2016年12月29日
５ 買っても良い物件の条件
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地１号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地２号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 ２ 土地探し
2016年08月10日 ３ 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 ２ 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１０号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１１号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１２号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました！
2016年04月02日 トレジャーハンター６ ２日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地２号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号 テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号 39.77kw 13～19号の屋根に設置
１３、１４号平屋長屋 入居中
１５号平屋 入居中
１６号戸建 入居中
１７号平屋テナント 募集中
１８号平屋テナント 募集中
１９号平屋テナント 募集中
☆土地３号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が１万円？
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません？
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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＜緊急企画＞
「俺たちの隠れ家」
見学会及びTaimanTV撮影会＆飲み会
１２月 ３０日（金）１５時～
参加予定（７名）
１ラファエルさん？
２T本さん
３mihoさん（女性）
４倉敷大家さん
５こももさん（女性）
６ryokoさん（女性）
７じいじさん
８わたくし
※締め切りました。
＜見学会のお知らせ１＞
北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１月 ６日（金）１２時半～
参加予定（定員１２名）
１Y崎さん
２真中さん（女性）
３ryokoさん（女性）
４ロバートS田さん
５摂津屋さん
６u-kiさん
７麒麟さん
８O倉さん
９わたくし
＜イベント一覧＞
１２月 ２日（金）１９時半～ 忘年会第一弾
１２月 ７日（水）１２時～ OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
１９時半～ 忘年会第二弾
１２月 ９日（金）１２時半～ mihoさん20万円アフター＆
G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
１２月 １０日（土）１２時半～ mihoさん20万円アフター＆
G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
１２月 １３日（火）１２時半～ Y口さん２号戸建ビフォー見学会
１８時～ 再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
１９時半～ 忘年会第三弾
１２月 １４日（水）１１時～ 再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
１２時～ 忘年会第四弾（昼の部）
１２月 ２３日（金,祝）12時半～じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ
15時半～南区某所全空きアパート見学会１日目
１２月 ２６日（月）１２時半～ 南区某所全空きアパート見学会２日目
１２月 ２７日（火）１２時半～ 北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１２月 ２８日（水）１３時～ ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
１９時～ 今年最後の忘年会第五弾！
１２月 ３０日（金）１５時～ 緊急企画 「俺たちの隠れ家」
見学会及びTaimanTV撮影会＆飲み会
１月 ６日（金）１２時半～ 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
１月 ８,９日（日月） 必殺和歌山県川湯温泉旅行
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は前回の続きで。
関連記事
2016年12月04日 買っても良い物件の条件
2016年12月05日 ２ 買っても良い物件の条件
2016年12月09日 ３ 買っても良い物件の条件
2016年12月12日 ４ 買っても良い物件の条件
わたくしが重視するのはこの４つということで
・適正な賃料で客付けができること
・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと
・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと
・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること
今回は、・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないことについて。
これも大きいですよね～
不動産賃貸業も需要と供給の関係は避けて通れません(-_-;)
仮に、１００人しか需要のないところに１０００戸あったら
どうやっても満室にはなりませんからね...
かといって、このエリアには何人って
正確な需要がわかる訳でもないんですが...
しかし、岡山市中心部は明らかに供給過剰では？
なんせ新築が全然決まっていない...
数年前なら、それなりに岡山駅の近くであれば
少々新築プレミアが乗っても決まったもんでした。
いまは新築も決まらず、築１０年以内の築浅も
空室が目立つものが多い...
相続税対策とか、古い建物の建て替えの需要が強いんですね。
そこへ建築屋が乗っかる...
建てたい人、建てさせたい人の思惑だけで動くので
需要があろうがなかろうが
そんなのはお構いなし...
街中は土地が狭いけれど、容積率は大きいところが多いので
上へ上へ伸ばすようになります。
建築費も高騰したままなので
少しでも利回りを良く見せないと
そもそも事業としてスタートさせられませんから
小さめの部屋をなるべくたくさん造って
それぞれの家賃をべらぼうに高く設定した
空想利回りマンションの出来上がり。
みんなが同じような思考で話しを進めるから
結果的に同じようなマンションが立ち並んでいくだけです。
それは、郊外にしても似たようなもんで
郊外だと上に伸ばせないところが多いけれど
敷地は広く取れるところが多いから
今度は２～３階建てのアパート系が増えてきます。
西小学校のエリアなんか
１０年前はほんと何にも無かった。
それが、駅ができたり、道路が整備されたりして
住みたい人のニーズが増えた。
それと、地主系の土地活用がマッチして
アパート系がどんどん増えた。
それが需要とマッチするところで止まればいいんですが
そうは問屋が卸さんですわね...
５年、１０年前は安泰だった物件が
近所に新築がどんどん供給されるがために
徐々に苦しくなっていく...
そんなのちょっと考えたらわかりそうなもんですが
欲に目が眩むとそうもいかんのでしょうかね...
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地１号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地２号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 ２ 土地探し
2016年08月10日 ３ 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 ２ 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１０号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１１号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１２号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました！
2016年04月02日 トレジャーハンター６ ２日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地２号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号 テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号 39.77kw 13～19号の屋根に設置
１３、１４号平屋長屋 入居中
１５号平屋 入居中
１６号戸建 入居中
１７号平屋テナント 募集中
１８号平屋テナント 募集中
１９号平屋テナント 募集中
☆土地３号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が１万円？
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません？
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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＜緊急企画＞
「俺たちの隠れ家」
見学会及びTaimanTV撮影会＆飲み会
１２月 ３０日（金）１５時～
参加予定（７名）
１ラファエルさん？
２T本さん
３mihoさん（女性）
４倉敷大家さん
５こももさん（女性）
６ryokoさん（女性）
７じいじさん
８わたくし
※締め切りました。
＜見学会のお知らせ１＞
北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１月 ６日（金）１２時半～
参加予定（定員１２名）
１Y崎さん
２真中さん（女性）
３ryokoさん（女性）
４ロバートS田さん
５摂津屋さん
６u-kiさん
７麒麟さん
８O倉さん
９わたくし
＜イベント一覧＞
１２月 ２日（金）１９時半～ 忘年会第一弾
１２月 ７日（水）１２時～ OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
１９時半～ 忘年会第二弾
１２月 ９日（金）１２時半～ mihoさん20万円アフター＆
G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
１２月 １０日（土）１２時半～ mihoさん20万円アフター＆
G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
１２月 １３日（火）１２時半～ Y口さん２号戸建ビフォー見学会
１８時～ 再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
１９時半～ 忘年会第三弾
１２月 １４日（水）１１時～ 再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
１２時～ 忘年会第四弾（昼の部）
１２月 ２３日（金,祝）12時半～じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ
15時半～南区某所全空きアパート見学会１日目
１２月 ２６日（月）１２時半～ 南区某所全空きアパート見学会２日目
１２月 ２７日（火）１２時半～ 北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１２月 ２８日（水）１３時～ ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
１９時～ 今年最後の忘年会第五弾！
１２月 ３０日（金）１５時～ 緊急企画 「俺たちの隠れ家」
見学会及びTaimanTV撮影会＆飲み会
１月 ６日（金）１２時半～ 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
１月 ８,９日（日月） 必殺和歌山県川湯温泉旅行
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は前回の続きで。
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2016年12月04日 買っても良い物件の条件
2016年12月05日 ２ 買っても良い物件の条件
2016年12月09日 ３ 買っても良い物件の条件
2016年12月12日 ４ 買っても良い物件の条件
わたくしが重視するのはこの４つということで
・適正な賃料で客付けができること
・入退去の頻度が少ない可能性が高いこと
・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないこと
・いつ売っても、買った価格以上で売れるほどの低価格で買えること
今回は、・ライバルとなる物件が少なく、今後増える見込みが少ないことについて。
これも大きいですよね～
不動産賃貸業も需要と供給の関係は避けて通れません(-_-;)
仮に、１００人しか需要のないところに１０００戸あったら
どうやっても満室にはなりませんからね...
かといって、このエリアには何人って
正確な需要がわかる訳でもないんですが...
しかし、岡山市中心部は明らかに供給過剰では？
なんせ新築が全然決まっていない...
数年前なら、それなりに岡山駅の近くであれば
少々新築プレミアが乗っても決まったもんでした。
いまは新築も決まらず、築１０年以内の築浅も
空室が目立つものが多い...
相続税対策とか、古い建物の建て替えの需要が強いんですね。
そこへ建築屋が乗っかる...
建てたい人、建てさせたい人の思惑だけで動くので
需要があろうがなかろうが
そんなのはお構いなし...
街中は土地が狭いけれど、容積率は大きいところが多いので
上へ上へ伸ばすようになります。
建築費も高騰したままなので
少しでも利回りを良く見せないと
そもそも事業としてスタートさせられませんから
小さめの部屋をなるべくたくさん造って
それぞれの家賃をべらぼうに高く設定した
空想利回りマンションの出来上がり。
みんなが同じような思考で話しを進めるから
結果的に同じようなマンションが立ち並んでいくだけです。
それは、郊外にしても似たようなもんで
郊外だと上に伸ばせないところが多いけれど
敷地は広く取れるところが多いから
今度は２～３階建てのアパート系が増えてきます。
西小学校のエリアなんか
１０年前はほんと何にも無かった。
それが、駅ができたり、道路が整備されたりして
住みたい人のニーズが増えた。
それと、地主系の土地活用がマッチして
アパート系がどんどん増えた。
それが需要とマッチするところで止まればいいんですが
そうは問屋が卸さんですわね...
５年、１０年前は安泰だった物件が
近所に新築がどんどん供給されるがために
徐々に苦しくなっていく...
そんなのちょっと考えたらわかりそうなもんですが
欲に目が眩むとそうもいかんのでしょうかね...
つづく
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