メンタルブロック

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町
☆物件1号  新築(H27年2月6日 1,850万円で売却)
 新築ファミリー区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
 平坦地の約50坪500万円で購入し
 2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
 中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
   次はH27年7月16日から3.5万円で
   ノーリフォーム現状貸し
   保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて
   利回り36.4%→41.76%→37.92%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約。
 9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号  中古購入
 土地52坪の中古平屋購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 表面16.8%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
 土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築。
  ※土地2号は売却依頼中。


H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
 土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 そこから指値2200→2500に戻るも、
 坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
 坪8.3万円は周辺の半値。
 満室時想定利回り18%程度。6分の5が空き...
 5/21 ベトナム人のシェアで1つ決まり。
 6/9 今度はインドネシア人シェア... あと半分...
 7/9 真備町の被災者で3部屋決定。
   めでたく満室に。

H30年5月31日 南区福島
☆物件17号  中古購入
 店舗兼住居190万円
 誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入
 H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光4号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19号  中古購入
 246坪に廃墟古民家&平屋のセットで1円
 固定資産評価は1370万円も...
 廃墟古民家は解体必須...
 もうひとつは30数年新築未入居の平屋...

H30年8月9日 東区鉄
☆物件20号  中古購入
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。


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<イベントのお知らせ>
  
8月


<イベント一覧>

8月
2日(木)17時〜   見学会(南方戸建1日目)
     18時〜   見学会(神田町アパート1日目)
4日(土)15時〜   見学会(南方戸建2日目)
     16時〜   見学会(神田町アパート2日目)
     17時〜   見学会(まっきーさんアパートビフォー)
     19時〜22時 勉強会(火災保険について2日目)
7日(火)12時半〜  見学会(デンチさん1号戸建)&ランチ
11日(土)13時〜17時 チャリティーセミナー 必殺大家人さん in 岡山
     18時〜    懇親会
16日(木)13時〜   摂津屋さん宅トレジャーハンター&ランチ
23日(木)12時〜   見学会(北区新道戸建2戸で100万円)&ランチ
24日(金)13時〜18時 北区相談日

31日(金)12時半〜  見学会

9月
6日(木)13時〜   見学会
8日(土)昼     見学会



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


Gmailの不調が相変わらずで


戻ってきてしまう人がポロポロ(-_-;)


直近だと

・南方決勝結果    24日11時頃
・神田町決勝結果   24日19時頃
・新道エントリー開始 24日19時頃


を配信しているので


必要な方は連絡ください(-_-;)





さて、今日は不動産屋さんと食事に行っておりましたが


そこで話題になったのが


不動産の価格の話し


このブログでは激安物件をよく話題にするので


100万円以下の物件なんて大して珍しくもないですが


不動産屋さんからしたら、ちょっとあり得ない話し。




そんな安いのどうやって探すんですか?


と逆に質問される感じです(^^;





基本的に不動産屋って


仲介後も付きまとう可能性のあるトラブルリスクと


もらえる仲介料を天秤にかけて


自分とこで扱うべきかを判断するんで


安すぎるものは扱わないんですよね。




安いのはほぼ100%ボロなんで


こんなボロ買ってどうするん?


みたいな考えで


そもそも売れると思っていないから


当然扱わない。




それに、売主は基本的に


売値の相談を不動産屋にする


その不動産屋も下手な価格は言えないもんだから


上物の価値は無いとして


一般的な近隣の土地相場をベースに算出すると


まぁまぁそこそこな価格になるんよね...




で、誰も見向きもしなくて


問い合わせも無く月日だけが流れ


いつまでも面倒みられんってことで


サッサと手を切りたくて


回りまわってわたくしのようなところに話しがくる感じ(^^;




なので、探すというよりは


困った人が持ち込んでくる感じかなー



だから安く買い取っても喜んでもらえるんよね(^^;



その結果

売主さんも喜ぶ
不動産屋さんも喜ぶ
買主さんも喜ぶ
紹介者さんも喜ぶ
わたくしも喜ぶ


そして

司法書士さんも喜ぶ
火災保険屋さんも喜ぶ


その後リフォームもするから

内装屋さんも喜ぶ
大工さんも喜ぶ
電器屋さんも喜ぶ
水道屋さんも喜ぶ
ガス屋さんも喜ぶ


そして比較的安く貸すから

入居者も喜ぶ
賃貸不動産屋さんも喜ぶ



ってことで


三方良しどころか十四方良し(^^;



ちょっと逸れましたけど


どうやって探してるんですか?


と聞かれれば


「自分から探しに行くことはない」って返事ですね。





まぁそんなのはレアケースでしょうけど


自分から探しにいっているのがOCさんですね。


実家の近所のボロ屋に直接アタック。


つい先日も、今度は1万円で戸建を買ったそうな(^^;


不動産屋にはできん芸当ですな。


直接アタックはできても


1万円なんて提示ができんわな(笑)





まぁそこはメンタルブロックを外さんといけんわね。


そんな価格での交渉なんてあり得ないと思ってる人には


それ以下の提示は絶対できん
しね。




自分の常識とはかけ離れたケースが


現実に存在するってことを理解
しないとね。




先日、しっしーさんが


ネットに出ていた290万円の物件


40万円で話しをつけてきましたよ。


普通のサラリーマンの


不動産始めて1年程のまぁまだまだど素人ですよ(^^;


それが早くも4号


わたくしなんて4号到達は5年かかってますからね〜(;´Д`)




ここで登場した3号は5万円でしたね。

関連記事
2018年05月04日 美邸パート4は5万円!?




見事にメンタルブロックが外れとるわけです。


100万円以下じゃないと買う気がせんと言うとります(笑)




100mを10秒で走ったりとか


150kmを超えるボールを投げられたりとか


IQが180あったりとか


そんな特殊能力は関係ないですからね。




日本語が話せれば大丈夫


くそ辺鄙なところで


くそ高く買う必要なんてない
ですよ。



きっとあなたにもできるはずですよ。




おしまい




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この記事へのコメント

タダ同然の物件がポロポロ出てきてますから、なんだか数百万円で買うのがあほらしくなってきますね...
岡山大家|2018年09月19日(Wed) 19:58
OCさん1万かよ…
くそー40万が高く感じるぜい…
土日で見学会予定してもらえないかなぁ。
事の顛末をみなで尋問しよう。
次はもっと安く買うてやるんだから( ;∀;)!!
しっしー|2018年08月25日(Sat) 11:18
知人が買ったボロ家をリフォームしていると、隣のおばさんから声がかかって、うちの家をもらってくれないかと相談を受け、タダでもらえたそうです。⁉

知人は50万で買った戸建とタダの家の2軒を手に入れました。😇
バーダック|2018年08月25日(Sat) 09:27
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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