退去の流れについて。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   実質36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 9/29 家賃125,000円の法人契約。
 7号 11/5 自宅に家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号
  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却予定でH31.1.31に契約。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...
 7/9 めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築平屋建て100万円。12/1から家賃3万円。
 実質25.7%になりました(^^;

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入 (H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 
 固定資産評価は1370万円も解体必須...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入 (H30.10.27解体)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%

H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入
 300坪の土地にH18年築のアパート2棟 10300万円
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区某所
☆物件22号  中古購入 (H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に1〇〇万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入
 1K 4戸の元レオパレス 25坪1500万円
 表面8.9%... 伊福町ってだけが魅力(^^;


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<イベントのお知らせ>

☆摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
 3月15日(金)12時半〜

 参加予定(定員11名)
 1摂津屋さん
 2わたくし
 3そうさん
 4ゆたかさん
 5なおとさん
 6mtanaさん
 7かおりんさんご主人
 8じいじさん
 9麒麟さん
 10OCさん
 11ひろしさん
 12こももさん(女性)直

☆摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
 3月16日(土)12時半〜

 参加予定(定員11名)
 1摂津屋さん
 2わたくし
 3たかぱぱさん
 4A藤さん
 5飛脚大家さん
 6なつさん(女性)
 7児島大家さん
 8よーこさん(女性)
 9K本さん
 10
 11


3月
1日(金)12時半〜
 「見学会」たかさん1号戸建見学&ランチ
4日(月)12時半〜
 「視察」児島の戸建100万円台になるか?&ランチ
5日(火)12時半〜
 「視察」一宮全空きマンション&ランチ&建部戸建へ
9日(土)兵庫県南物件見学ツアー1日目
10日(日)兵庫県南物件見学ツアー2日目

15日(金)摂津屋さん新築完成見学&ランチ1日目
16日(土)摂津屋さん新築完成見学&ランチ2日目
20日(水)見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


昨日は申込から入居までの流れを書きましたが

関連記事
2019年03月13日 申込から入居まで




時期的に退去に関する質問も多いので


今日は退去の流れを書きましようか(^^;





住居用賃貸物件では


大概、借主は1か月前までには解約予告をするよう


契約書に記載されています。


契約書によっては30日前までにとか


稀に2か月前までにってこともあります。


店舗物件なんかでは


3か月前までとか6か月前までとかがあるから


ちゃんと契約書を確認しましょう(^^;


岡山市内でのことを書いていますが


たぶん全国的に似たり寄ったりなんじゃないかと思います。





さて、その解約予告


一番多いパターンの1か月前までの場合だと


例えば、3月に退去するなら


2月末までに予告
をということになりますが


3月1日に退去しようが


3月31日に退去しようが同じ
です。




というのも、これも契約書によりますが


岡山市内の場合、解約月の賃料は日割りしない


と書いている場合がほとんどで


3月のどこで退去しようが


3月賃料は2月末に丸々もらっているので


1か月前の予告は満たされているんですね。



ということなので


入居者も3月1日に次のところへ引っ越したとしても


3月31日までの賃料は支払い済なので


そこまでは使ってもいいんです。



まぁ通常はさっさとカギを返却して


次へ移っていくんですけども。



カギの返却があった時点で


残り日数の権利の放棄
をしたことになるんで


大家としては一日でも早くカギを返してもらいたいですね(^^;



たまに、とっくに引っ越しているのに


末日にカギを返してくる人
がいますが


そこは文句の言えないところなんです(-_-;)



でも、特に3月退去だと


大家としてはできるだけ早く次の募集に入りたい。


31日ギリギリまで権利を行使されると


リフォームを考えると次の受け入れが難しい
...



というのも


実家から賃貸へはいいとして


賃貸から賃貸の場合


いまの部屋の明け渡しが3月31日として


普通は、引っ越し先の入居も3月31日
...


よっぽど遠方でない限り


引っ越しは同日に行われますわね...


1日だけ引っ越し屋に荷物を預けるケースも


あるにはあるけれど


特に3月末なんいうとべらぼうな料金に(;´Д`)



入居者としても


いまのところと新居の家賃のダブりは少なくしたいから


どうしてもそういう選択になりがち...



ということで、ギリギリまで行使されると


住み替えの方の受け入れはできない
んですね...



その点をクリアするために


3月の解約についてのみ日割りを認めるとか


リフォーム日数を想定して


3月の解約の場合は3月20日までに退去することとか


特約が盛られていることもあります。



なんせこの時期は職人さんもなかなか確保できないんでね...



DIYできる人はこの点では有利なんだけど


それもせいぜい同時期に2部屋3部屋までじゃないかな...


5部屋も10部屋も空室が出たらそうはいかんけど


普段から職人さんと付き合いしていないから


優先的にやってもらえんわね...


自分でするのもいいけど


普段から職人さんに儲けてもらうのも大事よ。



いつもいいとこ取りで、


たまに頼んでも値切りばかりして


自分の利益が最優先の人は


いざという時に助けてもらえんわね。




話しが脱線しましたが


通常はそんな特約の記載はないので


臨機応変に交渉してみればいいでしょう。







時々、1か月前の予告が満たされないときがあります。


例えば、


3月31日に退去するのに、予告が3月25日にあるとか。


これは完全に予告違反


これも契約書によりますが


通常は、賃料1か月分の違約金が発生します。


1か月分払って、3月31日に出て行ってもらいます。



この場合の考え方としては


違約金1か月を払って3月末に退去するのか

4月分賃料を払って4月のどこかで退去するのか


ということなので


どちらにしても1か月分は発生します。



ただ、違約金の内容が


家賃の1か月分 か 
賃料の1か月分 かで


少し扱いが違いますわね。


家賃5万円、共益費3千円、P5千円なら

家賃の1か月分 なら 5万円
賃料の1か月分 なら 5.8万円



ですから。



予告違反も1日や2日程度なら大目にみてあげますけど


そこは臨機応変に。


不良入居者なら容赦しないでしょうし


優良入居者なら大目にみてあげたくもなりますわね。


ここも人間関係ですな。




で、違約金は敷金で相殺するのが一般的。


最近は敷金のない物件が多いんで


取りっぱぐれるケースもあるかもしれないですけど...


そこもカバーしてくれる保証会社ならいいですな(^。^)y-.。o○




さて、そんな解約予告


通常は、不動産屋が作った契約書の一番最後に


くっつけられていますので


それに必要事項を記載してもらって


不動産屋か大家に直に提出されます。


必要事項は

・物件住所、号室
・借主名、連絡先
・敷金があれば返金先口座
・転居先が決まっていればその住所
・決まっていれば退去予定日時


ぐらいですかね。


この時点では、


大概、引っ越し屋の都合がまだ決まっていないんで


決まり次第連絡をもらいましょう。




で、これらのやり取りは


書面でも口頭でもどちらでもOK


ただ、言った言わないになったら困るので


一応、書面でというのが一般的ですね。


書式も特に決まりはありませんので


普通の便箋でもOKです。




で、書面なら、郵送でもFAXでもメールでもOK。


要は、お互いの確認ができればいいです。




到着期限は前月末日ですけど、


少々過ぎても、


事前に電話連絡があったとか


不動産屋に前月末日には着いていたけど


不動産屋からの連絡が翌日になったとか


いろんなケースがあるんで、そこは臨機応変に。


...


...


...



ここまで書いて思ったけど


今日の内容、お金もらえるんじゃね?



続きは有料ブログのほうで!



そんなのないけど(;´Д`)




おしまい




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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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