岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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先日の大雪で中止になった倉敷市の見学会を　２月１５日（土）　１０時〜１８時　にするそうです。
興味のある方はご連絡ください　

関連記事
2014年01月27日　巨大床下収納物件　見学会
2013年12月23日　巨大床下収納


...


こんばんは。岡山大家です。


今日はみーこさんが静岡から岡山に戻ってこられて


リフォーム中のみーこさん物件を見に行ってきましたー


少し手直しで、今日は寝袋で寝るそうです


あとは微調整と清掃だけですけど


ちょっとだけ写真で公開




洒落た棚と明るい壁紙が存在感を出しています


という訳で、見学会をさせていただくことになりましたー


まずは、２月１６日（日）、１７日（月）　の１１時からやりますので


場所は北区春日町です。


ご希望の方はぜひ


...


さて、夜は某オーナーさんに食事に連れて行ってもらいました


このオーナーさん、いわゆる地主系のオーナーさんで


やや郊外にRCを新築して約１０年。


ライバルも増えてきて空室が埋まらなくなって


相談がてら食事にお誘いいただきまして...


率直にいろいろアドバイスをさせていただいた中での会話の一部を書いてみます。


わたくし　　　「大家と一口に言っても、大きく２つに分かれましてね」

Fオーナー　「ほう」

わたくし　　「投資家系の大家さん　と　地主系の大家さん　なんですけどね」
　　　　　　　「Fさんは地主系の大家さんですね」

Fオーナー　「そうですね」

わたくし　　「投資家系の方は、中古をローンで買うことが多くて支払いも多いので、
　　　　　　　満室運営に向けて必死にやっている人が多いんですよね」

　　　　　　　「地主系の方は、比較的お金持ちも多くて余裕もあるのか
　　　　　　　少々空いていてもそんなに危機感はないんですよ」

　　　　　　　「少々空いとっても別に構わんのんじゃー　なんて方、結構多いんです」

　　　　　　　「昔から大家さんをやってて、ごく普通のリフォームをやっただけで
　　　　　　　きれいになったつもりでいますし、家賃なんか下げたがらないんですよね」

　　　　　　　「自分の物件が可愛くて、思い入れが強いんですよねー」

Fオーナー　「あーそうですまさにそうですね。思い入れが強いです」

わたくし　　「ですよね。投資家系の方はうまく回してどんどん拡大を考えていますけど
　　　　　　　地主系の方は守ろうとするんですよね」

Fオーナー　「わたしも拡大なんか全く考えていないですもんね」

わたくし　　「でしょうね。先祖代々の土地だとか思い入れとかで、ディフェンスに走りますねー」

Fオーナー　「そうなんですよ」

わたくし　　「思い入れとかディフェンスももちろん大事ですけど、昨今は投資家系の方が増えて
　　　　　　　そういう方たちと戦っていかないといけないんですよね」

　　　　　　　「そういう方たちは、ビジネスをやっているんですよね」

　　　　　　　「思い入れとかも、要は入居があってのもんなんでね」

　　　　　　　「あの手この手で、まずは入居してもらわないといけませんわね」

Fオーナー　「そうですね...」

わたくし　　「だから、思い入れとビジネスは一旦切り離さないとダメですよね」

　　　　　　　「数年前はライバルも少なくて建物も新しかったですけど

　　　　　　　周辺環境はどんどん変わっていますから...」

　　　　　　　「内装のリフォームを施して、１０年前の姿と似たように戻してもダメなんです」

　　　　　　　「もっと、今のトレンドに合わせたリフォームしないと」

　　　　　　　「年配の方を狙うんじゃないでしょ？若いご夫婦ですよね？」

Fオーナー　「そうです」

わたくし　　「なら尚更ですよ」

　　　　　　　「今のリフォーム状態なら、もっと立地のよいところに似た物件がありますよ」

　　　　　　　「なんせ、どこにでもあるような普通にリフォームをしているんですから」

Fオーナー　「そうでしょうね。万人受けするようにしていますから」

わたくし　　「でも、場所が不利なんですから、わざわざここまで来る理由がないと」

　　　　　　　「そこで立地のよい物件と中身が一緒だとこっちまで来ませんよ」

Fオーナー　「そうですね」

わたくし　　「家賃にしてもそうです。」

　　　　　　　「立地の良い新しい物件と同じにしていてもこっちに来ませんよ」

　　　　　　　「家賃はオーナーの好きにできますが、

　　　　　　　本当の意味で家賃を決めるのは　市場　ですから。

　　　　　　　オーナーの都合で決めたのでは受け入れられないです」

　　　　　　　「製造業で、原価５０００円なんだから、５０００円以下では売れん

　　　　　　　　なんて言っても、市場の評価が　２０００円　なら　５０００円では売れんでしょ？」

　　　　　　　「高く売るには、付加価値をつけて、こっちに住む理由を作ってあげないとダメです」


って感じのお話でした。


結局、頑なに拒んでいた値下げにも踏切（今は相場より１万円近く高い）、


先日空いたばかりの部屋のリフォームのアドバイスもさせていただくことになりました。


またどこかで記事にしようと思います


Fさん、ごちそうさまでしたー



おしまい



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