岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


どんな業種でも同じでしょうけど、

売上を上げるにはなんといっても

集客です　


スーパー営業マンをいくら抱えていても

お客さんがいなかったらどうにもなりません



幸い、飛び込み客は多かったんですけど、

飛び込みのお客さんって効率が良くないんですよね



飛び込みの方の来店理由って

・店の前を通ったから
・どんなのがあるのか見にきた
・時期は決まっていないけどなんとなく

みたいな感じで、

具体性の低い方が多いんですよ


それでも、もちろんしっかり応対して

本気で探すようになったら必ず来てもらえるようにするんですけど

申込率は低くなるんです




飛び込みに頼っていては、

即効性の売上げにもなりにくいし、

近隣にライバルが出現した時に

ごっそり持って行かれる懸念もありましたから、

反響の重要性を教えようとした訳です。


...



主な集客の手段としては

専門誌　か　インターネット　でした。


専門誌は、掲載するための費用も高く

入稿から出版までに時間もかかります


今は廃刊になった専門誌の　スーモ　では

1コマ3410円もかかり、

入稿から出版まで1週間もかかります。




それに対して、スーモのネット広告では

1コマ500円　で　数時間内には掲載されますから

ここからどんどん発信していこうってことでね。



ここから快進撃が始まりました



つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


反響の鍵は

インターネットということで、

とりあえず　一人　月30件　入稿してみてよと

お願いしました。



１日　１件　でもいいし、

できない日もあるだろうから

１日　３件とか５件でまとめてやってもいいから

とにかく　月30件　やってみてよと。



なんせ、そもそも来店には困っていなかったので、

腰が重い感じでしたけど

なんとかやってくれることになりました。




みんなの進捗がわかるように

棒グラフに色を塗ってもらって

自分の棒が伸びるたり

他の人の棒がのびたり

すると気になるもので

月30件の目標達成意識　や　ライバル意識　が

出てきました



ベテラン組の一人は　月50件以上　も打ってくれました



そんなことをコツコツやっていると

反響が入ってくるんですね〜




PCに弱くて腰の重かったベテラン社員が入稿した物件情報からも

反響メールがきたんですねー



もちろん、入稿のポイントなんかのアドバイスはしていますけど

自分が新しく取り組んだことで

結果が出てきたもんだから

ほんとうれしそうにしてましてね〜



俄然、やる気になって自分で考えてドンドン入稿のスキルが上がっていったんですよ


すると、また反響が入りますわね〜


そうなると若手組も負けてられないですわね〜



そんな感じでどんどん好転していきました




つづく



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　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

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☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


なんせ、今までほとんど手つかずの領域でしたから、

ちょっとやっただけでドンドン反響もお客さんも増えましてねー


営業マンはしっかりしたのが揃ってましたから

来店さえすればあとはお任せみたいな


...



全国ランキングにおいても

常連は大都市圏の店舗しかないんですけど、

地方都市ながら

常に全国トップ５に入る集客力を誇るまでになりました




その結果、他県から視察にお越しいただいたり

本部からの取材を受けたり

100名ぐらいのセミナーで、パネラーとして招待されたり

と忙しい毎日を送っていました。




もちろん社内でも

20年7月の就任から

ひとまず年内は６ヶ月連続で売上１位を獲得することができました。



...



この頃、全国的に注目を浴びる中、

同じ加盟店の他県の有力業者の

社長さん、部長クラスの方とか

売上全国トップのスーパー店長さんとか

本部のスーパー店長さんとか

実力者の方々にたくさんお会いすることができたのは

とても幸運なことでした



今ではフェイスブックでお友達です




この時お会いした社長さんの助言で

１年半後に新たな展開を迎えることになります。



つづく



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　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件6.7号　H24年8月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに着工

　

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今日は自己紹介の続きで。



失敗談をひとつ


この年の12月に、本部の全国大会に参加することになりました。


全国から東京に1200名ぐらいが集まって


決起大会をするんです。


当時は、東京なんて滅多に行きませんしね


迷ったら困るし、遅れてもダメだし


いろいろ準備万端


のつもりでした...



...



なんと、名刺の発注を忘れてしまい、


わずか数枚しかない




やらかしましたわー


全国のビッグネームにお会いするのに...




挨拶する度に、


「名刺を切らしてまして...」


あ〜あ



...



でもこれは案外いいかも


帰ったら全員に名刺を送ろう





こりゃ逆に印象に残るわー


と思って、手書きの謝罪文とともに名刺を送ってみたところ


わざわざお電話をいただいたり


次にお会いした時にその話になったりで


作戦成功


でした




つづく



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　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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　ついに着工

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


全国大会では、全国のビッグネーム達にお会いすることができたり、


某アイドルに会えたり


名刺のトラブルがあったりもしましたが


ついに平成21年の繁忙期に突入しました


...



繁忙期ってほんと殺人的なんですよー〓


ひっきりなしにお客さんがやってきては


バンバン案内　行って　バンバン申込


車は足りなくなるわ、休憩もないわで


まさに戦場と化しています。


多い日で１日２０組ぐらいかなー


月だと２００組を軽く超えるぐらいですね。



契約処理が溜まって


毎日日付が変わってからの帰宅に


...



それほどの破壊力をもった繁忙期。


大家さん同士の戦いも熾烈です


特に学生向けの物件は


この３月いっぱいで入居者を確保できないと


丸々１年空室を抱えてしまう


ことになるんです



一般の方なら、時期を問わず引越しの目がありますけど、


学生の場合は、ほとんどが入学時のみの引越しですからねー


よほど理由がない限り、


３月以外に引越しすることはありません。


丸々１年も空いたら死活問題ですから


みなさん必死ですよ


...



大学系の店舗はそんな傾向がありますが、


主要駅前系の店舗も


社会人系の特需が発生するんです。


郊外系の店舗にはない爆発力を発揮します。


...


ここまで、社内で６ヶ月連続１位ですが、


普段は大したことない


学生系・駅前系の店舗の爆発力に警戒感を抱いていました




つづく



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　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

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　ついに上棟

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。



前年の勢いのまま


1月　は　2位に大差をつけての


快勝でした。


ですが、いつもは下位の　駅前系の店舗　が


2位、3位　と徐々に上昇してきていました。


...


2月　もなんとか　1位　で


8連覇を達成しましたが、


その差はわずか　13万円


辛くも逃げきった感じでした


やはり　2位、3位は　駅前系　でした。


...


3月の売上げの指標として


月間1,000万円


というのがひとつのラインとしてありました。



最近でこそ珍しくなくなってきましたが、


当時は、岡山の不動産会社で


月間1,000万円を超えていたであろう


店舗は1〜2


我が社でも、過去に1度だけ到達した店舗があっただけでした。


...


1,000万超えは必須...


そのための準備はできている...


1,000万はおそらく届くだろう...


社内レコードを超えて、1,100万のラインまでいけば...




ここを乗り切れば


月間12連覇　の　完全優勝　も成せる...




つづく



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　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ついに上棟

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。



この頃の広島エリアは


広告料が高騰していました。


後には、岡山も高騰していく傾向になるのですが、


やはり都会の方が先に波がくるんですねー



わずか13万円で逃げ切った


2月の契約本数は


1位　85契約

2位　68契約　-13万円

3位　48契約　-80万円



17本も差をつけているのに

たった13万円差...


...


そんな状態で戦う中


最終的には


1000万円の壁も超え


レコードの壁も超え


目論見通り　1100万円も超えることができましたー


...


契約本数は


123契約　と


2位　107契約に　大きく差をつけましたー


...


しかし、


売上では


わずか30万円差で


9連覇ならずと残念な結果に終わってしまいました


...



約3年前の話しですけど、


今は岡山にも広告料高騰の流れがきて


大家泣かせのマーケットになっていますねー




恐るべし広告料




つづく



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


かれこれ、１年以上ほぼ毎日ブログを書いている訳ですけども


ある方に「何のためにブログをやっているの？」と聞かれ


返答に困ってしまいました


趣味　確かにそれもありますね。


出会いが増えたり、情報交換ができたりと


いろいろと楽しいことがたくさんありますしね


...


元々は、それほど深く考えていた訳でもなく


なんとなく、じっとしていられなかったというか


とりあえず何かを発信してみようと単純に思った程度でした。


だもんだから、冒頭の「何のためにブログをやっているの？」


にすっきり答えられなかったんですねー


...



で、自分なりにいろいろ考えてみると


何かを書いたり、伝えたりするのが好きなんだろうなー


ってことに気づきまして


今まで、楽しくも漠然とやってきていて


しかし、心の奥底ではなんとなく思っていたことのひとつの形として


本を書こうと思います。


やり方は全くわかりません


いろいろ考えて、調べて、一歩一歩近づけていくしかないですね


...



でも、不動産投資を始めた時も全て手探りでした。


何から始めたらよいのかさっぱりわかりませんでした


物件を買う流れとか、税金のこととかも全くわかりませんでした


確定申告もドキドキでした


それでも、多少は勉強してちょこちょこ増やすことができました


...


そんな経験や岡山市の不動産賃貸のことなどを書いて


これから大家さんになりたいって方の手助けをしたいです。


もちろん現役の大家さんの手助けもです。


どこかでしゃべったり、個別に相談にのったりとか


普通の不動産屋ではなかなかできないこともしたいです。


単に物件選定、アドバイス、購入だけでなく


FPの資格を活かして、自己資金作りの段階からお手伝いするのもいいかもしれません。




その為には、もっともっと研究や勉強が必要ですね。


考えていることは、現実化すると言いますから


近い将来、きっと実現しますよ



おしまい





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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
　復旧までのコメントなどは　FC2拍手　へお願いします。



８月５日（月）１９時半スタートでまた食事会します
ご都合の合う方はぜひどうぞ




こんばんは。岡山大家です。


久々に自分のことを書きますが


平成２０年１月から勤めてきた会社を


今日で辞めましたー


５年半ほど勤めていた訳ですけども


いろいろな本を読んだり


何人もの起業家の方にお会いすればするほど


サラリーマンという生き方に違和感を覚えてきたんです。



いつまでもこのままでいいのか


いつまで生きられるかわからないのに


もしかしたら明日死ぬかもよ


運良く８０歳ぐらいまで生きられるかもしれないけれど


何歳ぐらいまで自由に活動できる身体でいられるのかな


不自由になってたり病院通いになってたりしないかな


６０歳とか６５歳で定年したとして、残り何年元気に動けるの


...


朝から晩まで拘束されて


休みも少なく


家族との時間も少なく


もちろん自分の時間も少なく



これ、定年までやるの


...



時間（労働）　と　お金（給料）　の交換をしてるだけじゃん。


自分の人生　＝　時間


じゃあ　人生　と　お金　を交換してるってことだね。


生きるためにお金がいるから仕方ないって...




でも個人的にはつまらないなと。


一度の人生ですから好きにやりたいもんです





あくまでも、単なる個人の考え方で


サラリーマンで頑張っている人を否定するものではありませんので。


人生は人それぞれですからね。




つづく


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８月５日（月）１９時半スタートでまた食事会します
ご都合の合う方はぜひどうぞ




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日からサラリーマンでなくなった訳ですが


辞めて早々、非常に興味のある内容のオファーを頂いていて


ありがたい限りです


...


昔、北区中山下というところに


ダイエー系のディスカウントストアーの　トポス　がありました。


今、ポレスター岡山タワーレジデンスを建築中のところですね


懐かしいですねー。知っている人います


...


今から２０数年前の高校２年生の頃から


３年ぐらいレジでアルバイトをしていたことがあります。


今でこそ、岡山なら　ディオ　や　ラムー　といったお店もありますけど


当時はディスカウントストアーっていうもの自体がなくて


商品の入ったダンボールの横をくりぬいて


そのまま陳列なんて結構衝撃でしたねー




当時、最新のPOSシステムを導入していて


バーコードでの売上・商品管理の先駆け的存在でした。


２０年以上経った今でも主流な訳ですから


かなり完成された仕組みだったということなんでしょうねー


商品をかざして　ピッ　ピッ　ピッ　ってスキャンしていくだけですから


誰でもすぐに慣れますしね


...


今はもう　トポス　はないわけなんですけども


当時一緒に働いていたパートのおばちゃんが


近所のスーパーにいるんですよ。


２０数年経った今でもレジのお仕事をされています。


当時は３０代半ばから後半ぐらいだったでしょうか。



２０年以上、レジ業務をされているわけですから


それはもう一流ですよ。


スムーズにスキャンして、綺麗にカゴに収めていきます。


もう職人といってもいいでしょう。


どこのスーパーにいっても即戦力間違いなしです


...



ですが、どこのスーパーにいっても


恐らく時間給で働くことになるでしょう。


時給は８００円〜１０００円ぐらいでしょうか


これ　時間（労働力、人生）　と　お金　の交換ですよね。


働く時間を増やすか、時間単価を上げるかしかないですね。


...



別に否定している訳ではありませんよ。


レジの仕事が好きで好きでたまらない人もいるかもしれませんしね。


でも、この働き方では、


人生を大きく動かすことはできないだろうなーと思うわけです。


...


どうせ雇われて仕事をするんなら


生活のためだけではなく


将来に繋がるような


自分の付加価値があがるような


仕事にしたいものだなーと思います



今頂いているオファーは、そういう仕事なので悩みます




２０年前　⇒　レジのアルバイト


現在　⇒　ただのおっさん（笑）


２０年後　⇒　南国ライフを満喫（笑）



２０年後ってまだ生きてるかな（笑）




つづく


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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

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こんばんは。岡山大家です。


本格的にブログを始めて２年経ちました。


ブログを通じて数十名の方とお会いすることができましたし


数名の大家さんデビューのお手伝いもできました


...


世の中に溢れる不動産系の本やブログは


総論的なことを書いているものが多いなーと感じていて


わたくしは極力、岡山に関することを書きたいなーと思って


「地元の人しかわからんじゃろー（笑）」みたいな


毎日くだらないことをズラズラ書いていますけれど


そんなブログでも読んでくださる方もいるもんで


自分にとって当たり前のことが


誰かの役に立ったり


新たな出会いに繋がったりすることに


とても驚きます　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!


...


みなさん最初は緊張するそうで、そんな中


勇気を持ってコンタクトを取ってきてくださると


不動産仲間が増えた気がしてほんと嬉しいです



今では、そんなみなさんに気を使っていただくことも多くて、


恐縮することもしばしばです


ありがとうございます


...


不動産に興味があって不動産屋にいったけれど


門前払いにあったっていう方、ほんと多いですよね


先日、読者のみーこさんと話していて

「女性一人で訪問したら、馬鹿にされているのがすごく伝わってくる」

「悔しくて泣けてきた」　と...



読者のしょーですさんも

「どこの不動産屋も相手にしてくれなかった」　と...



わたくし、そんな悲しい思いをしなくても済むような


ビギナーほど入りやすい場所を作りたいと思って


来年は　起業　します


もちろん現役大家さんにも対応しますよ（笑）




７月末に退職後、コツコツ準備をしてきました。


今から改めて思えば、２年以上前からぼんやり考えてきたことでね。


わたくしのウンチクがきっとお役に立てると思うんですよねー（笑）



最近は、自分に関することはあまり書いていなかったので


正月を使っていろいろ振り返ってみたいと思います。



つづく



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　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



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　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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こんばんは。岡山大家です。


正月は業者も休みで情報も動かないですから


久々に昔話を書いてみましょうかね。

2012年08月09日　平成21年　3　自己紹介　その35

もう随分と放置していましたが（笑）


平成２１年当時、某FCの岡山市の西のほうのお店の店長をしていたときのことでしたね。


社内で１０店舗ぐらいあったかな


２０年の７月から着任して、２１年２月まで


店舗売上１位　を　８連覇　しましたが


２１年３月は僅差で２位になってしまったんですねー


その後、５月だったか際どい勝負になったこともありましたが


１２ヶ月で１１度の１位を獲得することができました



ほんと素晴らしい仲間に恵まれましたね


この時のメンバーで現役で残っているのは一人もいませんが


何人かとは退職した今でも時々会ったり、いろいろ相談されたりもします。


ありがたいことですね


...


ここの会社は結構異動が多くて、早ければ決算期毎に店を移ります


このことが後にすごく役に立つ訳ですが


次に移ったのは、岡山駅の西口方面のお店でした。



業界に入った当時、岡山駅の東口方面のお店に勤務していたので


東口方面は熟知していましたが


当時から感じてはいましたけども


岡山駅の東口　と　西口　ではマーケットが全然違うんですよね



岡山駅の場合、東口が正面になるので


市役所筋や桃太郎大通り沿いには大手法人の事務所なども多いですし


やっぱり駅前ってことで人通りも割と多いんですよね。


県外組の方も基本的には東口に出てきて不動産屋に入ることが多かったですね。


で、大概、東口側の会社に勤めているパターンが多いので


部屋探しも東口側になりがちなんですよね。



というのが、岡山駅と線路が邪魔をして


西口側とのアクセスが悪いというのが大きな原因としてあるんです。


徒歩の場合は駅を横切ればいいんですけど、


自転車の場合は


・駅の北と南にある地下道


に迂回しないといけないんです




これが、駅からいうと若干距離もありますし


地下道だけあって、閉塞感もあるしなんだか薄暗い


女の子は大概嫌がるんですよねー


...


ちなみに、繁忙期は大学生の来店もあるんですけど


そっち系は、津島方面や学南町、南方、北方などに


連れて行くことが多いです。



なので、東口側の店舗にいても


意外と西口近辺へ連れて行くことって多くないんですよ


そんなもんだから


岡山駅の東口側に勤務していても


すぐ反対側の物件とか道とか知らんのです



「今日の格言」


岡山駅東口にしか勤務したことがない人は　西口側が


岡山駅西口にしか勤務したことがない人は　東口側が


案外盲点です。



岡山駅を挟んですぐ近くなんですけどねー



最近は、西口側にも大型賃貸マンションも増えましたし


東口側のほうが家賃が高い傾向にあるので


西口側を選ぶ方も増えてはきましたけど


根本的には別のマーケットですねー


...


ちなみに、郊外の店舗にしか勤務したことがない人は


中心部の物件はもちろん


住所さえまともに知らないレベルの人って多いんですよ（笑）



これはちょっと意外じゃないですかねー


不動産屋だからって岡山全体を知っている訳ではないので


聞き込みに行く店舗や人はよく選ばないといけないんですよー


...


実は、わたくし、その昔、運転代行のアルバイトをやっていたこともあってですね


その頃は、

「地名や道を覚えておいたら何かの役に立つかもしれないなー」

「車も好きだし一石二鳥だー」

ぐらいに思っていましたが


今では、東口も西口も勤務できて、道路の一方通行までバッチリです



得したことは、


渋滞を回避して目的地に早く辿り着けるぐらいしかありませんけども（笑）



つづく



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正月企画で、今日も　昔話　の続きで。

2014年01月01日　平成21年　4　自己紹介　その36



さて、岡山市の西の方のお店で一定の成功を収めることができた訳ですが


今度は、平成21年の7月から岡山駅の西口付近のお店に


またまた店長として赴任することになりましてん



当時、このお店は、売上がかなり低迷していたので


再生を託された意味合いもあったようです。


...


同じ会社とはいえ、普段は忙しくて


店舗間を行き来することなんかほとんどありませんから


内情はよく知らなかったんですけど


メンバー的には


男性店長
　　（当時30代後半、不動産歴３年ぐらいだったかな）

女性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴２〜３年ぐらい）

男性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴１年ぐらい）

女性営業マン
　　（当時20代前半、不動産歴数ヶ月）


と、そこそこ揃っているのに、なぜか結果は出ていないようでした



で、いざ着任してみるといくつか改善すべき点が見つかりました


...


ひとつ目は


お客様が入りやすい店舗にすることでした。


ロードサイド１階のガラス張りの店舗なのに


ガラス面のほとんどに物件資料を貼り出していて


店内の様子が全く見えない状態になっていたんです



店内が見えにくいと、特に女性は入りにくいだろうなーと思って


一旦全て撤去して、室内が見えるように付け直しました


両面テープでガチガチにくっついていたので


数日かけて地道に剥がしていきました


...


ふたつめは


駐車場をアピールすることでした


岡山駅近くの店舗は、隣接した駐車場を確保するのはほぼ無理で


ここのお店は少し離れた自走式の駐車場を使っていました。


この駐車場の回数券を買っておき利用者に渡していましたが


イマイチ活用できていませんでした



西口の筋を車で走ると、何社も不動産屋が軒を連ねていますが


どこの不動産屋も、店頭にはお客様用駐車場の有無には触れていないので


お客様用駐車場があるということを大きく表示しておけば


車でお越しの方にアピールできると思いました


...


まぁ他にも細々あるんですけど


実際にこれらの施策は一定の効果はあったと思います



しかし、実は　売上を成すための根本的な部分　で、


最も大きな問題を抱えていました〓



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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

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　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

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こんばんは。岡山大家です。


昨日から県北の蒜山にきておりますが


田んぼは真っ白です



寒いと関節や古傷が痛む年頃です


...


今日も正月企画で、　昔話　の続きで。

2014年01月02日　平成21年　5　自己紹介　その37



さて、　売上を成すための根本的な部分　の


最も大きな問題　ですが


気になります


これは、簡単に言うと　マーケットの問題　でした。


ここの前に赴任していた　岡山市の西の方の店舗　は


郊外の新興住宅地的な場所にあったので


概ね、通年で動きがありました


なので、年間で１１度の１位も可能であった訳ですが。


...


また、岡山駅東口の店舗では


駅前のメイン通りという立地上、多方面からのお客様がお越しになり


結果、そのまま多方面での部屋探しになることが多かったので


東西南北、浅く広く探すことになり


こちらも概ね通年動きがありました


東は　西大寺や邑久、長船など

西は　倉敷や早島など

北は　津高、一宮、備中高松、門前など

南は　藤田、灘崎、茶屋町など...


市内全域、万遍なくお越しになるので


当時のわたくしは、浅く広くしか知識がなかったですねー


東口側のレベルが　１０　としたら

大学周辺が　７　ぐらい

その他は、東西南北のどこも　２〜４　程度のもんだったと思います


駅前（東口）しか勤務したことがないとこんな感じになりますね。


...



これが、岡山駅西口の店舗では


岡山大学、岡山理科大学、ノートルダム清心女子大学、岡山商科大学などの


学生向けの需要が強く


１〜３月に極端に売上が伸びており


概ね、一番少ない月の　３〜４倍程度　になっていました。　


なので、閑散月は散々な結果になっていることがほとんどで


目標達成した月も、詰めて詰めてギリギリということが多かったようです


...


７月に着任し、いろいろ過去のデータを見ていると


集客　も　成約　も　客単価　もとても低く


「これじゃあなかなか目標達成せんわなー」　と眺めていました。


特に、前月の６月は契約の８割ぐらいがアジアからの留学生の方でした。


そんな状況では売上が伸びるはずもなく...



７月には、その留学生十数名を一度に集めて


重要事項説明（日本語のわかる代表の方に）をしました


時間もかかるし、結構大変でしたねー


...


アジアから日本に留学してくる家庭の方は


恐らく、現地では富裕層の部類に入るのでしょうが


当時は（今も）まだまだ経済力には大きな差があり


ほとんどの留学生は


家賃２万円程度の初期費用の安い物件を探していました。



費用の問題や言葉の問題、文化の問題もあったりで


成約しても売上単価が低い


せっかく申込になってもキャンセルになることが多い


入居しても騒音などのモラルクレームになることが多い...


...


今でこそ、留学生専門でやっている大家さんもいますが


当時の岡山は、外国人の入居希望者に対してまだまだ理解がありませんでしたから


物件探しもなかなか大変でした




日本人相手よりも労力もかかって、挙句徒労に終わることもしばしば...


売上が伸びないから評価もされない...



一般的に、営業会社というものは売上で評価する部分が大きいと思いますが


実際に数字が出ていなかったですから


店全体も営業マン個人も評価が高くなく


仕事が空回りして疲弊し、モチベーションも下がっているように見えました



この構造を変えない限り、業績の改善は難しいと思っていました。



つづく



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岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


そろそろ飽きたかもしれませんが


今日も正月企画で、　昔話　の続きで（笑）

2014年01月03日　平成21年　6　自己紹介　その38


この店舗は、何かと　負のスパイラル　に陥っていました。



前任者は、店長１年目ということもあり


いろいろ悩んでいたようですし


売上も低迷していたので上司から厳しい指導を度々受けていました


月に１度は会議で顔を合わせてはいましたが


疲弊していくのが手に取るように分かりました。



上司からのプレッシャー...


契約を取らないといけない焦り...


まぁ、営業会社なので当たり前と言えば当たり前ですが...


...


売上が低迷

上司が特にその店舗をマークして徹底指導

萎縮して自分の意見は言えなくなる

上司からの指示をそのまま部下に落とす

部下は何かと反発する

それでも契約を取らないといけない焦り

少ない来店を取りこぼせない

強引になる...

...


もっと来店を増やせないか

上司と近隣ライバル店舗を分析

他社の賃貸情報誌（当時はスーモ）やネットには激安物件が網羅

実際にお客さんも来ているようだ

ネームバリュー、取扱い物件、営業力では負けていないはず

追随して全部とっていこう



概ね、こんなスパイラルだったように見えました


...


わたくし、ある程度、来店客の層はコントロールできると思っています。


例に出して申し訳ないですが


牛丼屋　や　ファミレス　にお金持ちは滅多にこないでしょう。


百貨店　や　高級ブランド店　に低所得の方は滅多にこないでしょう。　


ちなみに、わたくしは　牛丼屋　や　ファミレス　をよく使います（笑）


そして、百貨店　や　高級ブランド店　には滅多に行きません



今風に言うと　ブランディング　でしょうか。


...


賛否両論あると思いますが


わたくしは、雑誌、ネット共に、低家賃の物件の掲載をほとんど止めました。


周辺のライバル店舗との取り合いに参加するつもりがありませんでしたから。


低家賃は全部くれてやる。その代わり高家賃を徹底的に取っていくと。


...


物件の情報収集には特に気を使いました。


誰よりも早く出社して、


夜中にきた空室情報FAX　や　空室情報専用サイト　や　メール　に目を通し


どこよりも早くネットに掲載しました


他社が掲載していない、


マイナーな業者や一般大家さんの隠れた優良物件もたくさん掲載しました。


写真もドンドン撮りに行ってもらいました



それと同時に、発見した優良物件情報はすぐに社員に共有しました。


来店して決まらなかったお客様の希望条件は


毎日終礼でまとめて書き留めていますし


概ね頭にも入っていますから


すぐに担当者に追客をしてもらいました


...


着任してすぐの、７月８月こそギリギリの目標達成でしたが


徐々に、ネットからの高家賃層の集客が増え、


低家賃層の来店はなくなりました。


同時に、契約単価、申込率も改善していきました



つづく



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