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4つ目2 自己紹介 その14

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


わたなべさんからコメントを頂きまして、

「勤務先の店舗は大変なことになっていました」っていうのは件の社長さんが解決すべき問題なのでは?と思いました。また、「どうしたらよいのかわからない」と困っているフランチャイジー社員に「哲学の本を読んだほうがよい」と答えたFC本部の社長さんにも、なんだかなと思いました。北方謙三「ソープへ行け」みたいな。
結局目が啓くかどうかは、出会いではなく本人次第なんですかね?



振り返ってみると 確かにそうかも〜汗 って思いますね〜(笑)


でも結果的に 「哲学」 って言葉が大きく影響しましたキラキラ


本屋でいろいろ漁った結果、

その人の生き方とか考え方 なのかなと

自分なりに解釈しました。


で、松下幸之助さん や 稲森和夫さん などの本を読んで

「やっぱり成功者は普通じゃないな〜」
「自分は全然足りてないな〜」

ってことを痛感したんですね汗


それまでは、傍観者達にムカついたりもしましたけど、

少しずつ 他責 から 自責 に変わっていきました。


すると、不思議なもんで、徐々に好転していったんですね。


結局、自分の考え方なんだな〜って気づきました。


元々、超マイナス思考で、昔は自殺願望とかもすごくあったんですけど、

不思議なもんですバニー



「哲学」 とだけ聞いても

スルーする人たくさんもいるでしょうから、

たまたまそこに反応できたのはラッキーでしたまる



人との出会いもそうですし、

物件との出会いもそうだと思いますが、


要は、チャンス とか きっかけ に気づくかどうかじゃないですかね〜


個人的には

運の良し悪しって、それだけの違いのような気がします。





つづく



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平成17年 自己紹介 その15

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


会社ではいろいろありましたけど、


H17年には、社内恋愛から再婚することになりましたバニー

子供ができたんですまる



この頃、大手住宅メーカーの紹介件数で、

会社が表彰されて、副賞でハワイ旅行のペアをもらっていました。


なんと、社長がそれを二人にプレゼントしてくれたんです汗

さらに、お小遣いを10万円ずつ汗


本当に良くしてくださいましたすいません


...


...


そんな中、例の500円作戦順調に進んでいました笑顔


この頃、物件1号に出会います。

ある日、社用車で走っていると、

モデルルームの看板が目に入りました。


その看板は、分譲マンションを掲示している大きなものなんですけど、

新しい看板に変わっていました。


内容は、岡山駅近くで、全戸1000万円台びっくり


「なぬ〜びっくり岡山駅近くだと〜びっくりはてな


ってことで大急ぎで資料請求をし、

次の休みにモデルルームに突撃
しました走る




「最上階の角部屋は空いてませんか〜はてな

  「もう売れてますね〜」

「がび〜ん困ったじゃじゃあ東の角はどこが残ってますか〜はてな

  「10.9.8.7階は売れているので、一番上なら6階ですね」

「がび〜ん困ったもうそんなに売れてるんですね...悲しい

「6階はいくらですかはてな 

  「1980万円ですね」

「え〜困った最上階が1999万円で、6階まで落ちても-19万ですか〜落ち込み
「西の角は大通り沿いだから嫌だな〜悲しい
「う〜ん。最上階は残ってないですか〜はてな

  「まだありますよ。」

「なぬ〜びっくりどれですかびっくりはてな

  「1LDKと2LDKが残ってますよ」

「なぬ〜びっくり2LDKは何uですかはてな

  「約60uですね」 

「おっびっくり何円ですかはてな

  「1730万円です。」

「お〜びっくり角部屋が66uだから、-6uで-250万じゃないか〜バニー


みたいな感じで、即決のメカニズムでも書きました。



再婚して、子供もできて、物件も買うことに と

バタバタした平成17年でした。



つづく



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平成18年 自己紹介 その16

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。



いよいよ物件を買うことになり、

税金とかどうなるんだろう?

確定申告ってしないといけないんだろうか?

など、いろいろ不安にもなりました
汗



この頃はすっかり朝型人間になっていたので

6時半に出勤して、社長と掃除をした後は、

7時〜8時を使って、ファイナンシャルプランナーの勉強を始めましたメモ

いろいろ調べた結果、

国家資格のファイナンシャルプランニング技能士

というものがあるということで、

とりあえず 3級 からチャレンジしました。


宅建の勉強で、不動産や相続なんかは多少知っていましたから

案外スムーズにいけましたまる


が、税金とか社会保険とか知らないことが多くて、

自分は全然何にも知らないな〜と痛感し、

知らない=損

だなという意識を強く持つようになりました。



この頃の経験から、勉強癖がつくようになって

毎年、必ず一つは何らかの資格を取ろうと決めて

取り組むようになりましたメモ





平成18年5月に物件の引き渡しを済ませ、

いよいよ大家さんデビューですバニー


約60u の 2LDK で

家賃120,000円 共益費5,000円 敷地内屋根付き駐車場17,000円

合計142,000円

募集を開始しました。




新築で最上階とはいえ

・繁忙期明けの5月
・強気な家賃設定


だったので、

自分で家賃を決めておきながら

「本当にこの家賃で入居がつくんだろうかはてな汗

ものすごく不安に思っていました悲しい



・自分で客付けできる

・社内社外に協力を要請できる

・相場観を熟知している

・広告もバンバン打てる

・物件も問題なし




という、一般ユーザーではありえない状況にも関わらず

「うわ〜、2000万近くも借金して入居がつかんかったらどうしよ〜」汗

って気持ちを

「大丈夫、大丈夫」

「ダメなら家賃下げたらいいんよ」

「遅くても9月にはなんとかなるわ」


と自分に言い聞かせながら

不安な毎日を過ごしていました汗



つづく



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平成18年 2 自己紹介 その17

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

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今日は自己紹介の続きで。


5月下旬に物件1号の引き渡しを終えましたが、

やはり、5月6月というのは物件の動きが鈍い汗


元々、5月6月は難しいだろうとは思っていましたが、

実際、問い合わせも少なく、

6月は入居がつきませんでした落ち込み


なので、ローン支払い分と管理費・修繕積立金など

約8万円が持ち出しになりました悲しい



しかし、持ち出しはほんとうにきつい汗

とにかく精神的にきついです汗


この状態がどこまで続くんだろうみたいな汗



そうした悶々とした日を送る中

6月に大手証券会社の社宅にしたいと問い合わせがありましたが、

いきなり5000円値下げの提示悲しい



新築時の値下げに抵抗感もありましたが、

空いているよりはましと思い、

受け入れることにしました悲しい



空室期間のストレスからか

さすがに強気でいくパワーがなかったんですね汗



もったいなかったかな〜と思いつつも

結果的には、ストレスから解放されてよかったと思います
笑顔



たったの1ヵ月ですが、精神的に苦しかったですね〜

これほど空室期間が苦しいとは...


賃貸営業マンの立場では意識していませんでしたが、

大家さんの立場になって初めてわかりました。




この経験で、一般の大家さんへの接し方が変わったように思います。



大家さんの気持ちを知るには、

大家さんになるのが一番ですね〜



つづく



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平成18年 3 自己紹介 その18

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


平成18年は、マンション引渡し以外にも大きな転機がありました。



社内では徐々に、代替わりの動きが見えてくるようになりました。


とてもお世話になった社長...


ずっと一緒にやっていこうと思っていましたが、

この頃、いつかは社長も引退するんだなということに気づきました...



息子に代が変わる時がくるんだなと...



最近は随分大人になった印象ですけど、

当時の彼はとても尊敬できる人ではありませんでした...


大学を出て、初めて就職した会社が父親の会社ですから

ある程度は仕方のないことだったのかもしれません。


彼にとってはとても不幸なことだったと思います。



彼の傍若無人ぶりに愛想を尽かし、

たくさんの有望な若い社員が辞めていきました。


両手で足りないほどの人材を失いました。


...



まさに、社長の人柄でもっているような会社でした。

管理を任せてくださっている大家さんの大半も

社長のお客さんでした。


...



とても優しい方でした。

社員を大切にしていました。

社員に強く言うことはありませんでした。

全体の売上が足りない時は、自分で売上を作ってきました。


...


そんな社長に甘えた人が何人も残っていました。

でも社長はそんな社員たちを守るために一生懸命でした。

経営者としては優しすぎる方でした。




そんな社長をもっと助けたかったな〜



...




わたしは34歳...


転職を考えるようになりました。



すでに賃貸現場では学ぶこともなくなっていました。

ほとんど休むことなくひたすら働き続けた5年。



少し疲れたところもあったと思います。

代替わりの空気を感じて、情熱が薄れたところもあったと思います。

このままの会社に留まることに不安を抱いた部分もあったと思います。


...


娘が前年の12月に生まれ、このとき0歳。


...


このままで良いのだろうか...


...


子供のとの時間はどんどん過ぎていく...

転職をするなら35歳ぐらいまでだよな...




平成18年12月 約5年お世話になった会社を辞めることになりました。



今でも、この社長にはとても感謝しています。



つづく



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平成19年 自己紹介 その19

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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今日は自己紹介の続きで。


平成18年12月に会社を辞めましたが、

平成19年はじっくりと充電しようと考えていましたバニー



という訳で、たくさん遊び、たくさん勉強しました笑顔



朝から1歳の子供と遊ぶ毎日に加え、

沖縄  と 広島 に旅行にも行きました。バニー



のんびり旅行するなんて、サラリーマン時代では考えられなかったですからね〜汗


本当にすばらしい経験でしたバニー


特に沖縄はよかったびっくり

首里城 や 水族館 などほぼ沖縄を一周しましたからね〜


今度はもっと長期滞在して、離島を回ってみたいです笑顔


...



もちろん、しっかり勉強もしましたよびっくり


まずは、以前取得した

ファイナンシャルプランニング技能士の3級の続きで

2級を勉強し、5月に合格しました。


これは結構難しかったですね汗

個人的には、宅建より難しかったように思いますが、

なんとかギリギリ一発合格することができましたまる


大家業にも随分役に立っています。


...



この先、パソコンに詳しくないと苦労すると思い、

パソコン系の職業訓練も受けました。


過去に宅建コースを受講したことがありましたし、

希望者がかなり多かったんで、

今回は難しいかな〜と思いつつも、

再び強運を発揮し、受講することができました力こぶ



職業訓練を2度受講する人って珍しいんじゃないですかね〜はてな


おかげで、失業保険が6ヶ月近く支給されましたお金


こんな仕組みを知っててよかったですよ汗

日本ってありがたいですね。



ここで勉強したおかげで

・マイクロソフトオフィススペシャリスト word2003 エキスパート
・マイクロソフトオフィススペシャリスト Excel2003 エキスパート



を取得し、


ついでに


・初級システムアドミニストレーター
・パソコン検定準2級



も取得することができました。



この年、5つの資格を取得しましたけど、

この時のスキルUPはかなり役に立っていますキラキラ


今の会社では、パソコンやマネー系に詳しいという印象を持たれ、

随分重宝されています
笑顔


みんなわたしに聞いてきますからね〜汗

ほんとありがたいことです。



スキルUPできて

家族との時間もできて

心も身体もリフレッシュすることができ



この選択は大正解だったなと思いますまるまる




つづく



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平成20年 自己紹介 その20

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 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


平成19年はしっかり充電できた訳ですけど、


年末近くに転機が訪れます


再就職の話をいただいたんですバニー


話を持ってきてくれたのは、以前の勤務先 S社 の 元部長のHさん


S社に入社する時の面接をしてくれ、

採用してくださった方でした。


この時、Hさんは退職していたんですけど、

実は同じマンションの住人なので、

ちょくちょく顔を合わせていました。

元の会社が同じですから、わたしの妻も元同僚なんですよね〜



である時ばったり会いまして、

Hさん 「就職どうするん?」

わたし 「まぁそろそろ探さんといけんですね〜」

Hさん 「K社が人を探してるんよ」

わたし 「え〜、K社ですか〜はてな


...



なぜこんな反応になるのかといいますと、


K社 と S社 は とても仲が悪く、よくもめていました汗



S社は当時、岡山一の管理戸数を誇り、

地場で結構名が知れていましたが、


当時のK社

・社員が頻繁に辞める
・まともな社員が少ない
・いつも経営が厳しそう
・ボーナスがない


など、よくないイメージしかありませんでした困った


特に、K社は後発なのでかなり無茶をしていました汗



そんなK社ですが、わたしは何度か仲介もしましたし、

S社を辞めるまでは一部の方とそれなりに仲良く付き合っていました。





ですが、そのK社に転職するとなると、

S社からしたら大ブーイングです
悲しい





わたし 「さすがにK社はまずいでしょ〜」

Hさん 「もう一年も経つんだから関係ないが」

わたし 「まぁそりゃそうかもしれませんけど...」
     「なんでまたそんな話が?」

Hさん 「この前K社の会長とゴルフにいってたらそんな話になって、
    知っとるので一人いるから聞いてみるわってことでな」


わたし 「う〜ん。でもね〜、賃貸以外をやってみたいんですよね〜」

Hさん 「いやいや。賃貸じゃないんよ」

わたし 「えっびっくりはてな



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平成20年 2 自己紹介 その21

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。



ライバル会社への就職を誘われたわたくし...




わたし 「どんなことするんですか?」

Hさん 「広島の〇〇と組んで(大手です)、遊休資産を活用するみたいな感じらしいで」

わたし 「それらを売ったり貸したりってことですか」

Hさん 「そうじゃろうな〜。それなりの経験者が欲しいらしいわ」
     「わしもよく知らんから話聞いてみたらええが」


わたし 「面白そうですね〜。岡山にいないんだったら気にしなくてもいいですもんね〜」



ってことで話を聞くことに。



...



数日後、訪問したときに待ち構えていたのは以前から顔見知りだった

役員のMさんと、賃貸の責任者のYさん。


わたし 「あ〜どうも。お久しぶりですね〜」

Mさん、Yさん 「お待ちしてましたびっくり



とりあえず話を聞くつもりで、結構軽い感じのわたくし。

世間話や昔話が続き



Mさん 「いや〜、今日岡山大家さんがきてくれたら採るって決めてたんですよ〜」

わたし 「へっはてなそうなんですか」
  (えらい展開が早いな〜汗

Mさん 「内容的には、うちの付き合いのある広島の〇〇の土地建物でいろいろやっていくにあたって、不動産に精通した方を探してたんですよ。」

わたし 「広島へは通勤ですかはてな

Mさん 「向こうに住んでもらうようになると思います」

わたし 「そのほうが都合がいいですよね。岡山にいたらやっぱりバレると思うんで」



って感じで、話を聞きにきただけのつもりが

どんどん話しが進んでしまって汗


Mさん 「年明けからこれますはてな
 (この時点はH19年12月)

わたし 「はい。大丈夫ですよ」

Mさん 「新事業が7月からの予定なんで、繁忙期に入りますし、とりあえず賃貸を手伝ってもらえますかはてな

わたし 「あっ、はい。わかりました汗
 (また賃貸か〜困った まぁ繁忙期だけだしな〜汗



...



自宅に戻って


わたし 「来年から行くことになったわ〜。とりあえず繁忙期は賃貸の手伝い汗

 「えっはてなそうなんはてな話聞きに行っただけじゃなかったんはてな

わたし 「そうなんよ〜なんかどんどん話しが進んでな〜汗

 「S社は大丈夫なんはてな

わたし 「ほんま困ったな〜悲しいまぁそのうち広島だしなんとかなるんじゃないはてな
      「それもそうだけど、1年も遊んでたから繁忙期やばいな〜」


...



こんな行き当たりばったりな感じで

6度目の繁忙期を迎えることになりました汗



つづく



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平成20年 3 自己紹介 その22

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

 累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

 現在賃貸中 90,000円 (駐車場3台込、2LDK、約57u)

 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

 ボロなので4.5号は募集しません。

 減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号 H24年7月頃? 戸建を2棟建築予定
 
 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


さて、なんだかんだで6度目の繁忙期...



1年のブランク明け...

前の職場で店長だったので、

もう何年も営業の最前線にもいない...


大丈夫かな〜汗


不安満載...困った




そんな中、1月下旬に入社して、いよいよピークの3月汗


この業界が最も活発になる時期で、

誰もが死にそうになります(笑)


...


そこである決意をしました。


「ガツンといこう」



わたくしだったら

「ライバル会社の元店長が入社してきた。どの程度やるんだ?」

って注目すると思うんですね。



なので、恐らくわたくし自身がいろんなところから注目されているだろうと...



そこでわたくしがコケたら

「な〜んだ大したことないな」ってなるので



「ガツンといって黙らせとくか」


ってことですね力こぶ



で、妻に

「3月は勝負どころだから1日も休まんからな。頼むよ。」

と宣言。



朝7時ぐらいから、毎日日付が変わるまで

休みなくがんばりました。



...



で、中盤まではトップを走ってたんですけど...



最終的にはガス欠汗


残念ながら2位落ち込み


最後はヘロヘロでした汗



ですが、ほとんどの強豪を抑えることができたので、

概ね成功だったと思いますねまる




しんどかったな〜汗




つづく



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平成20年 4 自己紹介 その23

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☆物件2号  H21年11月 新築建築

 2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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 4月5日 土地の決済が終わりましたびっくり

 

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こんばんは。岡山大家です。


今日は自己紹介の続きで。


さて、6度目の繁忙期も無事に終わり、

猛者たちを黙らせることに成功力こぶ


あとは4、5、6月を無難に乗り切り

当初の予定通り、

7月から新事業のために広島へ出向だ〜バニー



ってことで、ぼちぼちやっておりました。



が、



4月の終わり頃からなんとな〜く雲行きが怪しくなってきた汗


6月が決算で、7月から新しい期に入るんですけど

出向の話なんか全く出てこない落ち込み



それどころか上司との世間話の中で

「もし店長するとしたら、どこの店をやってみたいですか〜はてな

なんて汗


出向がポシャりそうな雰囲気がプンプン出てる〜(笑)




さっさと広島に脱出しないと前の会社(S社)にバレる〜汗



実は、この時点で実際一部の人間にはバレてたんですよ落ち込み



...



繁忙期中に取った電話で


お客 「〇〇の看板を見て電話したんですけど、空きはありますかはてな

わたし 「あ〜あれですね。少々お待ちください」


...


わたし 「やべ〜この声は絶対S社のWぢゃびっくり
     「お客さんの振りしてかけてきてるわ汗
     「ちょっと誰か電話変わって〜汗




ってことで、別の者に電話をパスびっくり



ドキドキしながら会話を聞いていましたけど、

とりあえず普通の問い合わせの会話で終了。



ふぅ〜よかったよかった汗


...



と安心するのも束の間びっくり



今度は自分の携帯電話にWから着信が困った



うわ〜バレたか...



とりあえず電話に出るわたし


わたし 「もしもし...(ドキドキ)

W 「あ〜岡山大家さんどうも」

わたし 「ど〜されたんはてな珍しいな〜(ドキドキ)

W 「あの...岡山大家さん...つかぬことを伺うんですけど...」

わたし 「はい...(ドキドキ)

W 「もしかして、今K社にいますはてな

わたし 「あっやっぱりバレたはてな(笑)




とりあえずWには「広島へ行くから一時的なんだ」と事情を話して口止め汗


「こりゃバレるのは時間の問題だな」

というところまできてたんです
悲しい



そりゃそうですわね〜


契約事で他の業者さんに会うたびに

「あらはてなK社はてなはてなS社ははてなはてなってなるんで汗


その度にいちいち事情を説明して、

コソコソやってましたから汗



それでしかも店長だなんて...


もう無理...




つづく



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平成20年 5 自己紹介 その24

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そして、ついに正式に店長の打診が...


やばい... 汗汗



何がやばいって

あれほど世話になった、前職S社の社長に誤解されるのが

嫌だったんです
悲しい



S社の社員にいろいろ言われるのはよしとしても

社長にだけは裏切った的に思われたくなかったんです。
悲しい



当然、店長なんかになれば

K社とS社はライバル会社なんですから、

ガチンコ勝負です。



K社には拾ってもらった恩もありますし...



...




相当悩みましたが、


ある決断をしました。






社長に直接会って話をしようびっくり



人から人へ伝わるとロクなことにならないんで、

直接会って話をするしかないなと...落ち込み




でも、どうやって話そう...汗

S社に直接いこうか...汗

どこかで待ち合わせをしようか...汗



う〜


...



電話をかけると決めてからも数日経ちました落ち込み



携帯電話に登録した番号を見つめて

はぁ〜...

どうしよ〜...


の繰り返しです落ち込み




7月から新店長なので、

一刻も早く、

人づてに耳に入る前になんとか汗


...



何日経ったでしょうか...



そして、ようやく 発信ボタン を押しました。




つづく



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平成20年 6 自己紹介 その25

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今日は自己紹介の続きで。


無事、電話もつながり、

珈琲館で待ち合わせをしました。


かなり緊張していたことはよく覚えているんですが、

実は何を話したのかはあまり覚えていないんですよ汗


なんだったかな〜


とにかく、わざとじゃないんだみたいなことを一生懸命話した気がします。



内心どう思われていたのかはわかりませんけど

「あほじゃの〜、仕方ね〜がな」
「子供も小さいんだからしっかりがんばれよ」的なこと


言ってくださったと思います。



別れ際には、奥さんと子供と一緒に挨拶をしました。



少しホッとしました。



この件については、いろいろ葛藤がありました。



「いやいや、話が違うじゃないか!そりゃ困る!」

みたいにゴネることもできたかもしれません。




でも、奥さんには

「ここでゴネてもどうもならん。」
「しょうがないわ。賃貸はイヤだけど、店長で勝負するしかないな」
「最初が肝心だからまた忙しくなるわ」


みたいなことを言ったような気がします。


...


入社半年で、早くも二度目の勝負どころがやってきました汗



というのも配属予定先のお店には、

猛者が二名ほど君臨していたからなんです汗



...



上司との世間話の中で、希望店舗を聞かれたときに

真っ先にこの店舗を挙げました。



理由は、

・今後伸びていくであろう地域であったこと
・今は店長が原因で低迷していると思われる
・ベテラン2名、有望な若手2名と実力者が揃っている


といったところでした。



ベテラン2名の猛者を攻略できれば、

結果は自然に出ると踏んでいました。




つづく



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平成20年 7 自己紹介 その26

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  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

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ということで、店長に就任しましたが、

店舗はとんでもない状態でした困った



社員のモチベーションは低いし、

完全に個人主義

自己中心的な動きばかりをしていました悲しい



わずか就任1週間で

「こりゃだめだ...」

と心が折れそう
になるほどでした悲しい


...


系列9店舗(現在は11)の中でも

このお店は将来性も高く、

この時点でも集客力はかなりある
にも関わらず、

なぜか2位〜4位をうろうろしていました。



なんでこの店でそんな順位なんだろうはてな


と思っていましたが、

実際入ってみてよ〜くわかりました。


...



全員営業マンですから、

自分の売上で評価されます。


なので、極端に言うと

売上に関係のないことは一切しない

ぐらいのスタンスなんです。



ベテラン社員が

・朝はギリギリ

・掃除道具を持っても掃除をするフリをして、他の仕事をする

・若手が困っていてもフォローしない

・最低限のことが終わればさっさと帰る




終礼中も、「さっさと終ろう」「早く帰りたい」雰囲気が充満

といった具合でした。


...



ベテラン組 は 若手組 の

若手組 は ベテラン組 の

グチをお互いが言っていましたから


雰囲気も良くなくて、ギクシャク感が漂っていました悲しい



つづく



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平成20年 8 自己紹介 その27

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ドル箱になるであろう店舗が悲惨な状態...


ほんと途方にくれました...落ち込み


...



色々考えてるうちに


だんだん腹が立ってきてね〜



こいつらほんまどうもならんな〜怒り


このやろ〜。誰もやらんでも一人でやったるわ〜 びっくり


ってことで


とりあえず、

得意はてな掃除から始めることにしました。


この頃培った早朝の掃除の経験があったんで、全く苦ではありませんでした。



毎日7時ぐらいに出社して、

かなり広い店内を一人で黙々と掃きました。

細かく掃くと小一時間かかります汗


そのあとは、トイレ掃除をやりました。

こちらは30分ぐらいかかります汗



でも

絶対誰にもやらせんびっくり俺がやるびっくり

と思って黙々とやってましたね〜



...



すると、いつの頃からか


掃除をするフリをしていただけの


ベテラン社員が掃除をしてくれるようになったんです
びっくり



ほんとビックリしましたね汗



若手組からも、

「〇〇さんが掃除してるなんてビビった汗

「〇〇さんって最近変わりましたよね〜笑顔

なんて声も聞こえてくるようになりました。




つづく



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平成20年 9 自己紹介 その28

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 市内中心部にほど近い場所に 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、周辺相場は坪20数万)

 大手住宅メーカーで 平屋 2LDK を建築

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 建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万! (約60坪。土地50万、建物200万)

 3号 43,000円で入居中   3号のみでも 利回り20%!

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今日は自己紹介の続きで。


当時は、

ベテラン組2名(男女各1名)



若手組2名(男女各1名)



私 の 計5名 でやっていました。



ベテラン組は 不動産歴 3〜6年

若手組は 半年〜2年

といった感じでしたが


みんな物件自体はよく知っていて、

成約率は上々でした。


お客さんが来れば決める



そんな優秀なメンバー

そのまま引き継いだのでした。


...



収容力のある大きな店舗

恵まれた立地

フランチャイズの集客力




これでなぜ社内でNO.1でないのかはてな


...


実は、この店を選んだ一番大きな理由


店舗立地や知名度で売上は伸びているけれども

2年程度前から、飛込み客数が緩やかに減少している...



という問題点に気づいていたからでした。


...


誰もが右肩上がりの売上に目を奪われ

「待つだけ」で主導的な集客ができていない...


最寄りにライバル店が出てきたら、いずれ凋落していく...


...



ベテランの意識が変わりつつある今、


わたしの元々の狙い


「集客」に興味を持ってもらう


ことを実行に移しました。



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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