岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町（H27.2.6 1,850万円で売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年4月　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日　着工　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築

R1年12月27日　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年2月17日　総社市溝口
☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　27人で作った会社で買った記念すべき１号
　8月1日から満室稼働で表面28.2％

R2年4月30日　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入　49.52坪 1200万円
　1K4戸＆店舗4戸 入居は店舗2つ。ひとつは大滞納...
　追い出し→解体→来春ガレージハウス3戸新築計画

R2年7月16日　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日　中区平井
☆土地７号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで引き取ってあげました(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
８月
☆「合宿」島根のそんちょう大家さんとこへ行ってみよー
　6,7日（木,金）
　６日　岡山出発
　　１わたくし☆
　　２りんしょ〜さん☆
　　３マジシャンかんかんさん☆
　　４じょーさん☆
　６日　昼　米子集合
　　１たくみさん☆
　　２やなぎさん
　　３よっさん
　６日　夜　松江集合
　　１まっきーさん
　　２ゆういちさん
　　３じいじさん☆
　　☆宿泊予定
　　※締め切りました。　


☆「視察」玉野市玉戸建＆ランチ
　8日（土）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２じょーさん
　３みのるさん
　４Ｄさん


☆「視察」関西町２戸１平屋125万円
　8日（土）16時
　参加予定（定員１０名）
　１u-kiさん
　２ＫＫさん
　３よーすけさん
　４しっしーさん
　５みのるさん
　６Ｋ本さん
　７Ｔ本さん
　８あゆはこさん（初）
　９しいたけさん
　10わたくし
　※満席になりました。


☆「視察」宿アパート
　8日（土）18時
　参加予定（定員１０名）
　１よーすけさん
　２しっしーさん
　３u-kiさん
　４はんなんさん
　５みのるさん
　６こーへーさん
　７なおとさん
　８Ｔ本さん
　９しいたけさん
　10わたくし
　※満席になりました。
　

☆晩御飯
　8日（土）19時
　参加予定（定員なし）
　１よーすけさん
　２しっしーさん
　３みのるさん
　４こーへーさん
　５なおとさん
　６しいたけさん
　７こまっちゃん
　８Ｔ本さん
　９いさむさん
　10わたくし
　11ひろしさん
　12まっきーさん


８月一覧
1日（土）12時「見学会」よーすけさん連島12号ビフォー＆ランチ、ついでに水島
2日（日）9時半「見学＆体験会」わたくしの門田新築＆芝貼り体験＆ランチ
3日（月）12時15分「視察」玉野市AP＆平屋４＆戸建＆ランチ
4日（火）12時「見学会」ぐっちさん弓之町戸建ビフォー＆ランチ
4日（火）16時「視察」西大寺中野180万円戸建＆お茶
4日（火）17時「見学会」東区久保-30万円戸建
5日（水）15時「視察」平井戸建＆お茶
6,7日（木,金）「合宿」島根のそんちょう大家さんとこへ行ってみよー
8日（土）12時「視察」玉野市玉戸建＆ランチ
8日（土）16時「視察」関西町２戸１平屋125万円
8日（土）18時「視察」宿アパート＆晩御飯
9日（日）11時半「視察」中区江並戸建＆ランチ
9日（日）18時「見学会」東区久保-30万円戸建２日目＆晩御飯



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は中区平井で２戸１長屋＆平屋２戸の見学。


のあとは、軽くお茶をして


１８時からみのるさんの１号物件の契約について行きました。




みのるさんは野立て太陽光はされているんですけど


不動産は初めて。


今回が待望の１号物件となります(*´▽｀*)






物件はここで登場した、北区船頭町の３５万円戸建。


関連記事
2020年07月30日　船頭町35万円戸建を見てきました。





市内中心部にかなり近いとはいえ


土地柄的には不人気で、しかも雨漏り中...


ということで、プレイヤーを選ぶ物件。




ある程度ボロに耐性がないと


かなり抵抗を感じるでしょうね(^^;





しかも、７月３０日に見学して


８月５日には契約までしないといけないという条件付き。




まぁこれは不動産屋さんのノルマの都合なんですけど


わたくしも元営業マンなんで


こういうのは可能な限り協力してあげています。


関連記事
2020年07月31日　営業マンのノルマに協力しました。




今回の船頭町３５万円戸建だって


面倒なことせずに


自分でサッサと契約してあげれば早い話しなんですけど


チャレンジしてみたくて日程の都合が合う人がいれば


譲ってあげればいいよね。



わたくしにとってはあってもなくても


まぁどっちでもいい物件ですからね(^^;




いまのわたくしが持つより


みのるさんみたいな１号として持つほうが


同じ物件でもよっぽど価値が高いでしょう。





そんな船頭町３５万円戸建。


エントリーは２２名でしたΣ（・□・；）

１※かっくん
２neverさん
３かずさん
４イーライフさん
５※みのるさん
６rikouさん
７さとしさん
８※ＧＭさん
９オーディンさん
10yuzuさん
11※麒麟さん
12あつおさん
13じょーさん
14やなぎさん
15やまさん
16Ｔ本さん
17もりてるさん
18Ｄさん
19いずさん
20Ｏ山さん
21fujiさん
22Ｔ田さん
※は見学会参加者




ざっと面々を見ると


１、まだひとつも持っていない人が５〜６名。

２、まだ数戸と規模が小さめの人が４〜５名。

３、すでにそれなり展開している人が４〜５名。

４、もうこんなちっちゃいの要らんでしょ？ってレベルが５〜６名。





個人的には、額が額だけに


１、まだひとつも持っていない人

２、まだ数戸と規模が小さめの人


に頑張ってほしいですけどねー




まぁ頑張るいうてもあみだくじ任せですけども(^^;





３、すでにそれなり展開している人

４、もうこんなちっちゃいの要らんでしょ？ってレベル



特に、こんな低価格のが４の人に当たっちゃうと


貧乏な側のわたくしが、お金持ちに譲るという


おかしな構図になっちゃうからねー(;´Д｀)




なにも貧乏な側から持って行かんでもよろしいが〜




とも思いますけど


３、すでにそれなり展開している人

４、もうこんなちっちゃいの要らんでしょ？ってレベルの人


は、


ここまでの人生で何らかの努力が実を結んだ人ですからねー




猛勉強して高属性を掴んで大きく借入できたとか

思い切って事業をしてそれが成功して資金ができて不動産へとか

株とかでひと財産を築いて不動産へとか


何らかの気づき、勉強や努力があって


さらに前に進む気概が強いから


そういうレベルに達しているわけで。





厳しいことをいうと


１、まだひとつも持っていない人

２、まだ数戸と規模が小さめの人


は、


属性があまり高くないとか

不動産の魅力に気付くのが遅かったとか

不動産を増やす努力が足りないとか

浪費家だったとか

貯金が苦手だったとか

お金を投じるのが怖いとか

借金が怖いとか



何かしらの要因があるわけで。





お金持ちの人だって欲しい理由は人それぞれですしね。





ラインナップが集合住宅ばかりだから戸建も欲しいとか


自分で倉庫で使いたいとか


カオスな場所に持ってみたいとか


いつ事業がどうなるかわからないからとか。





なので、心情的にはいろいろ思うけど


お金持ちだから冷遇するとか


資金が少ない人を優遇するとかはできないですね〜






そういう観点ではなくて


頑張っている人を応援してあげたいですね。




だから、時間を割いて見学会や勉強会にきた人を優先するとかは


どんどんやっていきたいと思います。





じゃあ、時間がなくて参加できない人はどうなるの？？




って意見もありますけど


それはあなたが参加すればいいだけの話し。




自分の人生において


なにを優先させるかはあなたが決めればいい。



身内の冠婚葬祭？
家族の事故や病気？
家族のイベント？
自分の趣味の時間？
友人知人との時間？
会社の業務？
身体を休める時間？
食事とかの時間？
見学会とかのイベント？



参加したいと強く思うなら優先順位を上げればいいだけ。


優先順位を上げられないなら、そこまで強い動機がない。


他にもっと大事なことがあるんでしょう。





どんな大事な仕事があっても


大切な人が死にそうな状況なら普通はそっちを優先するでしょう？





全ての行動はあなたが決めているんです。


右に行きたいなら右に、


左に行きたいなら左にいけばいい。


自分の行きたいところに行けばいいだけの話し。


来られない理由の解決はこっちではどうすることもできません。


自分の人生の選択は自分しかできません。







まぁそんなこんなで２２名から決勝に進んだのが８名。


あみだくじ８本に対して、くじ引き順はこう。

１かっくん　
２みのるさん
３rikouさん
４ＧＭさん
５オーディンさん
６麒麟さん
７あつおさん
８いずさん　　


で、結果はこう。

５番手　１かっくん　
２番手　２みのるさん
３番手　３rikouさん
８番手　４ＧＭさん
４番手　５オーディンさん
６番手　６麒麟さん
７番手　７あつおさん
当たり　８いずさん　




なんと！？　８本目、最後の残りが当たり！！


そんなこともあるんですね〜


すごい強運。






しかし、残念ながら


いずさんはこの強運を活かすことができませんでした...





いずさんが辞退したんです。


それも契約の前日に...





いずさんはこれが１号となるはずでした...






しかし、いずさんはいままで一度も見学会にきたこともなく


ボロに対する耐性がないんですね...




普通のサラリーマンですから当然です。




普段からボロに慣れてもらう意味も込めて


見学会を頻繁にやっていますけども


この船頭町３５万円戸建に見学ももちろん不参加...


物件は写真でしかみていないんですね...





やっぱり怖くなったんだと思います...





そりゃ

土地柄は良くないわ

ボロだわ

残置はあるわ

雨漏りはあるわ

越境もしとるわ



いずさんじゃ無くてもボロ耐性が無い人は引くでしょう(-_-;)


当然の反応ですよ...





それが、よりによって決勝メンバーで


見学会にきたことないのがいずさんだけっていうね...


他の７名はある程度耐性がある方たち...


５番手　１かっくん　
２番手　２みのるさん
３番手　３rikouさん
８番手　４ＧＭさん
４番手　５オーディンさん
６番手　６麒麟さん
７番手　７あつおさん
当たり　８いずさん



ほんとよりによってです...




しかし、これを活かすも殺すもいずさん次第...




２２名もエントリーして


わたくしも貸せると判断した上でのパスですからね...


価格も３５万円...


街中の不動産としてはなかなかあり得んですね...


もちろん誰も手を挙げないなら喜んで引き取りますよ。


他のエントリーしたみなさんも


何らかの見込みを持っていたはずですよ。





いつも激安ボロ物件のときには思うんですけど


こういうのって金額的に買いやすいから


資金力の弱い


１、まだひとつも持っていない人


にこそチャンスだと思うんですけど


ここの人たちはあまり手を挙げないんです...




やっぱりボロ耐性がないから(-_-;)





だからどうしてもこの人たちが多くなるんですよね...


２、まだ数戸と規模が小さめの人

３、すでにそれなり展開している人

４、もうこんなちっちゃいの要らんでしょ？ってレベル





手を挙げたほうがいいと思う人は挙げなくて


手を挙げなくてもいいでしょ？って人が挙げるというね...



まぁ心理的なメカニズムだとそうなりますわね...





手を挙げてせっかく当たっても降りるしね...





まだひとつも運営したこともない自分のジャッジを


わたくしのジャッジより優先させたということでね...




素人のジャッジよりわたくしのジャッジの方が


信頼性が低いということが露呈(￣▽￣;)!!ｶﾞｰﾝ







実はそういう人こそ、高いのを買うべきなんですよ。


誰がみてもきれいなもの。新築とか。



もちろんそういうのは高いです。



でも、お金で物件に関する安心が買えます。





入居するかどうかが怖いなら


サブリースという仕組みが、お金で買えます。





わたくしも災害が怖いから


保険という仕組みをお金で買っています。






お金で大概の安心が買えます。


不動産で成功するかどうかは置いといて


ボロ耐性のない、いずさんにはそういうのがいいでしょう。


やっぱり向き不向きってのはあるでしょう。





チャンスに見えた船頭町３５万円の当選も


実はチャンスでは無かったんだと思います。






それに対して、２番手のみのるさんにはチャンスに見えたようで


きっちり掴んで、今日契約してきました。






これが１号です。




順調に進めば、８末か９月に決済です。




こういう低価格物件が、


こういう人に当たってもらうのが


一番うれしいです(^^)






富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日　富山遠征
2019年10月23日　しらかわＧＯ〜
2019年10月24日　金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日　富山で活動開始
2019年10月26日　壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日　ガレージハウスに改造中
2019年10月28日　岡山より２割近く安いかなー
2019年10月29日　人脈やノウハウが集約
2019年10月30日　ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日　植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日　きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日　新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日　共用部も商品の一部
2020年01月03日　少々難ありの土地
2020年01月04日　実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日　インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※5月25日現在

※ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com




ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影

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