岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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こんばんは。岡山大家です。


今日は素敵な女性経営者の方にお会いしましたー


某管理会社を経営されている方です。


この管理会社は、築古物件をきれいにして


常に高い入居率を誇っています。



定期的に配信される空室一覧をウォッチングしていると


この管理会社の物件はいつも申込が早い



確か、昨年だったかな？


某大手管理会社が長年管理をしてきた


空室たっぷりの物件（１０室以上）が


その管理会社に変わりました。


「おー、あれがついに管理変わったかー。どうなるかなー？」


と思っていましたが


わずか、２ヶ月ほどで満室へ


空室一覧上でしか知らない管理会社に対して


妙に感心したものです




今回、縁あって初めてお会いすることになりましたが


いろいろお話を聞いていると


当たり前のことばかりなんですね。



綺麗に掃除をする

ゴミが落ちていれば拾う

入居者目線

入居者とのコミュニケーション

仲介会社を訪問して直接お願いする

人を大切に

喜んでもらいたい


などなど...



そんな当たり前のことができていないところが多すぎる


空室に入ったら、下水の匂いがする

ポストはチラシでパンパン

ゴミステーションは散乱

放置自転車で溢れかえる

タバコの吸殻があちらこちらに


そんなことすら、改善できていない管理会社は非常に多い



当たり前のことを当たり前に



わたくしがサラリーマンの頃やっていたことと同じでした。


業績が伸びると


「何をやっているんですか？」


と、よく聞かれましたが


特になにもやっていないので答えに困っていました


必殺技なんて何もなくて、ただ単に


するべきことを漏れなく細かくやっていた　だけでしたから


とても共感できるお話しでしたねー



オーナーから感謝され、入居者からも感謝されるそうです。


従業員もよく働いてくれると感謝していました。


みなさん１０年級の選手だそうで、長く働いてくれるそうです。


人材もノウハウも蓄積されていきますね。




某お寿司屋さんでお昼をご馳走になりましたが、






さらに、極上の太巻きを持たせてくださいました。


従業員用にもお持ち帰りでした。





風の噂で聞きましたが


岡山のある賃貸仲介会社は


営業マンの８５％が１年未満の社員だそうです。


人が次々辞めていく...


ベテランが残らない、人が育たない...


よく知りませんが、そんな会社には何か根本的な原因があるんでしょうね。




今日も素敵な出会いに感謝します。




おしまい




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