2017年01月14日
弱者の戦略
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
関連記事
2014年04月09日 あっ、そういえば...
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 ２ 土地探し
2016年08月10日 ３ 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 ２ 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１０号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１１号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１２号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました！
2016年04月02日 トレジャーハンター６ ２日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地３号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号 平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号 テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号 39.77kw 13～19号の屋根に設置
１３号平屋 入居中
１４号平屋 入居中
１５号１ 入居中
２ 入居中
１６号テナント１ 募集中
テナント２ 募集中
テナント３ 募集中
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が１万円？
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません？
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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＜イベント一覧＞
１月 ９日（月,祝）１２時～T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
１月 １０日（火）１２時～ T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
１月 １１日（水）１２時半～ F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は前回の続きで。
初期の段階では、
ある程度近場で所有物件を固めた方が
なにかと便利じゃないかと思う訳ですが
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2017年01月04日 距離感覚
2017年01月05日 近い方がいいと思うよ(^^;
2017年01月07日 ようやくたどり着いた場所
2017年01月08日 王国作りの第一歩
赤・半径５ｋｍ
緑・半径１０ｋｍ
青・半径１５ｋｍ
個人的には、できれば半径５ｋｍ以内ぐらいがいいですわねー(-_-;)
なんだかんだで半径１５ｋｍぐらいに広がってしまっていますが...
かといって近すぎると気になることも...
ドミナント戦略の究極は１棟もの投資なんでしょうけど
ここまで近すぎると、何かマイナス事象が起こった時に
１棟全部に影響が及ぶというのはちょっとしんどい(-_-;)
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2016年12月03日 一極集中
岡山市の場合は、南海地震も時々話題になりますから
南部に固めすぎておくのはちょっと怖い気もします(-_-;)
一番いいのは、１棟ものをいくつも分散させておくことでしょうかねー
ですが、１棟ものは類似品がたくさんありすぎるので
家賃下落や広告料増加などの影響に巻き込まれたりで
客付けが大変なものが多い(-_-;)
近場で客付けに不安が少なくて
相場よりも安い１棟ものがあれば
買ってみたい気も起らないではないですが
そんなものはなかなかね(^^;
なので結果的に、
・希少性が高く、客付けがしやすい
・入居期間が比較的長め
・低価格で購入しやすい
・解体も容易
・個別に売却できる
・入居者への売却も視野に
といった特徴のある戸建を中心に
集めすぎず、広げすぎずという戦略に至っております(^^;
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2016年05月25日 分散？集中？
2016年05月29日 その２ 分散？集中？
2016年06月09日 その３ 分散？集中？
2016年06月13日 その４ 分散？集中？
2016年08月17日 その５ 分散？集中？
2016年08月18日 その６ 分散？集中？
ある程度の規模にするには、かなり時間もかかりますし
どの程度の距離を置くのかも難しいところですが
わたくしのような弱者の戦略としては
理にかなっているんじゃないでしょうか？
コツコツ、即死しないような形に持っていっています(^^;
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57㎡平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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2014年04月09日 あっ、そういえば...
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北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日 持ってる女
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
とりあえず、片方に新築をすることにしました。
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年01月06日 ３ スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日 近況報告
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
2016年05月09日 まだ買ってないのに...
2016年07月15日 持ってる女
2016年12月16日 支払いサイクル
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日 ５ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日 ６ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日 ７ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日 何建てようかね？
2016年06月15日 絶対やらん！（笑）
2016年06月16日 空間効率の最大化
2016年06月20日 やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日 うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日 アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日 交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日 安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月07日 安定的に長く戦うには
2016年07月08日 自分の物差し
2016年07月28日 営業マンが困ること
2016年08月01日 平屋建て
2016年08月03日 ２ 平屋建て
2016年08月04日 下水道負担金
2016年08月05日 連系工事負担金
2016年08月07日 土地探し
2016年08月08日 ２ 土地探し
2016年08月10日 ３ 土地探し
2016年08月13日 もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日 出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日 理由がわかったよ...
2016年08月26日 子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日 団体ツアー 御一行様
2016年08月30日 何かと物入りです。
2016年08月31日 ２ 何かと物入りです。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１０号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１１号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１２号戸建 売却成らず... 賃貸へ移行しようかな...
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2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日 またありました！
2016年04月02日 トレジャーハンター６ ２日目
2016年06月28日 長期保有が前提
2016年07月12日 農道を買おうと思います。
※土地３号に新築 平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号 平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号 テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号 39.77kw 13～19号の屋根に設置
１３号平屋 入居中
１４号平屋 入居中
１５号１ 入居中
２ 入居中
１６号テナント１ 募集中
テナント２ 募集中
テナント３ 募集中
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
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2016年10月27日 物件価格が１万円？
2016年10月28日 公売入札
2016年10月29日 流れってあると思いません？
2016年11月01日 岡山市に納めてきました。
2016年11月07日 キター(≧▽≦)
2016年11月09日 役所三昧
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１月 ９日（月,祝）１２時～T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
１月 １０日（火）１２時～ T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
１月 １１日（水）１２時半～ F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は前回の続きで。
初期の段階では、
ある程度近場で所有物件を固めた方が
なにかと便利じゃないかと思う訳ですが
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2017年01月05日 近い方がいいと思うよ(^^;
2017年01月07日 ようやくたどり着いた場所
2017年01月08日 王国作りの第一歩
赤・半径５ｋｍ
緑・半径１０ｋｍ
青・半径１５ｋｍ
個人的には、できれば半径５ｋｍ以内ぐらいがいいですわねー(-_-;)
なんだかんだで半径１５ｋｍぐらいに広がってしまっていますが...
かといって近すぎると気になることも...
ドミナント戦略の究極は１棟もの投資なんでしょうけど
ここまで近すぎると、何かマイナス事象が起こった時に
１棟全部に影響が及ぶというのはちょっとしんどい(-_-;)
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岡山市の場合は、南海地震も時々話題になりますから
南部に固めすぎておくのはちょっと怖い気もします(-_-;)
一番いいのは、１棟ものをいくつも分散させておくことでしょうかねー
ですが、１棟ものは類似品がたくさんありすぎるので
家賃下落や広告料増加などの影響に巻き込まれたりで
客付けが大変なものが多い(-_-;)
近場で客付けに不安が少なくて
相場よりも安い１棟ものがあれば
買ってみたい気も起らないではないですが
そんなものはなかなかね(^^;
なので結果的に、
・希少性が高く、客付けがしやすい
・入居期間が比較的長め
・低価格で購入しやすい
・解体も容易
・個別に売却できる
・入居者への売却も視野に
といった特徴のある戸建を中心に
集めすぎず、広げすぎずという戦略に至っております(^^;
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2016年05月29日 その２ 分散？集中？
2016年06月09日 その３ 分散？集中？
2016年06月13日 その４ 分散？集中？
2016年08月17日 その５ 分散？集中？
2016年08月18日 その６ 分散？集中？
ある程度の規模にするには、かなり時間もかかりますし
どの程度の距離を置くのかも難しいところですが
わたくしのような弱者の戦略としては
理にかなっているんじゃないでしょうか？
コツコツ、即死しないような形に持っていっています(^^;
おしまい
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