ガス屋さんも大変ですな...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

  関連記事
  2013年01月16日 物件2号の収支
  2013年12月03日 物件2号見学会に行ってきました。


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
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      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

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     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
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  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
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  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
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  2016年02月04日 近況報告
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  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
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  2016年08月03日 2 平屋建て 
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  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
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  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地3号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13(平屋).14(平屋).15(2戸1)号 平屋3棟4戸新築
☆物件16(テナント3戸1)号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13号平屋 入居中
  14号平屋 入居中
  15号1 入居中
     2 入居中
  16号テナント1 募集中
     テナント2 募集中
     テナント3 募集中 


☆土地4号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

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  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 みーこさん1号区分見学会2日目
 3月21日(火)10時半〜
 参加予定(定員10名)
 1A木さん奥さん(女性)
 2namiさん(女性)
 3こももさん(女性)
 4わたくし

<見学会のお知らせ2>
 こももさん1号アフター見学会2日目
 3月21日(火)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1A木さん奥さん(女性)
 2namiさん(女性)
 3麒麟さん
 4OCさん
 5OCさん奥さん(女性)
 6K本さん
 7こももさん(女性)
 8わたくし

<イベント一覧>
 3月  7日(火)11時〜 そうさん新築アパート&ロバートS田さん戸建
 3月 10日(金)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー1日目
 3月 12日(日)12時〜 じゅんこさん古都南方75万円アフター見学会&
              ラーメンnnwさん平屋5棟まとめ買いビフォー2日目
 3月 18日(土)11時半〜みーこさん1号区分見学会1日目
          12時半〜こももさん1号アフター見学会1日目
 3月 19日(日)20日(月)必殺旅行 岐阜恵那峡温泉

 3月 21日(火)10時半〜みーこさん1号区分見学会2日目
          12時半〜こももさん1号アフター見学会2日目


 日程調整中...
   TAKEさん赤磐市桜が丘1号戸建て

  そうこうしてたら...
   T本さん中区竹田平屋
   ロバートS田さん東塚アパート
   OCさん南区戸建3号
   OCさん南区ビル2号
   G地さん東区戸建2号
   ayakoさん東区2号
  あたりが完成してくるかな(^^;

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


楽待さんのコラムでこんな記事が。


大家とプロパンガス会社の「密約」にメス、6月1日より入居者に説明要請


以下一部抜粋

今年6月1日から、
プロパンガスを利用する賃貸物件については、
その価格や不動産オーナーとの契約内容を、
書面にて入居希望者に伝えるというやりとりが、
不動産会社の窓口で見られることになりそうだ。


ふむ...


プロパンガス。


我々大家は、よくお世話になっていますね(^^;


ガスは、都市ガスとプロパンガスに分かれますけれど


岡山市では、都市ガスは岡山ガス一社のみの独占市場


それに対して、プロパンガス会社はたくさんあるので


シェア争いが激化しています(◎_◎;)


ちなみに、ガスの代替機能で電化住宅もありますが


電力自由化とはいえ


こちらもほぼ中国電力の独占市場


...


このガス(オール電化)事業。


それだけで考えると、かなりおいしい事業と想像します。


人の家の軒先に給湯器(電気温水器)を置かせてもらえれば


入居者が利用するごとに、


勝手にチャリンチャリンお金が生まれます。


正に自動販売機。


なので、供給させてもらえるお宅を増やすことが大切です。


各戸の使用量にバラツキはあっても


単純にガス(電気)を使うお宅が増えれば増えるほど


売上も利益も上がっていきますから


ガス屋さん(オール電化屋さん)が頑張るのは


軒先獲得競争


この軒先獲得競争がいろいろ大変な訳です...


特にオール電化なんか、一度オール電化にしてしまえば


そこからガスに戻すことなんてそうそう無い。


なので、軒先獲得後は企業努力が少ないのです。


オーナ負担でこちらの敷地内に大きな電気温水器を設置し


その後もなんかトラブルがあっても全部オーナー負担。


オーナー負担で面倒見させて、収益はかっさらう


わたくしの敷地には電柱が建っていますが


1本、年1500円もらっています。


電柱を建ててもらって、地代までもらって


電気配線をしてもらって、その上で電気代を払っています。


電柱や配線に異常があればもちろん直してくれますよ。


中国電力から電柱4本分ぐらいの地代はもらって


電気温水器が壊れたら直してもらっても


バチは当たらん思いますがねー


うまい商売です。


...


そんな感じで、独占市場には企業努力がみられにくい。


その点、プロパンガスは変更しやすいので


大家に対していろんなサービス合戦が繰り広げられる訳です...


そのサービスの結果、


入居者のガス料金に転嫁されるということが起こるので


ガス料金の透明性を図ろうというお話しなんですね。


具体的には

@ 国土交通省の協力を得て、
 不動産仲介業者が集合住宅のオーナー等に確認した
 LPガス販売事業者名を賃貸借契約締結前の入居予定者に伝え、
 当該者からLPガス販売事業者に料金照会ができるよう、
 不動産仲介業界に協力を要請

A LPガス販売事業者が当該者からの料金照会に応じるよう徹底を求める

B その際、LPガス販売事業者は、
 オーナー等との合意により集合住宅に付随する
 ガス消費機器やエアコン等の設置費用を負担し、
 その費用負担を料金回収で実施している場合にはその旨を説明し、
 その内容を書面へ記載するよう徹底を求める


こんなんを部屋の契約前にするなんて


ガス屋さん面倒くさすぎる(-_-;)


確かにね、べらぼうに高いガス料金の会社も存在します。


そんな会社は大家向けのサービスの質や量に関わらず


元々高かったりするんですが(-_-;)


でもそんなに高くない良心的なガス会社も存在します。


いろいろ大変でしょうが


暴利をむさぼる悪徳ガス屋が駆逐されるには


ちょうどいいかもしれません。



おしまい



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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年近く住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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