岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


＜探しています。＞

倉庫物件　藤田〜灘崎方面　３万円以内　水道は必須。

みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
７月から使いたいそうで、２トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はOCさんの物件の見学会でした。

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
　
OCさん
HR田さん
じいじさん
こももさん
わたくし

の５名で参加。


この部屋が猫２０数匹いて強烈な猫臭に悩まされていたところですが


今では完全スケルトン（ﾟдﾟ）




まぁーすっきり



元トイレ。




元キッチン。




元風呂。




OCさん曰く、窓を閉め切っていたらモワッとニオイが残っていたそうですが


この時はニオイは気にならなかったですね。


猫臭気探知機と化した、こももさんも気にならないって言ってました。


当初はまともに呼吸ができないぐらいでしたから激変です


しかし、ここまでやらないとニオイって取れないんですねー(ｰｰ;)


この部屋の方と猫２０数匹を


そのままわたくしの物件４号に引き取りましたが


この調子だと、退去したら物件４号は解体確実ですね(^_^;)


...


お次は、リフォーム中の部屋へ。






スチームでサッシもキレイにしていってるんですって。


一般的なリフォームは、床、壁、天井は完全にやりかえても


サッシはそのままのことが多いんで


他が新品なのに、サッシだけ古臭さが残っちゃうんですよね...



昔、ダイワのリノベ部屋を見て


新築同然に仕上げているのに


サッシとクレセントだけがアンバランスに古くて


ガッカリしたことがありました


サッシって結構目につくんですよねー(ｰｰ;)


...


こちらはリフォーム済の部屋。




木部はご自身で丸２日かけて塗られたそうで（ﾟдﾟ）


塗るだけでも随分印象が変わりますからねー



コストカットを試行錯誤しながら、いろいろ工夫されているので


築古戸建を再生中の、こももさんとHR田さんは


特にガンガン質問していました


現場を見せてもらったり、生の声を聞かせてもらったりするのは


貴重な経験になりますし、ほんとありがたいですね


OCさん、ありがとうございましたm(__)m



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
　結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
　4月3日にまさかの入金あり(ﾟoﾟ;;
　6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)

　そして、ほんとに入居した(＠_＠;)

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

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　即転売しても倍近くになりそうだし...



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倉庫物件　藤田〜灘崎方面　３万円以内　水道は必須。

みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
７月から使いたいそうで、２トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は３つ物件を見てきました。


まず１つめは南区某所へ。


先日、○○さんと□□さんと食事に約束をしていたんですけど
※二人共、凄腕大家さんとして何度も登場していますがあえて伏字で（笑）


○○さんから

「非公開情報が手に入ったから見に行きましょー」


ってことで


とりあえずその日に一緒に外観だけ見ていたんですけど


意外とよかったので、今日△△さんも連れて内見することになりまして。




室内もイイ


リフォームができているんですぐ貸せます


価格も１○○○万円。


ビギナーなら躊躇するかもしれませんが


これで買ってたらこんなんどうにでもなります。


市場に出てきたら一瞬で消え去りますね（ﾟдﾟ）



○○さんは最初から買わない方向だったんですけど


そこはさすが凄腕の□□さん。


○○さんが買わないんならってことで


その場で買付け（ﾟдﾟ）




うーん。やっぱりこうじゃないとなー


買える人はこうなんですよねー


ウダウダ言うてても他の人に持っていかれるだけだしね。


やっぱり経験値の高さからくる


リスク許容度の違いなんですよね。


素晴らしい


仲介さんも

「表に出したら問い合わせがすごいんですよー」って。


そこですかさず、わたくし

「でしょう。電話だメールだバンバンきて、資料くれだの面倒でしょー？」

「案内してもあーだこーだ細かいことばっかり言うて」

「挙句の果てにやっぱり止めときますとか、融資が通らんとか」

って。


ちょっとストレート過ぎ？（笑）


仲介さんも

「確かに面倒です(^_^;)　面倒って言ったらいけないですけど（笑）」

ってぶっちゃけトーク（笑）



追い打ちで

「営業さんだから売上目標あるでしょー？」

「表に出すより、ぼくらみたいのに出しといたほうが楽ですよー」

って。

「こんなあっさり決まっていいんですかね？(^_^;)」


むむっ！いーんです！


お得なものはすぐ買います！


売上に困ってたら連絡くださいって言っときました（笑）


...


お次は、わたくしが査定を頼まれていた北区某所へ


玄関入った瞬間から、あの懐かしい香りが〜(＞＜)

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2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。


2015年03月10日　リフォーム練習用？
2015年03月17日　またひとり増えます。
2015年04月06日　臭いがなー


そう！猫です！(＠_＠;)






雨が降ってたから余計ですね


ダメだこりゃー


こんなん１００万円ですわーって言っときました（笑）


こももさん、OCさん、猫屋敷２号でいかがですか？（笑）


...


３つめは、○○さんが狙ってた


北区某所の戸建。


かなり中心部に近くて価格もお手頃。










内部もそれほど大きなリフォームも要らなさそうです


これも先ほどの営業さんに案内してもらいました。


事前情報で○３○万円まではOKということでしたが


このままだとちょっと考えるってことで一旦退却。


もし○○さんが止めるならこっちに回してくださいよー


って言っときましたけど


結局、○０○万円で買付けー


みなさんご決断がお早いようで(^_^;)


これでも立地を考えるとかなり安いんでね。


ちょろっと直して、○万円ぐらいで貸せるでしょー


１つめといい、これといい、楽勝ですね



この仲介さん。


１日に２つも固い買付けもらっちゃって


えぇ客掴まえましたなー（笑）



おしまい



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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　リフォーム負担なし、累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　駐車場3台込、2LDK、約57�u

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　家賃90,000円でお住まいいただきました

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))

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　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状で3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


こんばんは。岡山大家です。


新聞にこんなん載ってました。


津波避難所付き賃貸住宅



屋上に緊急避難場所を設けるんですってー


このパースには、階段の上にフェンスが見えますね。


ふーん。で工事費が６００〜１０００万円上がるんですか。


なるほど。これも差別化の一環ですね。


災害意識の高い地域のオーナーは反応するのかな...



営業マン側はどんな感じなんでしょうね？


建築費が高騰していて


ただでさえ収支的に合いにくくなっている中で


避難場所を作ってさらに悪化すると


なかなか提案しにくいのかななんて。


避難場所っていう付加価値で


家賃を上げられそうな気もしないし...


災害意識の高い地域なら上げられるのかな？


そういう地域は入居者もそういうのを求めてるの？？


岡山では津波の意識ってものすごく低いから


全然イメージわかんなー(^_^;)


たぶん「避難場所有り」で家賃が上がるんなら


「避難場所なし」で家賃安いほうが選ばれるような気がする（笑）



こっちのほうは南海トラフの話しがあるから


太平洋側の県だとある程度支持されるのかなー？


でも浸水予測５ｍ以下ってことなんで


海沿いは無理だろうから


少し内寄りの地域に建てるとすると


災害意識も少し低くなるような気もするし...



まぁ単なる商品ラインナップのひとつというか


こういう災害対策にも取り組んでるんですよー


っていうアピールや話題性重視なんかもしれないですね。



岡山人はほぼ無警戒だから


こちらで見る機会はなさそうです(^_^;)



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　リフォーム負担なし、累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

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　家賃90,000円でお住まいいただきました

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状で3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


＜探しています。＞

倉庫物件　藤田〜灘崎方面　３万円以内　水道は必須。

みーちゃんさんのいとこが倉庫をお探しでして。
７月から使いたいそうで、２トントラックの出入りができるところとのこと。
お花屋さんなので、苗の保管をしたいそうです。
バイパスに近ければ少々ズレてもよさそうな感じでした。
どなたか心当たりがあれば教えてくださいm(__)m


...


こんばんは。岡山大家です。


TAKEさんがまたお店を出すそうですよ

有機生活マーケット「いち」
西川緑道公園　野殿橋周辺
6/21（日）10：00-16：00

オーガニックに興味のおありの方にとってもおすすめです。
http://www.ichi-jp.org/

https://www.facebook.com/ichi.japan

グーグルマップ

お時間の合う方はぜひ(^^)

...


見学会の案内がきまして。




わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど


今回は、１棟は自宅、１棟は賃貸用ということで


８０�uのほうは初登場の間取りで




さらにオーナーがカスタムしたそうなので


見に行ってみようと思います


お時間のある方はいっしょにいかがですか？

６月２８日（日）　１１時集合
岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店

...


さて、今日も３軒見てきました。


まず１軒目は、南区某所。


南区の人気学区で、住所を聞いた瞬間


「いいじゃないですかー」　って言いました。　


が...


一歩上がると、「うぉっ！？」っていきなり床が落ちそうに（ﾟдﾟ）




大柄な方だったら完全に落とし穴状態です(ｰｰ;)


これ、ほんまヤバイ...


落とし穴だらけ...


恐る恐る確かめながら前進(ｰｰ;)


しかし、万一壊したらいけないので途中で断念


なんとかたどり着いたキッチンの天井からは雨漏り...




もう１０年ぐらい住んでいないんだって(＞＜)


外壁も下のほうが湿気で腐ちてるし


接道も２mギリギリ...


あーあ。この価格じゃどうもならんなー


...


お次は、非公開戸建のシークレットの見学会へ

taimanさん
HR田さん
IW本さん
N岡さん
S藤さん
F原さん
わたくし

の７名で。




ここは室内はきれいなんで


それほどリフォームをしなくても貸せそうなんです








価格も４５０万円スタートなんでぼちぼち。


ただ、道が狭いので解体や再築はかなり大変そう(ｰｰ;)


もう１００万円でも下がればなー


これでも許容範囲かとも思うけど...


安い物件ばっかり見てるからか感覚がおかしくなります（笑）


...


お次は、taimanさんが最近購入された８室のアパート。


すぐ近くということで飛び入りで見学させていただいました。


８室中４室入居中で　現状利回り４２０％(＠_＠;)


３ヶ月で回収じゃん...


ほんまどうなっとんよ...


OCさんの利回り２００％もメチャだけど...

関連記事
2014年05月13日　現状200％　満室時330％
2014年12月26日　そこに合ったものなら大丈夫。
2015年05月07日　猫屋敷再生マスター？
2015年05月08日　DIYに興味はあるんですけど...
2015年05月09日　猫ピタ
2015年06月11日　やっとニオイが気にならなくなりました。


わたくしの、８号の１６．８％なんかあほらしく感じますわ(^_^;)



でもこれ、激しかったです



前面道路





異臭を放つ猫部屋(ｰｰ;)




最近、猫部屋ネタがブーム化しておりますが（笑）



ぼっとん便所




久しぶりに見たわ（笑）



taimanさん曰く「ここは見ないほうがいいよ」って


空かずの間（笑）




ドアノブがないのでそこから覗いてみました(^_^;)


へー、人の家を覗くってこんな感じなんだー（笑）


...


わたくしの３,４,５号、８号、９号のボロたちが


随分きれいに見えてきました（笑）


taimanさん、ありがとうございました！


少々ボロくても貸せる勇気を持てました（笑）



おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

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＜見学会のお知らせ＞



わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、１棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。

８０�uのほうは初登場の間取りで



それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思います

お時間のある方はいっしょにいかがですか？
その後ランチでも

６月２８日（日）１１時集合
参加予定
　O幡さん
　yuriringoさん（初登場）
　T政さん（初登場）
　じゅんこさん
　じゅんこさん息子さん
　わたくし

６月２９日（月）１１時集合
参加予定
　隠密さん
　IW本さん
　TAKEさん
　みーちゃんさん
　A山さん
　N岡さん
　こももさん
　あつさん
　わたくし


岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店

地図


...


こんばんは。岡山大家です。


みーちゃんさんのいとこがお探しだった倉庫を


自力で見つけたそうで(^-^)


探せばあるんですねー（ﾟдﾟ）


...


さて、今日はある物件の決済でした。




売主さんの都合が合わないということで


わたくしが代理人でいってきました。



この物件、この３月に完成したばかりの


新築分譲マンションの一室でした。



この方、元々２年以上前から


賃貸用に分譲マンションをお探しだったんですけど


新築マンションの価格も上昇をしだして


なかなか思うように購入までいけない状態でした(＞＜)


その間に、いくつかの候補が上がっては


エリアや価格面でわたくしがNGを出していましたが


中区の人気学区に新築が建つということで


「ここの最上階なら買ってもいいと思う」とGOを出しました。


最上階というのは何かとプレミアがつきます。


部屋は少し狭く、道も狭いけれど、


新築にしては安くて学区もよい　ということで



この頃は、どこの新築を見ても２５００万円スタートぐらいの感じでしたが


ここは最上階にも関わらず、２○○○万円と


最近にしてはかなりお買い得なマンションでした。


そして約１年前に、運良く契約に至り


あとは完成を待つだけという状態に。


...


しかし、その１年で局面が大きく変わってきました...(ﾟoﾟ;;


中心地にどんどん新築分譲マンションが供給され


ある程度は予想していましたが


わたくしの予想を大きく上回る数の


分譲マンションの賃貸部屋が出現することに(ﾟoﾟ;;


そういう局面から回避する目的もあって


築８年半を経過したわたくしの物件１号は


なんとか売却に漕ぎ着けた訳ですが...


...


実際に、賃貸募集をしても


問い合わせも案内もそれなりにあるにも関わらず


なかなか決まらない


ライバル物件たちも立地のよいものや安めのものは


徐々に消えていきましたが


多くの部屋は同様に苦戦していました。



家賃を下げたり、ペット可にしたりもしましたが


なかなか決定まで至りません...


このまま待つのか...



中心地の分譲マンションの賃貸はライバルが増えすぎて


だんだん難しくなってくるだろうから


仮にこの局面をクリアしたとしても


今後も似たようなことになるだろう...


わたくし同様、売却して脱出したほうがいいんじゃなかろうか...


ということで、売却を打診してみたところ


「わたしもそれを考えていました」と。



ここは人気学区でしかも新築で最上階です


そう簡単に手に入らない状態ですから


割と早い段階で売れると踏んでいました。


撤退、損切りとはいえ、


うまくいけば損せずに、むしろ利益が出せるかもしれないと思っていました。


なんせ、人気学区の新築最上階ですから。


一度完売したら、「そう簡単に手に入らない部屋」


こういうのは売却時に大きく作用しますからね。



諸費用などを考えても損しない価格が２△△△万円ぐらい。


値交渉も想定して、もう少し積んだ２□□□万円でいってみようか。


依頼した不動産屋からは、「ちょっと高いんじゃないか」　と...


そりゃ買った価格からいうと４００万円ぐらい乗っかってますからね〜(^_^;)


そんな反応をされるのもしかないですが


でもね、これが売れちゃったんですよねー


しかもごく短期間で



元の値段を聞いたらショックかもしれませんが


不動産の価格って有って無いようなもんですから。


欲しい人にとっては、ちょっとぐらい無理しても欲しいんです。



短期売買で税金が高いとはいえ


手数料もまけてもらっていますし


１○○万円以上の利益を確保することができました



立地や購入価格を間違えなければ


転進もそれなりになんとかなるもんです



おしまい



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　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

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　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
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　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
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　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
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　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



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６月２８日（日）１１時集合
参加予定（１３名）
　O幡さん
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　T政さん（初登場）
　じゅんこさん
　じゅんこさん息子さん
　Y山さん
　N田さん（初登場）　
　NEOさん（初登場）
　M野さん（初登場）
　Ｉ崎さん
　６８さん
　rikouさん
　わたくし

６月２９日（月）１１時集合
参加予定（１３名）
　隠密さん
　IW本さん
　TAKEさん
　みーちゃんさん
　A山さん
　N岡さん
　こももさん
　あつさん
　taimanさん
　いいてんきさん
　かこさん
　OCさん
　わたくし


岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店

地図


...


こんばんは。岡山大家です。


全国賃貸住宅新聞にこんな記事が。


「生活保護支給額削減で家主に痛手」


おっ！？この写真の人知ってる〜（笑）


※クリックで大きくなります。


写真の人はさておき


生活保護の住宅扶助の基準が見直され


支給額が減額されるケースが出るそうで(ﾟoﾟ;;


岡山市は、単身者３．７万円、ファミリー４．８万円だったかな。


例えば、５万円で募集中の部屋に対して


生活保護の方が希望してきた場合は


２千円値下げしてあげるケースもよくありますね。



ある意味、生活保護受給者は　賃料面で固い　と言えますから


積極的に受け入れたり、


丸々１棟を生活保護受給者"専用"として


特化しているところもあります(^^;


...


今までは、「地域」と「世帯人数」で決まっていたのが


「床面積」が新設されたそうで。


１６�uに満たない場合に減額されるようです


１６�uに満たないというとかなり狭いですね〜


昔のトイレ風呂が一緒の６帖１Kでも


１８�uぐらいはありますから


トイレ風呂共同とか


トイレ風呂はあっても４．５帖とか


の部屋がアウトでしょうね(＞＜)



岡山市だと、単身者の３．５万円の家賃扶助があれば


２DK３５�uぐらいの部屋でもいけますからねー


１６�u未満の部屋なんてほとんど無いですし


あってもほとんど稼働していないですから


今回の見直しではそれほど影響はないんじゃないでしょうか。


...


全国的には１６１万世帯の生活保護受給者のうち


４４万世帯に影響があるそうで...


国の財政が厳しい中で


受給者は増加していますから

リンク　※生活保護受給者数の推移


将来的にはさらに減額が進んでもおかしくないですよね


幸いなことに、わたくしの物件には関係ないですが(^_^;)



おしまい



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　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

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　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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...


＜見学会のお知らせ＞



わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、１棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。

８０�uのほうは初登場の間取りで



それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思います

お時間のある方はいっしょにいかがですか？
その後ランチでも

６月２８日（日）１１時集合
参加予定（１５名）
　O幡さん
　yuriringoさん（初登場）
　T政さん（初登場）
　じゅんこさん
　じゅんこさん息子さん
　Y山さん
　N田さん（初登場）　
　NEOさん（初登場）
　M野さん（初登場）
　Ｉ崎さん
　６８さん
　rikouさん
　あつさん
　りんごさん
　わたくし

６月２９日（月）１１時集合
参加予定（１２名）
　隠密さん
　IW本さん
　TAKEさん
　みーちゃんさん
　A山さん
　N岡さん
　こももさん
　taimanさん
　いいてんきさん
　かこさん
　OCさん
　わたくし


岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店

地図


...


こんばんは。岡山大家です。


わたくしの周りには、


大家さんになりたい　って方が


何人もいらっしゃるんですけど


大家さんになるって実はすごく簡単なことでね。


そう。物件を買えばいいだけ（笑）


お金さえ出せば誰でもなれる（笑）


購入資格も技能も必要ない。


ついでにいうと努力も必要ない。


お金を出すだけでOK。


弁護士とか司法書士とか医者とか


受験資格がある上に猛烈に努力しないといけない。


そう言う意味で、大家さんになるだけなら


参入障壁はものすごく低いです。


...


でも大家さんになったあとは大変ですよ〜（ﾟдﾟ）


参入障壁が低すぎて、素人が山のように参戦しています。


普通の農家の人やサラリーマンとか。


物件も星の数ほどあります。


素人集団から抜け出すために


いろいろノウハウを学んだりして頑張るものの


そんなノウハウは一時的にしか作用せず


すぐに真似されて陳腐化してしまいます


すると、こういう戦いにもなってきます。


C社のキャンペーン





K社のキャンペーン





T社のキャンペーン





この京町の物件なんか２００１年築のマンションですけど


わたくしが業界に入った２００２年（平成１４年）当時は


全然空きが出なくて困ったもんです(＞＜)


当時としてはかなり広めの１Kで


１０帖で３０�uぐらいありましたから


ほんと代替物件が無くてね〜(ｰｰ;)


それがいまは広告料３ヶ月も出さんといけんとは...


原因はなんでしょうね？


老朽化？


いやいや、まだ築１０年ちょっとですよ。


わたくしが思うに、市場の変化、ライバルの増加でしょう。


そりゃ１０年も経てば


周りにはどんどん新しいものが建ちますし


それらが、最新設備で広くなって登場するんですから(＠_＠;)


お金さえあれば建てられちゃうんでね...


ちょっと考えたらわかりそうなもんですけど


自分の物件"だけ"は長期的に戦えるとでも思っているんでしょうか。


...


大家さんって、なってからが勝負でね。


ほんとしんどいんですよ...



でもみんながみんなそういう訳でもない。


そこは物件次第でね。


・なるべく長く住んでくれるもの。

　入退去が少ないと、リフォームや募集コスト、手間が減らせます。


・居室が小さすぎず、大きすぎないもの。

　小さすぎると敬遠されるし、大きすぎるとリフォームが嵩みます。


・大資本（お金持ち）が参入してこないような企画。

　弱小大家が資本力で勝てるわけないので。
　お金持ちはドカーンと大きくいきます。
　数万円程度の家賃をちまちま取りにきません。


・ライバルが増えにくい立地。

　ライバルの増加はしんどいです。


・処分が容易なもの。

　市況の悪化や緊急事態にもすぐに対応できるように。
　解体も含めて。


・買った瞬間に転売しても損しないぐらいもの。

　元々安く買っておけばどうにでもなります。


・大量生産品でないもの。

　類似品が多いものには価値を見い出されにくいです。
　ユニクロのジーンズより、ビンテージのほうが評価されます。
　


一部の人にしか評価されないような一品もので


長く大切に使ってくれて


いざとなったら損せずに換金できる。



こういう物件ならそれほど苦労することもないですね。


...


リングの上に上がるのは一人だけがいいですよ。


そうすれば、毎回不戦勝で


無敗で無傷のチャンピオンのできあがりです。



殴って殴られてお互いボコボコになって


その結果、最後に立っておくよりスマートでしょ？



おしまい



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岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
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こんばんは。岡山大家です。


今日は、中区雄町で新築の見学会の２日目でした。

　隠密さん
　IW本さん
　TAKEさん
　みーちゃんさん
　A山さん
　N岡さん
　こももさん
　taimanさん
　いいてんきさん
　かこさん
　OCさん
　tomoeさん
　HR田さん
　K原さん
　わたくし
　
の１５名（ﾟдﾟ）


平日の昼間からこの人数(^_^;)




その後食事へ




食事参加も１４名（ﾟдﾟ）


不動産好きの集まりなので


初対面でもすぐ馴染めるのがいいですね〜(^-^)


普段は男性がほとんどなんでめちゃ怪しい集団に見えますけど


今回は、女性が５名もいらしたので随分雰囲気が柔らかかったです(^^;


達人レベルの人にいろいろ質問できたりして


みなさん楽しそうです


残念なのが、あっという間に時間が過ぎてしまうこと(＞＜)


これがほんと残念


もっといろいろ交流できればいいんですが...


７月はビアガーデンでも開催しましょうかねー



こんな感じでやってても、


みーちゃんさんやこももさんの周りの人は


「絶対騙されてる！」とかって言うらしいです（笑）


まぁマイナスのことばかり言う人っていますからね...


思い切って一度きてみたらいいのにね。


みーちゃんさんやこももさんを騙すのに


全員仕込みだったら別の意味で驚きでしょー（笑）


隠密さんはこういう設定の人物で、いいてんきさんはこうで...


超売れっ子の脚本家か監督になれるわ（笑）


...


食事のあとは、隠密さんのキャンピングカーを見学


かっちょいい〜




ハイエースがベース車なんですけど


５人寝られるようになってるんですってー（ﾟдﾟ）


テレビも冷蔵庫もあるし、水も使えるー






開口部は網戸にできるんで虫も大丈夫




こういうので家族であっちこっち行けたら楽しそう


夢が膨らみます



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

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こんばんは。岡山大家です。


先日、新聞にこんな記事が。

「止まらぬ都市圏集中」

※クリックで大きくなります。


人口はどんどん減っていく中


東京、神奈川、埼玉、愛知とかに集中して


全体の半分以上が、東京、名古屋、関西の三大都市圏にいるんですって（ﾟдﾟ）


岡山県も人口が減っているようで(＞＜)


こんな風に書いてたら


地方は人口が減ってるからダメだー


みたいなことになりますけど


三大都市圏以外を全部　地方　って括りにされてもねー(^^;


確かに、岡山県も県北は結構ヤバイかもって思いますけど...



岡山市で見ても今後は減っていくんでしょうけど


岡山市っていってもめちゃ広いからね〜（ﾟдﾟ）


岡山市の南端から北端まで１時間ぐらいかかるから


そんな広い範囲でみてたらそりゃ減るエリアもあるでしょうよ(´д｀)


建部とか御津とかね、南区や東区の一部は減るんだろうなって思いますけど


岡山駅にそこそこ近い中心部ではそうそう減りゃしませんわ(´д｀)


逆に県北とか関東圏からの流入がそこそこあるでしょうよ。




賃貸需要を見るには


そのエリアを個々に見ていかないと


全国規模、都道府県規模のマクロで見たって全然意味ないよー



人口現象、地方はダメって煽るけど


市区町村規模ですら広すぎるからね(；´Д`A


わたくしにとって、


岡山県南を離れて賃貸経営をするメリットは全くないですねー



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は米子で大家をされているという


Wさんがわざわざお越しになりまして初めてお会いしました。


そこで、わたくしの物件を見たいということで外観だけ視察。


３,４,５号、２号を見て


ちょっと遠いけど、物件９号まで足を伸ばしてみたところ...


...


なんということでしょう！？

関連記事
2015年05月16日　普通の庭


さらにグレードアップしているじゃありませんか！？


フェンスがついてめっちゃ綺麗に（ﾟдﾟlll）


相変わらず石はそのままですが（笑）




うゎ〜、ここまでやるの大変だったろうな〜(ｰｰ;)


ありがとうございますm(__)m


...


この鳥取のWさん、時々岡山の物件を物色に来られるそうで


細かいこと言うと、現在は大家さんじゃないそうで


１０年ほど前に１棟目を買って、


その後２棟目も購入されたそうですが


最近、２棟とも売ったんですって。


１棟目はファミリー物件４室で


１室空きで購入したものの割とすぐに決まり


以後、売るまでず〜っと満室だったんですって（ﾟдﾟlll）


ず〜っと満室だと、退去修繕や募集にかかる費用が要りませんからね〜



まぁ、いつ出て行くかなんて人それぞれで


転勤やら、マイホーム購入やら、実家に帰るやら


その人の状況も変わっていくんで


運的な要素も大きいですが


こういうのが最高ですね〜



部屋数ばっかりあって、頻繁に入れ替わるようじゃ


どんどんお金が出ていきますからね〜(＞＜)


そういうことも考えてチョイスしないといけないのに


数ばっかり追い求める人も多いですからねー


うまく回すための物件の構成は、数じゃないと思いますがね。



で、その物件は最近、購入価格よりちょっと安いぐらいで売れたそうで（ﾟдﾟ）


１０年満室で、売値もほぼ同じなんて(ﾟoﾟ;;


めちゃ儲かってます(^^;


もう１棟なんかは、５年前だったかな？に買った時より高く売れていました（ﾟдﾟlll）


どちらも大きくお金が残って、


○○○○万円のキャッシュの運用先を物色に来ているというわけ(ｰｰ;)



まぁ、いい時に購入されて、いい時に売り抜けられていますね〜


うらやましい(^_^;)


でも、折角の現金を回す先が米子には無いんですって(＞＜)


...


２〜３千万円で、ファミリー物件、利回り１３％ぐらいをお探しですが


一番みんなが群がりそうなところです（笑）


そんなの岡山にも無い！（笑）


運用先が無いってのも困ったもんです(´д｀)




おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
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　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、エンディングノートとマイナンバー


についてのお話しを聞いてきました。




大勢お越しになっていましたが


エンディングノートというだけあって


年齢層はかなりお高め(^_^;)


しかし、みなさん財産がたくさんあるんですね〜（ﾟдﾟ）


エンディングノートなんて普通の人はあんまり興味無いもんね(^^;


財産がある人はそれはそれでいろいろお悩みがあるようで。


将来はそんなことで悩んでみたいもんです(^^;


...


さて、O幡さんの物件１号の２LDKの部屋が空きまして、

関連記事
2014年08月12日　また大家さんの誕生です。
2014年09月17日　分けにくいんだよねー
2014年10月04日　水周りのリフォームが終わりました。
2014年10月21日　パズル好きですか？
2014年10月26日　地鎮祭
2014年12月10日　片っぽは満室になったねー
2014年12月13日　世の中狭いですね...


先日、リフォームが終わりました。


こちら、リフォーム前の様子。






別にこのままで悪くはないんですけど


築年数なりの古さを感じますよね(ｰｰ;)


...


写真ではわかりませんけど


LDKのクロスはそこそこ汚れがあって


貼替えは必須の状態...



２LDKとそこそこ広いですし


玄関周りが完全に　和　で、和室もあるので




全体を今風にガラッと変えるとしたら


かなりお金がかかちゃいます


...


うーん、どうしたもんか...


なるべくお金はかけないように...


ということで


玄関周りの　和　の雰囲気を踏襲しつつ


小洒落た感じを目指して


こんな感じにしてみました。








あまり使わない木目のクロスとリアテックシートを使ったり


電球色の和風の照明器具とラグで雰囲気を出してみました


昼間の写真じゃわかりにくいですけど


ひも状ののれんをカーテン代わりで目隠しに採用。





いかがなもんでしょう？



おしまい



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　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

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　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　約52坪。土地50万、建物200万
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☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

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　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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　表面利回り42％



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こんばんは。岡山大家です。


見学会の案内が届きまして。




北区西長瀬の優良マンションで


新築から１０年間、退去が出てもすぐ次が決まるので


内見のチャンスが滅多に無いという代物（ﾟдﾟ）


立地の良さが一番の要因かもしれませんが


巨大な床下収納はなかなか面白いので


１３年前に初めてこのシリーズを見て以来


集合住宅があまり好きではないわたくしでも


いつかはやってみたいと思っていましてねー


西川原、下中野、久米、今、津島にこのシリーズがありますが


ここはわたくしも見たことが無いので興味津々です


７月１２日（日）、１３日（月）に実施されるそうです。


わたくし、１３日（月）にお邪魔しようと思います。


ご都合の合う方はランチがてらいかがですか？


７月１３日（月）１１時
岡山市北区中仙道410-1
ニシナフードバスケット　中仙道店


...


さて、少し前からレインズに載ってるんですけども


北区表町３丁目で　３億　ってマンションがありましてねー







２００８年築ですか〜（ﾟдﾟ）


もうそんなになるんですね。


ちょうど新築時に客付けに携わったことがありましてね。


あれから７年ですか。懐かしいなあー



ここね、当時の会社がサブリースしたんですけどね。


当時はガンガン戸数を増やしていく方針だったんで


かなり高い家賃で借り上げちゃっててねー(ｰｰ;)



どの部屋も３５�uぐらいしかない１LDKのくせに高いんですよ。


おまけに鉄骨でしょー(ｰｰ;)


近所にRCの１LDKがどんどん増えてた時期だったしねー


完成して見に行ったら床はCFだしねー(ｰｰ;)


LDKとの仕切りは中途半端なスクリーンだし


グレードの割に家賃が高すぎて


新築時から大苦戦したんですよー(°°;)"((;°°)


家賃下げろって言っても


借り上げ賃料ギリギリでこれ以上無理って言うしねー(ｰｰ;)


結局、敷金礼金０にしたり


入居審査を緩くしたりねー


広告料も２ヶ月出してなかったかな。


それはそれはもう、なんでもござれみたいな感じで


ようやく満室にしたんですよ(＞＜)


ほんと大変だったなー


そんな思い出？の詰まったマンションなんで


懐かしいなーってね（笑）



そんなマンションが３億ですわー


当時はいくらぐらいだったかな？もう忘れちゃったな...


でもこれで売れたら大儲けだわな。


途中、何度も入れ替わりながらも


どうぞこうぞで今は２室空きで収まってるしね。


まぁサブリースだから空室は関係ないけど


鉄骨だからもうここらで売っとかないとね。


引っ張ったら次が買えんくなるわね。


今の相場高騰中に売り逃げしときたいねー


でも、この価格帯に手を出す人って


基本的に熟練大家さんだと思うから


この値段じゃ売れんと思うけどね...



うまく逃げられたらいいですね。



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
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＜見学会のお知らせ＞



北区西長瀬の優良マンションで
新築から１０年間、退去が出てもすぐ次が決まるので
内見のチャンスが滅多に無いという代物（ﾟдﾟ）
立地の良さが一番の要因かもしれませんが
巨大な床下収納はなかなか面白いので

１３年前に初めてこのシリーズを見て以来
集合住宅があまり好きではないわたくしでも
いつかはやってみたいと思っていましてねー

７月１２日（日）、１３日（月）に実施されるそうです。

わたくしは１２日は法事なので１３日（月）にお邪魔しようと思います。
ご都合の合う方はランチがてらいかがですか？

７月１３日（月）１１時
岡山市北区中仙道410-1
ニシナフードバスケット　中仙道店

参加予定
　N岡さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は７月９日。


コンビニでパンを買ったんですけどね、




賞味期限が８月１４日（ﾟдﾟ）


普通は２〜３日って頭があるから、


ここまで長いと別の意味で心配になるなー(^_^;)


...


さて、今日はみーちゃんさんと倉敷市某所にある戸建てを見てきました。


どんな物件かというと...


周囲は　山　！




敷地内に大きな木が何本か(ｰｰ;)




草もボーボー、蜘蛛の巣も至るところに(ｰｰ;)


ちょっと前に草も抜いて除草剤もまいたのにこれですって（ﾟдﾟlll）


植物の成長力はスゴイですね〜(＞＜)


...


ここ、もう６年も誰も住んでいないんですって(＞＜)




傾きも少々...


体感できるほどです



谷みたいになっているところなんで


風の通りも悪いし、脇に小川が流れているのもあってか


なんせ湿気がすごい( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


でも、意外と床はしっかりしてるし


壁なんかもキレイ


床はグズグズなところを一度張り替えたそうで。


水回りが再生できれば問題なくいけそうですけどね。


この家がどう再生されるのか？


それはそれで楽しみです


...


実はこの家、みーちゃんさんが空家を見つけて


自ら家主にアタックしたんですよ


素晴らしい行動力ですねー（ﾟдﾟ）


それだけ本気度が高いってことですね。


でも、やってることは別に難易度が高いもんでもない。


街を歩いて空家を見つける ⇒ 謄本取得 ⇒ 所有者にアタック


特殊な能力や資格なんか必要なくて


普通に会話ができる人なら誰でもできる。


簡単なことなんだけどねー


でもほとんどの人はやらない。


「やらない」


「できない」じゃなくて「やらない」ね。


やり方を調べたり聞いたりもしない。


そして、時々ネット見るだけで「物件が無い無い」言うてる（笑）


要は、できるだけ苦労せずに物件がほしいんだよね〜（笑）


そんな人は、買ったあとも苦労したくなくて


簡単に家賃が入ってくると思ってる（笑）



ま、そんな人が多ければ多いほどこっちは助かりますがね



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会のお知らせ＞



北区西長瀬の優良マンションで
新築から１０年間、退去が出てもすぐ次が決まるので
内見のチャンスが滅多に無いという代物（ﾟдﾟ）
立地の良さが一番の要因かもしれませんが
巨大な床下収納はなかなか面白いので

１３年前に初めてこのシリーズを見て以来
集合住宅があまり好きではないわたくしでも
いつかはやってみたいと思っていましてねー

７月１２日（日）、１３日（月）に実施されるそうです。

わたくしは１２日は法事なので１３日（月）にお邪魔しようと思います。
ご都合の合う方はランチがてらいかがですか？

７月１３日（月）１１時
岡山市北区中仙道410-1
ニシナフードバスケット　中仙道店

参加予定
　N岡さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、○○市の古民家？を見てきましたよー


ちょっと遠いよな〜って思っていましたが


車の流れもスムーズで、４０分ほどで着きました(^-^)


田舎なんで信号なんかも全然引っかからんしね〜（笑）


わたくしの拠点からだと


中途半端に児島や水島、玉島方面に行くよりは


こっちのほうが断然早い(^_^;)

...


さて、外観はこんな感じ。




おー！？随分まともな感じです（ﾟдﾟ）


古いけど綺麗にしてますわ〜


でも中を見てみないことにはね〜ってことで


玄関に入ってみると...


...


おー、ええやんけ〜(ﾟoﾟ;;




室内もきれ〜い(*´▽｀*)










うゎ〜、ええ味出してますわ〜


子供の頃帰省した、おじいちゃんおばあちゃんの家みたい(^-^)


ちょっと田舎だけど、


車で１０分も走ればスーパーもあるし


こんな建物が好きな人も絶対いるからね〜


...


ここ、増築部分があるんですけど


こっちもきれいなもんですわ（ﾟдﾟ）








ほぼ手を入れずに貸せそう


...


折角ならこの風情を活用して


店舗みたいにできんかな〜？なんて。


隣に空き地が２箇所あるんで


そこを使わせてもらったら２０台ぐらい置けそうなんよね〜


古民家カフェとかで使えそうなんだけどね〜


ちょっと道の狭いところもあるけど


香川の有名なうどん屋さんとかに似た雰囲気かな。



日本人はこういうのが落ち着くんよね〜


住居兼店舗で誰か借りてくれんかな〜



おしまい



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　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

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　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

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　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

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　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
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　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
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　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
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１３年前に初めてこのシリーズを見て以来
集合住宅があまり好きではないわたくしでも
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７月１２日（日）、１３日（月）に実施されるそうです。

わたくしは１２日は法事なので１３日（月）にお邪魔しようと思います。
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７月１３日（月）１１時
岡山市北区中仙道410-1
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参加予定
　N岡さん
　彰さん
　HR田さん
　H野さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は義父の四十九日法要で蒜山に行っていましたが


風が冷たくて窓を開けているだけで涼しい（ﾟдﾟ）


夏はこういうところでのんびりしたいな〜


岡山暑すぎ(ｰｰ;)


...


さて、賃貸新聞にこんなん載ってました。


「楽器演奏可仕様にリフォーム開始」


へ〜、差別化としては面白そうよね〜




こういう物件は、音大の近くとかじゃないと


普通は作らないからね〜

...


工事は１室から可能で


壁・天井・床・脱し・ドアを防音遮音対応に変えるそうで。


へ〜


初めてリフォーム施工した築２９年の１Kで


家賃７．３万円　⇒　９．３万円で募集中だそうで（ﾟдﾟ）


募集中ってとこが気になるけど(^_^;)



プラス２万円ですか（ﾟдﾟ）


でも、工事費を見ると


約２５０万円だそうで（ﾟдﾟlll）


２５０万円かけて、プラス２万円ってどうなんかな...


利回り換算で９．６％...


うーん(｡-_-｡)　


まぁ空けとくよりはマシだし


都会にいったらこれぐらい出れば充分なんかな...


１００万円で戸建買って、１５０万円で直して


４万円で貸したほうがいいと思うけど


既存の物件を再生するのとはちょっと違うか...


...


わたくしの営業マン時代は


時々、グランドピアノを持ってきたいとかいう人がいたな〜


バイオリンを弾きたいって人と


トランペットを弾きたいって人を応対したことあるけど


残念ながら当時岡山駅近辺に


それが可能なマンションはなかったんだよね


たぶん今も無いと思うけど...



オーナー側からしたら、


わざわざ防音仕様にしなくても


そこそこの物件なら決まっちゃうから


そこまで突っ込まないんよね...



ここはそこまで突っ込まないと入居がしんどいのか


或いは、お試しでやってるのか...



でも、入居がしんどいオーナーはここまで出せれんか(^_^;)


じゃあやっぱりお金に余裕のあるオーナーが


１室ぐらい試しにやってみるか〜って感じ？（笑）



２５０万円あったら他にもいろいろできそうだからな〜(^_^;)


都会ならではの商品なんでしょうね。



おしまい



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