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スピード感

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込が入る  3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが 2月5日(水) と 2月8日(土) 10時〜18時 に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください
わーい(嬉しい顔) 

関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納

2月5日(水) どんきーさん

2月8日(土) M井さん(倉敷の業者さん)、D井さん(女性)




こんばんは。岡山大家です。


今日は某不動産屋2軒に行ってきましたー車(セダン)


なんでかと言いますと、


内見会やらなんだかんだで活躍していた物件2号。


リフォームもせずに放置プレイの挙句


ようやく、とりあえず1月末から本格的に入居募集開始したところ


一発目の案内が、1日(土)にあって、そのまま申込


2日(日)に保証会社審査通過 したので


さっさと(3日)契約書雛形などを持って突撃してきたということでメモ


...


実は、必殺さんのセミナー中に何度か電話があったので


そのやり取りを一部を公開しましょう。


業者さんは昔から良く知っている方です。


業者さん  「いま、案内にきてまして。」
       「壁の一部にシミのようなものがあるんですが...」


わたくし  「そうなんですよー。なんだかんだでまだリフォームできていないんですよ(^_^;)」
       「もちろんクロス替えますよ!」
       「その一面と、玄関あたりを替える予定ですが他にもいりますか?」
       「色はアクセントで濃い色にしようかと思っていますが、今なら希望を聞きますよ」

業者    「いえ、その二箇所で大丈夫だと思います。」
       「色は聞いてみます。」
       「これは琉球畳ですかね?次に退去したときは表替えとか言われますか?」


わたくし  「いや、そんなの大丈夫ですよ。」
       「少し家具による凹みもありますし、傷ついたとかでなければ大丈夫です」

業者    「あとは掃除ぐらいですかね?」

わたくし  「そうですね。入居希望はいつですか?」

業者    「3月1日です。」

わたくし  「なら大丈夫ですね」

業者    「エアコンは寝室だけで、リビングにはないんですよね?」

わたくし  「はい」

業者    「賃料は多少交渉の余地はありますか?」

わたくし  「予算はいくらぐらいですか?」

業者    「一応、9万ぐらいまでですができるだけ安いほうが...」
  
わたくし  「今は9万でいってますよね?」
       「でも築4年で9万は厳しいと思っているので、5000円までならいいですよ」
       「決まりそうなところで、○○さんに任せますわ」
       「自由にやってもらっていいんで、とりあえずまとめてください」

業者    「ありがとうございます」
       「ところで、前の入居者さんはどこに洗濯物を干していたんですかね?」


わたくし  「裏の庭スペースか勝手口の屋根の下じゃないですかね?」
       「勝手口の屋根の下からフックをかけて棒かヒモでやったか...」
       「でも、洗濯物が見えるから裏に物干し台を買って干したのかもしれませんね」
       「何度か行った時でも洗濯物は見えなかったんでやっぱり裏かなー?」
       「そうなると物干し台を買わないといけないですが...」
        
業者    「そうですねー」

わたくし  「話がまとまるんなら物干し台ぐらい買いますわ」
       「まぁいいようにまとめてやってください」

業者    「ありがとうございます」
       「また連絡します。」




概ね、こんな流れでしたね。


結局、

・3月1日入居
・クロスは2箇所を白色で
・物干し台を買っておく
・新築プレミア家賃から5000円ダウンの 85,000円
・敷金1ヶ月
・礼金2ヶ月

で、そのまままとまりました。


家賃はそもそも新築設定のままで高いので、値下げをするつもりでしたし


クロスも2箇所だけの交換で済んで


リビングのエアコンは高いので話題に触れずに物干し台の購入で済ませ


礼金はそのまま2ヶ月でいけたので


入居者属性も問題なく契約内容はよかったと思っています。グッド(上向き矢印)


...


強気にいってもこの方以外でどこかで決まったかもしれませんが


折角、よく知った業者さんが決めようとしてくれていますし


家賃交渉でごにょごにょゴネても面倒なんで


スパッとここまではいくってとこを示したほうがいいでしょーひらめき


意思決定を早くしてあげると


業者さんも、「この大家さんはいろいろ話がしやすい」ってことになりますし


さっさとまとめたほうがヤキモキしなくて済みますから。



前の方の退去精算で17万円ほど予算もありますし


礼金2ヶ月(うち1ヶ月は広告料であげることにしました)ですから


持ち出しもないんでね。



わたくしの営業マン時代の経験上、


意思決定が早い大家さんっていうのは


業者からすればやりやすくてありがたい存在なんですよ手(チョキ)



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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