2014年02月09日
4 管理の選び方
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に![汗](/_images_e/162.gif)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
7号 H24年11月5日から家族で住む![家](/_images_e/38.gif)
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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コメント欄が復活しました![exclamation](/_images_e/158.gif)
何かあればお気軽にどうぞ![わーい(嬉しい顔)](/_images_e/140.gif)
※もちろんこちらでも結構です。
FC2拍手
こんばんは。岡山大家です。
まだまだ雪が残っていて、娘がひとりで頑張ってが雪だるまを作っていました![雪](/_images_e/4.gif)
![DSC_0926.JPG](/okayamaooya/file/DSC_0926-thumbnail2.JPG)
...
さて、今日はしばらくぶりに前回の続きで
2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 2 管理の選び方
2014年01月31日 3 管理の選び方
管理戸数が多すぎると
埋もれてしまってあまり相手にしてもらえなかったり
単に全体の入居率が良いといっても
自分の物件に当てはまらないかもしれない ので、
管理会社選びで鵜呑みにできない部分
というようなことを書きました。
...
ところで、管理会社の場所 や グループの仲介店 や 大手FC加盟 っていうのは
重視したほうが良い面が多いと思います。
管理会社の場所は、できれば自分の物件から近いほうがよいですね。
まぁ当たり前ですけど、遠すぎると緊急事対応に不安を残しますし
余程の事情がない限り、わざわざ遠い会社をチョイスする必要はないと思いますね。
...
管理オンリーの会社は置いておいて
自社で仲介部門を持っている管理会社の場合は
その客付け部門が、自分の物件の近くにあることは重要です![ひらめき](/_images_e/151.gif)
基本的に、部屋探しの方は
自分が住む候補にしている近辺の仲介不動産屋に行きます。
県外組の方は土地勘がないので
新幹線で来て、そのまま岡山駅近くの店に行くことも多いですが、
例えば、岡山市中区に住みたいのに
倉敷市の仲介店になんて行かないです。
もし、倉敷市の仲介店に行ったとしても
そのお店では満足に物件情報を把握できていないですし
案内に行くとしてもかなり大変です。
倉敷市から岡山市中区っていのはちょっと極端かもしれませんが
不動産屋もそうですけど、そこの営業マンも
実は、自分の店の近くの情報しか知りません![がく〜(落胆した顔)](/_images_e/142.gif)
結構みなさんね、不動産屋(営業マン)って
市内ぐらいならどこでもよく知っている(情報を持っている)ように思っているんですけど
全然そんなことないです![がく〜(落胆した顔)](/_images_e/142.gif)
だって、お客さんはその不動産屋の近辺で探していることがほとんどなんですから
わざわざ遠くまで詳しくなる必要があまりないんです![たらーっ(汗)](/_images_e/163.gif)
それよりは、自分のお店の周辺情報をどんどん鍛えていったほうが有益なんですから。
自分の店から2〜3km離れたら、相当怪しんもんですよ![バッド(下向き矢印)](/_images_e/156.gif)
あまり遠いと、自社の管理物件なのに見たことがないとか
物件名だけ知っている程度なんてことは
普通にありますからねー![ふらふら](/_images_e/144.gif)
遠くになればなるほど該当のお客さんも少なくなりますし
案内時間のロスも起こりますから営業マン的には回転が上がらなくて面倒なんです...
...
物件の少ない郊外や、最寄りに有力業者がない場合は仕方がないですが
ある程度の市街地で物件も多いようなエリアなら
お任せする管理会社の仲介部門はなるべく近くにあったほうがよいです。
まずは、そこの営業マンに物件を知ってもらわないとねー
つづく
コメント欄が復活しました![exclamation](/_images_e/158.gif)
何かあればお気軽にどうぞ![わーい(嬉しい顔)](/_images_e/140.gif)
※もちろんこちらでも結構です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
![汗](/_images_e/162.gif)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
7号 H24年11月5日から家族で住む
![家](/_images_e/38.gif)
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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コメント欄が復活しました
![exclamation](/_images_e/158.gif)
何かあればお気軽にどうぞ
![わーい(嬉しい顔)](/_images_e/140.gif)
※もちろんこちらでも結構です。
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こんばんは。岡山大家です。
まだまだ雪が残っていて、娘がひとりで頑張ってが雪だるまを作っていました
![雪](/_images_e/4.gif)
...
さて、今日はしばらくぶりに前回の続きで
2014年01月28日 管理の選び方
2014年01月29日 2 管理の選び方
2014年01月31日 3 管理の選び方
管理戸数が多すぎると
埋もれてしまってあまり相手にしてもらえなかったり
単に全体の入居率が良いといっても
自分の物件に当てはまらないかもしれない ので、
管理会社選びで鵜呑みにできない部分
というようなことを書きました。
...
ところで、管理会社の場所 や グループの仲介店 や 大手FC加盟 っていうのは
重視したほうが良い面が多いと思います。
管理会社の場所は、できれば自分の物件から近いほうがよいですね。
まぁ当たり前ですけど、遠すぎると緊急事対応に不安を残しますし
余程の事情がない限り、わざわざ遠い会社をチョイスする必要はないと思いますね。
...
管理オンリーの会社は置いておいて
自社で仲介部門を持っている管理会社の場合は
その客付け部門が、自分の物件の近くにあることは重要です
![ひらめき](/_images_e/151.gif)
基本的に、部屋探しの方は
自分が住む候補にしている近辺の仲介不動産屋に行きます。
県外組の方は土地勘がないので
新幹線で来て、そのまま岡山駅近くの店に行くことも多いですが、
例えば、岡山市中区に住みたいのに
倉敷市の仲介店になんて行かないです。
もし、倉敷市の仲介店に行ったとしても
そのお店では満足に物件情報を把握できていないですし
案内に行くとしてもかなり大変です。
倉敷市から岡山市中区っていのはちょっと極端かもしれませんが
不動産屋もそうですけど、そこの営業マンも
実は、自分の店の近くの情報しか知りません
![がく〜(落胆した顔)](/_images_e/142.gif)
結構みなさんね、不動産屋(営業マン)って
市内ぐらいならどこでもよく知っている(情報を持っている)ように思っているんですけど
全然そんなことないです
![がく〜(落胆した顔)](/_images_e/142.gif)
だって、お客さんはその不動産屋の近辺で探していることがほとんどなんですから
わざわざ遠くまで詳しくなる必要があまりないんです
![たらーっ(汗)](/_images_e/163.gif)
それよりは、自分のお店の周辺情報をどんどん鍛えていったほうが有益なんですから。
自分の店から2〜3km離れたら、相当怪しんもんですよ
![バッド(下向き矢印)](/_images_e/156.gif)
あまり遠いと、自社の管理物件なのに見たことがないとか
物件名だけ知っている程度なんてことは
普通にありますからねー
![ふらふら](/_images_e/144.gif)
遠くになればなるほど該当のお客さんも少なくなりますし
案内時間のロスも起こりますから営業マン的には回転が上がらなくて面倒なんです...
...
物件の少ない郊外や、最寄りに有力業者がない場合は仕方がないですが
ある程度の市街地で物件も多いようなエリアなら
お任せする管理会社の仲介部門はなるべく近くにあったほうがよいです。
まずは、そこの営業マンに物件を知ってもらわないとねー
つづく
コメント欄が復活しました
![exclamation](/_images_e/158.gif)
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