2013年07月05日
餅は餅屋？ １０
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
今日は前回の続きで
不動産業界に従事している方で、
実際に不動産投資をしている人はかなり少ない理由は
・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない
・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める
・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる
・多くの賃貸営業マンは、単純に自分で運営できる自信がない
...
賃貸の営業マンってほんと特殊なんですよ。
賃貸に力を入れている会社って
スーモとかにそれなりに広告を打ってますから
待ち の営業なんですね。
大手のフランチャイズに加盟してたりすると
それはもう、ほっといてもお客さんはくるんですよ。
なので、ほんとに案内マシーンのレベルで成り立つんです。
大概、入社して３ヶ月ぐらいでそれなりの形になります。
...
お客さんはと言うと、
基本的に、自分の探しているエリアの不動産屋にいくことが多いです。
お店の戦略として、意図的に遠隔地の物件を広告掲載して
遠くまで案内にいくこともありますけど
基本的には、そのお店の周辺がテリトリーになります。
...
なので、必然的にお客さんを案内に行く頻度が高いのは
自分のお店の周辺の物件が多くなりますし、
物件写真
を撮ってきたりするものも
自分のお店のテリトリーの物件になります
...
その自分のテリトリーの物件を
案内とか写真撮りで
仮に、１日３件見たとして、月２５日なら
３ヶ月で２００件以上になりますから
テリトリー内で営業する分には
問題ないレベルになるんです。
実際、そのお店の範囲内で探す人がほとんどですからね。
...
月日が経っていくと
ロクに営業力もなく、自分の店舗の周辺のことしかわからない
使い勝手のいい 案内マシーン の出来上がりです
...
多店舗展開している会社で何度か異動を経験しながら
それなりに目的を持って働いているとか
自分の得意エリアの物件を買えたとか
って感じじゃないと
ただ不動産会社に勤めているってだけでは難しいでしょうね
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
今日は前回の続きで
不動産業界に従事している方で、
実際に不動産投資をしている人はかなり少ない理由は
・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない
・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める
・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる
・多くの賃貸営業マンは、単純に自分で運営できる自信がない
...
賃貸の営業マンってほんと特殊なんですよ。
賃貸に力を入れている会社って
スーモとかにそれなりに広告を打ってますから
待ち の営業なんですね。
大手のフランチャイズに加盟してたりすると
それはもう、ほっといてもお客さんはくるんですよ。
なので、ほんとに案内マシーンのレベルで成り立つんです。
大概、入社して３ヶ月ぐらいでそれなりの形になります。
...
お客さんはと言うと、
基本的に、自分の探しているエリアの不動産屋にいくことが多いです。
お店の戦略として、意図的に遠隔地の物件を広告掲載して
遠くまで案内にいくこともありますけど
基本的には、そのお店の周辺がテリトリーになります。
...
なので、必然的にお客さんを案内に行く頻度が高いのは
自分のお店の周辺の物件が多くなりますし、
物件写真
を撮ってきたりするものも自分のお店のテリトリーの物件になります
...
その自分のテリトリーの物件を
案内とか写真撮りで
仮に、１日３件見たとして、月２５日なら
３ヶ月で２００件以上になりますから
テリトリー内で営業する分には
問題ないレベルになるんです。
実際、そのお店の範囲内で探す人がほとんどですからね。
...
月日が経っていくと
ロクに営業力もなく、自分の店舗の周辺のことしかわからない
使い勝手のいい 案内マシーン の出来上がりです
...
多店舗展開している会社で何度か異動を経験しながら
それなりに目的を持って働いているとか
自分の得意エリアの物件を買えたとか
って感じじゃないと
ただ不動産会社に勤めているってだけでは難しいでしょうね
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
【管理会社であれこれの最新記事】
ライバルが多いことのしんどさ。
この記事へのコメント