2014年02月04日
２ スピード感
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※もちろんこちらでも結構です。
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倉敷市有城の巨大床下収納のあるマンションの見学会があります。
知り合いの大家さんが ２月５日（水） と ２月８日（土） １０時～１８時 に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
希少な物件ですので、興味のある方はご連絡ください
関連記事
2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納
２月５日（水） １０時半 どんきーさん
２月８日（土） M井さん（倉敷の業者さん）、D井さん（女性）
こんばんは。岡山大家です。
今日は、先日の夜中に突撃してきた中区湊の物件に
関連記事
2014年02月01日 必殺さんセミナー
再度、朝８時半から、Y部さん、不動産屋さんと一緒に突撃してきましたー
室内を見てビックリ
かなり綺麗になっています
この部屋はほぼこのままで行けますね
需要が余り多くないので、やはり４万前半ぐらいが妥当なラインですが...
...
さて、昨日の記事で、某不動産屋 ２軒 に行ってきたと書きましたが、
2014年02月03日 スピード感
１軒は、ブログに書いたとおり、わたくしの物件２号についての動きでした。
実は、１月末に読者のBLXさんの戸建賃貸に３月末で退去予告がでておりまして
その関係でもう一社に行ってきました
関連記事
2012年08月26日 祝・引き渡し！
ここは、岡山市屈指のエリア、伊島小・京山中学区
大手法人契約だったんですが、たったの１年半でまた転勤だそうで
まぁそれはしかたないですね...
それで、解約予告後すぐに信頼の置ける業者数社へ募集をお願いしていたところ
３日の朝に、BLXさんから連絡がありまして...
BLXさん 「昨日、わたしの留守中に、突然知らない業者がやってきて申込を入れて行ったんです」
「おばが対応したんですが...」
わたくし 「どこの業者ですか？」
BLXさん 「○○○○○○（FC加盟）の○○店です」
わたくし 「○○○○○○（FC加盟）の○○店ですか..聞かない名前ですね...」
「どんな内容ですか？」
BLXさん 「お医者さんで保証人もお医者さんです」
わたくし 「ほー、内容はよさそうですね」
BLXさん 「そうなんですが、知らない業者なんでちょっと心配で...」
わたくし 「そうですね。輩な会社なら心配ですね。ちょっとわたしが電話してみますよ」
「担当の名前はわかりますか？」
BLXさん 「Nさんという方のようです」
わたくし 「わかりました。確認して折り返しします」
... 早速、業者へ電話したところ、出社前で折り返し待ち...
... 数分後 折り返しあり ...
Nさん 「Nですが」
わたくし 「○○町の戸建わかりますよね？その大家さんの代わりにいろいろお世話させてもらっているMr.Xといいます。」
「今回はどういった経緯でこうなっているんでしょうか？」
Nさん 「スーモで見て、物件を探しに行ったらたまたまお付き合いのある大家さんの隣だったものですから...」
わたくし 「あーそうなんですね。あそこはおばさんの家で大家さんは別なんですよ」
「で、大家さんが、わたしの知った信頼できる業者でお願いしているとおっしゃってるんです」
「内容を聞くと、お医者さんがご希望されているんですよね？」
Nさん 「わたしの身内なんです。保証人も医師です」
わたくし 「内容的には問題ないので、Ｘ社を通してやってもらえませんか？」
Nさん 「Ｘ社ですか...」
わたくし 「Ｘ社とはいろいろ関係があって、大家さんも信頼してくださっているので」
Nさん 「Ｘ社を通すと手数料が半分になりますよね？」
「わたしの身内なんで手数料を半額でやる予定なんですよ」
「なんとか通さずにできませんか？」
わたくし 「うーん(ｰｰ;) 内容的にはいいんでねー」
「とりあえず聞いてみますわ」
... BLXさんへ電話
わたくし 「希望者のお医者さんはどうやら身内らしいですね」
「で、手数料を半額にするので他の業者を通したくないようで..」
「内容的にはよさそうですし、早く決まる方がいいとも思いますが」
BLXさん 「ですが、やはり岡山大家さんの知ったところでないと心配で...」
わたくし 「そうですねー」
「では、とりあえずこれから様子を伺いに直接行ってみますよ」
BLXさん 「お願いします」
... Nさんへ電話
わたくし 「Nさん、やはり大家さんはＸ社を通して欲しいと」
「Ｘ社はわたしがいろいろ関係していて信頼してくれているんですよ」
Nさん 「Ｘ社と関係のあるMr.Xさんって、もしかして岡山大家さんですか？」
「以前○○のセミナーでお会いした、昔D社にいたNです」
「あの時、Sさんとか、D社のYさんとかと一緒にお会いした」
わたくし 「あー、あのNさんでしたか」
「今はそちらにいらっしゃるんですねー」
「これからそちらにお伺いしてもいいですか？」
Nさん 「はい。大丈夫です」
... Nさんの会社へ出向く
わたくし 「あーどうも。今はこちらにいらっしゃるんですね」
「最近オープンしたんですね」
Nさん 「そうなんですよ」
「Ｘ社を通さずになんとかなりませんか？」
わたくし 「とりあえず申込書を見せてもらえません？」
Nさん 「どうぞ。わたしの身内で保証人も医師なんですよ」
「で、仲介手数料を半額にするんでＸ社を通すのは...」
わたくし 「確かにX社を通すと厳しいですね」
「全然知らない輩みたいな会社だと話しになりませんけど、Nさんだったら話してみますよ」
Nさん 「あと、礼金２ヶ月を１ヶ月にしてもらえませんか？」
「身内なんでできるだけ安くしたいのです...」
わたくし 「最近ライバルも増えてきてるんで、新しいうちはできるだけ強気でいきたいんですよねー」
「１ヶ月にした場合、広告料は出せませんよ？」
Nさん 「それは大丈夫です」
わたくし 「それならまだ話しはできると思います」
「ですが、キャンセルが嫌なので、今週中に決済金を入れてもらえますか？」
Nさん 「はい。それは大丈夫です。すぐにでも」
わたくし 「わかりました。相談してまた連絡します」
... BLXさんへ電話 ⇒ 留守電 ⇒ 夕方折り返しあり
わたくし 「このNさん、わたしの知ったNさんでした。もちろん変な人ではないです。」
「様子を見たところ輩な会社でもないですし、申込内容自体は申し分ないですから
早々に話しをまとめてもよいかと..何かあればわたしが動けますし..」
「あと、身内なんで、できるだけ安くしたいとのことで、
広告料はいらないから礼金を１ヶ月にして欲しいといっています。
ただし、キャンセルが嫌なので今週中に決済金を入金するように話しています」
「今の方が終業式に退去で、この方が４月１日からなんで充分間に合いますし、
内容が良いのでまとめておいたほうが良いと思いますよ」
BLXさん 「岡山大家さんが知っているところならそれでいきましょう」
という訳で、さっさと契約書雛形を持って行って
今週末の決済で進めることになりました。
１月３０日 ３月末解約予告
⇒すぐに知った業者複数へ募集の依頼をかける
⇒当日中に各賃貸サイトに掲載される
２月２日 Nさんの業者がBLXさんに申込を入れる
２月３日 その業者に訪問、７日までに決済入金で話しがまとまる
大人気エリアの物件は強いですねー
最初は不審な点もありましたが
さっと調べて、キャンセルを防止しつつ
さっと話しがまとまるのが大家さんは一番安心でしょう
３月末解約がこの時点であっさりまとまりましたし、
築１年半とはいえ、ライバルも少し増えて２回転目にも関わらず
新築プレミア家賃の継続ができてよかったです
最初の方が優良顧客ですから、リフォームもそれほどいらないでしょうし、
礼金１ヶ月も丸々手に入りますからね。
Nさんにも 「話した相手が岡山大家さんでよかった」 と言ってもらえましたしね。
これ、管理会社に任せていたらこんなにあっさりとはまとまってないですよ。
一般家主ならではのスピード感だと思いますね。
他にも頼まれている物件があるので
なんとしても３月末までにはまとめねば
おしまい
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
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現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
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知り合いの大家さんが ２月５日（水） と ２月８日（土） １０時～１８時 に
不動産業者向けにやるのに便乗します(笑)
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2014年01月27日 巨大床下収納物件 見学会
2013年12月23日 巨大床下収納
２月５日（水） １０時半 どんきーさん
２月８日（土） M井さん（倉敷の業者さん）、D井さん（女性）
こんばんは。岡山大家です。
今日は、先日の夜中に突撃してきた中区湊の物件に
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2014年02月01日 必殺さんセミナー
再度、朝８時半から、Y部さん、不動産屋さんと一緒に突撃してきましたー
室内を見てビックリ
かなり綺麗になっています
この部屋はほぼこのままで行けますね
需要が余り多くないので、やはり４万前半ぐらいが妥当なラインですが...
...
さて、昨日の記事で、某不動産屋 ２軒 に行ってきたと書きましたが、
2014年02月03日 スピード感
１軒は、ブログに書いたとおり、わたくしの物件２号についての動きでした。
実は、１月末に読者のBLXさんの戸建賃貸に３月末で退去予告がでておりまして
その関係でもう一社に行ってきました
関連記事
2012年08月26日 祝・引き渡し！
ここは、岡山市屈指のエリア、伊島小・京山中学区
大手法人契約だったんですが、たったの１年半でまた転勤だそうで
まぁそれはしかたないですね...
それで、解約予告後すぐに信頼の置ける業者数社へ募集をお願いしていたところ
３日の朝に、BLXさんから連絡がありまして...
BLXさん 「昨日、わたしの留守中に、突然知らない業者がやってきて申込を入れて行ったんです」
「おばが対応したんですが...」
わたくし 「どこの業者ですか？」
BLXさん 「○○○○○○（FC加盟）の○○店です」
わたくし 「○○○○○○（FC加盟）の○○店ですか..聞かない名前ですね...」
「どんな内容ですか？」
BLXさん 「お医者さんで保証人もお医者さんです」
わたくし 「ほー、内容はよさそうですね」
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わたくし 「そうですね。輩な会社なら心配ですね。ちょっとわたしが電話してみますよ」
「担当の名前はわかりますか？」
BLXさん 「Nさんという方のようです」
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... 早速、業者へ電話したところ、出社前で折り返し待ち...
... 数分後 折り返しあり ...
Nさん 「Nですが」
わたくし 「○○町の戸建わかりますよね？その大家さんの代わりにいろいろお世話させてもらっているMr.Xといいます。」
「今回はどういった経緯でこうなっているんでしょうか？」
Nさん 「スーモで見て、物件を探しに行ったらたまたまお付き合いのある大家さんの隣だったものですから...」
わたくし 「あーそうなんですね。あそこはおばさんの家で大家さんは別なんですよ」
「で、大家さんが、わたしの知った信頼できる業者でお願いしているとおっしゃってるんです」
「内容を聞くと、お医者さんがご希望されているんですよね？」
Nさん 「わたしの身内なんです。保証人も医師です」
わたくし 「内容的には問題ないので、Ｘ社を通してやってもらえませんか？」
Nさん 「Ｘ社ですか...」
わたくし 「Ｘ社とはいろいろ関係があって、大家さんも信頼してくださっているので」
Nさん 「Ｘ社を通すと手数料が半分になりますよね？」
「わたしの身内なんで手数料を半額でやる予定なんですよ」
「なんとか通さずにできませんか？」
わたくし 「うーん(ｰｰ;) 内容的にはいいんでねー」
「とりあえず聞いてみますわ」
... BLXさんへ電話
わたくし 「希望者のお医者さんはどうやら身内らしいですね」
「で、手数料を半額にするので他の業者を通したくないようで..」
「内容的にはよさそうですし、早く決まる方がいいとも思いますが」
BLXさん 「ですが、やはり岡山大家さんの知ったところでないと心配で...」
わたくし 「そうですねー」
「では、とりあえずこれから様子を伺いに直接行ってみますよ」
BLXさん 「お願いします」
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わたくし 「Nさん、やはり大家さんはＸ社を通して欲しいと」
「Ｘ社はわたしがいろいろ関係していて信頼してくれているんですよ」
Nさん 「Ｘ社と関係のあるMr.Xさんって、もしかして岡山大家さんですか？」
「以前○○のセミナーでお会いした、昔D社にいたNです」
「あの時、Sさんとか、D社のYさんとかと一緒にお会いした」
わたくし 「あー、あのNさんでしたか」
「今はそちらにいらっしゃるんですねー」
「これからそちらにお伺いしてもいいですか？」
Nさん 「はい。大丈夫です」
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わたくし 「あーどうも。今はこちらにいらっしゃるんですね」
「最近オープンしたんですね」
Nさん 「そうなんですよ」
「Ｘ社を通さずになんとかなりませんか？」
わたくし 「とりあえず申込書を見せてもらえません？」
Nさん 「どうぞ。わたしの身内で保証人も医師なんですよ」
「で、仲介手数料を半額にするんでＸ社を通すのは...」
わたくし 「確かにX社を通すと厳しいですね」
「全然知らない輩みたいな会社だと話しになりませんけど、Nさんだったら話してみますよ」
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「身内なんでできるだけ安くしたいのです...」
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内容が良いのでまとめておいたほうが良いと思いますよ」
BLXさん 「岡山大家さんが知っているところならそれでいきましょう」
という訳で、さっさと契約書雛形を持って行って
今週末の決済で進めることになりました。
１月３０日 ３月末解約予告
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２月３日 その業者に訪問、７日までに決済入金で話しがまとまる
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３月末解約がこの時点であっさりまとまりましたし、
築１年半とはいえ、ライバルも少し増えて２回転目にも関わらず
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礼金１ヶ月も丸々手に入りますからね。
Nさんにも 「話した相手が岡山大家さんでよかった」 と言ってもらえましたしね。
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【不動産業界のことの最新記事】
その４ 長崎遠征～「考え方・理念」
この記事へのコメント
１年半と比較的短かったですけど、空室期間０日も継続で、リフォーム代も持ち出しがなさそうでよかったです(^-^)
順調に運営して２号３号といきましょうよ(^O^)
想定していたルート外からの話で、こちらがバタバタしていたところ
颯爽と間に入ってもらい、解決して頂いた感じです。
スピードが大事という話、勉強になりました。
しょーですさん
コメントありがとうございました！！
入居期間が１年半と少し短かった様ですが
空室期間がほとんど無く、次の入居者が決まったのは
羨ましいかぎりです(^○^)
立地・建物・的確な入居募集の効果でしょうか？
わたくしも早く満室復帰しなければ・・・・・
岡山大家さん、わたくしにも入居者プリーズです(^○^)
早いですね。いつもながら岡山大家さんのすごさがよくわかります。
私もおかげで大家デビューできたようなもんですから・・・これからもコツコツ物件増やしていきたいと思っていますので。これからも末永くお願いします。