岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


賃貸営業マンであれこれの続きです。



賃貸営業マンって、

会社から売上を求められています。


会社によって違うと思いますが、

それぞれ目標やノルマがあったりします。


一般的には、月１００万円程度が多いでしょうか。

頑張る営業マンなら、２００万や３００万をあげるでしょう。



営業マン自身は

どこの物件を決めても、手間というかすることは同じなんですね。



ならば、

１件決めて５万円の作業よりも

１件決めて１０万円の作業のほうを

営業マンとして求めるのは

自然な流れだと思います。



そこで、前回出てきた

報奨金　の存在です。



大家Aは、報奨金で　家賃1ヵ月分　を　支払う　と言っています。


大家Bは、報奨金を　支払わない　と言っています。



この場合なら、

確実に　大家A　の物件が決まります。



できる営業マンは、

報奨金の額が頭の中に入っています。



物件A　報奨金２ヶ月

物件B　報奨金１ヶ月

物件C　報奨金なし


...



誰でも　物件A　で決める動きを取るでしょうね〜




大家さん側の考え方としては


報奨金を１ヶ月払うということは

家賃を１ヶ月損するということです。


家賃を１ヶ月損するということは、

空室期間が１ヶ月あるということです。


いつまで続くかわからない　空室期間　にドキドキするよりも

さっさと決めてしまいたいということになります。



空室期間というのは、

かなりのストレスです



さっさと営業マンに決めてもらって楽になりましょう



おしまい



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