区分をおススメしない理由

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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 <DIY教室>
 じいじ先生&こもも先生のDIY教室&ランチ5日目
 9日(月,祝)11時半〜
 ・ランチ
 ・クロス剥がし
 ・クロス貼り
 ・クッションフロア貼り
 ・和式トイレ解体
 ・建具塗り
  参加予定(定員12名)
  1じいじ先生
  2こもも先生(女性)
  3真中さん(女性)
  4IW本さん
  5N西さん
  6N西さん奥さん(女性)
  7むーさん(女性)
  8HTさん
  9J子さん(女性)
  10minakoさん(女性)
  11yasuさん
  12わたくし
  13特別講師Kさん
  ※満席になりました(・_・;)


<イベント一覧>
 10月  4日(水)11時半〜 じいじ先生のDIY教室&ランチ4日目
 10月  9日(月,祝)11時半〜じいじ先生&こもも先生のDIY教室&ランチ5日目
 10月 14日(土)12時半〜 南区しっしーさん2号戸建てビフォー見学会


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


以前セミナーをお願いしたなっちーさん


失敗談を書かれていました。

楽待コラム
「ババを引いた」と後悔した区分マンション


失敗談というのは特に参考になりますね。



セミナーにお越しいただいた際に

関連記事
2016年11月12日 なっちーさん登場!


古い団地(区分)の投資はおススメって主旨のお話しをされていましたが


まぁそういうことですよ。


岡山でも水漏れで大変なことになった区分の話しは聞いていますし


往々にしてそういうことにもなりますよ...


古い上にコンクリートですから


その後の処置はとても困難...


厳しいようですけど


その程度のことは予想の範疇


団地(区分)はぱっと見安いものが多いですから


飛びつきたくなっちゃんですよね...


でもそんなに甘くないんですよね...


いま問題なくできている人は運がいい


長く持ってたらそのうちババに変わりますよ...



同じ価格なら絶対戸建でしょ。


当時はまだまだ経験値が低いと感じましたから


ご自身でつらい経験をされて


これが血となり肉となればいいんじゃないでしょうかね。


かなりのダメージは受けますけど


お金と時間をかければなんとかなるでしょうから


頑張ってほしいですねー


...



先日の新聞にこんな記事もありました。


「一戸での相続放棄が...」


※クリックで大きくなります。


この記事では


80代の女性が孤独死

親族が相続予定

亡くなった女性の借金が判明

相続放棄

この女性が管理費、積立金57万円を滞納中

次の所有者が決まるまで滞納額は積みあがる...




ここは築30年の全29戸で全部ワンルーム。


当初、投資用マンションで売り出され


所有者自身で住んでいたのはここだけ。


発見が遅れたんでしょう...


事故物件になったそうで...


この部屋、どうなるんでしょうね...


他の所有者さんも大迷惑です...


結局、管理組合がいろいろ飲み込まないといけなくなります...



ここ、4年前に大規模修繕をしたそうで。


積立金は340万円しかないんですって...


いま貸しているみなさんは賃料2万円程度だそうで...


そんな状況では積立金の増額もできないお悩みも...


どうにもなりませんね(◎_◎;)




区分っていう仕組み自体にいろいろ問題があるんだけどねー


みんな自分の部屋のことしか考えてない...


所詮団地だからね...



地面があって、


自分の意思決定だけで好きにできる



ほうがいいと思うんだけどな...



おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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