勇者の冒険のはじまり。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪1円... 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23号 中古購入
 約113坪&平屋を63万円で購入
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東
☆土地5号 土地購入 (R1年10月29日売却)
新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
→IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス


R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件24号 中古購入
 20坪&ボロ家で120万円。
 アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

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<イベントのお知らせ>

11月

☆「見学会」きよしさん金光町完成見学&ランチ
☆「見学会」よーすけさん連島戸建ビフォー&お茶
 14日(木)12時、15時

 参加予定(定員10名)
 1きよしさん
 2よーすけさん
 3わたくし
 4マジシャンかんかんさん
 5ひろしさん
 6かおりんさん(女性)
 7はぴりたさん奥さん(女性)
 8けんさん

☆「トレジャー」まゆさん川張戸建ビフォー&ランチ
 15日(金)12時

 参加予定(定員10名)
 1まゆさん(女性)
 2HTさん
 3じいじさん
 4わたくし

☆「視察」福吉町戸建&お茶
 15日(金)16時

 参加予定(定員10名)
 1norikoさん(女性)
 2OCさん
 3セリユさん(女性)
 4HTさん
 5たかさん
 6こはらさん(女性)
 7わたくし


☆「見学会」かおりんさん鳥羽平屋完成&ランチ
 16日(土)10時半

 参加予定(定員10名)
 1かおりんさん(女性)
 2A藤さん
 3エリイさん
 4わたくし


☆「体験会」 よーこさん岡山1号 ブロック破壊体験
 16日(土)14時

 参加予定(定員9名)
 1よーこさん
 2じいじさん
 3A藤さん
 4児島大家さん
 5わたくし


☆ぺんたさん岡山セミナー&懇親会
 23日(土)13時〜(定員55名)
 ※懇親会18時半〜(定員40名)

 ぺんたさん※
 わたくし※
 1じょーさん※
 2OCさん
 3たかさん※
 4しーさん(女性)※
 5yasuさん※
 6まっきーさん※
 7こーへーさん
 8HTさん※
 9よーすけさん※
 10あつおさん※
 11いさむさん※
 12A藤さん
 13minakoさん(女性)※
 14しいたけさん※
 15かおりなさん(女性)
 16J子さん(女性)※
 17やなぎさん※
 18namiさん(女性)※
 19ひろしさん※
 20こまっちゃんさん※
 21O幡さん※
 22なおとさん※
 23かおりんさん(女性)
 24かなさん(女性)※
 25neverさん
 26たかぱぱさん※
 27TAKEさん※
 28ひろさん※
 29りんしょ〜さん※
 30よーこさん(女性)
 31しっしーさん※
 32まゆさん(女性)※
 33BLXさん
 34Y田さん
 35ぽこさん※
 36はぴりたさん※
 37u-kiさん※
 38しんさん※
 39AIさん
 40こももさん(女性)※
 41amiさん(女性)
 42N村さん奥さん(女性)
 43たくみさん※
 44KGさん※
 45かりんさん(女性)※
 -----ここから先は椅子のみとなります(-_-;)
 46じゅんこさん(女性)※
 47かこちゃん(女性)
 48こはらさん(女性)
 49T本さん※
 50GMさん※
 51つぼさん
 52つねさん
 53たぐぼーさん
 54K本さん※
 55むーさん(女性)
 ※満席になりました。
 懇親会のみ(満席になりました。)
 56yazinさん※
 ☆キャンセル待ち
 1そうさん


11月
1日(金)12時「体験会」 ゆういちさん2号 ブロック破壊体験1日目&ランチ
2日(土)10時「体験会」 ゆういちさん2号 ブロック破壊体験2日目&ランチ
2日(土)16時半「見学会」神田町AP 復活案件
6日(水)11時「視察」長船美邸古民家&ランチ
7日(木)14時「見学会」OCさん槌ケ原ビフォー&お茶
11日(月)14時「視察」玉島黒崎戸建2つ見学&お茶
13日(水)14時「視察」益野戸建見学&お茶

14日(木)12時「見学会」きよしさん金光町完成見学&ランチ
14日(木)15時「見学会」よーすけさん連島戸建ビフォー&お茶
15日(金)12時「トレジャー」まゆさん川張戸建ビフォー&ランチ
15日(金)16時「視察」福吉町戸建&お茶
16日(土)10時半「見学会」かおりんさん鳥羽平屋完成&ランチ
16日(土)14時「体験会」 よーこさん岡山1号 ブロック破壊体験
18日(月)「見学会」牟佐・原
19日(火)「見学会」倉敷市日吉町完成
22日(金)ぺんたさんセミナー前夜祭
23日(土)ぺんたさん岡山セミナー&懇親会
24日(月)ぺんたさんと見学会?
27日(水)弓之町戸建見学&ランチ

12月
13日(金)忘年会夜の部1
15日(日)忘年会夜の部2
17日(火)忘年会夜の部3
23日(月)忘年会夜の部4

2月
1日(土)波乗りニーノさんセミナー


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日も朝から

・地鎮祭
・しいたけさん1号決済
・益野ボロ家2つ見学
・西大寺廃墟ビル見学
・お茶


とネタ満載(^^;





しいたけさんの決済はここで登場した五重苦物件...

・車が入らん
・ジャングル
・残置物
・雨漏り
・カビ


2019年09月17日 五重苦物件...
2019年11月08日 商標登録の更新



これに1号物件で挑戦するのはまさに勇者


勇者しいたけ
d.png


冒険の始まりです(^^)
e.jpg

IMG_6534.jpg




道具屋と武器屋で装備を揃えて、まずは植物の攻略。


どう変身するか楽しみです(^^;







午前中は地鎮祭でした。

1.jpg

2.jpg




1円で仕入れて、


古民家と築30年以上の新築未入居を解体したとこですね。

物件19,20号の話し




ここに平屋3棟を計画。


道が狭くて、周りは山なので


こんなとこに住む人いるんだろうか...


と、多くの方が思うような場所Σ(・□・;)




学区はいいから


3LDKのいいやつを建てたくもなるけど


そんなんしても大きい車が入らんから


たぶん敬遠されるんよね...


もちろん家賃安かったら貸せると思うけど


それじゃ採算が合わんもんね...




そこで、周囲の山を活かせるような企画


挑戦しようと思ってやってます(^^;




こっちもなかなかの冒険です。


果たしてうまくいくのでしょうか??


まだ融資通ってもないのにねΣ(・□・;)






ここもまずは植物の攻略(^^;


この青いところは、なんと岡山市道Σ(・□・;)
a.jpg


通ったことはないけど、


地図では、上まで繋がっているっぽい...




で、この赤い部分の擁壁はこっちのものっぽい。
b.jpg




その間のボーボーは市のものじゃないかと思うんです...
c.jpg




こっちにめちゃめちゃ越境中


しかもどんぐりを大量に落としてくるので


岡山市に相談に行ってみます(^^;






時間が無くなったので富山編はまた(^^;

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...






つづく



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☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃8.8万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

担当者からしたら上に上げやすい状況

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪1円... 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23号 中古購入
 約113坪&平屋を63万円で購入
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東
☆土地5号 土地購入 (R1年10月29日売却)
新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
→IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス


R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件24号 中古購入
 20坪&ボロ家で120万円。
 アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
物件25,26,27号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟を新築

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<イベントのお知らせ>

11月

11月
1日(金)12時「体験会」 ゆういちさん2号 ブロック破壊体験1日目&ランチ
2日(土)10時「体験会」 ゆういちさん2号 ブロック破壊体験2日目&ランチ
2日(土)16時半「見学会」神田町AP 復活案件
6日(水)11時「視察」長船美邸古民家&ランチ
7日(木)14時「見学会」OCさん槌ケ原ビフォー&お茶
11日(月)14時「視察」玉島黒崎戸建2つ見学&お茶
13日(水)14時「視察」益野戸建見学&お茶
14日(木)12時「見学会」きよしさん金光町完成見学&ランチ
14日(木)15時「見学会」よーすけさん連島戸建ビフォー&お茶
15日(金)12時「トレジャー」まゆさん川張戸建ビフォー&ランチ
15日(金)16時「視察」福吉町戸建&お茶
16日(土)10時半「見学会」かおりんさん鳥羽平屋完成&ランチ
16日(土)14時「体験会」 よーこさん岡山1号 ブロック破壊体験
18日(月)12時「見学会」牟佐9号アフター&まゆさん原ビフォー&ランチ
19日(火)12時「見学会」あつしさん倉敷市日吉町完成&ランチ
22日(金)12時「視察」野田屋町古家?土地?見学&ランチ
22日(金)19時「懇親会」ぺんたさんセミナー前夜祭
23日(土)13時「セミナー」ぺんたさん岡山セミナー&懇親会
24日(日)11時半「見学会」ぺんたさんとランチ&見学会

27日(水)12時「見学会」弓之町→蕃山町→さい→海吉&ランチ

12月
13日(金)忘年会夜の部1
15日(日)忘年会夜の部2
17日(火)忘年会夜の部3
23日(月)忘年会夜の部4

2月
1日(土)波乗りニーノさんセミナー


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


物件19,20号廃墟を解体した跡地で計画中だった


関連記事
2018年09月08日 解体 その1
2018年09月19日 人がしないことをしたいんです。
2018年10月26日 基礎を掘り起し中
2018年11月10日 解体もいよいよ大詰め
2018年11月18日 解体 第一部 完
2018年12月27日 相手はプロでした(汗)
2019年07月25日 5度目の新築チャレンジ




5度目の新築チャレンジが、今日から着工しましてねー


見学に来た方はよくご存じですが


なんせ道が狭い(;'∀')


こんなところで大丈夫??


というのが大方の意見でしょうが


こんなトラックも入っちゃうから
1.JPG



まぁなんとかなるんじゃないかと(^^;




そんなこんなで工事も進みだしました。
2.jpg

4.JPG

3.JPG



ここに3棟の同じ平屋が出現します。


果たしてどうなりますやら(^^;





今回ももちろん融資


11月8日(金)に書類提出完了して


結果が出たのがきっちり2週間後


先週末11月22日(金)。


で、25日着工っていうめちゃなスケジュール(^^;





融資が通らんかったらどうすんの??Σ(・□・;)




って感じですけど


まぁ通せると思ってました(^^;





さすがに、先月末にアパート6号&物件24号


1100万円借りた金融機関は難しいけど


今回は昨年12月にアパート3,4号


10300万円借りた金融機関へ。





ここは、以前は築古でも出してくれてたんだけど


いまは極端に難しくなってね...(-_-;)


でも、土地持ちの新築なら出る



今回は、

・土地は取得済
・土地の固定資産評価が高い(担保評価が高い)
・新築(耐用年数が取れる)
・前回から1年近く空いてる
・利回りもそこそこ出る。
・不動産としては額もそんな大きくない



ということで


担当者からしたら上に上げやすい状況




これが通らんかったら


不動産への融資自体ができんわ(^^;





ということで2か月続けて融資獲得


今回は申込満額の2200万円


借りることになりました。





自己資金が求められることは多くなったけど


案件の内容や過去の運営実績


問題なく融資は可能ということですね。





世間一般の人よりは早めに始めて


これまでの実績とか


コツコツ積立してるとか


前期で累積黒字に転換したとか


ここにきて効いてきてる感じですね。





これからの人は結構大変ですけど


それでもいつかは風向きが変わってきますから


コツコツ実績を積んで


しっかり準備しておきましょう(^^)v






時間が無くなったので富山編はまた(^^;

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...






つづく



手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん天才」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則

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☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
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☆北区
 西長瀬戸建 家賃8.8万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

「勝手に切ってくれたらええよー」いうてもね...

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

----------
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪1円... 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23号 中古購入
 約113坪&平屋を63万円で購入
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東
☆土地5号 土地購入 (R1年10月29日売却)
新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
→IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス


R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件24号 中古購入
 20坪&ボロ家で120万円。
 アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
物件25,26,27号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟を新築

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<イベントのお知らせ>

12月
☆なおとさん新保APアフター&ランチ&福島戸建見学
 5日(木)12時

 参加予定(定員10名)
 1なおとさん
 2こももさん(女性)
 3ひろしさん
 4じいじさん
 5エリイさん
 6OCさん
 7ayakoさん(女性)
 8かおりんさん(女性)
 9はぴりたさん奥さん(女性)
 10わたくし
 ※満席になりました。

☆忘年会昼の部 イオン岡山6階
 11日(水)12時

 参加予定(定員14名)
 1わたくし
 2ひろぴー
 3まなかちゃん(女性)
 4こももさん(女性)
 5ひろしさん


12月
3日(火)弓之町3日目&ランチ&なおとさん北方トレジャー
5日(木)12時なおとさん新保APアフター&ランチ&福島戸建見学
11日(水)12時 忘年会昼の部 イオン岡山 14名
13日(金)忘年会夜の部1
15日(日)忘年会夜の部2
17日(火)20時 忘年会夜の部3 平和町 14名
23日(月)忘年会夜の部4

2月
1日(土)波乗りニーノさんセミナー


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---



こんばんは。岡山大家です。


いま建築中の新築平屋3棟。


関連記事
2019年11月25日 担当者からしたら上に上げやすい状況



工事が進みだしたら早いもんでどんどん進んでます。


まずは基礎から。


【戸建住宅の基礎工事】工程や手順と注意したいチェックポイント


@地縄張り・やり方
A根切り
B砕石敷き
C防湿シート敷き・捨てコンクリート

1.jpg

2.jpg



が終わったとこですね。




で次は

D配筋(鉄筋組み)
E基礎外周の型枠組み

3.jpg

4.jpg




いまここまできてます。



ここから

F床ベースの生コン打設
G基礎内部の立ち上がり型枠組み
Hアンカーボルトの設置
I基礎立ち上がりの生コン打設
J養生
K型枠ばらし
L雑コン・仕上げ


と進んでいくんでしょう。



全体としてはこんな感じですね。

1.jpg





越境について岡山市に相談に行った件はまだ動きなし...

1 - コピー.jpg


関連記事
2019年11月13日 勇者の冒険のはじまり。




先日、この民地(青)の部分も持ち主を呼んで相談したんですけど

1 - コピー - コピー.jpg




「勝手に切ってくれたらええよー」って(;´Д`)



「切ってくれたらいうて...」
「こんだけ背が高くて生い茂ってるのに」
「結構なお金かかりますがー」




「でもそんなお金ないから...」
「この山ごと引き取ってくれん?」




「いやいや...」



「ここを開拓してログハウスでも建てようかと思って」
「知人から買ったんだけどそんな元気も無くなってな...」
「当時使った額の〇〇〇万円ぐらいでどんな?」




「いやいや...」
「ここ、1円で買ったんで...」
「解体費は使ってますけど...」




「1円かぁ〜...」
「思いっきり力抜けたわ...」
「1円じゃわしが生きとる間はさすがに売れんな〜...」
「死んだあとは別に構わんけど...」




「でも、現実にこっちは1円でも厳しいですわ...」
「広大で(数百坪はある)、斜面で」
「これらの木々を処理するとなると」
「逆にお金もらわんと」




「...」
「まぁお宅もこの状況見て買ったんだから」
「それはしかたないが」
「揉める気もないし逃げも隠れもせんからなんとかしてや」




「いやいや」
「金額によってはなんぼか歩み寄ってもいいですけど」
「全部こっち持ちはおかしいでしょ?」




「いや、でもここに使うお金ないんよ」




心の声「ほんななんで買ったんなら〜(;´Д`)」




「まぁとりあえず見積もりでもとってみますわ」





まぁ伸びてたら伸びてるで


風情があって見た目は悪くないんだけど


こっちの屋根に覆いかぶさる勢いだから


時期によっては落ち葉が困るよね...





調停なり裁判なりしたら


100%こっちが勝つ話しなんだけどなー(-_-;)


どうしたもんかね...







時間が無くなったので富山編はまた(^^;

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...






つづく



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 西長瀬戸建 家賃8.8万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
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☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
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・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
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・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
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H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
----------
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
----------
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪1円... 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23号 中古購入
 約113坪&平屋を63万円で購入
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東
☆土地5号 土地購入 (R1年10月29日売却)
新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
→IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス


R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件24号 中古購入
 20坪&ボロ家で120万円。
 アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
物件25,26,27号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟を新築

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<イベントのお知らせ>

12月
☆忘年会昼の部 イオン岡山6階
 11日(水)12時

 参加予定(定員14名)
 1わたくし
 2ひろぴーさん
 3まなかちゃん(女性)
 4こももさん(女性)
 5ひろしさん
 6ラーメンnnwさん
 7ayakoさん(女性)
 8ロバートS田さん
 9tomoeさん(女性)
 10norikoさん(女性)
 11かりんさん(女性)
 12F原Hさん
 13OCさん
 14はぴりたさん奥さん(女性)
 15O幡さん
 16じいじさん
 17
 18
 ※増枠しました。

☆忘年会夜の部1 イオン岡山6階
 13日(金)20時

 参加予定(定員18名)
 1わたくし
 2しっしーさん
 3いさむさん
 4HTさん
 5K只さん
 6よーすけさん
 7u-kiさん
 8ひろしさん
 9K本さん
 10よーこさん(女性)
 11DDMさん
 12エリイさん
 13りんしょ〜さん
 14ゆたかさん
 15K原さん
 16たかさん
 17こはらさん(女性)
 18yazinさん
 ※満席になりました(^^;

☆忘年会夜の部2 磨屋町
 15日(日)18時

 参加予定(定員14名)
 1わたくし
 2Mさん
 3ゆういちさん
 4あつおさん
 5セリユさん(女性)
 6こまっちゃんさん
 7かりらさん
 8マジシャンかんかんさん
 9
 10
 11
 12
 13
 14

☆忘年会夜の部3 平和町
 17日(火)20時

 参加予定(定員18名)
 1わたくし
 2まっきーさん
 3たくみさん
 4あつさん
 5namiさん(女性)
 6たかぱぱさん
 7そうさん
 8TAKEさん
 9GMさん
 10まさしさん
 11しいたけさん
 12じゅんこさん(女性)
 13麒麟さん
 14OCさん
 15T本さん
 16Sさん
 17なつさん(女性)
 18いなせさん
 ※満席になりました。


12月
3日(火)弓之町3日目&ランチ&なおとさん北方トレジャー
5日(木)12時なおとさん新保APアフター&ランチ&福島戸建見学
11日(水)12時 忘年会昼の部 イオン岡山 18名
13日(金)11時「見学会」まきさん水没競売戸建アフター&ランチ&長船戸建見学
13日(金)20時 忘年会夜の部1 イオン岡山 18名
15日(日)18時 忘年会夜の部2 磨屋町 14名
17日(火)20時 忘年会夜の部3 平和町 18名
23日(月)19時 忘年会夜の部4 平和町 10名

2月
1日(土)波乗りニーノさんセミナー


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は、新築平屋3棟にコンクリート流し込んでます。

関連記事
2019年12月03日 「勝手に切ってくれたらええよー」いうてもね...




しかし、大きな車が入らないので


生コン車&ポンプ車で長い距離を運びます(;'∀')
2.1.JPG



この奥へ進んでいきます。
2.JPG



うゎ〜、長いな〜
3.JPG



まだまだ先ですな...
5.JPG



4.JPG



6.JPG




かなり長い距離なのになんとかなったみたいで(^^;


道が狭いといろいろ手間が増えますね(;'∀')




午後からは、この現場の一部金のお支払いに銀行へ。

1.jpg





今回の支払いサイトは

・契約時 10万円
・着工時 540万円
・上棟時 720万円
・完成時 540万円



ということですけど


ご覧の通りすでに着工してますよね...




なのにまだ一銭も払っていない(^^;





着工してまぁまぁ経つのに支払いの話しにならんから


まだいいのかな〜?


そんなわけないよな〜って思って


「請求書くださーい」ってお願いしました(^^;


きっと忙しすぎて後回しなんでしょう(^^;




ということで、契約時と着工時の550万円の


支払い手続きをしてきたというわけ。




次は上棟時ですね。


予定では12月20日頃。


いまはイメージが湧きにくいですけど


上棟するとそれなりに見えてくるでしょう(^^♪





午前中は、エリイさんの1号アパートの決済でした。

IMG_7402.jpg




エリイさんはわたくしより少し年長で高属性なんだけど


病気で仕事ができない時期を経験して


不動産に興味を持ったそうでね...


いくら高属性といっても


労働収入に依存してると身体壊したら大変だもんね(-_-;)


1号を手にできたので


コツコツ増やしていけたらいいですね〜(*´▽`*)





物件はというとここで登場した庭瀬のアパート。

関連記事
2019年10月17日 即戦力か将来性か。




2DK4戸中、1戸しか入ってない...


空室の3戸を直してきれいにするべきか...


しかし、駐車場がない...


となると、家賃も安くしないと...


仮に駐車場があったとしても


せいぜい4万円程度...


築も古いのでどこまでお金かけたもんか...




ノーリフォームで安く貸すにしても


駐車場がないからね〜(-_-;)




個人的には、倉庫?トランクルーム化?


がいいんじゃないかと思うんですけど


果たしてどうなりますか(^^;





そういうことを考えるのもまた楽しいので


エリイさんに大家業を満喫してもらいましょうか( ´ー`)y-~~




最初はいろいろ不安でしょうけど


まぁこの立地ならどうにでもなりますから


死なないように細く長くやっていきましょう(^^)v
5.JPG






時間が無くなったので富山編はまた(^^;

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...






つづく



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☆大家仲間の募集中物件☆
 誰か部屋を探している人がいたら
 okayamaooya@gmail.comへ連絡ください(^^;

☆北区
 西長瀬戸建 家賃8.8万円
 ベルシティ津高 203号 家賃2.4万円
 ブルーハイツ西古松 2階 家賃3万円

☆中区
 旭東町アパート1階 家賃3.9万円
 御成町戸建 家賃4万円

☆東区
 西大寺中野本町戸建 家賃5万円

☆玉野市
 槌ケ原平屋 家賃4万円

☆倉敷市
 玉島陶戸建 家賃5.5万円
 

☆大家仲間の募集前物件☆
・あつおさん  東区南古都戸建
・あつしさん  倉敷市日吉町戸建
・HTさん   北区関西町平屋
・TAKEさん 北区関西町平屋
・まゆさん   北区万成東町戸建
・mihoさん 中区湊平屋
・rikouさん南区福富西戸建
・GMさん   東区西大寺射越戸建
・neverさん北区栢谷戸建1
・neverさん北区栢谷戸建2
・たかぱぱさん 中区平井戸建
・デンチさん  中区平井戸建
・デンチさん  北区足守平屋
・まなかさん  中区新京橋戸建
・K只さん   南区妹尾平屋
などなど...
※思いつきで書いたので漏れがあったら教えてください(^^;




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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

ついに上棟

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27年2月6日 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

----------
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u
 平坦地の約50坪500万円で購入しセキスイで新築
----------
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
----------
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
----------
H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号 土地購入
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋100万円。家賃3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入
 125坪1円... 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居
☆物件23号 中古購入
 約113坪&平屋を63万円で購入
 あみだする時間なくてとりあえず自分で購入(;´Д`)
 忘年会の賞品にでもしようか思案中...

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東
☆土地5号 土地購入 (R1年10月29日売却)
 新築用地として桜が丘東で坪1.26万円で購入
 →IW本さんがチャレンジしたいというので同額でパス


R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 30坪1400万円 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件24号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件24号 中古購入
 20坪&ボロ家で120万円。
 アパート6号の隣だから一緒に買いました(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件25,26,27号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟を新築

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<イベントのお知らせ>

1月

2月
☆波乗りニーノさんセミナー
 1日(土)13時〜 ※懇親会23時半〜

 参加予定(定員57名、懇親会50名)
 1ニーノさん※
 2ポールさん※
 3ふんどしさん※
 4ぺんちゃん※
 5ルイ76世帯さん※
 6わたくし※
 7ゆたかさん※
 8Mさん
 9OCさん
 10りんしょ〜さん※
 11しいたけさん※
 12K本さん※
 13たかさん※
 14よーすけさん※
 15てつさん※
 16TAKEさん
 17しっしーさん※
 18こはらさん(女性)※
 19yazinさん※
 20ひろぴーさん※
 21やまさん
 22O幡さん※
 23やなぎさん※
 24A藤さん
 25ひろさん
 26なつさん(女性)
 27たくみさん
 28こももさん(女性)※
 29いさむさん※
 30ひろしさん※
 31HTさん※
 32こーへーさん
 33かこちゃん(女性)
 34りょういちさん※
 35しーさん(女性)※
 36ポコさん※
 37じょーさん※
 38たかぱぱさん※


1月
5日(日)12時 こーへーさん井原市古民家トレジャーハンター&ランチ
7日(火)12時 「見学会」再・福冨事務所&ランチ
10日(金)12時 「視察」撫川平屋&ランチ

20日(月)11時「見学会」北区葵町20万円戸建&ランチ
21日(火)12時 「新年会」昼の部
22日(水)12時「見学会」かたへいさん新庄下古民家&ランチ
25日(土)DX@母ちゃん主催神戸新年会
27日(月)19時 「新年会」夜の部第一弾
31日(金)ニーノさん前夜祭予定

2月
1日(土)波乗りニーノさんセミナー
2日(日)ニーノさんらと観光?


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


1円で買った古民家&平屋を壊して

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跡地に新築平屋3棟を進めておりますが

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年末で基礎は完成。

S__5701646-thumbnail2.jpg

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2019年12月31日 今年もよく遊んだなー





そして、年明けから土台が組まれ
1.JPG

2.JPG




10日に足場を組んで
3.JPG



11日についに上棟となりましたー(≧▽≦)

「上棟」の定義とは



4.JPG




5.JPG



夕方
6.JPG





ここまでくると随分建物っぽくなってきますねー






今回で新築を建てるのは5度目


1度目 平屋2号(津島東)57u 2LDK
2度目 2階建6,7号(門田本町)84u 3LDK
3度目 平屋13,14,15-1,2号(植松)43平米 2DK
4度目 平屋16-1,2号(赤磐市)45平米 1LDK





平屋は2号で初挑戦


これは狙いはバッチリだったものの


積水の建築条件付き土地だったので


建物は結構割高に(-_-;)


やっぱりメーカー系は高い(;´Д`)





2度目の平屋挑戦は植松


この時は、いろいろ温めていたプランを具現化したかったのと


複数のパターンを試してみたかったのとで

・ノーマル平屋
・オリジナル平屋
・オリジナル2戸1平屋



の3パターンで挑戦。





3度目の平屋挑戦は赤磐市


この時は、コストダウンに意識を置いて

・トイレ以外の建具は無し
・床を減らすために土間を広く
・外壁を減らすために2戸1で



ということで、かなり安く建ちました。





そして4度目の平屋挑戦


・建物を極力小さく



基本的に建物が小さくなれば


基礎、外壁、屋根などあらゆるものが少なくなりますから


総額としては安くなるはず。



ただ小さすぎると逆に割高になるでしょうし


賃貸市場で受け入れられるかどうか...


と懸念材料も浮上します。





ということで今回は


過去最小37.26u(11.27坪)。



間取り的には2DKか1LDKというところ。


昔の田んぼの田の間取りの2DKが


だいたい6m×6mの36平米なんで


これぐらいの広さでも充分成り立つと思いまして(^^;


実際、小さい平屋でこれぐらいのもあるしね。





単純に小さくなれば安くなるはずなんだけど


さらに安くできないか?と思って


今回は基礎に手を加えてます。
IMG_8086.JPG



これで全体の3分の1程度は基礎が減ってますかね?




果たしてこれがどう転ぶか?


総事業費2600万円ぐらいの大実験です(^^;




なんでもやってみんとわからんからね(^^;






時間なくなったんで富山編はまた(^^;


富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地



つづく




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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