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7 管理の選び方

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入

 北区の分譲マンションの一室 を 新築(1,730万)で購入。
 
 岡山駅徒歩7分 最上階

 新築で表面利回り 9%超

 現在賃貸中 137,000円 (屋根付駐車場1台込、2LDK、約60u)
  ※最高値時 142,000円

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日です。

 累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
 
 

☆物件2号  H21年11月 新築建築

 北区に2LDK平屋建て を 新築 (土地500万、建物1,100万)
 
 岡山駅まで直線で約2.4km  約50坪 を 500万円 で購入
  (路線価はu7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました)

 大手住宅メーカーで 平屋 を建築

 駐車場3台込、2LDK、約57u

 H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど4年

 家賃90,000円でお住まいいただきましたバニー


 H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。



☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入

 北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万!

 約60坪。土地50万、建物200万  岡山駅まで直線で約2.4km

 3号 43,000円でH24.3月から入居  3号のみでも 利回り20%!

 4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中

 5号 19,000円でH25年6月から入居

 3号,4号,5号合わせて 利回り36.4%!

 詳しくはこちら
 ※5号が4号に変更しています。

 基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に汗



☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築

 中区の約80坪の土地に、3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築

 土地1,230万  建物本体 1棟あたり約900万

 人気の三勲学区! 岡大付属300m! 岡山駅まで直線で約2.4km

 6号  家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居バニー

 7号  H24年11月5日から家族で住む家



☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 

 物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

 投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

 無担保、無保証人で10年固定,1.9%
 

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倉敷の物件見学会で使った照明の専門店が

22日(土)、23日(日)にイベントをされるそうですひらめき

関連記事
2014年02月15日 差し入れネタ おまけ1

興味のある方はご連絡ください。

...

新年会のお知らせ
2月22日(土) 岡山駅近く 20時 スタート
ご都合の合う方はぜひわーい(嬉しい顔)

 Sさん
 H田さん
 しょーですさん
 M谷さん(初登場)
 N山さん
 okamoさん
 わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は以前視察した物件へ、朝一で Sさん、M谷さん、Nさん と行ってきましたー車(セダン)

2014年01月30日 たぶんまだ非公開
2014年02月01日 必殺さんセミナー


家賃4万前半ならなんとかなるんですけど、指値が難しそうでふらふら


...


その後、今日も、みーこさん物件の見学会に行ってきました車(セダン)

 mtanaさん
 indyさん
 H田さん
 わたくし

DSC_0942.JPG

今日は、掃除をやっていましたぴかぴか(新しい)


最終の仕上がりが楽しみですわーい(嬉しい顔)


...


さて、今日は前回の続きで

2014年02月12日 6 管理の選び方


はっきり言って、


営業マンが客付けしたいと思うほどの物件なら


大概のどこの管理会社に任せても決まるんですけどね
(*゚∀゚*)


まぁそれは物件側の問題なんでここでは置いておいて、


管理会社を選ぶポイントに


自社系列以外の客付 もあります。


自社系列以外の客付なら、その管理会社の立地はあまり関係ないです。


が、管理業務に関することは遠いほうがマイナスでしょうけどね。


...


自社系列以外の客付 というのは


自社系列だけでの客付よりも、


単純に他社にもお願いしたほうが決まる確率が高まるので


付き合いのある業者にも客付依頼をしている状態です。


主に、客付けして欲しい物件のリストをメールやFAXで送ります。


それらには、募集条件や広告料などの情報が記載されており


魅力的な物件であれば、どんどん問い合わせも入ってきます電話


そもそも、魅力的でなければ問い合わせもありませんが...


まぁ、これも物件側の問題ですが



他社へも定期的に広く募集のお願いをしている というのは


当然クリアしておくべきでしょう。


規模の小さい会社、年配の方が多い会社、閉鎖的な会社 なんかは


こういうことがきちんとできていないことが多いので


管理先の候補に入れるべきではないでしょうね。



岡山市の業者のことならわたくしが大概お答えしますが


普通、こういうことを知るには、


複数の不動産屋に聞き込みするしかないです
たらーっ(汗)



仮に、A社に任せている大家さんは、


B社に行って

「A社から情報はきているか?○○っていう物件(自分の物件)は知っているか?」


って聞くだけですけどね。



つづく



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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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