岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


高い高いと思っていましたが


１９９２年（平成４年）以来の高値だそうで（ﾟдﾟ）




近畿２府４県の上半期の話のようですけど


底値だった２００３年（平成１５年）と比べて４割UPだって！？（ﾟдﾟlll）


...


わたくしが業界に入ったのが２００２年（平成１４年）。


この頃、北区本町のコア本町や


西口のフォーラムシティーが建ちました。


NHK岡山放送局が丸の内から西口に移転するので


アナウンサーや局員さんの部屋探しをいくつかやりましたね。


その後、柳川交差点の両備グレースタワーなんかも含め


中心地でマンションが多く建ちました。



わたくしが物件１号を買ったのが平成１７年（完成は１８年）でしたけど


今では考えられない安さでしたからね〜（ﾟдﾟ）


今思うとやっぱりいいタイミングだったんですね...


いま同じようなスタートは切れないですからね〜(ｰｰ;)


...


一方、高値だった１９９２年（平成４年）はというと


バブルの余韻が冷めやらない頃(ｰｰ;)


今、人件費や建築費の高騰により


その頃以来の高値となっている...



バブル崩壊後の景気低迷で多くの職人さんが廃業したそうで


そんな影響でコンクリートの型枠職人さんとかが


全然足りていないそうです(＞＜)


そんなこともあって、


木造戸建よりもRCマンションのほうが


影響を受けやすいんですね。


...


１９９２年（平成４年）以来の高値...


RCマンションを買ったり、


新築したりしようとする時期ではないんでしょうね


わたくしのような庶民には割高でできる余裕もありませんが(^^;


まぁどうせ木造しかしませんけどね。



おしまい



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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

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　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
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☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


完成後１ヶ月経ちますが...


まだ全空きのようで(＞＜)


何度か取り上げたこの新築マンションなんですけどね...

関連記事
2015年04月11日　相場観が大きく変わるかも。
2015年06月15日　コケる？

南区新福の新築マンション


やっぱり高いんでしょうね...


建築費から利回り合わせていくと仕方ないか...


建築屋主導でやるとこういうこともあるでしょうね...




７階建ての３１室ですけど


募集が６階までの３０室なんで


最上階はオーナールームなんでしょうかね。


下がガラ空きって切ないな...


サブリースなんでしょうから


今のところ大家さんに実害はないんでしょうけど...


...


...


入居が無い状態が続くと、


建築費で儲けてるとは言っても保証側がきついわな...


大概当初３ヶ月ぐらいは免責期間取ったりするから


まだ大丈夫なのかな...


でもいつまでもこのままいう訳にもな...


このクラスになると初期費用云々いう訳でもないから


結局、家賃下げる方向しかないかな...


広告料積んでも劇的に改善されるとも思えんし...


家賃どこまで下げるかな...


保証家賃は下回りたくないしな...


でも空けとくわけにもいかんし...


とりあえずは保証家賃の下でも仕方ないから


早めに詰めて被害を最小限にくい止めるか...


で、２年後？の条件見直しの時に


減額を思い切ってぶつけてみるか...


うーん(｡-_-｡)


こりゃその時は揉めるだろうな〜...


たった数年で返済計画が大きく狂わされたらそりゃ怒るわな〜...


でも自分とこの会社を潰すわけにはいかんしな...


契約書には賃料見直しを謳ってあるし...


決まらんのならとりあえずしばらく耐えて


問題は先送りしておくって流れかな...


...


相場観が変われば画期的でしたけど


所詮は絵にかいた餅っぽいですね...



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
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...


わたくしがお願いしている税理士さんが勉強会をするそうで。



７月２６日（日）１３時〜
岡山市北区今５丁目５−１６
岸本建設株式会社

１１時半ぐらいにどこかに集合して
ランチでもしてから一緒にいかがですか？

場所は人数によって考えたいと思います。

参加予定
　O幡さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日はこんなん行ってきました。






めちゃ暑かったですわ〜(ｰｰ;)


夏休みはいろいろ忙しくなりますね(^^;


しかし子供は元気なもんで、夜は町内の夏祭りに行ってましたよ（ﾟдﾟ）


わたくしは完全にダウンしていましたが...(＞＜)


めちゃ暑いですけど、大人もちょっと遊びましょうか。


ってことで、ビアガーデンのお知らせです

８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題


８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題


日曜と月曜の２日開催です。

ご希望の方はご連絡ください(^-^)


...


さて、売却情報を見ていたら


北区万成西町で大きな土地が売れていましてね。




１８０号線沿いの田んぼで、全部繋がっているみたいですね。








それぞれ


１１６４�u　３１６８．９万円



１５３０�u　４１６５．４万円



２７０６�u　７３６７万円



合わせて、


５４００�u（１６３３坪）　１４７０１．３万円(ﾟoﾟ;;


ちなみに

津高のハローズで２０００坪ぐらい

津高のディオで１８００坪ぐらい

でした。


何か商業施設でも建つんでしょうか？


便利なものが建てばいいですね(^-^)



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


＜勉強会のお知らせ＞



７月２６日（日）１３時〜
岡山市北区今５丁目５−１６
岸本建設株式会社

１１時半ぐらいにどこかに集合して
ランチでもしてから一緒にいかがですか？

場所は人数によって考えたいと思います。

参加予定
　O幡さん
　HM田さん
　あつおさん
　S藤さん
　わたくし

...


＜ビアガーデンのお知らせ＞

８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定
　麒麟さん
　Bさん
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定
　OCさん
　Sさん
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...



こんばんは。岡山大家です。


ふるさと納税って知ってます？


時々ニュースとかでもやってますね。

※ふるさと納税とは？


ある自治体（縁も由もない自治体でもOK）に寄付をすると


実質負担額２,０００円で


所得税の還付と翌年の住民税が控除され


さらに特産品などのお礼の品が送られてくるという


お得な節税アイテムです


...


で先日、長野県安曇野市が


市内に本社と工場がある電子機器メーカー「バイオ」の


高性能ノートパソコン「ＶＡＩＯ　Ｚ」を


ふるさと納税のお礼に品に採用したところ


あっという間に無くなったというΣ(ﾟДﾟ)ｽｹﾞｪ!!

※その記事


...


ですが、その熱い反響に応えて


７月２１日０時から１５０台限定で再募集をしたんです


それが朝８時ぐらいに見ると早くも終了〜（ﾟдﾟ）





すごい人気ですね〜(ﾟoﾟ;;


税金が減って、最新のハイスペックPCがもらえるんですから


当然といえば当然ですか(^_^;)


...


実はわたくし、ノートPCを落としてしまって


壊れて裏蓋が外れたりしているので


ノートPCの買い替えを目論んでいまして。


ふふふ(・∀・)


もうお気づきかと思いますが


この限定１５０台を手に入れるために


７月２１日０時前から張り込み


安曇野市にふるさと納税しちゃいましたよ〜





所得税、住民税が減り


最新PCが手に入り


クレジットカードで払ったのでポイントも付き


言うことなし



個人の節税には抜群ですね



おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

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７月２６日（日）１３時〜
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参加予定
　O幡さん
　HM田さん
　あつおさん
　S藤さん
　わたくし

...


＜ビアガーデンのお知らせ＞

８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定
　麒麟さん
　Bさん
　N村さん
　N村さん奥さん
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定
　OCさん
　Sさん
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...



こんばんは。岡山大家です。


今日は高知の方と倉敷の物件を見てきましたよー



今まで何棟も相談を受けていたんですけど


ようやくここならって物件だったので


買付けを入れました




このまま順調に進めばいいですねー(^-^)


...


その後は、北区某所へ物件の査定？へ。




なかなか綺麗な状態なので、


このご時世ならそこそこで売れるんじゃないかな〜？


...


夜はそのまま街へ




Sさん、ごちそうさまでしたー


...


さて、全国賃貸住宅新聞にこんな記事が（ﾟдﾟ）


JR東日本グループ
東京五輪までに賃貸１０００戸供給




旧国鉄時代の社員寮を改装...


これまでに新築３棟、リノベ２棟　の


計５棟　１８５戸　を供給済だそうで(ｰｰ;)


JRっていうたら、いい場所に不動産を持っていることが多いですもんね〜（ﾟдﾟ）



岡山でも老朽化したJRの建物ってたくさんありますからね〜


で、大概決まって好立地(^^;


この記事は、JR東日本ですけど


こんなんがバンバン登場されたら


零細大家は太刀打ちできませんわ〜(＞＜)


...


個人の大家さんでも、


大手の社宅を買い取って


再生して賃貸に出しているケースも時々ありますし


昔の職場では、全国に点在するNTTの社宅を再生して貸していましたからね...


建物は古くても、内外装をガラッとやり変えたら


結構普通の家賃で入居していましたからね〜(ﾟoﾟ;;


...


昨今は新築の集合住宅がたくさん建って


どんどんライバルが増えていっていますけど


こういうのまでライバルになると更にしんどいですね(＞＜)



やっぱ大資本は相手にせんに限りますわ(ｰｰ;)



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

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３５００円　１２０分飲み放題

参加予定
　麒麟さん
　Bさん
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　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
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３０２４円　９０分飲み放題

参加予定
　OCさん
　Sさん
　わたくし

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...


こんばんは。岡山大家です。


今日帰宅したら届いていましたよ〜


これです、これ。


桃太郎のまち岡山プレミアム付き商品券の当選通知




岡山市が発行する地域商品券で


１万円で買うと１．２万円分の買い物ができるってことで


39万冊（1冊1,000円券×12枚）の販売に対して


64万超の応募があったそうで（ﾟдﾟ）


１冊でたかが２,０００円とはいえ


ノーリスクで運用利回り２０％ですからね〜


わたくし、応募開始日にちゃっかり


１人上限の５冊でエントリーしておきました(*´▽｀*)


あはは(　´∀｀)


...


さて、今日はシークレット見学会でした。


平日の昼間にも関わらず集まった勇者たちは

taimanさん
いいてんきさん
mtanaさん
麒麟さん
tomoeさん
O田さん
Y口さん
S南さん
わたくし

の９名（ﾟдﾟ）




ここ、以前下見に行ったんですけどね。

関連記事
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？


これを２００万円で売ってくれるっていうんでね。


まぁこの程度の金額で買っておけば


なんとでもなるんじゃないですかね〜


客付けもできると思うんで、


入門編としてはまぁまぁのスペックじゃないでしょうかね。


...


その後ランチへ流れたんですけど


その席で、そういえば激安物件があるよってことで


ついでにそちらも覗きに行ってみました(^^;


価格はこれ（笑）




１０万円って...


激安っていっても限度があるでしょ(^^;


現地へ行ってみるとかなりのボロ(ｰｰ;)




そりゃそうだ（笑）


もちろん再建築もできません


でもこの価格なら買う人いるでしょうね(^^;


不動産がこんな価格で広告に出てるのが驚きですけど（笑）


...


その後、以前お邪魔したtaimanさんの１９０万円物件へ。

関連記事
2015年02月03日　綺麗な宝箱には入っていませんよ。


ロッククライマーに大人気です（ウソ）




オーナーのTaimanさんが動画を公開中です。

�@ボロ物件（６戸全空きアパート）を再生してみたら
　利回り５０％になった【現況レビュー】

�Aボロ物件（６戸全空きアパート）を再生してみたら利回り５０％になった【解体工事レビュー】

�Bボロ物件（６戸全空きアパート）を再生してみたら
　利回り５０％になった【壁紙、クッションフロア工事レビュー】

�Cボロ物件（６戸全空きアパート）を再生してみたら
　利回り５０％になった【外壁塗装レビュー】

�Dボロ物件（６戸全空きアパート）を再生してみたら
　利回り５０％になった【完成レビュー】

「大改造!!劇的ビフォーアフター 」的にアパートを改造してみた。


...


ってことで、激安物件見学ツアーになっちゃいました（笑）


しかし、世の中には安い物件もあるもんでね〜（ﾟдﾟ）


でもそんなものは滅多に表に出てこないし


出てきてもまともな状態じゃない（笑）


そりゃ、好立地で新しくて綺麗だったら


安くしなくても売れちゃうからね（笑）


...


そういうのを拾っていこうと思ったら


まずは情報収集力が必要でしょうし


モノを見て再生可能か？客付け可能か？の判断力も必要だし


購入や再生のための資金力も必要。


それを購入する勇気、決断力も。


再生のために協力してもらう人達、


客付けに動いてくれる人達との繋がり、人脈も。



よくよく考えてみると大家さんになるっていろいろ大変だな(^^;


大家さんになってからはもっと大変かもしれんけど（笑）



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


＜勉強会のお知らせ＞



７月２６日（日）１３時〜
岡山市北区今５丁目５−１６
岸本建設株式会社


ランチ組の方は１１時に下記に集合でお願いします。

ポケットガーデン
岡山市北区問屋町11-102 三鼓ビル 1F
http://tabelog.com/okayama/A3301/A330101/33012624/

８名で予約としておきました。

参加予定
　O幡さん
　HM田さん
　あつおさん
　S藤さん
　F原さん
　こももさん
　Gさん
　わたくし
　
...


＜ビアガーデンのお知らせ＞

８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定
　麒麟さん
　Bさん
　N村さん
　N村さん奥さん
　じゅんこさん
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定
　OCさん
　Sさん
　tomoeさん
　K山さん（初登場）
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は倉敷市某所でシークレット見学会でした。

E尻さんファミリー
S藤さん
T政さん
三○さん
W辺さん

の９名（ﾟдﾟ）




物件はなかなかよかったですね〜


ダイワの築２０年ですけど


外壁塗装もしていてまだまだいけそうな感じでした(^-^)


間取りは３DKで１室だけ空きでリフォーム済。










それなりに綺麗に仕上がっていました


駐車場も２００％あるし、家賃もほぼ下限にきているので


今後大きく苦戦しそうな感じはなかったですね。


太陽光も載ってて、年１００万円ほど入っていますし。


ただ、利回りが１０％ほどなんで


年数を長く借りないとキャッシュが残りにくいですね...


今どきは、ボロボロの１Kで利回り１０％とかもありますから


外壁もやっててファミリーなので


マシなほうだと思いますが、どうしたもんですかねー


すぐ家賃も入ってくるし


まとまったお金は当面出ていきそうにないんで


もうちょっと下がればいいんだけどな(ｰｰ;)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
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７月２６日（日）１３時〜
岡山市北区今５丁目５−１６
岸本建設株式会社


ランチ組の方は１１時に下記に集合でお願いします。

ポケットガーデン
岡山市北区問屋町11-102 三鼓ビル 1F
http://tabelog.com/okayama/A3301/A330101/33012624/

８名で予約としておきました。

参加予定
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　HM田さん
　あつおさん
　S藤さん
　F原さん
　こももさん
　Gさん
　わたくし
　
...


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８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定
　麒麟さん
　Bさん
　N村さん
　N村さん奥さん
　じゅんこさん
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定
　OCさん
　Sさん
　tomoeさん
　K山さん（初登場）
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


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...


こんばんは。岡山大家です。


今日も３日連続のシークレット見学会でした。


と言っても、一昨日行ったところの２日目でしたが。


みなさんの都合にできるだけ合わせたくて


できれば平日と、土日で２日開催したいんですよねー


ってことで、今日は

S山さん（初参加）
Gさん（初参加）
こももさん
Hさん（初参加）
じいじさん
わたくし

の６名　でした。




一昨日と同じ経路でまずは２００万円平屋へ。


ここ、室内の程度はかなり良好なんですけど


初参加の　S山さん、Gさん、Hさん　は


綺麗は綺麗だけど...　みたいな感じ(^^;


ほぼレギュラー的なこももさんやじいじさんからしたら


綺麗すぎてビックリな感じ（笑）


そりゃ初めて見るんだから程度がわかんないよね〜(^_^;)



ちなみにここ、本宅とは別に小屋？みたのがあるんですけど






こももさんとじいじさんは、


本宅そっちのけでお気に入りでした（笑）


この小屋を気に入って借りてくれる人がいたらいいな〜


...


最初の２００万円平屋なんて程度が良すぎるので


初参加の　S山さん、Gさん、Hさん　に


ボロ中のボロ　をお見せしようと思い


１０万円戸建にも突撃（笑）


参考になりましたでしょうか？（笑）


...


その後、taimanさんの１９０万円アパートの


外観だけを覗かせていただいてランチへ


近所にじいじさんが行ってみたいというところがあるので


行ってみると...


...


...


...



おー、なんだこの佇まいは！？（ﾟдﾟ）




石の上に建ってます（ﾟдﾟlll）





奥には滝が流れています(ﾟoﾟ;;







なんだか秘境的なミステリアスな感じです


店内もレトロでね〜　涼しい風が気持ちよかったです(^-^)





ここ、土日しかやっていないんですって。


で、ランチは１種類（今回はそば）のみ。


価格は決して安くはない。


従業員は、ご主人と奥さん？の二人。


来店客はご年配の方々のみ。


わたくし達は若すぎてちょっと浮き気味(^_^;)



特殊な場所を逆手に、ターゲットや商品を絞る。


意図が明確ですね。上手な商売ですな。



ロードサイドなどの好立地に構えて


年中無休に近い状態で従業員を多く雇い


ひっきりなしに少額で売る商売


とは対極ですな。




単価の高いものを少量販売。


売上が極端に伸びることはないでしょうが


わたくしは、利益率が高いほうが好きですね。



大家業にも当てはまると思いますよ。



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定
　麒麟さん
　Bさん
　N村さん
　N村さん奥さん
　じゅんこさん
　O幡さん
　Ｉ崎さん
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定
　OCさん
　Sさん
　tomoeさん
　K山さん（初登場）
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はまず問屋町でランチ会

O幡さん
HM田さん
あつおさん
S藤さん
F原さん
こももさん
Gさん
わたくし

の８名で


問屋町のポケットガーデンというお店へ




不動産好きが集まると楽しいですね


なかなかうま〜なお肉で雰囲気もよかったですねー(^-^)


また行ってみようと思います。


...


その後は、岸本建設さんで税金のお勉強。




全部で１７名お越しでしたが


しんさん、まことさん、S田さん、HR田さん、N岡さんなど


ほとんど知った面々（笑）


みなさん勉強熱心でよろしいですね(^-^)


不動産は税金との戦いになりますからね〜


経費の扱いで随分変わりますからね〜


いろいろ勉強しておかねば(^^;


...


その後、HM田さんと北区某所の戸建を見学。


土地柄はあまりよくないところですがほぼ土地価格かな。


20坪程しかないけど、軽四が１台置けるかな〜


まぁ中身次第よね...


ってことで突撃ー


おー、残置物たっぷり(^^;






生活感がモロに残ってますね...


ご主人と思われる写真とか


いろいろ思い出が詰まった感じです...



水回りはこんな感じ。






うーん...まぁまだありかな...


狭い敷地なのに庭もあります。




家賃が安かったら充分貸せると思いますけど


もう少し安くないと辛いかな...



所有者さんはご年配の方で施設に入られているとか。


戦後の厳しい時代を生きてきて


老後はひとりで古い家に細々と暮らされていたんでしょうかね...


なんだか切なくなりました。


自分の老後も意識しますね...


今のうちにいろいろ考えとかないと...


今後こういう形の物件って急激に増えてくるんでしょう。


大家としては買いやすくもなるんでしょうけど


物件選定力を問われるようにもなるんでしょうね。


...


その後、イオングループ株主のHM田さんに連れられ


イオンラウンジへ行ってきました。

イオンラウンジとは


株とかゴールドカードを持っていないと利用できないという（ﾟдﾟ）


話には聞いていましたがなかなかのVIP感





先ほどの昭和物件とは対照的...


良い時代に生きて、それなりの生活ができるというのは


ありがたいことですね。



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜ビアガーデンのお知らせ＞

８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定（１２名）
　麒麟さん
　Bさん
　N村さん
　N村さん奥さん
　じゅんこさん
　O幡さん
　Ｉ崎さん
　こももさん
　みーちゃんさん
　みーちゃんさんご主人
　BLXさん
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定（５名）
　OCさん
　Sさん
　tomoeさん
　K山さん（初登場）
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


岡山市北区中仙道


市内在住の方ならほとんどの方が


あーあの辺ね。ってぐらいの認知度で


JR北長瀬駅や移転した市民病院も近かったり


小洒落た商業施設なども多く、


広めの道路が多く、公園も多い。


そうなるともちろん、賃貸、売買ともに人気で


物件はすぐに消えていくエリアです。


...


その大人気エリアに３DKのアパートがありましてね。


大手ハウスメーカーの建物でね。


まぁこのメーカーの建物自体が概ね内装はしょぼいんですけど


ご多分に漏れずここもパッとせん感じのふつーでしてね(ｰｰ;)


でも立地のパワーってすごいもんで


わたくしが現役の頃の５〜７年ぐらい前は決め物でしてね〜(ﾟoﾟ;;


それなりに売上に貢献してくれたもんです。



間取りは今どきからすると古い印象の３DKで


しかも内装はごくごくふつー。


１９９９年（平成１１年）築なんで


当時で築９年〜１１年ぐらいですか。


１棟４室が２棟並んでいるので、全８室で


いまは、２室空いているようで。




募集条件はこんな感じ。




駐車場２台目が無いみたいですね...


家賃もちょっと高いかな...


いまはこの賃料だと、新築級の２LDKに住めちゃうかな(^_^;)


他の部屋の絡みもあるからなるべく家賃は下げたくないのかな...


当時ならこれでも決まってたんだけどね〜


築１８年ともなるとなかなかね...


...


そんな状況でこういうキャンペーンを展開中。




敷金０

礼金０

報奨金（広告料）２ヶ月

フリーレント１ヶ月


お〜(ﾟoﾟ;;


かなりの大盤振る舞い（ﾟдﾟlll）


当時の決め物ぶりからは想像もできません



近年、このエリアには大量に物件が供給されていますから


そこまで出血を覚悟しないと


そこそこの賃料じゃ決められないってことですね。


果たしてこの賃料で決まるかも怪しいところですが...


家賃を下げれば早いんですけど


支払いなども考えるとそう簡単な話でもないでしょうしね...


...


こういう新興の人気エリアにはどんどん新規物件が供給されるんでね。


要はライバルがどんどん増える訳ですね。


そうなると環境が厳しくなっていきますわね


ここ数年でバンバン建った新築たちも


１０〜１５年後には似たような状況になると思うんですが...



１０年後もこのブログが続いていれば


レポートしてみましょうかね(^_^;)



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

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　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
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　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
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　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
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　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
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　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
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　Bさん
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　Ｉ崎さん
　こももさん（女性）
　みーちゃんさん（女性）
　みーちゃんさんご主人
　BLXさん
　６８さん
　F原Hさん
　F原Hさん奥さん（女性）
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
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参加予定（６名）
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...


こんばんは。岡山大家です。


先日、O幡さんの物件のリフォームが完了したそうで(^-^)


今回、このO幡さんの物件が


セルフリフォーム教室と化し


セルフリフォオームをこよなく愛する６８先生指導の元


こももさん、みーちゃんさんらが


他人の物件のセルフリフォームに挑むというもの(^_^;


おもろいことやってますな〜(^O^)



さて、うまくできたかな〜？


ってことでビフォーアフターがこちら


玄関周りビフォー


アフター




...


部屋のビフォー


アフター



...


反対側からビフォー


アフター



...


キッチン周りビフォー


アフター



...


お風呂ビフォー


アフター




これらのリフォーム奮闘記はこちらをご覧下さい(^-^)

こももさんブログ

『にこまる◎本舗』　初仕事！？。

リフォーム2日目 ＆ プランＣが浮上。

アパートのリフォーム３日目。

リフォーム４日目　オーナーさんも参加！？。

リフォーム５日目　スーパーマン匠大活躍(≧▽≦)。

リフォーム６日目　やって来たのはだ〜れだ？ヽ(^o^)丿。

お風呂で高圧洗浄機をぶっ放すの巻。

ピカピカ作戦だー(ﾟДﾟ)ﾉ。

２号物件候補の内覧へ行ったよヽ(^o^)丿。

わたくし…見初められるの巻 (*ﾉωﾉ)。

ハピネスＢ号室ビフォーアフターヽ(^o^)丿。【音量注意】



しかし、よく頑張りましたね〜(^_^;)


近くで見ると多少アラもあるんでしょうけど


写真で見るとすごくきれいですね(^-^)


近々見学会でもさせていただきましょうかね〜


お疲れ様でした〜



おしまい



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　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

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　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
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　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
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　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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　表面利回り42％



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参加予定（１８名）
　麒麟さん
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　N村さん
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　O幡さん
　O幡さん奥さん（女性）
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　F原Hさん
　F原Hさん奥さん（女性）
　F木さん
　かこさん（女性）
　わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定（６名）
　OCさん
　Sさん
　tomoeさん（女性）
　K山さん（初登場・女性）
　N岡さん
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
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こんばんは。岡山大家です。


一人勝ち　だそうで。


何が？って話しですけど


全国賃貸住宅新聞にこんな記事が。



「相続税増税の後押しで建築系サブリース会社が一人勝ち」


記事を読んでいくと、


どうやら建築系の管理会社がどんどん管理戸数を伸ばしているとのこと。


どれどれ...


１位　大東建託

昨年805,911戸　→　864,678戸

プラス　５８,７６７戸（ﾟдﾟlll）



２位　レオパレス２１

昨年548,912戸　→　554,948戸

プラス　６０３６戸（ﾟдﾟ）



３位　積水ハウスグループ

昨年526,276　→　545,757戸

プラス　１９,４８１戸(ﾟoﾟ;;



４位　大和リビング

昨年385,537　→　428,597戸

プラス　４３,０６０戸(ﾟoﾟ;;


この４社だけで　１２７,３４４戸（ﾟдﾟlll）



大小様々でしょうが、１棟あたり平均１０戸ぐらいでしょうか？


としても、１２,７３４棟ですか〜


みんなお金持ってんだね〜


でもまだまだ勢い止まってないよね？


こんなにバンバン建たれたら


既存物件はどんどん苦しくなるわな(＞＜)


立地の良さとか物件自体に特徴があるとか


将来にわたって希少性を維持できるもの


要は　ライバルが増えにくいもの　でないと


そのうち戦えなくなるんだけどね...


こんな風にね。

2015年07月27日　１０年後もこのブログが続いていれば


どっかでうまく売り抜けたらいいんだろうけど


先祖代々っていう地主系はそうもいかんしね...



１０年後の賃貸市場ってどうなってるんだろう...


部屋が余って余ってって感じかな...


大変なことになってそうだけどね...


そんな状況になっても勝てる構成にしとかないとね。



おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


＜ビアガーデンのお知らせ＞

８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定（１９名）
　1 麒麟さん
　2 Bさん
　3 N村さん
　4 N村さん奥さん（女性）
　5 じゅんこさん（女性）
　6 O幡さん
　7 O幡さん奥さん（女性）
　8 Ｉ崎さん
　9 こももさん（女性）
　10 みーちゃんさん（女性）
　11 みーちゃんさんご主人
　12 BLXさん
　13 ６８さん
　14 F原Hさん
　15 F原Hさん奥さん（女性）
　16 F木さん
　17 かこさん（女性）
　18 HR田さん
　19 わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定（８名）
　OCさん
　Sさん
　tomoeさん（女性）
　K山さん（初登場・女性）
　N岡さん
　taimanさん
　T本さん
　わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


見学会のお知らせです。


先日、読者のtaimanさんが購入された北区某所の戸建の


ビフォーの状態を見学させてくださることになりました〜


この記事の３件目に見学した戸建です

関連記事
2015年06月16日　えぇ客ですわー


レインズ



８月３日（月）のビアガーデンの前にやります。


１７時集合予定ですが、ちょっと急なので


人数によって集合場所を決めたいと思います。


すでにリフォームプランも練っているということで


ぜひアフターも見学させていただきたいと思います


参加ご希望の方はご連絡ください。


...


さて、何度か登場した読者のO幡さん２号物件

関連記事
2015年04月24日　トレジャーハンター　２
2015年04月25日　トレジャーハンター　２　二日目
2015年05月11日　それ、お宝かも？
2015年05月13日　○○○万円は無理だな。
2015年06月05日　そりゃ買う人もおるわな〜


家が結構大きいんで、


どこどこリフォームするかなー


予算のこともあるしなー


なんてとりあえず見積りとか取ってたりしてたんですけど


ちょっと前に某業者さんから


「自社のお客さんが短期間仮住まいできるところって知りませんか〜？」


って話しがきましてねー


で、たまたまO幡さん２号物件の話をしたところ


「ほぼ現状のまま貸してくれれば充分」とのことだったので


３ヶ月ほど貸してあげることになったんですよ


一戸建てを短期で貸してくれるところもなかなか無いし


O幡さんにしても現状貸しでそこそこ賃料が入ればお得ですしね


ということで、その仮住まいが終わってから本格リフォームすることに。


８、９、１０月と貸して１１月にリフォームすれば


来年の繁忙期にちょうど合うしね


リノベ業者さんも助かる、お客さんも助かる、O幡さんも助かるって


Win-Win-Winでバッチリじゃーん


ほんと人の繋がりってありがたいですね〜


...


という訳で話しが進んでいるんですけど、ひとつだけ要望が。


キッチンが結構古いので、いずれリフォームするんなら


ここだけ先にやってくれないかと。




うーん(｡-_-｡)　確かに古い。そして汚い(ｰｰ;)


まぁどうせ仮住まいのあとは手をつける予定だったので


ここだけ事前に工事することに。


それがこうなりました〜




うまいこと合う、新品L型のキッチンと吊り戸棚もあってね。


換気扇フードとキッチンパネルできれいになりました


ここまでで約７万円也。


この７万円を


自分でやればもっと安いっていう人もいるかもしれませんけど


内装屋さんもガス屋さんも仕事ができて


こうなると Win-Win-Win-Win-Win じゃないですか


関わる人みんなが良くなればいいですね


...


入居が決まったとなるとこれも何とかしてあげないとね。




O幡さんが撤去に自力でチャレンジしましたが


見事撃沈


内装屋さんに相談したところ、お見事




ありがとうございました



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
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　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

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８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定（２１名）
　1 麒麟さん
　2 Bさん
　3 N村さん
　4 N村さん奥さん（女性）
　5 じゅんこさん（女性）
　6 O幡さん
　7 O幡さん奥さん（女性）
　8 Ｉ崎さん
　9 こももさん（女性）
　10 みーちゃんさん（女性）
　11 みーちゃんさんご主人
　12 BLXさん
　13 ６８さん
　14 F原Hさん
　15 F原Hさん奥さん（女性・初登場）
　16 F木さん
　17 かこさん（女性）
　18 HR田さん
　19 じいじさん
　20 A藤さん（初登場）
　21 わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定（８名）
　1 OCさん（初登場）
　2 Sさん
　3 tomoeさん（女性）
　4 K山さん（女性・初登場）
　5 N岡さん（女性）
　6 taimanさん
　7 T本さん
　8 わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


...


＜見学会のお知らせ＞

先日、読者のtaimanさんが購入された北区某所の戸建の
ビフォーの状態を見学させてくださることになりました〜

この記事の３件目に見学した戸建です

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2015年06月16日　えぇ客ですわー

レインズ



８月３日（月）のビアガーデンの前にやります。
１８時集合予定ですが、ちょっと急なので
人数によって集合場所を決めたいと思います。

すでにリフォームプランも練っているということで
ぜひアフターも見学させていただきたいと思います

参加ご希望の方はご連絡ください。

参加予定
　taimanさん
　６８さん
　わたくし


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


昨日お知らせした見学会ですが、


１７時　→　１８時に変更していますのでご注意ください(^^;


...


さて、久々登場の


第二回あみだくじでS山さんが当選した


北区某所の平屋２棟。


見学会もさせていただいたので


実際にお越しになった方は覚えていると思いますが

関連記事
2014年12月03日　手数料だけで１００万円超え
2014年12月10日　片っぽは満室になったねー
2014年12月13日　世の中狭いですね...
2014年12月16日　物件を持っていない方に頑張ってほしいんです。
2015年02月01日　めちゃくちゃにされた！？
2015年02月09日　半分出口発見？一番の問題は...
2015年05月25日　２　１年ほどですか〜(＞＜)


南棟と北棟があって、北棟はそこそこ綺麗なんですけど


南棟は前の入居者が壁を壊したりして


結構な状態でした


前の入居者が破壊した壁（ﾟдﾟlll）



風呂の戸...　ボロボロ(ｰｰ;)



キッチン...　汚い(＞＜)




南棟はボロなんで個人的には全くリフォームする気が起こりません(^^;


で、S山さんと相談の結果


わたくしに倣って？（笑）


ノーリフォームの現状貸しでやってみようと(^^;


という訳で


敷金０、礼金０、P１込、共益込


家賃１８,０００円


で募集していたところ


そのまま決まっちゃいまして（ﾟдﾟ）


めでたく明日から入居でございます(^^;



またノーリフォームでやっちまいました(*ﾟ▽ﾟ*)



ボロ家なのにここだけ新しいので妙に浮いています（笑）





ここも入居者さんが頑張って綺麗にしてくれたらいいな(^_^;)



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
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　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
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　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
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　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜ビアガーデンのお知らせ＞

８月２日（日）１８時〜
岡山市北区錦町８−１５ ５階
AGURA dining　アグラ ダイニング
３５００円　１２０分飲み放題

参加予定（２１名）
　1 麒麟さん
　2 Bさん
　3 N村さん
　4 N村さん奥さん（女性）
　5 じゅんこさん（女性）
　6 O幡さん
　7 O幡さん奥さん（女性）
　8 Ｉ崎さん
　9 こももさん（女性）
　10 みーちゃんさん（女性）
　11 みーちゃんさんご主人
　12 BLXさん
　13 ６８さん
　14 F原Hさん
　15 F原Hさん奥さん（女性・初登場）
　16 F木さん
　17 かこさん（女性）
　18 HR田さん
　19 じいじさん
　20 A藤さん（初登場）
　21 わたくし



８月３日（月）１９時〜
岡山市北区中山下1-8-45　NTTクレドビル　２１階
レストランSORA
３０２４円　９０分飲み放題

参加予定（８名）
　1 OCさん（初登場）
　2 Sさん
　3 tomoeさん（女性）
　4 K山さん（女性・初登場）
　5 N岡さん（女性）
　6 taimanさん
　7 T本さん
　8 わたくし

日曜と月曜の２日開催です。
ご希望の方はご連絡ください(^-^)


...


＜見学会のお知らせ＞

先日、読者のtaimanさんが購入された北区某所の戸建の
ビフォーの状態を見学させてくださることになりました〜

この記事の３件目に見学した戸建です

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2015年06月16日　えぇ客ですわー

レインズ



８月３日（月）のビアガーデンの前にやります。
１８時集合予定ですが、ちょっと急なので
人数によって集合場所を決めたいと思います。

すでにリフォームプランも練っているということで
ぜひアフターも見学させていただきたいと思います

参加ご希望の方はご連絡ください。

参加予定
　taimanさん
　６８さん
　わたくし


※各イベントでもし漏れがあったら教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は岡山市の花火大会でした(^-^)


知人が現地近くへ見に行ったそうで。





わたくしは自宅から鑑賞





いいてんきさんは自社ビルから鑑賞（ﾟдﾟ）




いろんなところに持ってるんですね(ﾟoﾟ;;



taimanさんはファジアーノ観戦（笑）




そして終了間際に逆転ゴールで敗戦(＞＜)


ざーんねん(^_^;)


...


しかし、岡山市の花火は年々縮小されているような...


１９時半スタートで２０時半に終了。


わずか１時間。４０００発。

※おかやま桃太郎まつり 第42回納涼花火大会
※商工会のHPには５０００発ってなってる。


去年もそうだったかな...


昔は、１９時〜２１時で


１００００発ぐらい上がってたような...


１８時半スタートの時もあったような気も...


わざわざ遠くから見にきた人にとっては


１時間で終わるとちょっと寂しいかな(^_^;)


...


ちょっと調べてみると


県北の津山市や、広島との県境の笠岡市で５０００発上がるみたい（ﾟдﾟ）

花火カレンダー　２０１５


今年は、津山市の隣の鏡野町では


鏡野町合併10周年記念事業「2015鏡野町大納涼祭」ってことで


１０１６０発　上がるらしい(ﾟoﾟ;;


そうしてみると中四国ナンバー２の都市にしては


少し寂しい気がするな〜


広島市　１００００発

尾道市　１３０００発

福山市　１００００発

三次市　１００００発


と広島は結構なもんですな（ﾟдﾟ）


...


あまり協賛が集まらんのかな？


って思って調べてみると


※協賛事業所（大口）
※協賛事業所（個人）


クロスカンパニー
成通グループ
中国銀行
岡山ガス
天満屋

などなどよく聞く会社がズラリ（ﾟдﾟ）


おっ！　つばめガス　がある。

おっ！！　岸本建設　もある（ﾟдﾟ）


あら？広告宣伝が大好きな


○ェーブハウスは絶対あると思ったんだけど、無かった（笑）


ということは広告宣伝効果が低いってことか！？（笑）



実際のところ協賛企業数も少ないよね？


アピールが足りんのじゃない？


もっと協賛企業の募り方とかメリットを出せんもんかね〜




最近は　もんげー岡山　でどんどんアピールしてるんだから


花火大会ももっと街おこしに役立てばいいのにな〜


単純に数で突き抜けるか...


企画で勝負するか...


全国的に有名になって、


ツアーが組まれるぐらいになればいいのにね(^-^)



来年からはちょっとでも協賛してみようかな〜


とか言いながら、ふるさと納税は長野県安曇野市にしてしまいましたが...（笑）

2015年07月21日　ふるさと納税ってお得ですね〜



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました