岡山大家の不動産投資日記

2014年01月05日

平成21年　8　自己紹介　その40

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、読者の　みーこさん　と　ロッカーキャットさん　とで

みーこさん宅のリフォームの打ち合わせをしてきましたよー

みーこさん宅でミーティング
↓
広瀬町のリサイクルショップ視察
↓
学南町のリサイクルショップ視察
↓
わたくしの物件２号見学
↓
2013年12月04日　トイレがすごい　の店で　昼食
↓
わたくしの物件３,４,５号の外観のみ視察
↓
西長瀬の雑貨屋を視察
↓
西長瀬の照明器具屋を視察（残念ながfら休み

）

と、なかなか充実の１日でございました

不動産好きの方と一緒にいると楽しいですねー

...

さて、一応、正月休みというと今日ぐらいまでですかね

今日で一旦、正月企画の　昔話　は中断してと。

意外や意外、　面白い　という意見がポロポロあったので

次は、ゴールデンウィークあたりに復活させましょうか（笑）

2014年01月04日　平成21年　7　自己紹介　その39

...

さて、客層を変えていく過程で

個人的に取り組んだことがありました。

...

今まで

１、岡山駅東口の店舗で
　　
　　岡山駅東口～中区西部の知識　プラス

　　浅く広く岡山市全域を

２、青江・新保方面の店舗で

　　バイパスの周辺～南部の知識を

３、野田・今方面の店舗で

　　大元駅西～下中野、今方面の知識を

４、大元駅近くの店舗で

　　大元駅東～岡大医学部周辺エリアの知識を

５、西バイパス近くの店舗で

　　西バイパス周辺～笹ヶ瀬川西、陵南学区、大福、妹尾エリアの知識を

養ってきましたが、

自分の知識の中で、北区でポッカリ穴の空いたエリアが

この　岡山駅西口方面　でした。

ここで１年勉強できたことはとてもラッキーでしたねー

これまで、ほとんど縁がなかったですから

大枠では分かっていても、

ピンポイントではわからないんですよねー

...

ですが、この店舗のメンバーは

女性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴２～３年ぐらい）

男性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴１年ぐらい）

女性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴数ヶ月）

で、みんな、わたくしより若くて、

岡山駅西口方面の物件知識に関しては詳しい訳ですよー

店長がその店で一番エリアの物件を知らん

ってありえんでしょー　(ｰｰ;)

なので、物件写真の撮影を兼ねて

天気の良い日の午前中はほぼ毎日

自転車で出撃しました

涼しい格好に着替えて行くんですけど、

７月、８月はもう汗だらだらですよー

タオルもTシャツもビショビショで着替え持参は必須でしたねー

とにかく、エリアの物件は全部知っておかないといけないので

大げさでなく、全ての路地を網羅しましたね

・駅元町
・奉還町１～４
・寿町
・昭和町
・富町１～２
・下伊福１～２
・島田本町１～２
・国体町
・清新町
・絵図町
・伊福町１～４
・南方５
・学南町１～２

あたりは漏れがないですね

まぁ、これぐらいやれば、

その店では物件博士になれますね

あっ、今、物件博士って書いて思い出しました

そういえば、不動産業界に入った当時

岡山一の物件博士になってやろうと思ってました（笑）

つづく

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投稿者：岡山大家｜22:53 ｜自己紹介

2014年08月14日

平成21年　9　自己紹介　その41

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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※物件見学会のお知らせ

８月２２日（金）に、大東建託の新築見学会があるそうです。

会場　岡山市中区平井１１８２－９

時間　１０時３０分～１６時　

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

集合日時・場所
８月２２日（金）　１１時
岡山市中区倉田６３６－１　パーラーキングセブン

地図

参加予定
　・ダメ男さん（初登場）
　・わたくし

最新物件見るのって楽しいよ

...

こんばんは。岡山大家です。

今日は、お盆休み企画ってことで　昔話　を書いてみましょうか。

全く興味のない方はすっ飛ばしてください（笑）

...

前回は、岡山駅西口方面の店舗の店長なのに

その店舗のスタッフの中で

そのエリアの物件を一番知らないって状態を克服したところでした。

2014年01月05日　平成21年　8　自己紹介　その40

７月から配属になって、７月、８月はギリギリの目標達成でしたが

徐々に軌道に乗ってきつつありました。

が、スタッフに関して、若干問題を抱えていました

当初のスタッフは

女性営業マン　Ｉさん
　　（当時20代前半、不動産歴２～３年ぐらい）

男性営業マン　Wくん
　　（当時20代前半、不動産歴１年ぐらい）

女性営業マン　Sさん
　　（当時20代前半、不動産歴数ヶ月）

でしたが、どうもSさんに活気がないというか...

２ヶ月ほど見てきましたが、朝も時間ギリギリ...

...

当時のこの会社の仕組みで

入社から数ヶ月は研修期間で、その間は給料１８万円。

ある程度の基準に達したと認められれば　昇格　し、

２５万円（みなし残業、歩合込）に一気に上がります。

一般的には３ヶ月でクリアする人が多く

早ければもっと短い人もいますが

このSさんは、

１年近く研修の状態でした

２０代前半の子からしてみたら、２５万円って給料はかなり魅力に映るので

結構モチベーションを保って頑張るんですけど、

なんか諦めているような、惰性で働いているような雰囲気を感じさせるんです(´･_･`)

昇格したくないのかな？

ＩさんとWくんは、それなりに実績もありますし

売上に対してのモチベーションも高いんですけど

そこに大きな溝があるんですよねー

...

ある日、店に二人の時に思い切って聞いてみました。

わたくし　「Sさんは、これからどうしたいん？」
　　　　　　「率直なところ、昇格したいような雰囲気を感じないんでけど...」

Sさん　　「...そうですね...」

わたくし　「なんでうちに入ったん？」

Sさん　　「個人的に何回も引越しをしてるんですけど、部屋を見るのが好きで...」

わたくし　「へー。じゃあいいじゃん」

Sさん　　「でも、人に勧めたりするのが苦手で...」

わたくし　「ははは。確かにそんな感じじゃな」
　　　　　　「自分が見て、本当によかったなって思う物件だけ勧めればいいじゃん」

Sさん　　「そうなんですけど...」

わたくし　「何か将来の目標とか夢とかないの？」

Sさん　　「いつか飲食店をやりたいんです。」

わたくし　「えっ！？全然違うじゃん(^_^;)」

Sさん　　「不動産屋ならいろいろお店も見られるかなって...」

わたくし　「あー。でもうちじゃ店舗はほとんど縁がないからねー...」

Sさん　　「そうなんです...」

わたくし　「飲食店をやりたいんなら飲食店に勤めたほうがよさそうな...」

Sさん　　「ですよね...最近そんなこと考えて悩んでたんです...」
　　　　　　「迷惑もかけたくないし...」

わたくし　「そうなんだ...でも自分で思ったようにしたほうがいいんじゃない？」
　　　　　　「飲食店に関することはここじゃ得られないと思うし、何よりも自分の人生だからね。」
　　　　　　「今から修行して、貯金したら数年後にはきっとお店を持てると思うよ！」

Sさん　　「そうですね」

...

概ねこんな流れで退職することになりました。

...

人数が少なくなると、店の運営も大変になりますし、

赴任後ようやく落ち着いてきたところで

さぁ、これから来年の繁忙期対策だってところだったんで

店のことを考えると、この子を育てる方がよかったのかもしれませんが

本人の人生なんですから、

自分が前向きに取り組めることをやったほうがいいんじゃないかと...

人が辞めるってことは、会社にとってマイナスですし、

自分たちがしんどくなるんですから

こういう考え方は、組織人としてはよくないことなんでしょう

でも、本人がやりたくもないことを騙しだましやらせて

低賃金でその人の人生の一部を拘束することもないでしょうよ。

特に、夢や目標もない人にはそれでいいかもしれませんが...

実際、こういう考え方が、後に上層部から嫌われることにもなりますが

そのあたりはもう少し先のお話で。

という訳で、ＩさんとWくんにも理解してもらって、

３人でやっていくことになりました

つづく

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投稿者：岡山大家｜20:32 ｜自己紹介｜コメント(6)

2014年08月15日

平成21年　10　自己紹介　その42

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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※物件見学会のお知らせ

８月２２日（金）に、大東建託の新築見学会があるそうです。

会場　岡山市中区平井１１８２－９

時間　１０時３０分～１６時　

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

集合日時・場所
８月２２日（金）　１１時
岡山市中区倉田６３６－１　パーラーキングセブン

地図

参加予定
　・ダメ男さん（初登場）
　・わたくし

最新物件見るのって楽しいよ

...

こんばんは。岡山大家です。

昨日に引き続き、お盆休み企画ってことで　昔話　です。

2014年08月14日　平成21年　9　自己紹介　その41

今日も、興味のない方はすっ飛ばしてください（笑）

...

さて、単月の売上達成に不安がなくなってきて

来年の繁忙期（１～３月）の仕込みをしていこうかというときに

ひとり欠けてしまった訳ですけども

女性営業マン　Ｉさん
　　（当時20代前半、不動産歴２～３年ぐらい）

男性営業マン　Wくん
　　（当時20代前半、不動産歴１年ぐらい）

この二人と、わたくしが営業をすれば

まぁ売上は大丈夫かなと...

そうなると、仕込みがなかなかできんなー...

どうしたもんか...

ただ、不動産業界って人の出入りが激しくて

募集をすれば比較的簡単に人は入ってくるんですよー（笑）

まぁ、１０、１１、１２月と育てたら

来年の繁忙期にもなんとか間に合うかなー...
※普通の人なら３ヶ月もあれば充分なんで。

ちょっとしんどいけど

無理すれば仕込みもなんとかなるか...

って考えもありました。

...

で、

上司　「どうする？新しい人募集する？」

わたくし　「そうですね。」

上司　「この前採用した新人ってどう？○○店が６人いるからそっちへ回せるけど。」

わたくし　「そうなんですか。どんな人ですか？」

上司　「２０代で売買経験があるんよ。宅建もあるし。」

わたくし　「へー、いいですね。ちょっと相談します。」

ほー。売買経験者かー。

どうなんかな...

売買の人って賃貸を舐めてることが多いからなー...

中途半端な人間よりも、真っ新な新人を教育したほうがいいんかなー...

...

わたくし　「売買経験があって宅建持ってる新人さんを回してくれるって言ってるんだけど」

Ｉさん　　「えー

３人でやったらいいがー。なー、Wくん」
　　　　　「３人で売上いくじゃろー」

Wくん　「そうですねー。僕はどっちでもいいですけどねー」

...

ＩさんとWさんコンビでそこそこいけるとは思うし

今の環境を変えたくないってのも分からないでもないけど...

...

どんな人かわからないけれど、

この中に、同年代で売買経験がある人間を入れたら

Ｉさん、Wくんの刺激になるんじゃないかな...

どんなアプローチをするのか興味もあるし...

うーん(｡-_-｡)

まぁ、少々問題があったとしても

要は、こっちがコントロールできればいいわけだしな。

よし！　とりあえず、その人を譲ってもらいましょうか。

吉と出るか、凶と出るか

つづく

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投稿者：岡山大家｜23:11 ｜自己紹介｜コメント(0)

2014年08月16日

平成21年　11　自己紹介　その43

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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※物件見学会のお知らせ

８月２２日（金）に、大東建託の新築見学会があるそうです。

会場　岡山市中区平井１１８２－９

時間　１０時３０分～１６時　

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

集合日時・場所
８月２２日（金）　１１時
岡山市中区倉田６３６－１　パーラーキングセブン

地図

参加予定
　・ダメ男さん（初登場）
　・わたくし

最新物件見るのって楽しいよ

...

先日お知らせした、読者のTAKEさんのイベントが

明日、８月１７日（日）１０時からです。

岡山市北区田中624-1
axcis nalf(アクシス・ナーフ）

地図

CHAYA フェイスブック
https://www.facebook.com/pages/THE-CHAYA/148624271962204?ref_type=bookmark

axcis nalf(アクシス・ナーフ）フェイスブック
https://www.facebook.com/axcisnalf

お時間のある方はぜひ(^-^)

...

こんばんは。岡山大家です。

お盆は県北に滞在していましたが、連日かなりの

気温も上がらず、早くも秋を感じるぐらいの寒さでしたよ

さて、今日も、お盆休み企画ってことで　昔話　です。

2014年08月15日　平成21年　10　自己紹介　その42

今日も、興味のない方はすっ飛ばしてください（笑）

...

そんなこんなで、新メンバーを迎え

女性営業マン　Ｉさん

男性営業マン　Wくん

新メンバー　男性営業マン　Nくん

わたくし

の４人体制になりました。

結果的に、このNくんを迎えたのが大正解

もちろん物件のことはあまりわからないですけど

経験もあるし、宅建もあるので

お客さんに何か聞かれても、

まごつくこともないし、何となく答えてしまえるんですよねー

時々、物件や業者の個々の特殊なことを知らせたり

こんな物件あるよーってフォロー入れるだけで

ガンガン決めてきます

こういう人を見ると

賃貸の営業マンってレベル低いよなー　って改めて思いましたねー

もちろんみんながみんなじゃないですけどね。

賃貸の営業マンって、営業職の中では下の下なんですよ。

だってね、ある程度知名度のあるフランチャイズなら

ほっといてもお客さんがきますから、めちゃめちゃ楽なんです。

飛び込みとか全然ないですし

片っ端からTELアポもないですからねー

わざわざ向こうから求めてきてくれるなんて

めちゃめちゃ楽ですよー

で、来店があれば、

要望を聞いてパソコンに資料を表示させたり、

資料を印刷していくつか並べて

希望の物件の空室確認をして案内に行く

ってだけのことですから。

必要なスキルは

・要望を聞くこと

・要望に沿ってパソコンを検索できること

・空き確認する際の電話対応

・案内するための運転免許

・地図を読み取る能力

ぐらいのもんです

資料を出せて、案内に行ければ誰でもOKみたいな（笑）

...

・予めストックしてあるものを並べる

・好みに合わせてチョイス

・試してもらう（案内）

ショップの店員さんと変わらんでしょ？

営業職なんていうのもおこがましい（笑）

それで２５万円払うんですから

雇うほうは死ぬほど働かせんと割に合わんでしょー（笑）

...

そんな状況ですから

よっぽど目的意識とかを持っていないと

成長しないんですよー

勉強しないから、お客さんの質問に答えられない...

しょーもないクレームでオロオロする...

何年経っても、案内係の域を出ないんですよね

おかげで、案内の段取りはうまくなるんで

３ヶ月もすれば案内マシーンが出来上がる訳ですが（笑）

つづく

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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投稿者：岡山大家｜23:55 ｜自己紹介｜コメント(0)

2014年08月17日

平成21年　12　自己紹介　その44

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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※物件見学会のお知らせ

８月２２日（金）に、大東建託の新築見学会があるそうです。

会場　岡山市中区平井１１８２－９

時間　１０時３０分～１６時　

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

集合日時・場所
８月２２日（金）　１１時
岡山市中区倉田６３６－１　パーラーキングセブン

地図

参加予定
　・ダメ男さん（初登場）
　・わたくし
　・K原さん
　・O本さん

最新物件見るのって楽しいよ

...

※物件見学会のお知らせ　２

読者のO本さんが先日購入されてリフォームも済んだ

赤磐市の戸建を見学させてくださいます

関連記事
2014年06月23日　そうそう。東京へ行ったのは...
2014年06月25日　世界にひとつだけの...
2014年06月30日　振り返りを少々...
2014年07月10日　２　家賃おいくら万円？

８月２７日（水）　１１時

セブンイレブン赤磐中島店
赤磐市中島８４－１

ご都合の合う方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?

参加予定
　O本さん
　わたくし

...

こんばんは。岡山大家です。

今日は読者のロッカーキャットさんと

北区某所の物件を見に行ってきましたよー

まだ詳細は明かせませんが、

もし購入されたら面白い物件に変身しそうです

しかし、毎回思いますけど

県北との寒暖差って激しいですよねー

えっ？そうでもない？

わたくし、ほぼ毎回体調が悪くなります

今日も午後からなんだか関節が痛いし、

汗がやたらでるなーっと

あー、やっぱり熱が出てるよー

年々対応力が衰えているような...

時間やお金も大事だけど

やっぱり　健康　あってのもんですな。

もっと健康のことを考えんといかんよねー

...

さて、お盆休み企画の　昔話　は一旦終了で

2014年08月16日　平成21年　11　自己紹介　その43

興味のない方は今日まで我慢してください（笑）

...

ちょっと話しが逸れましたが、いいメンバーが揃いましたわー

女性営業マン　Ｉさん

男性営業マン　Wくん

新メンバー　男性営業マン　Nくん

わたくし

の４人体制になりました。

結果的に、このNくんを迎えたのが大正解

役割が明確になりましてねー

わたくしは、何千室もある空室情報に目を光らせて

優良物件や問い合わせが入りそうな物件を見つけると

すぐにネットに掲載。

来店後、まだ決まっていないお客さんへ追客指示を出す。

煩わしい事務系の処理を軽減したりとか。

...

このお店は駐車場が離れたところにあるので

案内から帰ってきたら、店に横付けしてたんですね。

お客さんと営業マンが一緒に店に戻ってくるので、車は無人。

その車を片付けに行ったりとか。

たぶん４人の中で一番片付けに行ってますよー

...

要は、裏方仕事を引き受けて

営業マンは営業に集中してもらったんですね。

営業力のある人って事務系が苦手な人も多いですし

なんだかんだ雑用が溜まると営業に影響しますからねー

この３人は事務能力もあるんですけど

幸いなことに、３人とも営業力も高いので

一番年寄りで

一番営業力がなく

一番も体力もない　わたくしが引き受けるのが

一番合理的だったんですね（笑）

良く言うと　適材適所（笑）

うん。そういうことにしておきましょう（笑）

つづく

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投稿者：岡山大家｜21:11 ｜自己紹介｜コメント(0)

2014年09月18日

「どうして岡山大家さんが買わないんですか？」

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです

　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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※見学会のお知らせ※

読者のT戸さんの購入された物件のリフォームが終わったということで
見学させていただけることになりました。

９月２２日（月）　１１時
岡山市南区箕島 2818
平田食事センター本店

その後、ランチにいきましょう(^-^)

参加予定
　T戸さん
　H田さん
　わたくし

...

※見学会のお知らせ　２※

９月２４日（水）　１１時、２８（日）　１４時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン　原尾島店

※場所と時間が一部変更になっています！

ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっているそうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面（南面）入口にきてください。

２８日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
１１時　→　１４時　に変更しています。

関連記事
2014年09月13日　売り物件候補？

２４日（水）
　参加予定
　　ハルタナさん
　　H田さん
　　麒麟さん
　　わたくし

２８日（日）
　参加予定
　　kotaさん
　　わたくし

都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)

-----

こんばんは。岡山大家です。

先日取り上げた中区某所のこちらの物件。

2014年09月13日　売り物件候補？
2014年09月16日　見学会のお知らせ　２

読者のしょーですさんが本人のブログにも書いていますが

買う方向で話しが進んでおります(ﾟoﾟ;;

金融機関も好感触のようで、たぶん大丈夫でしょう

...

先日の、読者のあつさんが買うことになった

2014年09月11日　フライング情報　の物件といい

今回の物件といい

実は、誰も手を出さないんなら自分で買っちゃおうかなー

なんて思っていました。

...

あつさんにも、「どうして岡山大家さんが買わないんですか？」って聞かれたんですけど

ちょっと別で考えている案件があったり

自分の物件の方向性とか

情報を独り占めにしたくないなーって想いとか

なんと言いますか、ブレたらいかんなーと思って。

今年購入した物件８号の時もそうでしたが

今回も、一応声をかけてあげて誰もいないなら動こうかなと。

うーん、かっこよく言うと哲学ですかね。

利を独り占めにしたりすると、自分じゃなくなるというか...

...

昔いた職場に、

とにかく何でも自分に利益誘導するやつがいて

自分の利のためならなんでも利用するし、なんでも蹴散らしていく。

良さそうなお客さんがきたら率先して応対し

悪そうなお客さんがきたらサッサとバックルームに消えるとか（笑）

そして、自分にとって邪魔な人間に対しては

自分の手は汚さず、周りの人間を言いくるめて手を下させるという

ある意味有能で貪欲。狡猾で自分本位。

ほんと惚れ惚れするようなやつでした。

そういう生き方はしたくないなーと思っているっていうのが

根本のところですかねー

何度かでもお会いした方の中には

わたくしのことをわかってくださる方もいるかもしれませんけど

こういうのってなかなか伝わりにくいですかねー

...

わたくし、競争社会を生き抜いていくようなタイプではないし

営業　も　商売　も全然向いていないんですよね（笑）

だから、時々ブログで書くように　「競合」　が嫌いなんだと思います

そうそう、営業も商売も向いていないのに

一応ですね、２６年９月１２日に法人登記を申請してしまいまして

そんなこんなでいろいろゴソゴソやっていますけども

営業は出来んわ、商売も出来んわって、この先どうなるんでしょう（笑）

今のところ、なんだかんだ皆さんに助けてもらって生き延びていますが（笑）

...

まぁ何にしても、あつさんとしょーですさんが買えることになりそうで

ほんとよかったですよ

おしまい

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投稿者：岡山大家｜23:53 ｜自己紹介｜コメント(4)

2015年01月01日

平成21年　13　自己紹介　その45

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな

　

　12月28日に正式に申込が入ったそうです。
　スケジュール的に１月下旬～２月上旬の引渡しになりそうです。

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、~~想定外の満室に~~

　H26年12月末で４号が退去しましたー
　次はどうするかね...

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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こんばんは。岡山大家です。

あけましておめでとうございます。

去年は昔の勤め先からクレームが入りましたが

今年も岡山の情報を中心に

相変わらずの少々辛口？で

思ったことを書いていこうと思います。

だって、上っ面だけの話なんて面白くないでしょ？

事実関係のわからない信ぴょう性に無い話しも面白くないでしょ？

あはは。いきなり辛口ー(　´∀｀)

...

さて、盆と正月は物件情報も動かないので

毎度昔話を書く事にしています。

正月早々このブログを読んでいる人も多くないでしょうが

興味の無い方はすっ飛ばしてください（笑）

前回記事
2014年08月17日　平成21年　12　自己紹介　その44

...

この４名の適材適所がヒットしましてねー

女性営業マン　Ｉさん

男性営業マン　Wくん

新メンバー　男性営業マン　Nくん

わたくし

前年に店長をしていた北区の西の方のお店とは違い

この岡山駅西口方面のお店は

学生の動きが結構影響を与えるので

閑散期と繁忙期で倍以上売上が変わります。

閑散期はガクッと売上が下がるので

月間売上１位の１２連覇なんてのは無理なんですよ

集客力そのものが違いすぎるんでね...

なんとか前年（年間１１度１位）のリベンジをしたいところでしたが

現実的なところで狙いを定めたのが　繁忙期。

...

学生の動きが出るここでなら他店と戦える。

毎月目標達成するのは当たり前として

１～３月の間でどこかでトップを取る。

そして、３月は１０００万円超え。

現実的にトップを狙えそうなのは１～３月しかないですし

当時、月間１０００万円というのはほとんどありませんでした。

確か前年３月のわたくしのお店が

史上２例目、３例目（広島のお店も到達）だったように記憶しています。

このお店の前年は確か７００万円ぐらいでしたから

約１．５倍が必要です。

低いハードルではありませんが

密かにこれを目指そうと思ってやっていました。

つづく

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:12 ｜自己紹介｜コメント(0)

2015年01月02日

平成21年　14　自己紹介　その46

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな

　

　12月28日に正式に申込が入ったそうです。
　スケジュール的に１月下旬～２月上旬の引渡しになりそうです。

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、~~想定外の満室に~~

　H26年12月末で４号が退去しましたー
　次はどうするかね...

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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こんばんは。岡山大家です。

今日も正月企画で昨日の続き。

前回記事
2015年01月01日　平成21年　13　自己紹介　その45

今日も興味の無い方はすっ飛ばしてください（笑）

...

さて、この２つを目標にコツコツ仕込んでいった訳ですけども

・１～３月の間でどこかでトップを取る。

・３月は１０００万円超え。

秋にはすっかり客層も変わり

関連記事
2014年01月03日　平成21年　6　自己紹介　その38
2014年01月04日　平成21年　7　自己紹介　その39

ネットからの集客で

街中の高額物件目当てのファミリー層　や　転勤者

余裕のある単身者　などを根こそぎ獲得できました

こちらの望んでいない層は全くこなくなり

ひどかった状態からは完全に脱却。

客単価、成約率も当然のように上がりました

そんな状態で学生も迎えるようになる訳ですが

単純にお客さんが増えれば良いというもんでもありません。

多すぎると逆にパンクしてしまうんですね

でも、メンバー構成に実に恵まれましてねー

...

売上を上げるには　単価　を上げるのが一つですが

そこはクリアされた状態にしていたので

あとは、どれだけ集客できて、かつ回せるか...

これ、繁忙期では特に大切なんです。

なんせお客さんで溢れかえりますし

不動産屋なんていくらでもありますから

グズグズしてたらすぐ他に行っちゃうしね

そこをうまく回すにはコツみたいなものがありましてね。

わたくしは、たまたま岡山駅東口の店の繁忙期を２度経験し

しかも、少人数で回してきたので

このあたりのことはよく理解しているつもりですが

この部分は本当に忙しい店を経験していないとわからないことなんですよ

集客の少ない店や人数が多く配置されている店では

全く身につかないんです

その点、

女性営業マン　Ｉさん　と

男性営業マン　Wくん　は

この店の繁忙期を経験していたので

これは　大きな武器　になりました。

...

さらに、売買の経験は豊富なものの賃貸の世界に入ったきたばかりの

新メンバー　男性営業マン　Nくん

にも　大きな武器　がありました。　

その武器は　宅建主任者。

わたくしも含めて、同一店舗に２名の宅建主任者がいるというのは

業務効率上、かなりの武器になりました。

つづく

直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:45 ｜自己紹介｜コメント(6)

2015年01月04日

平成21年　15　自己紹介　その47

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな

　

　12月28日に正式に申込が入ったそうです。
　スケジュール的に１月下旬～２月上旬の引渡しになりそうです。

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、~~想定外の満室に~~

　H26年12月末で４号が退去しましたー
　次はどうするかね...

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万

　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

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こんばんは。岡山大家です。

今日は正月最後の自己紹介シリーズで。

前回記事
2015年01月02日　平成21年　14　自己紹介　その46

繁忙期で売上を伸ばすには

どれだけうまく回せるかってことが重要なんですよ。

ちょっといやらしいですけど

特に学生さんはドル箱なんでね。

というのもね、

新入生が家族で来店したら

ヴェルディ武田を彷彿とさせる（失礼。わかる人も少ないか（笑））

ごっつあんゴール。

もうね、ゴール前に突っ立てたら勝手にボールが転がってきたみたいな（笑）

誰でも確実にゴールできます

心の中でガッツポーズです。

これで決定権者を見極めたら間違いなし

子供の意見が尊重されるのか？

お母さんの意見が強いのか？

お父さんが強いのか？

そこらをきっちり押さえたらほぼ１００％ですね

...

でね、物件的には、

女の子でちょっと甘やかされたような子だと

子供の意見が重視されて家賃上限がちょっと緩くなりますけど

大体みんな基準が似てるんですよ。

出せる家賃の上限ってどの家庭もそんなに変わらないので

当然物件も似てくる訳です。

ということは、

紹介する物件も似てくるし

案内する物件も似てくるのは当たり前。

同じパターンでサクサク決まっちゃんですよねー

学生のXさんを連れて、

A物件、B物件、C物件　を案内して

C物件で決まったとしたら

次にきた同じく学生のYさんも

同じパターンで決まっちゃうみたいな（笑）

...

なので、そこそこ戸数があって

毎年そこそこ入れ替わるような物件（いわゆる決め物）情報を

いくつか掴んでおけば

あとはベルトコンベアーに乗せるだけ（失礼）

こういうのは、学生需要を経験していないとなかなかできないんですけど

女性営業マン　Ｉさん　は

このあたりが抜群にうまかった

これやるとね、契約書の内容や書式、その他書類も一緒だから

流れ作業になって事務処理も早いんだよねー

...

一般の方は知らないでしょうけど

契約書などの書類や審査に必要な書類なんかは

管理会社の数だけパターンがあるので

理解するだけでも相当大変なんですよねー

つづく

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:44 ｜自己紹介｜コメント(0)

2016年01月01日

正月企画の例のやつ　　平成21年 16自己紹介その48

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60㎡　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57㎡

　H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　~~利回り36.4％！~~

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84㎡駐車場3台を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号　H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)

☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重

☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　ここに新築をするつもりでプラン検討中...

　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億

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......

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。

桐？のタンス。

...

こんばんは。岡山大家です。

あけましておめでとうございます

去年もいろいろありましたねー(^^;

わたくし、毎年１つは物件を買いたいと思っていますが

物件１０号土地、１１号土地を買えました

その土地で新築計画進める訳ですが

果たしてどうなるでしょうか...

できれば、中古戸建てで

サクッと家賃が入って、償却も短いってのがいいんですが

くじ運が良くなくて全く買えません(^^;

...

周りの方々もいくつか購入されましたね。

HTさん
よーすけさん
ayakoさん
GOGOさん
摂津屋さん

ら、ニューフェイスの方々や

こももさん
じいじさん
F原Hさん
O幡さん
JBさん
しんさん
minakoさん
IW本さん
あつおさん
A木さん
かこちゃま
motoさん
HM田さん
とーやさん
N西さん
あつさん
rikouさん
ロバートS田さん
OCさん
mtanaさん
ジムさん

ら、常連、古参の方々も。

物件が無い無い言うても、買ってる人は大勢いるんですね～Σ(ﾟДﾟ)ｽｹﾞｪ!!

今年も１つ、今年こそは１つ、人それぞれでしょうが

何かみなさんのお役に立てたらいいですね

...

早速、新年早々いくつかイベントを予定しております。

１月７日（木）　いいてんきさん戸建見学会

１月８日（金）、９日（土）　A木さん７０万円戸建見学会

１月１０日（日）、１１日（月・祝）　namiさん新築マンション見学会

１月２３日（土）　必殺さんin岡山　新年会

今年もよろしくお願いしますm(__)m

...

さて、正月は不動産屋も休みで動きがないので

毎年昔話を書く事にしています。

少々お付き合いくださいm(__)m

...

では早速前回の続きで。

2015年01月04日　平成21年　15　自己紹介　その47

自己紹介　過去記事　最初から

前回は、「繁忙期の学生はベルトコンベアーに乗せるだけ」と書きました。

ここに大家としてのヒントが

...

学生物件って大概そこそこの戸数を持っている訳ですが

毎年のように卒業生が現れます。

１棟の全部を同じ学年で入居させると

４年後に一気に卒業がきちゃいますから

可能な限り学年をバラけさせるようにしますが

それでも戸数が多ければ同学年の子も複数いますからね。

大型物件だと、毎年数戸～数十戸空きがでます。

...

学生物件は３月４月に入居が無いと

ほぼ１年空く公算が高くなります。

時々、慌てて３、４月に決めたものの

実際住んでみると、

・日当たりが悪い

・周りがうるさい

・思った以上に学校から遠かった

など、当初気付かなかったことで、

夏休み頃に再引越しをするパターンもありますが

そんなことはそう多くもないので

学生物件は３、４月に決めるのが鉄則です。

...

たくさん空いている物件で、３、４月に一気に決めてもらおうとするなら

不動産屋にベルトコンベアーに乗せてもらうのが一番。

となると、そのラインの決め物に入れてもらわないといけませんね。

どうやったら入れてもらえるんでしょう？

おしまい

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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

投稿者：岡山大家｜23:55 ｜自己紹介｜コメント(0)

2016年01月02日

平成21年　17　自己紹介　その49