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地主系大家さん

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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先日の大雪で中止になった倉敷市の見学会を 2月15日(土) 10時〜18時 にするそうです。
興味のある方はご連絡くださいわーい(嬉しい顔) 

関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はみーこさんが静岡から岡山に戻ってこられて


リフォーム中のみーこさん物件を見に行ってきましたーぴかぴか(新しい)


少し手直しで、今日は寝袋で寝るそうですたらーっ(汗)


あとは微調整と清掃だけですけど


ちょっとだけ写真で公開カメラ

DSC_0927.JPG


洒落た棚と明るい壁紙が存在感を出していますグッド(上向き矢印)


という訳で、見学会をさせていただくことになりましたーわーい(嬉しい顔)


まずは、2月16日(日)、17日(月) の11時からやりますので


場所は北区春日町です。


ご希望の方はぜひ手(チョキ)


...


さて、夜は某オーナーさんに食事に連れて行ってもらいましたわーい(嬉しい顔)


このオーナーさん、いわゆる地主系のオーナーさんで


やや郊外にRCを新築して約10年。


ライバルも増えてきて空室が埋まらなくなって


相談がてら食事にお誘いいただきまして...


率直にいろいろアドバイスをさせていただいた中での会話の一部を書いてみます。


わたくし   「大家と一口に言っても、大きく2つに分かれましてね」

Fオーナー 「ほう」

わたくし  「投資家系の大家さん と 地主系の大家さん なんですけどね」
       「Fさんは地主系の大家さんですね」

Fオーナー 「そうですね」

わたくし  「投資家系の方は、中古をローンで買うことが多くて支払いも多いので、
       満室運営に向けて必死にやっている人が多いんですよね」

       「地主系の方は、比較的お金持ちも多くて余裕もあるのか
       少々空いていてもそんなに危機感はないんですよ」

       「少々空いとっても別に構わんのんじゃー なんて方、結構多いんです」

       「昔から大家さんをやってて、ごく普通のリフォームをやっただけで
       きれいになったつもりでいますし、家賃なんか下げたがらないんですよねふらふら

       「自分の物件が可愛くて、思い入れが強いんですよねー

Fオーナー 「あーそうですexclamationまさにそうですね。思い入れが強いですグッド(上向き矢印)

わたくし  「ですよね。投資家系の方はうまく回してどんどん拡大を考えていますけど
       地主系の方は守ろうとするんですよね」

Fオーナー 「わたしも拡大なんか全く考えていないですもんね」

わたくし  「でしょうね。先祖代々の土地だとか思い入れとかで、ディフェンスに走りますねー」

Fオーナー 「そうなんですよ」

わたくし  「思い入れとかディフェンスももちろん大事ですけど、昨今は投資家系の方が増えて
       そういう方たちと戦っていかないといけないんですよね」

       「そういう方たちは、ビジネスをやっているんですよね」

       「思い入れとかも、要は入居があってのもんなんでね」

       「あの手この手で、まずは入居してもらわないといけませんわね」

Fオーナー 「そうですね...」

わたくし  「だから、思い入れとビジネスは一旦切り離さないとダメですよね」

       「数年前はライバルも少なくて建物も新しかったですけど

       周辺環境はどんどん変わっていますから...」

       「内装のリフォームを施して、10年前の姿と似たように戻してもダメなんです」

       「もっと、今のトレンドに合わせたリフォームしないと」

       「年配の方を狙うんじゃないでしょ?若いご夫婦ですよね?

Fオーナー 「そうです」

わたくし  「なら尚更ですよ」

       「今のリフォーム状態なら、もっと立地のよいところに似た物件がありますよ」

       「なんせ、どこにでもあるような普通にリフォームをしているんですから」

Fオーナー 「そうでしょうね。万人受けするようにしていますから」

わたくし  「でも、場所が不利なんですから、わざわざここまで来る理由がないと」

       「そこで立地のよい物件と中身が一緒だとこっちまで来ませんよ」

Fオーナー 「そうですね」

わたくし  「家賃にしてもそうです。」

       「立地の良い新しい物件と同じにしていてもこっちに来ませんよ」

       「家賃はオーナーの好きにできますが、

       本当の意味で家賃を決めるのは 市場 ですから。

       オーナーの都合で決めたのでは受け入れられないです」

       「製造業で、原価5000円なんだから、5000円以下では売れん

        なんて言っても、市場の評価が 2000円 なら 5000円では売れんでしょ?


       「高く売るには、付加価値をつけて、こっちに住む理由を作ってあげないとダメです


って感じのお話でした。


結局、頑なに拒んでいた値下げにも踏切(今は相場より1万円近く高いふらふら)、


先日空いたばかりの部屋のリフォームのアドバイスもさせていただくことになりました。


またどこかで記事にしようと思います手(チョキ)


Fさん、ごちそうさまでしたー



おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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