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2 スピード感

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが 2月5日(水) と 2月8日(土) 10時〜18時 に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください
わーい(嬉しい顔) 

関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納

2月5日(水) 10時半 どんきーさん

2月8日(土) M井さん(倉敷の業者さん)、D井さん(女性)




こんばんは。岡山大家です。


今日は、先日の夜中に突撃してきた中区湊の物件に

関連記事
2014年02月01日 必殺さんセミナー

再度、朝8時半から、Y部さん、不動産屋さんと一緒に突撃してきましたー車(セダン)


室内を見てビックリexclamation&question


かなり綺麗になっていますグッド(上向き矢印)

DSC_0919.JPG

DSC_0918.JPG


この部屋はほぼこのままで行けますね手(チョキ)


需要が余り多くないので、やはり4万前半ぐらいが妥当なラインですが...


...


さて、昨日の記事で、某不動産屋 2軒 に行ってきたと書きましたが、

2014年02月03日 スピード感


1軒は、ブログに書いたとおり、わたくしの物件2号についての動きでした。


実は、1月末に読者のBLXさんの戸建賃貸に3月末で退去予告がでておりましてたらーっ(汗)


その関係でもう一社に行ってきました車(セダン)

関連記事
2012年08月26日 祝・引き渡し!


ここは、岡山市屈指のエリア、伊島小・京山中学区るんるん


大手法人契約だったんですが、たったの1年半でまた転勤だそうでふらふら


まぁそれはしかたないですね...


それで、解約予告後すぐに信頼の置ける業者数社へ募集をお願いしていたところ


3日の朝に、BLXさんから連絡がありまして...


BLXさん 「昨日、わたしの留守中に、突然知らない業者がやってきて申込を入れて行ったんです」
      「おばが対応したんですが...」


わたくし 「どこの業者ですか?」

BLXさん 「○○○○○○(FC加盟)の○○店です」

わたくし 「○○○○○○(FC加盟)の○○店ですか..聞かない名前ですね...」
      「どんな内容ですか?」

BLXさん 「お医者さんで保証人もお医者さんです」

わたくし 「ほー、内容はよさそうですね」

BLXさん 「そうなんですが、知らない業者なんでちょっと心配で...」

わたくし 「そうですね。輩な会社なら心配ですね。ちょっとわたしが電話してみますよ」
      「担当の名前はわかりますか?」

BLXさん 「Nさんという方のようです」

わたくし 「わかりました。確認して折り返しします」


... 早速、業者へ電話したところ、出社前で折り返し待ち...


... 数分後 折り返しあり ...


Nさん  「Nですが」

わたくし 「○○町の戸建わかりますよね?その大家さんの代わりにいろいろお世話させてもらっているMr.Xといいます。」
      「今回はどういった経緯でこうなっているんでしょうか?」

Nさん  「スーモで見て、物件を探しに行ったらたまたまお付き合いのある大家さんの隣だったものですから...」

わたくし 「あーそうなんですね。あそこはおばさんの家で大家さんは別なんですよ」
      「で、大家さんが、わたしの知った信頼できる業者でお願いしているとおっしゃってるんです」
      「内容を聞くと、お医者さんがご希望されているんですよね?」

Nさん  「わたしの身内なんです。保証人も医師です」

わたくし 「内容的には問題ないので、X社を通してやってもらえませんか?」

Nさん  「X社ですか...」

わたくし 「X社とはいろいろ関係があって、大家さんも信頼してくださっているので」

Nさん  「X社を通すと手数料が半分になりますよね?」
      「わたしの身内なんで手数料を半額でやる予定なんですよ」
      「なんとか通さずにできませんか?」


わたくし 「うーん(ーー;) 内容的にはいいんでねー」
      「とりあえず聞いてみますわ」


... BLXさんへ電話


わたくし 「希望者のお医者さんはどうやら身内らしいですね」
      「で、手数料を半額にするので他の業者を通したくないようで..」
      「内容的にはよさそうですし、早く決まる方がいいとも思いますが」

BLXさん 「ですが、やはり岡山大家さんの知ったところでないと心配で...」

わたくし 「そうですねー」
      「では、とりあえずこれから様子を伺いに直接行ってみますよ」

BLXさん 「お願いします」


... Nさんへ電話


わたくし 「Nさん、やはり大家さんはX社を通して欲しいと」
      「X社はわたしがいろいろ関係していて信頼してくれているんですよ」

Nさん  「X社と関係のあるMr.Xさんって、もしかして岡山大家さんですか?」
      「以前○○のセミナーでお会いした、昔D社にいたNです」
      「あの時、Sさんとか、D社のYさんとかと一緒にお会いした」


わたくし 「あー、あのNさんでしたか」
      「今はそちらにいらっしゃるんですねー」
      「これからそちらにお伺いしてもいいですか?」

Nさん  「はい。大丈夫です」


... Nさんの会社へ出向く


わたくし 「あーどうも。今はこちらにいらっしゃるんですね」
      「最近オープンしたんですね」

Nさん  「そうなんですよ」
      「X社を通さずになんとかなりませんか?」


わたくし 「とりあえず申込書を見せてもらえません?」

Nさん  「どうぞ。わたしの身内で保証人も医師なんですよ」
      「で、仲介手数料を半額にするんでX社を通すのは...」

      
わたくし 「確かにX社を通すと厳しいですね」
      「全然知らない輩みたいな会社だと話しになりませんけど、Nさんだったら話してみますよ」

Nさん  「あと、礼金2ヶ月を1ヶ月にしてもらえませんか?」
      「身内なんでできるだけ安くしたいのです...」


わたくし 「最近ライバルも増えてきてるんで、新しいうちはできるだけ強気でいきたいんですよねー」
      「1ヶ月にした場合、広告料は出せませんよ?」

Nさん   「それは大丈夫です」

わたくし 「それならまだ話しはできると思います」
      「ですが、キャンセルが嫌なので、今週中に決済金を入れてもらえますか?」

Nさん  「はい。それは大丈夫です。すぐにでも」

わたくし 「わかりました。相談してまた連絡します」


... BLXさんへ電話 ⇒ 留守電 ⇒ 夕方折り返しあり


わたくし 「このNさん、わたしの知ったNさんでした。もちろん変な人ではないです。」
      「様子を見たところ輩な会社でもないですし、申込内容自体は申し分ないですから
       早々に話しをまとめてもよいかと..何かあればわたしが動けますし..」
      「あと、身内なんで、できるだけ安くしたいとのことで、
       広告料はいらないから礼金を1ヶ月にして欲しいといっています。
       ただし、キャンセルが嫌なので今週中に決済金を入金するように話しています」
      「今の方が終業式に退去で、この方が4月1日からなんで充分間に合いますし、
       内容が良いのでまとめておいたほうが良いと思いますよ」

BLXさん 「岡山大家さんが知っているところならそれでいきましょう」



という訳で、さっさと契約書雛形を持って行って


今週末の決済で進めることになりました。



1月30日 3月末解約予告

 ⇒すぐに知った業者複数へ募集の依頼をかける

 ⇒当日中に各賃貸サイトに掲載される

2月2日 Nさんの業者がBLXさんに申込を入れる

2月3日 その業者に訪問、7日までに決済入金で話しがまとまる


大人気エリアの物件は強いですねー



最初は不審な点もありましたが


さっと調べて、キャンセルを防止しつつ


さっと話しがまとまるのが大家さんは一番安心
でしょうグッド(上向き矢印)


3月末解約がこの時点であっさりまとまりましたし、


築1年半とはいえ、ライバルも少し増えて2回転目にも関わらず


新築プレミア家賃の継続ができてよかったですぴかぴか(新しい)


最初の方が優良顧客ですから、リフォームもそれほどいらないでしょうし、


礼金1ヶ月も丸々手に入りますからね。



Nさんにも 「話した相手が岡山大家さんでよかった」 と言ってもらえましたしね。



これ、管理会社に任せていたらこんなにあっさりとはまとまってないですよ。


一般家主ならではのスピード感だと思いますね。




他にも頼まれている物件があるので


なんとしても3月末までにはまとめねばダッシュ(走り出すさま)




おしまい



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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