岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで3.5万円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜見学会のお知らせ＞



わたくしの物件６号、７号を建ててくれた会社なんですけど

今回は、１棟は自宅、１棟は賃貸用ということで。

８０�uのほうは初登場の間取りで



それをさらにオーナーがカスタムしたそうなので

見に行ってみようと思います

お時間のある方はいっしょにいかがですか？
その後ランチでも

６月２８日（日）１１時集合
参加予定（１５名）
　O幡さん
　yuriringoさん（初登場）
　T政さん（初登場）
　じゅんこさん
　じゅんこさん息子さん
　Y山さん
　N田さん（初登場）　
　NEOさん（初登場）
　M野さん（初登場）
　Ｉ崎さん
　６８さん
　rikouさん
　あつさん
　りんごさん
　わたくし

６月２９日（月）１１時集合
参加予定（１２名）
　隠密さん
　IW本さん
　TAKEさん
　みーちゃんさん
　A山さん
　N岡さん
　こももさん
　taimanさん
　いいてんきさん
　かこさん
　OCさん
　わたくし


岡山市中区雄町１５３−５
マルナカ雄町店

地図


...


こんばんは。岡山大家です。


わたくしの周りには、


大家さんになりたい　って方が


何人もいらっしゃるんですけど


大家さんになるって実はすごく簡単なことでね。


そう。物件を買えばいいだけ（笑）


お金さえ出せば誰でもなれる（笑）


購入資格も技能も必要ない。


ついでにいうと努力も必要ない。


お金を出すだけでOK。


弁護士とか司法書士とか医者とか


受験資格がある上に猛烈に努力しないといけない。


そう言う意味で、大家さんになるだけなら


参入障壁はものすごく低いです。


...


でも大家さんになったあとは大変ですよ〜（ﾟдﾟ）


参入障壁が低すぎて、素人が山のように参戦しています。


普通の農家の人やサラリーマンとか。


物件も星の数ほどあります。


素人集団から抜け出すために


いろいろノウハウを学んだりして頑張るものの


そんなノウハウは一時的にしか作用せず


すぐに真似されて陳腐化してしまいます


すると、こういう戦いにもなってきます。


C社のキャンペーン





K社のキャンペーン





T社のキャンペーン





この京町の物件なんか２００１年築のマンションですけど


わたくしが業界に入った２００２年（平成１４年）当時は


全然空きが出なくて困ったもんです(＞＜)


当時としてはかなり広めの１Kで


１０帖で３０�uぐらいありましたから


ほんと代替物件が無くてね〜(ｰｰ;)


それがいまは広告料３ヶ月も出さんといけんとは...


原因はなんでしょうね？


老朽化？


いやいや、まだ築１０年ちょっとですよ。


わたくしが思うに、市場の変化、ライバルの増加でしょう。


そりゃ１０年も経てば


周りにはどんどん新しいものが建ちますし


それらが、最新設備で広くなって登場するんですから(＠_＠;)


お金さえあれば建てられちゃうんでね...


ちょっと考えたらわかりそうなもんですけど


自分の物件"だけ"は長期的に戦えるとでも思っているんでしょうか。


...


大家さんって、なってからが勝負でね。


ほんとしんどいんですよ...



でもみんながみんなそういう訳でもない。


そこは物件次第でね。


・なるべく長く住んでくれるもの。

　入退去が少ないと、リフォームや募集コスト、手間が減らせます。


・居室が小さすぎず、大きすぎないもの。

　小さすぎると敬遠されるし、大きすぎるとリフォームが嵩みます。


・大資本（お金持ち）が参入してこないような企画。

　弱小大家が資本力で勝てるわけないので。
　お金持ちはドカーンと大きくいきます。
　数万円程度の家賃をちまちま取りにきません。


・ライバルが増えにくい立地。

　ライバルの増加はしんどいです。


・処分が容易なもの。

　市況の悪化や緊急事態にもすぐに対応できるように。
　解体も含めて。


・買った瞬間に転売しても損しないぐらいもの。

　元々安く買っておけばどうにでもなります。


・大量生産品でないもの。

　類似品が多いものには価値を見い出されにくいです。
　ユニクロのジーンズより、ビンテージのほうが評価されます。
　


一部の人にしか評価されないような一品もので


長く大切に使ってくれて


いざとなったら損せずに換金できる。



こういう物件ならそれほど苦労することもないですね。


...


リングの上に上がるのは一人だけがいいですよ。


そうすれば、毎回不戦勝で


無敗で無傷のチャンピオンのできあがりです。



殴って殴られてお互いボコボコになって


その結果、最後に立っておくよりスマートでしょ？



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました