買物じゃなくて、商談なんです。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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......


<新年会 第一弾>

必殺新年会&ミニセミナー in 岡山

必殺さんが大阪からやってきますグッド(上向き矢印)

1月23日(土) 17時〜22時
岡山市南区若葉町20−23
焼肉 珍山園

・最上級焼肉のコース
・4時間飲み放題
・必殺ミニセミナー
・岡山駅からの送迎付き


料金 10,000円(税込)


ご希望の方は、この専用フォームからエントリーをお願いします。

参加予定
 1必殺さん
 2OCさん
 3mitsueさん(女性、初登場)
 4T本さん
 5よーすけさん
 6こももさん(女性)
 7しんさん
 8摂津屋さん
 9いいてんきさん
 10N岡さん(女性)
 11TAKEさん
 12O幡さん
 13T政さん
 14F井さん(初登場)
 1568さん
 16Y島さん
 17わたくし

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<新年会 第二弾>

昼しか参加できない方向けに
昼の部を開催しますグッド(上向き矢印)

1月26日(火) 11時半〜

岡山市北区駅元町1番5
ホテルグランヴィア岡山

ちょっとリッチなランチでもいかがですか?

詳細を詰めているので、ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


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<新年会 第三弾>

岡山大家 in 倉敷

初の倉敷開催をしたいと思いますグッド(上向き矢印)

1月30日(土) 18時

倉敷駅前の会場で詳細を詰めています。

ご希望の方は予定を空けておいてくださいねー


---

<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

 1月23日(土)17時〜  必殺新年会&ミニセミナー in 岡山
 1月26日(火)11時半〜 新年会 昼の部
 1月30日(土)18時〜  新年会 岡山大家 in 倉敷


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、見学会5連発の最終日


namiさん新築マンションの見学会2日目でした。

namiさん(女性)
こももさん(女性)
GOGOさん
かこちゃま(女性)
rikouさん
じいじさん
倉敷大家さん
SB田さん
SB田さん奥さん(女性)
わたくし

の10名で出動。

1.JPG


みなさん、namiさんの武勇伝?(笑)に興味津々です(^-^)


今月末の引渡しで工事は急ピッチ。

2.JPG


今日も祝日なのにたくさん職人さんがいましたよ(^^;


...


その後ランチへレストラン

3.1.JPG


お邪魔したのは、北区谷万成の


ベビー フェイス プラネッツ 岡山インター店


料理もなかなかのボリュームでよかったですよ(´∀`)

7.JPG

8.JPG



面白かったのは内装(゚д゚)

3.JPG

4.JPG

5.JPG

6.JPG


派手に見えるけれども、そんな大掛かりなものでもなく


基本的に工事内容はシンプルな感じ。


なるほどな〜


お金をかけ過ぎずに雰囲気出してるな〜って感じでしたよひらめき

...


さて、昨日はちょっと辛口な内容でしたけども

関連記事
2016年01月10日 はっきり言って迷惑なんです...


昨日の記事にも大きなヒントひらめき


営業マンが嫌がる状況がわかったんですから


本気で買いたいなら逆のことをしてあげればいい訳ですよ。


要は 「この人は、買ってくれる人」 って思わせるってこと。


不動産って基本的に高額なんですから


普通の主婦が普段着で訪問しても


「この人買えるの?」って懐疑的に見られてもおかしくないでしょ?


特に女性一人で乗り込んだりすると


舐められやすいんですよ(><)


散々コケにされてチーンなんてことにもなりかねませんバッド(下向き矢印)


基本的に初対面な訳ですから、見た目で判断されるのは仕方がない...


恰幅の良いヒゲをたくわえたような男性


小柄なかわいらしい女性とが


別々に不動産を探しに来たら


どちらが買ってくれそうに見えますか?


第一印象なんてそんなもんです(^^;


なので、最初だけはご主人とかと一緒にいくほうが得策です。


女性だけで行って、高額な買い物の話になると


どうせ決定権者はご主人とかでしょ?

ご主人にも見せんと話にならんでしょ?

二度手間になるんで見に行くならご主人を連れてきてー



ってなりますよ(ーー;)


奥さんといろいろ話ししてまとまったとしても


ご主人が後から出てきて


話しを全部ひっくり返されたらたまらん
ですもんあせあせ(飛び散る汗)


...


男性が訪問する場合は、それなりに身なりに気をつけること。


小汚い格好で行っても相手にされんですよ?


高額なものを見に行くんですからそれなりのモラルは必要ですよ。


小汚いおっさん VS 紳士


どっちが買ってくれそうですか?


第一印象なんてそんなもんでしょ?


...


あとね、素性はしっかり晒すこと。


収益物件を買うのはビジネスのためですから


単なるマイホームを買う お客さん気分 とは違いますよ。


お客さん丸出しで行くからカモにされるんですよ。


あなたは商談相手としていかなきゃ。


あなたは、不動産事業を行う事業家なんですから。


はっきり言って意識が低いのよ(ーー;)



それなりに勤務している、歴もある、預貯金や資産背景など


自分は買える人間、買う人間だってはっきり伝えることです。


場合によっては、実際の通帳を見せてもいいでしょう。


時々、自分の情報出さずに、相手の情報だけを抜こうとする人がいますが


どこの馬の骨かもわからんに誰が情報提供しようと思います?


良い情報というものは、こちらが出さないと入ってきませんよ。



買物じゃないんです。


商談なんです。


真剣勝負ですよ。


ふら〜っと行って買えるようなもんじゃないんです。


そういうとこを理解できていない人は


運良く買えたとしても、その後多大な苦労をすることでしょう...


...


あとね、安っい物件ならゴジャゴジャ言わないこと。


手数料小さいから、不動産屋も嫌がるってのは昨日の記事で理解しましたよね?


そんな物件に対して


あそこがどーだ、ここがどーだなんて言わないこと。


「はいはい。そんなのこっちでテキトーに対応しますからー」

「その分安くしてサッサと売ってくださーい」

「手数料少ないでしょうから、別途コンサル料払いますよー」



ってね。


ゴジャゴジャ言う人と比べてどっちに売りやすいですか?


似たような話しをここで書いていますので参考にどうぞ。

関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2015年06月16日 えぇ客ですわー


結局のところリスクの許容度の問題でね。



その物件、あなたがゴジャゴジャ言うてる間に


わたくしが買っちゃいますよ?(笑)



おしまい



直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞmailto


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この記事へのコメント

チーンさん、おはようございます。
不潔な方って時々いますね〜
あんなのじゃ商売にならんでしょうに...
岡山大家|2016年01月13日(Wed) 08:44
小汚い貧乏客も問題ありだが
たばこくさい縦ストライプスーツの肥満体バーコード不動産屋に任せる気もしないわな。
まぁお互いさま。

逆にキチンとした不動産屋にはキチンとした客しかこないものだよ。
飲食店と一緒です。
チーン|2016年01月12日(Tue) 09:54
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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