2014年02月26日
１０ 管理の選び方
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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見学会＆お茶会のお知らせ
読者のS村さんが、東区可知に３LDKのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました
３月８日（土） １３時 からで考えています。
ご都合の合う方はぜひ
こんばんは。岡山大家です。
今日は、「管理の選び方」の続きで。
2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 ２ 管理の選び方
2014年01月31日 ３ 管理の選び方
2014年02月09日 ４ 管理の選び方
2014年02月10日 ５ 管理の選び方
2014年02月12日 ６ 管理の選び方
2014年02月17日 ７ 管理の選び方
2014年02月18日 ８ 管理の選び方
2014年02月19日 ９ 管理の選び方
ここまでいろいろ書いてきましたけども
その地域で独占的な地位にある会社があれば
その会社に頼むしかないでしょうが
基本的に 会社の規模・店舗数 や 管理戸数
大手フランチャイズに加盟 なんかは関係なく
客付けする営業マンの目線から見た評価が大切なんですよ。
結局、客付けするのは営業マンなんですから
営業マンに嫌われている会社の物件は決まりにくいんですよ
管理会社の担当者が横柄だとか
申込などの手続きが何かと面倒だとかね...
...
きちんと定期的に情報が送られてくる
担当者が何かと協力的に動いてくれる
申込から契約までの処理を早くしてくれる
広告料が契約金から相殺できたり、売上計上までが早い
とかは、現場レベルでないとわからないことなんでね。
どれも当たり前にできていないといけないことなんですけど
こういう管理会社は少ないんです
どこも、自社や担当者の都合ばかりで、大家さんに目が向いていないんですよ
...
ある意味それは仕方のないことでもあるんですけどね。
だって、その人たちは大概 大家さん じゃないんですから
大家さん心理なんてわかりませんし
管理会社に直で入社している人は、賃貸営業の経験もないんでね...
賃貸の営業マンが自社系列の管理会社（部門）に
異動になったりすればいいんですけどねー
賃貸営業の経験があって、大家業の経験もある人が
管理会社にいればかなり強いと思いますよ
...
管理会社の人は自社で管理を取りたい訳で
都合の悪いことなんか言いませんから
ぜひ、複数の賃貸現場への聞き込みをオススメしますよ。
つづく
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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読者のS村さんが、東区可知に３LDKのアパートを買いまして
見学会に使わせてもらえることになりました
３月８日（土） １３時 からで考えています。
ご都合の合う方はぜひ
こんばんは。岡山大家です。
今日は、「管理の選び方」の続きで。
2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 ２ 管理の選び方
2014年01月31日 ３ 管理の選び方
2014年02月09日 ４ 管理の選び方
2014年02月10日 ５ 管理の選び方
2014年02月12日 ６ 管理の選び方
2014年02月17日 ７ 管理の選び方
2014年02月18日 ８ 管理の選び方
2014年02月19日 ９ 管理の選び方
ここまでいろいろ書いてきましたけども
その地域で独占的な地位にある会社があれば
その会社に頼むしかないでしょうが
基本的に 会社の規模・店舗数 や 管理戸数
大手フランチャイズに加盟 なんかは関係なく
客付けする営業マンの目線から見た評価が大切なんですよ。
結局、客付けするのは営業マンなんですから
営業マンに嫌われている会社の物件は決まりにくいんですよ
管理会社の担当者が横柄だとか
申込などの手続きが何かと面倒だとかね...
...
きちんと定期的に情報が送られてくる
担当者が何かと協力的に動いてくれる
申込から契約までの処理を早くしてくれる
広告料が契約金から相殺できたり、売上計上までが早い
とかは、現場レベルでないとわからないことなんでね。
どれも当たり前にできていないといけないことなんですけど
こういう管理会社は少ないんです
どこも、自社や担当者の都合ばかりで、大家さんに目が向いていないんですよ
...
ある意味それは仕方のないことでもあるんですけどね。
だって、その人たちは大概 大家さん じゃないんですから
大家さん心理なんてわかりませんし
管理会社に直で入社している人は、賃貸営業の経験もないんでね...
賃貸の営業マンが自社系列の管理会社（部門）に
異動になったりすればいいんですけどねー
賃貸営業の経験があって、大家業の経験もある人が
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都合の悪いことなんか言いませんから
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つづく
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金利がガーンと上がってはいるものの...
