2016年01月08日
４ スーモに掲載するか？しないのか？
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
ここに新築をするつもりでプラン検討中...
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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......
＜見学会のおしらせ１＞
９日（土） A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。
関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略？
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね～
2015年12月19日 興味津々です。
ついに貸す段階になりましたよー
岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。
１月９日（土） １２時～ （定員１０名）
参加予定
１じいじさん
２こももさん（女性）
３O幡さん
４Ｉ島さん
５よーすけさん
６摂津屋さん
７K原さん
８Ａ藤さん
９ロバートS田さん
10わたくし
※締め切りました。
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック
---
＜見学会のおしらせ２＞
北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。
新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな
笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;
１日目 １月１０日（日） １１時半～ （定員８～９名）
参加予定
１namiさん（女性）
２O幡さん
３Y吹さん（初登場）
４摂津屋さん
５Ｙ島さん（初登場）
６ＫＳ原さん（初登場）
７F原Kさん
８６８さん
９わたくし
※１日目は締め切ります。
２日目 １月１１日（月・祝） １１時半～ （定員８～９名）
参加予定
１namiさん（女性）
２こももさん（女性）
３GOGOさん
４かこちゃま（女性）
５かこちゃま娘さん（女性） 未定
６rikouさん
７わたくし
岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、各日定員８～９名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック
---
＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時～ いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時～ A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時～ A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半～ namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半～ namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
欲しい方は連絡ください(^-^)
年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、見学会５連発の２日目。
A木さん７０万円戸建てへ
mihoさん（女性）
ＯＣさん
ＯＣさん奥さん（女性）
ＨＲ田さん
わたくし
の５名で出発ー
明日もあるのでお楽しみに(^-^)
ランチは北区西崎の中華園で
わたくし初めて行きましたけど、
美味しゅうございましたよ
...
さて、今日は前回の続きで。
関連記事
2016年01月04日 スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日 ２ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
スーモの使い方には
各社、各店の思惑がある訳ですよ。
もちろんなーんも考えていないとこもたくさんあるでしょうがね(^^;
しかし、基本的にはある程度戦略を描いています。
岡山市のそこそこ街中にある店舗の主力商圏なんて
せいぜい半径２kmぐらいのもんです。
Aという物件が２km先にあったとしても
こっちよりももっと近い場所に
別の不動産屋があったりしますからね(ｰｰ;)
部屋探しのお客さんって
基本的に自分たちが探しているエリアの不動産屋にいくんです。
なので、必然的に近所の物件の案内を中心に話しは進みます。
極端に遠くまで案内にいくようなことはそう多くありません。
離れていけば行くほど物件情報も減ってくるし
自店のスタッフが見たこともない知らない物件になってきますからね。
そっちの管理会社との付き合いも少なかったり
そもそも道がわからないってレベルに落ちてきます
効率よく、かつ決定率を上げて売上を取っていくには
精通した自店エリアで勝負するのが一番。
ですから、まずは自店舗周辺の決め物から掲載を固めていきます。
何社もあるライバル会社よりも
魅力的な掲載内容にしないと目にとまりませんし
一番得意で有利なはずの自店のエリアで
取りこぼすなんてあまりにももったいない話し。
それはもはや、失態です
仮に、自社の目の前にある物件を遠くの不動産屋が決めたりすると
「あー、うちの店に呼べていたらこっちで決められたのにな～」
ってなりますがー(^^;
正月のカルタ取りで
自分の目の前にカルタがあるのに
遠くの人の前ばっかり見て、他の人に取られる(ｰｰ;)
あの残念な感じです（笑）
...
他にも、ファミリー物件中心に掲載していくとか
時期によって学生物件の割合を増やすとか
しがらみで管理物件を中心にとか
生活保護狙いで掲載するとか
安い単身物件狙いとか
いろいろその店の立地や時期で動かしていきます。
無条件に管理物件
↓
自店エリアの決め物クラス
↓
自店エリアのそこそこクラス
↓
少し離れているけど決め物クラス
↓
もっと離れているけど新築
概ねこんな感じかな～
わたくしなんかは、まずは集客第一でやっていましたので
管理物件であろうと、集客できないものは載せませんでしたが(^^;
このへんは、管理部門とのパワーバランスや
会社の方針とかも絡んできますけどね。
でもとにかく、呼べんことには話しが進みませんからね（笑）
呼びさえすれば、半分以上はどこかで決めるんでねー
...
限られた枠の中で、厳選して載せている訳ですから
新たに載せようと思うと
何かを削って載せないといけない訳ですよ。
なのでそこに割り込める物件、そこに割り込める影響力のある大家
なのかってとこも大事ですね。
まぁ何にも考えずにテキトーに枠を埋めるためだけに載せているところもたくさんありますがね(^^;
でも、そんな集客意識の低い店に載せてもらっても
来店率も決定率も売上もたかがしれてますわ（笑）
...
あとね、呼びさえすれば、
半分以上はどこかで決めるんですよ。
これはどういうことかというと...
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
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＜見学会のおしらせ１＞
９日（土） A木さん７０万円戸建のアフター状態の見学です。
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2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略？
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね～
2015年12月19日 興味津々です。
ついに貸す段階になりましたよー
岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。
１月９日（土） １２時～ （定員１０名）
参加予定
１じいじさん
２こももさん（女性）
３O幡さん
４Ｉ島さん
５よーすけさん
６摂津屋さん
７K原さん
８Ａ藤さん
９ロバートS田さん
10わたくし
※締め切りました。
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、定員１０名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
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＜見学会のおしらせ２＞
北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。
新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな
笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;
１日目 １月１０日（日） １１時半～ （定員８～９名）
参加予定
１namiさん（女性）
２O幡さん
３Y吹さん（初登場）
４摂津屋さん
５Ｙ島さん（初登場）
６ＫＳ原さん（初登場）
７F原Kさん
８６８さん
９わたくし
※１日目は締め切ります。
２日目 １月１１日（月・祝） １１時半～ （定員８～９名）
参加予定
１namiさん（女性）
２こももさん（女性）
３GOGOさん
４かこちゃま（女性）
５かこちゃま娘さん（女性） 未定
６rikouさん
７わたくし
岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。
ここも住宅地なんで車２台でいこうと思います。
ということで、各日定員８～９名でお願いしますm(__)m
その後ランチでも(^-^)
ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
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＜イベント一覧＞
１月 ７日（木）１１時～ いいてんきさんペット戸建見学会＆ランチ
１月 ８日（金）１２時～ A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ １日目
１月 ９日（土）１２時～ A木さん７０万円戸建見学会＆ランチ ２日目
１月１０日（日）１１時半～ namiさん新築マンション見学会＆ランチ １日目
１月１１日（月）１１時半～ namiさん新築マンション見学会＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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年季の入った机と椅子。
桐？のタンス。
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、見学会５連発の２日目。
A木さん７０万円戸建てへ
mihoさん（女性）
ＯＣさん
ＯＣさん奥さん（女性）
ＨＲ田さん
わたくし
の５名で出発ー
明日もあるのでお楽しみに(^-^)
ランチは北区西崎の中華園で
わたくし初めて行きましたけど、
美味しゅうございましたよ
...
さて、今日は前回の続きで。
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2016年01月04日 スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月05日 ２ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
スーモの使い方には
各社、各店の思惑がある訳ですよ。
もちろんなーんも考えていないとこもたくさんあるでしょうがね(^^;
しかし、基本的にはある程度戦略を描いています。
岡山市のそこそこ街中にある店舗の主力商圏なんて
せいぜい半径２kmぐらいのもんです。
Aという物件が２km先にあったとしても
こっちよりももっと近い場所に
別の不動産屋があったりしますからね(ｰｰ;)
部屋探しのお客さんって
基本的に自分たちが探しているエリアの不動産屋にいくんです。
なので、必然的に近所の物件の案内を中心に話しは進みます。
極端に遠くまで案内にいくようなことはそう多くありません。
離れていけば行くほど物件情報も減ってくるし
自店のスタッフが見たこともない知らない物件になってきますからね。
そっちの管理会社との付き合いも少なかったり
そもそも道がわからないってレベルに落ちてきます
効率よく、かつ決定率を上げて売上を取っていくには
精通した自店エリアで勝負するのが一番。
ですから、まずは自店舗周辺の決め物から掲載を固めていきます。
何社もあるライバル会社よりも
魅力的な掲載内容にしないと目にとまりませんし
一番得意で有利なはずの自店のエリアで
取りこぼすなんてあまりにももったいない話し。
それはもはや、失態です
仮に、自社の目の前にある物件を遠くの不動産屋が決めたりすると
「あー、うちの店に呼べていたらこっちで決められたのにな～」
ってなりますがー(^^;
正月のカルタ取りで
自分の目の前にカルタがあるのに
遠くの人の前ばっかり見て、他の人に取られる(ｰｰ;)
あの残念な感じです（笑）
...
他にも、ファミリー物件中心に掲載していくとか
時期によって学生物件の割合を増やすとか
しがらみで管理物件を中心にとか
生活保護狙いで掲載するとか
安い単身物件狙いとか
いろいろその店の立地や時期で動かしていきます。
無条件に管理物件
↓
自店エリアの決め物クラス
↓
自店エリアのそこそこクラス
↓
少し離れているけど決め物クラス
↓
もっと離れているけど新築
概ねこんな感じかな～
わたくしなんかは、まずは集客第一でやっていましたので
管理物件であろうと、集客できないものは載せませんでしたが(^^;
このへんは、管理部門とのパワーバランスや
会社の方針とかも絡んできますけどね。
でもとにかく、呼べんことには話しが進みませんからね（笑）
呼びさえすれば、半分以上はどこかで決めるんでねー
...
限られた枠の中で、厳選して載せている訳ですから
新たに載せようと思うと
何かを削って載せないといけない訳ですよ。
なのでそこに割り込める物件、そこに割り込める影響力のある大家
なのかってとこも大事ですね。
まぁ何にも考えずにテキトーに枠を埋めるためだけに載せているところもたくさんありますがね(^^;
でも、そんな集客意識の低い店に載せてもらっても
来店率も決定率も売上もたかがしれてますわ（笑）
...
あとね、呼びさえすれば、
半分以上はどこかで決めるんですよ。
これはどういうことかというと...
つづく
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