岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　ようやく融資の事前承認が下りました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、昨日の続きです。


自分が火を出して自室が燃えたとしても、

家財保険　や　借家人賠償　で補償されると書きましたけど、

隣の部屋などに燃え移った場合はどうでしょう



実は、火災というものは、どんどん広がって、賠償額もどんどん大きくなっていくので、

燃え移ったほうは、延焼元に被害を請求できないようになっているんです


そんな馬鹿な


放火とか過失が大きい場合は別ですけど、ほんとの話です。


なので、建物全体をカバーするために、

大家さん自身で火災保険に加入しておく必要があります。



室内　⇒　入居者　（借家人賠償付き家財保険）

全体　⇒　大家　（火災保険）

ということで、別々に加入しておく必要があるんですね。



じゃあ火災保険に入っていたら、

万一、全焼しても安心だ

って単純な話でもありません。


保険金には二つの概念があって

時価　と　再建築価額　です。


簡単にいうと、

時価　はその時の建物の価格で

再建築価額　は同じようなものを新たに手に入れることができる価格です。


時価で契約していると、元通りにならない場合があります

でも、再建築価額で契約していると、保険料が上がってしまいます
　


ちなみにわたくし

物件1号、2号は　再建築価額

物件3.4.5号は　時価

にしています。


物件3.4.5号の場合、

再建築価額で　1000万円　程度までは契約が可能でしたが、

1ヵ月分が軽くパーになります


出口は、売却か取り壊しなので、一番安い値段で設定しました。



一番安い値段といっても、保険会社でまちまちで、

ある保険会社は　最低で500万までしかダメでしたから

別の保険会社では190万まで下げられたので

保険料は　3棟で年12000円　ほどで済みました。



ちなみにこの保険会社は

家賃収入特約といって

復旧期間に入ってこない家賃を補償してくれるオプションがあります

大家さんにとってはありがたいですね


保険会社もいろいろありますよ〜



つづく



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