2014年02月12日
6 管理の選び方
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に![汗](/_images_e/162.gif)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
7号 H24年11月5日から家族で住む![家](/_images_e/38.gif)
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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コメント欄が復活しました![exclamation](/_images_e/158.gif)
何かあればお気軽にどうぞ![わーい(嬉しい顔)](/_images_e/140.gif)
※もちろんこちらでも結構です。
FC2拍手
先日の大雪で中止になった倉敷市の見学会を 2月15日(土) 10時〜18時 にするそうです。
興味のある方はご連絡ください
関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納
11時 M井さん
みーこさん物件のリフォーム後の物件見学会を
2月16日(日)、17日(月) の11時からやります。
場所は北区春日町です。その後食事でもいかがでしょう?
ご希望の方はぜひ![手(チョキ)](/_images_e/87.gif)
関連記事
2014年01月17日 みーこさん、リフォーム中
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、みーこさん物件リフォームの最終打ち合わせのあと
新築RCの間取りのプランニングに行ってきましたよー
わたくしの案が具現化されればかなり面白いものができるのですが
予算との勝負になりそうです![たらーっ(汗)](/_images_e/163.gif)
...
さて、今日は前回の続きで
2014年02月10日 5 管理の選び方
ここまで、
・管理戸数
・入居率
・自社の仲介店の数
・自社の仲介店の立地
・FC加盟の有無
その管理会社のグループ仲介店での客付け(自社付け)を前提にした場合
その管理会社のグループ仲介店の立地以外は
あまり関係ないという書き方をしました。
大家さんが客付けを期待する部分に関しては
大家側からみたらどれもひとつの判断基準になりますが
よく考えてみると
現場の営業マンサイドからするとそんなことはどうでもいい話しですよね。
一番大事なのは
大家さんは客付けをしてほしい
営業マンは客付けをしたい
ここのニーズが合致することなんです![手(チョキ)](/_images_e/87.gif)
管理戸数や入居率なんかは関係ないというのは
こういうことなんです。
でも、管理を獲得する側はアピールしてきますけどね。
...
結局、大家さんは営業マンが客付けしたい物件作り をしないと
そもそもどこに頼んでも客付けできないんですよ![がく〜(落胆した顔)](/_images_e/142.gif)
だって、実際に客付けするのは現場の営業マンなんですもん![たらーっ(汗)](/_images_e/163.gif)
...
「A社に管理を任せているけれど全然決めてくれない」
「他に管理を変えようか...」
なんて愚痴を言っている大家さんってたくさんいますけど、
管理会社の怠慢も無いとは言いませんが
そもそも、営業マンが客付けしたいと思う物件になっていないんですよ![もうやだ〜(悲しい顔)](/_images_e/143.gif)
自社系列の管理物件だからってなんでもかんでも決める訳じゃありませんから![たらーっ(汗)](/_images_e/163.gif)
つづく
コメント欄が復活しました![exclamation](/_images_e/158.gif)
何かあればお気軽にどうぞ![わーい(嬉しい顔)](/_images_e/140.gif)
※もちろんこちらでも結構です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9%超
現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
(路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年
家賃90,000円でお住まいいただきました
![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20%!
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
![汗](/_images_e/162.gif)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
![バニー](/_images_e/e/ECAF.gif)
7号 H24年11月5日から家族で住む
![家](/_images_e/38.gif)
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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コメント欄が復活しました
![exclamation](/_images_e/158.gif)
何かあればお気軽にどうぞ
![わーい(嬉しい顔)](/_images_e/140.gif)
※もちろんこちらでも結構です。
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先日の大雪で中止になった倉敷市の見学会を 2月15日(土) 10時〜18時 にするそうです。
興味のある方はご連絡ください
![わーい(嬉しい顔)](/_images_e/140.gif)
関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納
11時 M井さん
みーこさん物件のリフォーム後の物件見学会を
2月16日(日)、17日(月) の11時からやります。
場所は北区春日町です。その後食事でもいかがでしょう?
ご希望の方はぜひ
![手(チョキ)](/_images_e/87.gif)
関連記事
2014年01月17日 みーこさん、リフォーム中
...
こんばんは。岡山大家です。
今日は、みーこさん物件リフォームの最終打ち合わせのあと
新築RCの間取りのプランニングに行ってきましたよー
わたくしの案が具現化されればかなり面白いものができるのですが
予算との勝負になりそうです
![たらーっ(汗)](/_images_e/163.gif)
...
さて、今日は前回の続きで
2014年02月10日 5 管理の選び方
ここまで、
・管理戸数
・入居率
・自社の仲介店の数
・自社の仲介店の立地
・FC加盟の有無
その管理会社のグループ仲介店での客付け(自社付け)を前提にした場合
その管理会社のグループ仲介店の立地以外は
あまり関係ないという書き方をしました。
大家さんが客付けを期待する部分に関しては
大家側からみたらどれもひとつの判断基準になりますが
よく考えてみると
現場の営業マンサイドからするとそんなことはどうでもいい話しですよね。
一番大事なのは
大家さんは客付けをしてほしい
営業マンは客付けをしたい
ここのニーズが合致することなんです
![手(チョキ)](/_images_e/87.gif)
管理戸数や入居率なんかは関係ないというのは
こういうことなんです。
でも、管理を獲得する側はアピールしてきますけどね。
...
結局、大家さんは営業マンが客付けしたい物件作り をしないと
そもそもどこに頼んでも客付けできないんですよ
![がく〜(落胆した顔)](/_images_e/142.gif)
だって、実際に客付けするのは現場の営業マンなんですもん
![たらーっ(汗)](/_images_e/163.gif)
...
「A社に管理を任せているけれど全然決めてくれない」
「他に管理を変えようか...」
なんて愚痴を言っている大家さんってたくさんいますけど、
管理会社の怠慢も無いとは言いませんが
そもそも、営業マンが客付けしたいと思う物件になっていないんですよ
![もうやだ〜(悲しい顔)](/_images_e/143.gif)
自社系列の管理物件だからってなんでもかんでも決める訳じゃありませんから
![たらーっ(汗)](/_images_e/163.gif)
つづく
コメント欄が復活しました
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何かあればお気軽にどうぞ
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