてもこんなになるのはごく一部ですしね。


基本的に平和なもんですよ(^^)


しかし、暑かったり、豪雨だったり忙しい夏ですな〜


...


さて先日、岡山市からこんなん届きましてね(;´Д｀)


雑草の除去について　　岡山市長　大森雅夫



はぁ...除草ですか...


写真付きでご丁寧なことで(-_-;)



民地のことでわざわざ行政も大変ですね〜


確かにボーボーなのは間違いない(^^;


どうしたもんか...


そうだ！


現場から自宅の近いＴＡＫＥさんに頼んでみよう！


最近、サラリーマンを卒業して独立したＴＡＫＥさん。


少しでも儲けてもらえればという思いもあって頼んでみました(^^)/


ビフォー


↓

アフター



ゴミ袋２５個ですって( 一一)


草も嵩張るからな〜



もちろん除草ぐらい自分で動いて処理することもできますけど


わたくしはそういうことは敢えてやりません(^^;



ＴＡＫＥさんに儲けてもらい

わたくしは他のことに時間を使う



お金はなるべく仲間内に落としてあげて

自分は時間を買う。



自分の人生（時間）がどれだけ残ってるかわからないから


少々のお金はお支払いして喜んでもらいつつ


自分の人生（時間）をできるだけ確保したいですね(^^)v



３０歳後半ぐらいからかな。


体調を崩したりして、寿命や死を意識するようになってから


金銭欲や物欲が薄れてきたな(^^;



なんやかんや囲い込んで自己満足で生きるより


人に感謝してもらえる生き方のほうがいいな。



いつまで生きられるんだろうね〜



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
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＜トレジャーハンター１１のお知らせ＞
　OCさんが南区某所で戸建を購入することになりました〜
　８月 ２０日（土）１０時〜
　　参加予定
　　１OCさん
　　２じいじさん
　　３こももさん（女性）
　　４TAKEさん
　　５HR田さん


＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時〜　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時〜　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 １３日（土）１９時〜　　盆休み緊急飲み会
　８月 １９日（金）１２時半〜　中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ　２日目
　８月 ２０日（土）１０時〜　　トレジャーハンター１１　南区某所
　８月 ２６日（金）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月 ２７日（土）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２８日（日）　　　　　 見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、中区乙多見１６０万円戸建見学会＆ランチ２日目でした。

HR田さん
ロバートS田さん
かこちゃま（女性）
Y田さん
麒麟さん
じゅんこさん（女性）
しっしー（初登場）
S山さん
しゅんさん
わたくし

の１０名で出発〜




ここの一番の問題は道。

関連記事
2016年07月25日　こういうことはよくある
2016年08月11日　２日目あり


一応、全面道路としては立派なのがあるんですけどね...


一部が狭くて車が入らないんだよね(^^;


現地から道なり２００ｍ（徒歩３分）ぐらいのところに


駐車場の空きは発見しましたが...


ちなみに、縦列区画なら２台で６,０００円。


単独区画なら５,０００円だそうで。


ここ、３階建てで１階が倉庫？みたいな感じなので


駐車場にこだわらなくても


１階をバイクや自転車用のガレージにして


思い切ってターゲットを絞ってもいいと思うけどね(^^)/


地域的にはいろいろ厄介そうなことも判明しましたけど


いろいろ商業施設があって便利は便利ですし


まぁ何かしら借りる人はいると思いますけどね(^^;


大掛かりなリフォームは要らなさそうだし


１６０万円で買えるならなんとでもなるんじゃない？


果たしてどうなりますやら(^^;


...


その後、ここで登場した古民家へ

関連記事
2016年04月12日　ある意味、宝の山なんですが...
2016年06月10日　トリプル見学会でした(^^)/
2016年07月09日　古民家見学


ロバートS田さん
かこちゃま（女性）
じゅんこさん（女性）
しっしー（初登場）
S山さん
しゅんさん
わたくし

に、ryokoさんが合流し８名で突撃〜


わたくしを除く７名は初のご対面...




みなさん全体的に引き気味です（笑）



ここ、元々８００万円ぐらいって言ってたんですよね〜(^^;


結構土地が広いからさ(;´Д｀)


固定資産評価だと土地建物で５４０万円ぐらい(^^;


そのうち土地が５１２万円ですが（笑）



それが販売をかけても全然反応がなかったそうで(-。-)y-゜゜゜



そんな中、わたくしが少し興味を見せると


一気に「１５０万円でどうですか〜？」


その後しばらく放置...


すると「１００万円でも話しますよ〜？」(^^;



もう率直に、数十万円ならとお伝えし


「御社の手数料、登記費用含めて１００万円なら買いますわ」と返事...


結果、本体は７５万円になったという代物Σ（・□・；）



そんな物件になぜ再び足を運んだかというと


先日ひっそり行われた第２７回あみだくじで




麒麟さんが第１回に続き二度目の当選をしたものの
↓
自宅からも遠く、難易度が高そうなので辞退Σ（・□・；）
↓
二番手じゅんこさんが検討中


ということで、まだ見たことのない人たちも巻き込んで


再見学という流れ(^^;



このじゅんこさん、

第２４回一宮１００万円　８５分の１

第２５回赤磐２０万円　４３分の１

の２戦連続で決勝に進む強運を発揮。



そして、２戦とも決勝戦４分の１の確立で


２戦とも一番最初にくじを選び


お約束通り？見事に外し


巷で有名になったお方(^^;


今回は２番手に当選し、


一番手麒麟さんの辞退ということで順番が回ってきたので


やっぱり強運なんだろうか？？



そんな悩める乙女を陥れよう？応援しよう？と


みんなで見に行った次第です(^^;



さぁ悩める乙女、この物件にチャレンジしてさらに悩むのか？？


動向に注目です(^^;



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜イベント一覧＞
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　８月　６日（土）１９時〜　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 １３日（土）１９時〜　　盆休み緊急飲み会
　８月 １９日（金）１２時半〜　中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ　２日目
　８月 ２０日（土）１０時〜　　トレジャーハンター１１　南区某所
　８月 ２６日（金）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月 ２７日（土）　　　　　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２８日（日）　　　　　 見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

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こんばんは。岡山大家です。


今日も暑かったですね...


そんな中、OCさんが購入の戸建２号でトレジャーハンター１１でした(^^)

こももさん
HR田さん
６８さん
TAKEさん
じいじさん
OCさん

の６名

わたくし、この日は忙しくて残念ながら欠席です(-_-;)


またまたいろいろみなさん持って帰ったようで(^^)


今日の撮影係はじいじさん（笑）


ありがとうございます(^^;


そんなこんなで戦果はこちら。


トレジャハンター１１号　こももさん


主婦ですね〜(^^)


トレジャーハンター７号　HR田さん


この上靴をこももさんから奪い取ったそうで(^^;


トレジャーハンター４４号　６８さん


おー、いろいろ実戦に活用できそうΣ（・□・；）

写真撮られるの恥ずかしいんだって（笑）


トレジャーハンター２号　TAKEさん


このスーパーマンはどこで登場かな？


トレジャーハンター１号　じいじさん


ほ〜、将来このミシンもどこかで再登場でしょうか(^^)



箱物、木材収集家ですね(^^)


タンスも持って帰って早速洗ったそうです(^^)v



...


さて、その頃わたくしはというと玉野市某所の売却希望の物件へ


軽四がギリギリ通れる道を抜けてたどり着いたのがこちら...


...


...


うわぁ〜この上か〜(;´Д｀)



草木をかき分けて入口へ到着...


草ボーボー...


室内は広すぎ...





というのも昔は結婚式場だったそうでΣ（・□・；）


立派な孔雀...


厨房設備...



これ、どうしたもんか...


使い道が無くて困ってるそうで...


そりゃそうでしょう...



固定資産税が嫌なんだって...


そりゃそうでしょう...


ちなみにおいくら万円ぐらい？


「覚えていないけど、確か３０〜４０万円だったと思う。」


そりゃ嫌でしょう...


...


どうしたもんかね...


...


頭を抱えながらお次は、以前少し見に行った児島へ

関連記事
2016年07月29日　暑い日の一日






なんか建てるいうてもな...


事業用借地がいいのかな...


少し当たってみようかな...


...


お次はわたくしの植松の新築へ


洗面台のキャビネットは買わなかったので


鏡を後付けするための採寸をしました(^^)



ペーパーホルダーやタオル掛けも別で購入(^^;



どんなのを買おうかね...


...


お次は倉敷市某所の収益アパートへ












３ＤＫ6戸、２ＤＫ６戸

５０００万円ちょっとで表面１２％台。


場所も悪くないし、これは充分再生できるね。


これは興味示す人いるだろうね〜(^^;


...


最後は南区妹尾の古民家へ


場所はまぁまぁかな...


建物自体は貸せると思うけど駐車場がないんよね...


ここを崩せば１台なんとかなるかな〜(-_-;)



ただ、これが５５０万円...


指値は厳しそう...


安かったら買ってもいいんだけどね〜



これもどうしたもんかね(-。-)y-゜゜゜



おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
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　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
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☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
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　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜見学会のお知らせ１＞
　南区植松新築平屋見学会

　１日目　８月 ２６日（金）１１時〜
　１日目をご希望の方はこちらからどうぞ。
　　参加予定
　　１ I原さん
　　２ HR田さん
　　３ K只さん
　　４ たくみさん
　　５ Sさん
　　６ Kもりさん
　　７ OKOさん
　　８ mtanaさん
　　９ sinjiさん（初登場）
　　10 いいてんきさん
　　11 taimanさん
　　12 じゅんこさん（女性、見学のみ）
　　13 TAKEさん
　　14 こももさん（女性）
　　15 わたくし

　２日目　８月 ２７日（土）１１時〜
　２日目をご希望の方はこちらからどうぞ。
　　参加予定
　　１ ryokoさん（女性）
　　２ しゅんさん
　　３ GOGOさん（見学のみ）
　　４ よーすけさん
　　５ むーさん（女性、見学のみ）
　　６ yasuさん
　　７ IW本さん
　　８ A木さん
　　９ A木さん奥さん（女性）
　　10 A木さんお子さん
　　11 O幡さん
　　12 O幡さん奥さん（女性）
　　13 摂津屋さん
　　14 tokikoさん（女性）
　　15 N村さん（見学のみ）
　　16 N村さん奥さん（女性、見学のみ）
　　17 minakoさん（女性）
　　18 minakoさんご主人
　　19 かこちゃま（女性）
　　20 じいじさん
　　21 児島大家さん
　　22 Y吹さん
　　23 わたくし


両日１０時〜１６時まで現地に建築会社の方がいるので
都合の合わない方はご自由にどうぞ(^^;



場所　南区植松575-1（ナビではでません。）
※セブンイレブン灘崎植松店の道路向いです。
グーグルマップ



＜見学会のお知らせ２＞
　倉敷市某所収益アパート見学会

　１日目　８月 ２６日（金）１４時半〜
　　参加予定
　　１ Sさん
　　２ Kもりさん
　　３ OKOさん
　　４ 麒麟さん
　　５ sinjiさん（初登場）
　　６ こももさん（女性）
　　７ わたくし

　２日目　８月 ２７日（土）１４時半〜
　　１ ryokoさん（女性）
　　２ よーすけさん
　　３ むーさん（女性）
　　４ むーさん娘さん（女性）
　　５ Y部さん
　　６ yasuさん
　　７ O幡さん
　　８ O幡さん奥さん（女性）
　　９ 摂津屋さん
　　10 G地さん
　　11 tokikoさん
　　12 デンチさん
　　13 minakoさん（女性）
　　14 minakoさんご主人
　　15 rikouさん
　　16 F木さん
　　17 わたくし


＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時〜　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時〜　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 １３日（土）１９時〜　　盆休み緊急飲み会
　８月 １９日（金）１２時半〜　中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ　２日目
　８月 ２０日（土）１０時〜　　トレジャーハンター１１　南区某所
　８月 ２６日（金）１１時〜　 南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月 ２６日（金）１４時半〜 倉敷市某所収益アパート見学会　1日目
　８月 ２７日（土）１１時〜 　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２７日（土）１４時半〜 倉敷市某所収益アパート見学会　２日目
　８月 ２８日（日）１２時半〜 北区某所　戸建見学会

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


うひゃ〜！


ついにＮＳＸが！

NSX復活 国内最高の2370万円

公式サイト　ＨＯＮＤＡ　ＮＳＸ


ＮＳＸといえばわたくしと同世代の車好きの方なら


少なからず興味があるのでは？？


わたくし、若いころは車が好きだったもんですから


トヨタのソアラに乗っていました(^^;


もう知らない人も多いでしょうからネットから拾ってきました。


こんな感じのやつね。




平成２年の車で、平成７年に友人から購入し


平成１９年だったかに泣く泣く手放しました(;_:)



ＮＳＸは今回が二代目。


初代ＮＳＸは、街で見かけるとつい目で追ってしまう




それはそれは憧れの的でした(≧▽≦)


【ホンダ NSX 新型】開発責任者クラウス氏「競合車はない。これははっきりしている」


すごい自信ですね〜Σ（・□・；）


国内最高の２３７０万円


きっと、富裕層がこぞって買って


難なく販売目標をクリアするんでしょう(^^;


商売するなら、高付加価値高単価の商品で


富裕層を狙い撃ちするのが一番だと思いますね〜



これだけの価格、これだけのクオリティー。


ＨＯＮＤＡの自信作ですからね〜


購入者は相当高い満足度を手にすることでしょう(^。^)y-.。o○



わたくし、２３７０万円使うんだったら


ボロ戸建てを何棟も買っちゃいそうですけど(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

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　　2015年02月19日　違いは紙一重
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☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2016年08月08日　２　土地探し
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　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
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＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時〜　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時〜　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 １３日（土）１９時〜　　盆休み緊急飲み会
　８月 １９日（金）１２時半〜　中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ　２日目
　８月 ２０日（土）１０時〜　　トレジャーハンター１１　南区某所
　８月 ２６日（金）１１時〜　 南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月 ２６日（金）１４時半〜 倉敷市某所収益アパート見学会　1日目
　８月 ２７日（土）１１時〜 　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２７日（土）１４時半〜 倉敷市某所収益アパート見学会　２日目
　８月 ２８日（日）　　　　　 見学会予定

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

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こんばんは。岡山大家です。


先日、こんな記事があったので

ロイター
不動産に供給過剰懸念、マイナス金利で実需なき投資急増


時々ほかのブログでもネタになっていますね(^^;


内容としては、


マイナス金利で導入後に住宅の新築着工が急速に伸びていると。


４─６月期では

持ち家　前年比２．１％増
貸し家は１１．０％増
分譲住宅は０．５％減

だそうで。


要は、史上空前の低金利と相続対策で


どんどんアパート、マンションが建っているということで。


確かにそうなんですよね...


こんなことは数年前から肌で感じていたこと。


ついに世間的にニュースになるようになりましたか。


...


少し前の全国賃貸住宅新聞。


毎年この時期に、各社の管理戸数が発表されます。


ちゃんと毎年アンケートが送られてくるんですよ(^^;


前の前の会社に居たときは


少し数を盛って返送する指示を受けたことが（笑）


しかし、上位陣は毎年ほとんど順位の変動はなく


建築系の会社が目立ちます。

１位　大東建託　増加率６．８％
２位　積水ハウス　増加率　３．６％
３位　レオパレス２１　増加率　１．３％
4位　ダイワリビング　増加率　８％
７位　東建コーポレーション　増加率　６．５％


...


増加戸数で見ると

１位　大東建託　＋５８,９４６戸
２位　積水ハウス　＋１９,７１４戸
３位　レオパレス２１　＋７,０１３戸
4位　ダイワリビング　＋３４,４００戸
７位　東建コーポレーション　＋１２,１８２戸


大東建託は毎年増え方が凄いですね。


郊外でもバンバンやりますし


最近は中心部でのＲＣも増えていますから(^^;



ダイワが大きく伸ばしていますね。


ダイワは査定家賃が高すぎるので


他社と競合しても受注しやすいでしょうね〜(^^;


将来この問題が出なければいいですが...



査定家賃が比較的妥当なラインを出すことが多い


積水は少々苦戦気味でしょうか。


ダイワにバンバン取られると


営業マンはジレンマでしょうね〜


まぁそれはそれで堅実なんですけどね(^^;



各所で酷評されることが多いレオパレスも


まだ根強い施主のファンがいるようで(^^;


...


これらは、去年の同時期からの伸び。


来年の同様の記事ではもっと伸びているんでしょうかね(^^;


これに、地場の工務店系なんかも加わりますしね...



住宅が不足していた時代とは訳が違いますからね〜



この低金利が終了すると


一気に氷河期突入なんでしょう。



一体、どこまで増え続けるんでしょうか？



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
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　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

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　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
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　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜イベント一覧＞
　８月　２日（火）１２時〜　　トレジャーハンター１０
　８月　６日（土）１９時〜　　岡山花火大会＆食事会＆飲み会
　８月 １１日（木,祝）１２時半〜中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ
　８月 １１日（木,祝）１８時〜　飲み会
　８月 １３日（土）１９時〜　　盆休み緊急飲み会
　８月 １９日（金）１２時半〜　中区乙多見１６０万円見学会＆ランチ　２日目
　８月 ２０日（土）１０時〜　　トレジャーハンター１１　南区某所
　８月 ２６日（金）１１時〜　 南区植松新築平屋見学会　１日目
　８月 ２６日（金）１４時半〜 倉敷市某所収益アパート見学会　1日目
　８月 ２７日（土）１１時〜 　 南区植松新築平屋見学会　２日目
　８月 ２７日（土）１４時半〜 倉敷市某所収益アパート見学会　２日目
　８月 ２８日（日）１２時半〜 北区某所　戸建見学会

　９月　３日（土）、４日（日）　復興支援　必殺ツアーin熊本

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、Y原さん改め、としさん１号＆よーすけさん２号のダブルアフター見学会でした。
※以前、としさんで登場していたのを忘れていました(-_-;)

摂津屋さん
むーさん（女性）
むーさん娘さん（女性）
ryokoさん（女性）
こももさん（女性）
O幡さん
児島大家さん
わたくし

の８名でしゅっぱーつ。


まずは、としさん１号戸建へ






このとしさん１号、ここで登場しています。

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2016年05月07日　安く買うのがミソ


覚えてます？割りばしで鍵の代わりにしていて窓(^^;



ちゃんと新しい鍵が付きましたよ(*´▽｀*)




二日目もするのでネタバレは少しだけね(^^;


トイレビフォー


↓

トイレアフター



水回りは大事だからね(^^)/


...


お次は、よーすけさん２号物件へ




よーすけさん２号はここで登場しています。

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2016年06月11日　眠い...


ここの最大の売りは駐車台数。


元々は庭の部分が邪魔で



２台分ギリギリでしたけど


そこを崩すとこんな風に変身(*´▽｀*)



５台余裕で止まります(^^)v


こんな戸建はなかなか無いから差別化になるね(*´▽｀*)


室内もいろいろ変わっていますけど


ここもアフター２日目があるのでこのあたりで(^^;


アフター２日目は９月１日（木）に実施するので


お楽しみに(^^)/



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
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　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。

　

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
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　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
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　９月　１日（木）１２時半〜 としさん１号＆よーすけさん２号アフター見学会２日目
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　９月 １３日（火）１２時半〜　見学会予定

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、２つ契約決済がありました(^^)


ひとつはIW本さん。




あみだ３回当選のミラクルボーイのIW本さん。

第１１回　１３分の１　当選
第１２回　５分の１　当選
第２４回　８５分の１　当選


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2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
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2015年08月19日　スタートライン
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2016年07月04日　ブロックで一変
2016年07月10日　アフター１軒目



長いことかかりましたがようやく第２４回分の契約決済となりました(^^;


その物件はここで登場した北区一宮の１００万円戸建。

関連記事
2016年05月20日　スパっと断ったほうがいい。
2016年05月23日　それ、基準がおかしいでしょ？(^^;


５月末に見学、あみだの決着が６月９日


その時点で入居者も決まっていて


表面利回り３０％確定という代物だったので


史上最大の８５本でのあみだとなった訳ですが


当初７月には引き渡しの予定だったのに


相続の関係で延び延びに(-_-;)


まぁ、しかたないですね...


残念ながら入居のほうはキャンセルとなってしまいましたが


ようやく決済となりました(^^;


何はともあれ、この１年半ぐらいで早３つめ。


この調子で増えたらいいですね(*´▽｀*)


...


午後からは、もうひとつの契約決済。




こちらは、我らが悩める乙女じゅんこさん（笑）

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2016年04月12日　ある意味、宝の山なんですが...
2016年06月10日　トリプル見学会でした(^^)/
2016年07月09日　古民家見学
2016年08月19日　悩める乙女


あみだくじで惜しくも連敗しましたが


悩みに悩んでついに購入を決意！


そして契約決済となった訳ですが


かわいらしい娘さんも同席(^^)


こういうのいいですね(^^♪


こういう場を経験することなんか


大人でもなかなかないですもんね〜


説明を受けたり、サインしたり


１００万円ぐらいの現金のやり取りを


目の当たりにすると


何のことやらわけがわからないにしても


社会勉強になるんじゃないでしょうかね。


いつだったかの決済で


司法書士さんが勉強のために娘さんを同席させたことがありました。


うちの娘ももう少し大きくなったら


自分の決済に同席させてみようかな(^^;



何はともあれ、じゅんこさんも大家への第一歩を踏み出しました(≧▽≦)


ここから先が本番で、いろいろ大変なこともあるでしょう。


でも、その決断、経験や苦労は必ず先に繋がるからね。


きっと人生を変える一歩になることでしょう(^^)


決断ができた人だけが先に進めるんだよね。



おしまい



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