2016年12月26日
中途半端な戦いから抜け出すチャンス
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地１号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地２号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 ２ 土地探し
2016年08月10日 ３ 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 ２ 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１０号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１１号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１２号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました！
2016年04月02日 トレジャーハンター６ ２日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地２号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号 テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号 39.77kw 13～19号の屋根に設置
１３、１４号平屋長屋 入居中
１５号平屋 入居中
１６号戸建 入居中
１７号平屋テナント 募集中
１８号平屋テナント 募集中
１９号平屋テナント 募集中
☆土地３号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が１万円？
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません？
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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＜見学会のお知らせ１＞
北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１２月 ２７日（火）１２時半～
参加予定（定員１８名）
１norikoさん（女性）
２JBさん
３HTさん
４じゅんこさん（女性）
５こももさん（女性）
６T田さん
７こーへーさん（初登場）
８しゅんさん
９O山さん
10SB田さん
11OCさん
12ＯＣさん奥さん（女性）
13eriさん（女性）
14eriさんご主人（初登場）
15K本さん
16じいじさん
17みっちゃん（女性）
18わたくし
※満席になりました...
＜トレジャーハンターのお知らせ＞
中区乙多見 ryokoさん公売廃墟物件
１２月 ２８日（水）１３時～
年末年始の空いた時間に勝手にいってもらうことにしましたー
じいじさんとTAKEさんは行くみたいですよ(^^;
＜忘年会第五弾＞
年末休みでないと参加できない方のために
今年最後の忘年会第五弾を開催です(^^;
元祖居酒屋 がってん八兵衛
岡山市北区本町2-16 1F・2F
https://www.hotpepper.jp/strJ000767058/
飲み放題３時間 ５０００円
豪華刺身舟盛り+豚バラのあっさり塩すき焼き鍋コース
■新鮮刺身５種豪華舟盛り
■豚バラの塩すき焼き
■胡麻の香り 若鶏のねぎ塩ソース焼き
■厚切りベーコンの炙り焼き
■ボリュームたっぷり揚げ物３種盛合せ
■クリスピートルティーヤ
■〆の麺
■フルーツ
ご希望の方はこちらの専用フォームからお願いします。
１２月 ２８日（水）１８時～
参加予定（定員１０名）
１O幡さん
２kentaさん（初登場）
３麒麟さん
４てつさん
５みっちゃん（女性）
６ryokoさん（女性）
７わたくし
※予約の関係で、１２月２７日（火）２０時で締め切りました(^^;
＜見学会のお知らせ２＞
北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１月 ６日（金）１２時半～
参加予定（定員１２名）
１Y崎さん
２真中さん（女性）
３ryokoさん（女性）
４ロバートS田さん
５摂津屋さん
６u-kiさん
７わたくし
＜イベント一覧＞
１２月 ２日（金）１９時半～ 忘年会第一弾
１２月 ７日（水）１２時～ OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
１９時半～ 忘年会第二弾
１２月 ９日（金）１２時半～ mihoさん20万円アフター＆
G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
１２月 １０日（土）１２時半～ mihoさん20万円アフター＆
G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
１２月 １３日（火）１２時半～ Y口さん２号戸建ビフォー見学会
１８時～ 再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
１９時半～ 忘年会第三弾
１２月 １４日（水）１１時～ 再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
１２時～ 忘年会第四弾（昼の部）
１２月 ２３日（金,祝）12時半～じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ
15時半～南区某所全空きアパート見学会１日目
１２月 ２６日（月）１２時半～ 南区某所全空きアパート見学会２日目
１２月 ２７日（火）１２時半～ 北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１２月 ２８日（水）１３時～ ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
１９時～ 今年最後の忘年会第五弾！
１月 ６日（金）１２時半～ 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
１月 ８,９日（日月） 必殺和歌山県川湯温泉旅行
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は南区某所全空きアパート見学会２日目でした。
OCさん
OCさん奥さん（女性）
こももさん（女性）
かこちゃま（女性）
じいじさん
麒麟さん
SB田さん
norikoさん（女性）
みっちゃん（女性）
わたくし
あいにくの雨の中、１０名でしゅっぱーつ。
見学会 １日目の様子
2016年12月23日 じゅんこ画伯？
今回の舞台は、
鉄骨２階建ての縦長の２Ｋ？２ＤＫ？が８室。
元々は解体して売る予定だったらしく
全空きにしてしまったそうで(-_-;)
解体更地渡しなら１５００万円。
うん。確かに相場的にはそんなもんですわな。
そのままなら１２５０万円。
まぁ解体費引いたらそんなもんですわな。
もっと安くならんかな～なんて思いはするけれど
解体更地で実際１５００万円ぐらいでも売れちゃうと思うから
これ以上極端に下げる必要がないですわな...
土地値がそこそこあるところは
それ以下には極端に落とせませぬな(-_-;)
しかし、市内中心部にほど近くかなり便利な場所で
８室で１２５０万円といいますと、１室あたり１５０万円ほど。
安い。
駐車場が１台しかなくて、しかもボロの２Ｋとはいえ、
この場所なら直して貸せば、控えめでも２．５万円。
２．５万円×８室×１２か月で年２４０万円。
どの程度の利回りを求めるかにもよりますが
リフォームに６００万円使っても１８５０万円の表面１２．９７％
６００万円使って家賃２．５万円いうこともないでしょうか(^^;
家賃３万円なら２８８万円の表面１５．５６％
やりようによっては
なかなか面白いんじゃなかろうかと(^^)
しかし、全体がこんな感じで
室内もごく普通とくれば
これをそこそこ直したところで
所詮、リフォーム内容、低家賃、高広告料での
戦いにしかならんかなと(-_-;)
ですが、幸か不幸か今は全空き。
それなら思い切ったことができるのでは？と思うわけ。
例えば、横を抜いてこんな感じにするとか。
そもそも駐車場が足りていないし
小さいくて家賃安い部屋を８室も募集したくないから
戸数を減らしたい(^^;
お金のかかる水回りも半分になるしねー
或いは、構造上可能ならこう切る。
１階をそれぞれのガレージにしてあげれば
１～２階で５万円はいけるでしょ？
狭いボロの部屋を直して２．５万円～３万円より
このほうが付加価値が上がると思うんだけどね～
まぁ何にしても、全空き言うのは
中途半端な戦いから抜け出すチャンスかと(^。^)y-.。o○
誰かチャレンジャーは現れますかね～？
そんな面白そうな全空き物件にも、ひとつ難点が...
土地の価値がそこそこあるとはいえ
全空き物件に融資を受けられる人となると
そこそこ自己資金があるとか
大家としての実績があるとかかな...
最初の物件としてはなかなか難しいんだろうな～(-_-;)
おしまい
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
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6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地１号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地２号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 ２ 土地探し
2016年08月10日 ３ 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 ２ 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１０号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１１号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１２号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
関連記事
2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました！
2016年04月02日 トレジャーハンター６ ２日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地２号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋３棟４戸新築
☆物件17,18,19号 テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号 39.77kw 13～19号の屋根に設置
１３、１４号平屋長屋 入居中
１５号平屋 入居中
１６号戸建 入居中
１７号平屋テナント 募集中
１８号平屋テナント 募集中
１９号平屋テナント 募集中
☆土地３号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が１万円？
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません？
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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＜見学会のお知らせ１＞
北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１２月 ２７日（火）１２時半～
参加予定（定員１８名）
１norikoさん（女性）
２JBさん
３HTさん
４じゅんこさん（女性）
５こももさん（女性）
６T田さん
７こーへーさん（初登場）
８しゅんさん
９O山さん
10SB田さん
11OCさん
12ＯＣさん奥さん（女性）
13eriさん（女性）
14eriさんご主人（初登場）
15K本さん
16じいじさん
17みっちゃん（女性）
18わたくし
※満席になりました...
＜トレジャーハンターのお知らせ＞
中区乙多見 ryokoさん公売廃墟物件
１２月 ２８日（水）１３時～
年末年始の空いた時間に勝手にいってもらうことにしましたー
じいじさんとTAKEさんは行くみたいですよ(^^;
＜忘年会第五弾＞
年末休みでないと参加できない方のために
今年最後の忘年会第五弾を開催です(^^;
元祖居酒屋 がってん八兵衛
岡山市北区本町2-16 1F・2F
https://www.hotpepper.jp/strJ000767058/
飲み放題３時間 ５０００円
豪華刺身舟盛り+豚バラのあっさり塩すき焼き鍋コース
■新鮮刺身５種豪華舟盛り
■豚バラの塩すき焼き
■胡麻の香り 若鶏のねぎ塩ソース焼き
■厚切りベーコンの炙り焼き
■ボリュームたっぷり揚げ物３種盛合せ
■クリスピートルティーヤ
■〆の麺
■フルーツ
ご希望の方はこちらの専用フォームからお願いします。
１２月 ２８日（水）１８時～
参加予定（定員１０名）
１O幡さん
２kentaさん（初登場）
３麒麟さん
４てつさん
５みっちゃん（女性）
６ryokoさん（女性）
７わたくし
※予約の関係で、１２月２７日（火）２０時で締め切りました(^^;
＜見学会のお知らせ２＞
北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１月 ６日（金）１２時半～
参加予定（定員１２名）
１Y崎さん
２真中さん（女性）
３ryokoさん（女性）
４ロバートS田さん
５摂津屋さん
６u-kiさん
７わたくし
＜イベント一覧＞
１２月 ２日（金）１９時半～ 忘年会第一弾
１２月 ７日（水）１２時～ OCさんビル２号見学会＆トレジャーハンター ＆ランチ
１９時半～ 忘年会第二弾
１２月 ９日（金）１２時半～ mihoさん20万円アフター＆
G地さんビフォー見学会&ランチ１日目
１２月 １０日（土）１２時半～ mihoさん20万円アフター＆
G地さんビフォー見学会&ランチ２日目
１２月 １３日（火）１２時半～ Y口さん２号戸建ビフォー見学会
１８時～ 再・taimanさん２０万円アパート見学会１日目
１９時半～ 忘年会第三弾
１２月 １４日（水）１１時～ 再・taimanさん２０万円アパート見学会２日目
１２時～ 忘年会第四弾（昼の部）
１２月 ２３日（金,祝）12時半～じゅんこさん７５万円古民家途中経過見学会＆ランチ
15時半～南区某所全空きアパート見学会１日目
１２月 ２６日（月）１２時半～ 南区某所全空きアパート見学会２日目
１２月 ２７日（火）１２時半～ 北区某所１１０万円戸建て見学会１日目
１２月 ２８日（水）１３時～ ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
１９時～ 今年最後の忘年会第五弾！
１月 ６日（金）１２時半～ 北区某所１１０万円戸建て見学会２日目
１月 ８,９日（日月） 必殺和歌山県川湯温泉旅行
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は南区某所全空きアパート見学会２日目でした。
OCさん
OCさん奥さん（女性）
こももさん（女性）
かこちゃま（女性）
じいじさん
麒麟さん
SB田さん
norikoさん（女性）
みっちゃん（女性）
わたくし
あいにくの雨の中、１０名でしゅっぱーつ。
見学会 １日目の様子
2016年12月23日 じゅんこ画伯？
今回の舞台は、
鉄骨２階建ての縦長の２Ｋ？２ＤＫ？が８室。
元々は解体して売る予定だったらしく
全空きにしてしまったそうで(-_-;)
解体更地渡しなら１５００万円。
うん。確かに相場的にはそんなもんですわな。
そのままなら１２５０万円。
まぁ解体費引いたらそんなもんですわな。
もっと安くならんかな～なんて思いはするけれど
解体更地で実際１５００万円ぐらいでも売れちゃうと思うから
これ以上極端に下げる必要がないですわな...
土地値がそこそこあるところは
それ以下には極端に落とせませぬな(-_-;)
しかし、市内中心部にほど近くかなり便利な場所で
８室で１２５０万円といいますと、１室あたり１５０万円ほど。
安い。
駐車場が１台しかなくて、しかもボロの２Ｋとはいえ、
この場所なら直して貸せば、控えめでも２．５万円。
２．５万円×８室×１２か月で年２４０万円。
どの程度の利回りを求めるかにもよりますが
リフォームに６００万円使っても１８５０万円の表面１２．９７％
６００万円使って家賃２．５万円いうこともないでしょうか(^^;
家賃３万円なら２８８万円の表面１５．５６％
やりようによっては
なかなか面白いんじゃなかろうかと(^^)
しかし、全体がこんな感じで
室内もごく普通とくれば
これをそこそこ直したところで
所詮、リフォーム内容、低家賃、高広告料での
戦いにしかならんかなと(-_-;)
ですが、幸か不幸か今は全空き。
それなら思い切ったことができるのでは？と思うわけ。
例えば、横を抜いてこんな感じにするとか。
そもそも駐車場が足りていないし
小さいくて家賃安い部屋を８室も募集したくないから
戸数を減らしたい(^^;
お金のかかる水回りも半分になるしねー
或いは、構造上可能ならこう切る。
１階をそれぞれのガレージにしてあげれば
１～２階で５万円はいけるでしょ？
狭いボロの部屋を直して２．５万円～３万円より
このほうが付加価値が上がると思うんだけどね～
まぁ何にしても、全空き言うのは
中途半端な戦いから抜け出すチャンスかと(^。^)y-.。o○
誰かチャレンジャーは現れますかね～？
そんな面白そうな全空き物件にも、ひとつ難点が...
土地の価値がそこそこあるとはいえ
全空き物件に融資を受けられる人となると
そこそこ自己資金があるとか
大家としての実績があるとかかな...
最初の物件としてはなかなか難しいんだろうな～(-_-;)
おしまい
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