平成21年 17 自己紹介 その49

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)

 北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK
 新築で表面利回り 9%超

 約8年半 137,000〜142,000円(屋根付駐車場1台込)で運営
 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

 H26.12.5にイオン岡山がオープン(徒歩5分)
 ちょうどそのタイミングで3回目の退去があったので売却することに。

 H27年2月6日に 1850万円 で売却しましたグッド(上向き矢印)

 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)

 平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築
 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー

 その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
 

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
   
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったんだって(゚д゚)
     関連記事
      2015年05月06日 まだ使用できます。
   
    H27年7月16日から35,000円で入居
    立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
    現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった(゚д゚)
    立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
    敷金3、礼金3もらった。
     関連記事
      2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ?
      2015年07月02日 絶好の相場

 4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォームで(笑)

   H26年12月末で4号が退去
   → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

    関連記事
     2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう(笑)
     2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
     2015年01月10日 物件4号の見学会でした。
     2015年02月16日 物件4号のお話し


 5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム。
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)


 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗


  4号が11,000円上がったので利回り41.76%へアップ( ゚Д゚)
  3号を8,000円下げたので37.92%にダウンバッド(下向き矢印)


 H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
  
  関連記事
  2015年07月01日 実質利回り29.3%

 あとは5年超のH29年1月以降に売るか?
 どっかのタイミングで壊すか?


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区某所の約80坪の土地を坪15万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー

      関連記事
       2012年09月09日 Lucky Day


 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働 

 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
 


☆物件8号  H26年4月 中古購入

 初の倉敷市進出。
 倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
 約52坪。土地50万、建物200万
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中  表面利回り16.8%



☆物件9号 H26年12月24日 中古購入

 北区牟佐の中古戸建を 1棟 購入 100万円 
 約60坪。6DK。土地50万、建物50万
 再生にいくらかかるのよ?って感じ(ーー;)

 結局、平成27年4月6日から
 リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中(゚д゚)

 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)


 関連記事
  2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
  2014年12月29日 架空のお話ではございません。
  2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
  2015年04月04日 契約書上は○○
  2015年04月06日 臭いがなー
  2015年05月16日 普通の庭
  2015年08月13日 また忘れてた(ーー;)



☆物件10号 H27年2月13日 土地購入

 赤磐市河本の土地を500万円で購入
 約60坪を2区画 坪単価42,000円

 新築でもしてみようかと思案中...
 即転売しても倍近くになりそうだし...

 関連記事
  2015年02月19日 違いは紙一重


☆物件11号 H27年12月17日 土地購入

 南区植松の土地を購入
 208坪 坪単価9万円

 みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
 ここに新築をするつもりでプラン検討中...

 関連記事
  2015年09月30日 買物デー
  2015年12月17日 1億、5億、10億


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<見学会のおしらせ1>

1月7日(木)にいいてんきさんの戸建を見学させていただけます。

ペット可で貸して5年が経過...

この程度で済んだ(^ω^)

こんなに傷むんだ!?(´;ω;`)

あなたはどう感じるでしょうか!?
興味のある方はどうぞ(^-^)

1月7日(木)11時〜

岡山市南区郡3010-2
マルナカ 郡店

住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、定員10名でお願いしますm(__)m

参加予定(定員10名)
 1いいてんきさん
 2OCさん
 3HR田さん
 4こももさん
 5わたくし


その後ランチでも(^-^)

すぐリフォームに入るんでここしかチャンスがないんです(^^;

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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<見学会のおしらせ2>

1月8日(金)、9日(土) A木さん70万円戸建のアフター状態の見学です。

関連記事
2015年09月11日 大幅ディスカウント
2015年09月17日 人助け。
2015年09月18日 中間省略?
2015年12月09日 やっぱり水回りは大きいね〜
2015年12月19日 興味津々です。


ついに貸す段階になりましたよーグッド(上向き矢印)

岡山市北区谷万成1-11-46
ハピーマート京山店 集合でお願いします。

1日目 1月8日(金) 12時〜 (定員10名)


2日目 1月9日(土) 12時〜 (定員10名)


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員10名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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<見学会のおしらせ3>

北区某所のnamiさんの新築マンションを見学させていただけます。

新築マンションをやるにはこんなに苦労するんだぞーみたいな

笑えるようなほんとの話しが面白いですよ(^^;


1日目 1月10日(日) 11時半〜 (定員8〜9名)

2日目 1月11日(月・祝) 11時半〜 (定員8〜9名)

岡山市北区津島南1-2-7
津島モール集合でお願いします。


ここも住宅地なんで車2台でいこうと思います。

ということで、各日定員8〜9名でお願いしますm(__)m

その後ランチでも(^-^)

ご希望の方は専用フォームからお願いしますm(__)m
ここをクリック


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<イベント一覧>
 1月 7日(木)11時〜  いいてんきさんペット戸建見学会&ランチ
 1月 8日(金)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 1日目
 1月 9日(土)12時〜  A木さん70万円戸建見学会&ランチ 2日目
 1月10日(日)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 1日目
 1月11日(月)11時半〜 namiさん新築マンション見学会&ランチ 2日目

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


---

欲しい方は連絡ください(^-^)

年季の入った机と椅子。
4.JPG

桐?のタンス。
5.JPG

...


こんばんは。岡山大家です。


今日も正月恒例の思い出話しの続きで。

2016年01月01日
正月企画の例のやつ   平成21年 16自己紹介 その48


自己紹介 過去記事 最初から


昨日は、どうやったら決め物ラインに入れてもらえるんでしょう?


って話しで終わりましたが、


一旦置いといて少し話しを戻します。


...


平成21年の秋から


宅建主任者(今は取引士ね)の 新メンバー 男性営業マン Nくん を加え

関連記事
2015年01月02日 平成21年 14 自己紹介 その46


宅建主任者2人体制になりました。


これは業務効率上かなりプラスになりましてね〜


ここの前にいた、市内の西の方の店舗でも


わたくしを含め2人体制でしたけど


特に繁忙期は効きますよーグッド(上向き矢印)


...


宅建主任者の一番重要な仕事は、重要事項説明


これは、契約成立前に必ず宅建主任者がやらないといけないんです(ーー;)


ということは、重要事項説明時には


必ず宅建主任者がその場にいないといけない...


これが結構時間を取りますしね〜あせあせ(飛び散る汗)


でも、宅建主任者が休みだったり


このNくんみたいに営業マンを兼ねていたりすると


お客さんの案内などで外出していることもある訳で(ーー;)


なので実際のところ、


そもそも重要事項説明をしていないとか


宅建主任者でない別の人がしたりということが


業界的に横行していましたたらーっ(汗)


当時の会社でも、その前の会社でも実際にありましたね...


もちろんわたくしの店舗以外でですよ(^^;


当時はどこもコンプライアンスの意識が低かったですからね〜


もちろん改善した会社もあるでしょうが


未だにそんなことをやっている会社もあるかもしれませんね(><)


...


あなたがちょいちょい顔を出す不動産屋では


誰が宅建主任者なのかを見てみてください。


その店の営業マンが一人で兼務しているようだと


怪しいかもしれませんね(^^;



もちろん宅建主任者がひとりでも


お客さんの来店日時を調整すればいいんですけど


そんなこともできんのがゴロゴロおるような業界なんで(ーー;)


繁忙期に宅建主任者が2人おっても


2人とも同じ休みのシフト組んだりとかね(笑)


もうちょっと考えなよーって(^^;

...


基本的に店舗にいることが多い店長とか事務員


+ 営業マンの誰か
が持っていると


コンプライアンス順守を前提に


その店の業務効率はよいと思います。


繁忙期だと尚更ですね。


...


重要事項説明をやらないと


業務停止処分を受けたりするので


それだけ宅建主任者は重要なんです。


宅建主任者が多く在籍している会社は


社内で宅建取得のバックアップをしている場合もありますから


その会社の姿勢を感じ取れる一端になるかもしれませんよ。


...


あなたが頼りにしている不動産屋が


業務停止になんてならなければいいですね(^^;



つづく



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平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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