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買えない人よりずっと有意義でしょう。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 
☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK 57u平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;


☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万!
 
 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    次はH27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し

 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗
  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)

 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

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   2012年09月09日 Lucky Day

 7号 H24年11月5日から家族で住む家


☆太陽光1号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
 10年後からのお楽しみとしています(^^;
 

☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%

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  2014年04月09日 あっ、そういえば...


☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円 
 まともにやったら再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

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  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)
  2016年07月15日 持ってる女


☆土地1号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
 新築するか転売か...
 とりあえず、片方に新築をすることにしました。

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  2015年02月19日 違いは紙一重
  2016年01月06日 3 スーモに掲載するか?しないのか?
  2016年02月04日 近況報告
  2016年04月27日 1年2か月超し(^^;
  2016年05月09日 まだ買ってないのに...
  2016年07月15日 持ってる女
  2016年12月16日 支払いサイクル


☆土地2号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 
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  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億
  2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
  2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月01日 2 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月02日 3 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月03日 4 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月05日 5 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月06日 6 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月08日 7 道路は難しいね(>_<)
  2016年06月14日 何建てようかね?
  2016年06月15日 絶対やらん!(笑)
  2016年06月16日 空間効率の最大化
  2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月21日 うん!やっぱりアパートにしよう!
  2016年06月22日 アパートが効率いいんよな〜
  2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
  2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ!
  2016年06月28日 長期保有が前提
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  2016年07月08日 自分の物差し
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  2016年08月01日 平屋建て
  2016年08月03日 2 平屋建て 
  2016年08月04日 下水道負担金
  2016年08月05日 連系工事負担金
  2016年08月07日 土地探し
  2016年08月08日 2 土地探し
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  2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
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  2016年08月25日 理由がわかったよ...
  2016年08月26日 子供のテンションMAX(笑)
  2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
  2016年08月30日 何かと物入りです。
  2016年08月31日 2 何かと物入りです。


☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入

 東区NO1学区の広谷に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
  12号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...

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  2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
  2016年01月26日 現状表面利回り5.3%
  2016年02月04日 近況報告
  2016年02月19日 聞き飽きた。
  2016年02月22日 真相はいかに?
  2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
  2016年03月02日 2 12号,13号,14号のお話し
  2016年04月01日 またありました!
  2016年04月02日 トレジャーハンター6 2日目
  2016年06月28日 長期保有が前提
  2016年07月12日 農道を買おうと思います。


※土地2号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13.14.15,16号 平屋3棟4戸新築
☆物件17,18,19号 テナント1棟3戸新築
☆太陽光2号 39.77kw 13〜19号の屋根に設置

  13、14号平屋長屋 入居中
  15号平屋 入居中
  16号戸建 入居中
  17号平屋テナント 募集中
  18号平屋テナント 募集中
  19号平屋テナント 募集中 


☆土地3号 H28年11月9日 土地購入

 岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

 関連記事
  2016年10月27日 物件価格が1万円?
  2016年10月28日 公売入札
  2016年10月29日 流れってあると思いません?
  2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
  2016年11月07日 キター(≧▽≦)
  2016年11月09日 役所三昧


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<見学会のお知らせ1>
 南区某所全空きアパート見学会2日目
 12月 26日(月)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1OCさん
 2OCさん奥さん(女性)
 3こももさん(女性)
 4かこちゃま(女性)
 5じいじさん
 6麒麟さん
 7SB田さん
 8norikoさん(女性)
 9みっちゃん(女性)
 10わたくし
 ※満席になりました。

<見学会のお知らせ2>
 北区某所110万円戸建て見学会1日目
 12月 27日(火)12時半〜 
 参加予定(定員16名)
 1norikoさん(女性)
 2JBさん
 3HTさん
 4じゅんこさん(女性)
 5こももさん(女性)
 6T田さん
 7こーへーさん(初登場)
 8しゅんさん
 9O山さん
 10SB田さん
 11OCさん
 12OCさん奥さん(女性)
 13eriさん(女性)
 14
 15
 16わたくし
 ※すぐ満席になったので4名増やしました(^^;


<トレジャーハンターのお知らせ>
 中区乙多見 ryokoさん公売廃墟物件
 12月 28日(水)13時〜


<忘年会第五弾>
 今年最後の忘年会第五弾!
 12月 28日(水)18時〜 
 参加予定(定員10名)
 1O幡さん
 2わたくし


<見学会のお知らせ3>
 北区某所110万円戸建て見学会1日目
 1月 6日(金)12時半〜 
 参加予定(定員12名)
 1Y崎さん
 2真中さん(女性)
 3ryokoさん(女性)
 4わたくし
 

<イベント一覧>
 12月 2日(金)19時半〜 忘年会第一弾
 12月 7日(水)12時〜  OCさんビル2号見学会&トレジャーハンター &ランチ
        19時半〜 忘年会第二弾
 12月 9日(金)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ1日目
 12月 10日(土)12時半〜 mihoさん20万円アフター&
              G地さんビフォー見学会&ランチ2日目
 12月 13日(火)12時半〜 Y口さん2号戸建ビフォー見学会
        18時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会1日目
        19時半〜 忘年会第三弾
 12月 14日(水)11時〜  再・taimanさん20万円アパート見学会2日目
        12時〜  忘年会第四弾(昼の部)
 12月 23日(金,祝)12時半〜じゅんこさん75万円古民家途中経過見学会&ランチ
          15時半〜南区某所全空きアパート見学会1日目

 12月 26日(月)12時半〜 南区某所全空きアパート見学会2日目
 12月 27日(火)12時半〜 北区某所110万円戸建て見学会1日目
 12月 28日(水)13時〜  ryokoさん公売廃墟戸建トレジャーハンター
        19時〜  今年最後の忘年会第五弾!

 1月 6日(金)12時半〜  北区某所110万円戸建て見学会2日目
 1月 8,9日(日月)     必殺和歌山県川湯温泉旅行


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


ある大家さんの戸建が入居者から家賃交渉を受けていて


その調整役にわたくしが駆り出されているんですけども


大家さんは80歳台ぐらいで耳が遠く


入居者は60歳台後半?


と当事者の方がどちらもご年配なので


大家さんの代わりはわたくし


入居者の代わりは息子さん


ということで、今日3度目の会談となった訳ですが


話しの中で、この息子さんの奥さんが不動産関係にお勤めというじゃありませんか。


詳しく聞いてみると、


市内某所の某店にいて


同じ職場だった人が独立したので一緒に移ったとのこと。


えっ?そこは昔同じ職場だった方が社長ですが!?


え!?もしかして、〇〇さん(苗字)ということは□□さん(名前)??


え〜!?


〇〇□□さんの旦那さんのお母さんが入居者だったなんてΣ(・□・;)


まさかこんなところで繋がりますか〜(^^;


世の中狭いですね〜(笑)


ん?家賃交渉はどうなったって?


まだまとまってないよ(^^;


...


さて、何度か登場したよーすけさん2号戸建。

関連記事
2016年06月11日 眠い...
2016年08月28日 2日目もあるから少しだけね
2016年09月05日 とことん安く買っておく。



結構大きな戸建で建物は100平米ちょい。


敷地は平坦地の60坪ほどで、駐車場が軽く5台


駐車場が多い戸建は少ないので


これだけでも大きな武器になります(^^)v


ただ、値交渉があまり利かず価格は4〇〇万円。


家が大きい分、リフォームが嵩むので


もう少し安く買いたかったですが


それはそれで仕方ないです(-_-;)


それをリフォーム、諸費用で100万円ぐらいで抑える目論見でしたが


古い建物はいろいろ出てきますね...


シロアリ被害がなかなか厳しく


予算を大きくオーバーすることが確実に(>_<)



古い建物は何が出てくるかわかりませんから


なるべく安く買うことが一番大切ですね。



ですが、そんなことは往々にして起こり得ることですし


もう買ってしまった訳ですから


下を向いていてもしかたありません。


ここからどうリカバリーしていくかです。


そして、よーすけさんは自らの労働力も投入して頑張りました。


いろんな方々が助けてくれました。


結果、6万円に近い家賃で入居が決定し


実質利回りで10%以上は確保することができました(*´▽`*)


入居された方は、ご年配のご夫婦なので


このまま長く住んでくれれば万々歳です(^^)


...


極力安く買うに越したことはないですが


今回はいろいろ勉強になったことでしょう(^^;



あーだこーだ買えない理由を並べて前に進めない人よりも


ずっと有意義
だと思います。



よーすけさん、お疲れさまでした。


次は3号ですね(^。^)y-.。o○



おしまい


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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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