岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円（P１込）でH24.3月から入居
　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　3号のみでも　利回り20％！

　　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　　関連記事
　　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。


　4号　14,000円（Pなし）でH25年1月から名義貸し中
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居
　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　19,000円（Pなし）でH25年6月から入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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＜見学会のお知らせ＞



北区西長瀬の優良マンションで
新築から１０年間、退去が出てもすぐ次が決まるので
内見のチャンスが滅多に無いという代物（ﾟдﾟ）
立地の良さが一番の要因かもしれませんが
巨大な床下収納はなかなか面白いので

１３年前に初めてこのシリーズを見て以来
集合住宅があまり好きではないわたくしでも
いつかはやってみたいと思っていましてねー

７月１２日（日）、１３日（月）に実施されるそうです。

わたくしは１２日は法事なので１３日（月）にお邪魔しようと思います。
ご都合の合う方はランチがてらいかがですか？

７月１３日（月）１１時
岡山市北区中仙道410-1
ニシナフードバスケット　中仙道店

参加予定
　N岡さん
　彰さん
　HR田さん
　H野さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は義父の四十九日法要で蒜山に行っていましたが


風が冷たくて窓を開けているだけで涼しい（ﾟдﾟ）


夏はこういうところでのんびりしたいな〜


岡山暑すぎ(ｰｰ;)


...


さて、賃貸新聞にこんなん載ってました。


「楽器演奏可仕様にリフォーム開始」


へ〜、差別化としては面白そうよね〜




こういう物件は、音大の近くとかじゃないと


普通は作らないからね〜

...


工事は１室から可能で


壁・天井・床・脱し・ドアを防音遮音対応に変えるそうで。


へ〜


初めてリフォーム施工した築２９年の１Kで


家賃７．３万円　⇒　９．３万円で募集中だそうで（ﾟдﾟ）


募集中ってとこが気になるけど(^_^;)



プラス２万円ですか（ﾟдﾟ）


でも、工事費を見ると


約２５０万円だそうで（ﾟдﾟlll）


２５０万円かけて、プラス２万円ってどうなんかな...


利回り換算で９．６％...


うーん(｡-_-｡)　


まぁ空けとくよりはマシだし


都会にいったらこれぐらい出れば充分なんかな...


１００万円で戸建買って、１５０万円で直して


４万円で貸したほうがいいと思うけど


既存の物件を再生するのとはちょっと違うか...


...


わたくしの営業マン時代は


時々、グランドピアノを持ってきたいとかいう人がいたな〜


バイオリンを弾きたいって人と


トランペットを弾きたいって人を応対したことあるけど


残念ながら当時岡山駅近辺に


それが可能なマンションはなかったんだよね


たぶん今も無いと思うけど...



オーナー側からしたら、


わざわざ防音仕様にしなくても


そこそこの物件なら決まっちゃうから


そこまで突っ込まないんよね...



ここはそこまで突っ込まないと入居がしんどいのか


或いは、お試しでやってるのか...



でも、入居がしんどいオーナーはここまで出せれんか(^_^;)


じゃあやっぱりお金に余裕のあるオーナーが


１室ぐらい試しにやってみるか〜って感じ？（笑）



２５０万円あったら他にもいろいろできそうだからな〜(^_^;)


都会ならではの商品なんでしょうね。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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