岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　
☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57�u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;


☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。　わずか250万！
　
　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し

　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

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　　2014年04月09日　あっ、そういえば...


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円　
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重
　　2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
　　2016年05月09日　まだ買ってないのに...
　　2016年07月15日　持ってる女


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
　　2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
　　2016年06月14日　何建てようかね？
　　2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
　　2016年06月16日　空間効率の最大化
　　2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
　　2016年06月22日　アパートが効率いいんよな〜
　　2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
　　2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月07日　安定的に長く戦うには
　　2016年07月08日　自分の物差し
　　2016年07月28日　営業マンが困ること
　　2016年08月01日　平屋建て
　　2016年08月03日　２　平屋建て　
　　2016年08月04日　下水道負担金
　　2016年08月05日　連系工事負担金
　　2016年08月07日　土地探し
　　2016年08月08日　２　土地探し
　　2016年08月10日　３　土地探し
　　2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
　　2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
　　2016年08月25日　理由がわかったよ...
　　2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
　　2016年08月27日　団体ツアー 御一行様
　　2016年08月30日　何かと物入りです。
　　2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１２号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１３号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１４号戸建　売却で進行中...

　関連記事
　　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　　2016年02月04日　近況報告
　　2016年02月19日　聞き飽きた。
　　2016年02月22日　真相はいかに？
　　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
　　2016年06月28日　長期保有が前提
　　2016年07月12日　農道を買おうと思います。


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＜見学会のお知らせ＞
　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ ２日目
　
　お風呂の塗装が残されていましたが、これで完成とのこと(*^^)v
　5万円で購入された戸建てが、いくらで直して、いくらで貸せるのか？？
　興味がある方はぜひ。

　１０月２日（日）１２時半〜
　参加予定（定員１４名）
　１よーすけさん※
　２Mさん※
　３デンチさん※
　４しんさん？
　５こももさん（女性）※
　６A藤さん
　７K本さん※
　８I島さん※
　９じいじさん
　10わたくし※
　※はランチ行く人。

　オーナーのI島さんも登場ですので、生々しい声が聞けそうですよ(^^;


＜見学会のお知らせ２＞
　南方面の物件を３軒見学します(^^)/
　１，玉野市taimanさん80万円戸建
　２，玉野市某所　元結婚式場
　３，南区植松　新築平屋見学会　３日目

　１０月 ５日（水）１０時半〜
　参加予定（定員１２名）
　　１のtaimanさん物件から
　　　１taimanさん※
　　　２Y田さん？
　　　３摂津屋さん※、３は欠席
　　　４HR田さん※
　　　５OCさん※
　　　６OCさん奥さん（女性）※
　　　７こももさん（女性）※
　　　８mtanaさん※、３は欠席
　　　９Sa山さん
　　　10わたくし※
　　　※はランチ行く人

　　３の植松から
　　　１T田さん（初登場）
　　　２麒麟さん
　　
　　わたくしの生ウンチクを聞きたい方はどうぞ(^^;

＜イベント一覧＞
　１０月 ２日（日）１２時半〜　I島さんの5万円戸建てアフター見学会&ランチ ２日目
　１０月 ５日（水）１０時半〜　トリプル見学会&ランチ
　１０月 １１日（火）　見学会&ランチ予定
　１０月 １６日（日）　見学会&ランチ予定
　１０月 ２６日（水）　見学会&ランチ予定
　１０月 ３０日（日）　見学会&ランチ予定

　１１月５,６日（土日）必殺北海道旅行
　１１月 １２日（土）　セミナー開催

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


９月３０日の日経新聞にこんな記事が。

アパート空室率悪化、泣くオーナー（真相深層）


以下転載。


2016/9/30 3:30日本経済新聞　電子版

人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。
2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、
それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。
家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、
需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。
目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。

■節税対策で脚光

「空室リスクは覚悟していたけど、こんなにも早く出るなんて」
千葉県白井市の男性公務員（43）は肩を落とす。
相続した土地にアパートを12年に建設した。
２階建てで総戸数は８戸。
今年で築４年、最寄り駅から徒歩10分と条件は悪くない。
だが、今年は一時、５戸が空室になった。

母親が亡くなるとほどなく大手の建設請負業者が訪れ、
相続した土地にアパート建設を勧めてきた。
９千万円という建設費にためらったが、
担当者は「当社が全室借り上げ、入居者も集めます」
と提案書を差し出した。

試算では家賃収入は年660万円。
業者の取り分を差し引いて600万円強の収入が35年間続くという。
銀行からの借り入れは必要だが、
試算で示された月30万円程度の返済には十分。
地銀からの融資も決まり、建設に踏み切った。

現実は甘くなかった。
当初こそ業者から月50万円が振り込まれたが、今は40万円弱。
家賃収入は空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約だからだ。
今後、定期的な契約更新で金額が変わる可能性も残る。

居住人口の少ない土地でのアパート経営に無理はなかったか。
オーナーの妻（35）は後悔の念を抱きながら敷地の草むしりをする。
専門業者に任せるお金はないからだ。

...

...

厳しいかもしれんけどはっきり言って甘すぎるよね...

自分とこ以外にも物件が建つって想像できんのかね...

家賃が下がるなんて当たり前じゃん...

新築と築古が同じ家賃のわけないでしょ...


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国土交通省によると、
７月の住宅着工の伸び率は持ち家が前年比6.0％だったのに対し
アパートなど貸家は11.1％。
大幅増の背景にあるのは相続税対策だ。
更地にしておくより借金をしてアパートを経営した方が税金が安く済むからだ。

その波に乗ったのがサブリースと家賃保証を売り物にするアパート建設請負業者だ。
建設だけでなく、一括借り上げして入居者を集め、
手数料を除いた家賃をオーナーに支払う。
こんな提案で、大東建託やレオパレス21といった大手が続々とアパートを建設している。
大東建託の16年３月期の売上高は８期連続で過去最高を更新した。

■トラブルも発生

業界が活況に沸く一方、トラブルが発生している。
「空室を理由に提案通りの家賃が支払われていない」。
不動産コンサルティングの青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員の元には、
こうした相談が月に数件寄せられる。

国交省は９月から業者に対し契約時には、
将来の家賃が変動する可能性があると説明するよう求め始めた。
業者側は「契約書面ではリスク要因を強調している」（レオパレス21）、
「賃料改定があり得ることを説明をした上で、本人の署名なつ印を頂いている」（大東建託）
と適切に対応していると主張する。

...

...


中にはタチの悪い営業マンもいるかもしれんけど

概ねちゃんと説明してると思うよ。

投資信託なんかと一緒で

みんなきちんと説明を受けたうえで建ててるのがほとんどでしょ。

でも説明を受けても理解できていないか

安易に考えているかじゃないかな...

欲に目がくらんで、自分の無知を棚に上げて

「話が違う」「騙された」とかって騒ぎ立ててるだけでしょ。

別に業者の肩を持つわけじゃないけど

ちゃんと理解している人は、こんな安易な提案には乗らないから。


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言い分が分かれる中、アパートの需給は悪化を続ける。
不動産調査会社のタス（東京・中央）によると首都圏の空室率は15年夏ごろから急上昇。
最も高い神奈川県は７月に36.66％と過去最悪を更新し、16カ月連続で悪化した。
適正水準の上限30％を大幅に上回る。

無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。
埼玉県羽生市では１年ほど前にアパートの建設地域を制限した。
しかし、局地的に規制しても焼け石に水だ。
首都圏全体でみた場合は「当面は空室率は改善しないだろう」（タスの藤井和之氏）。

空室増のあおりを受ける不動産管理会社は対策を余儀なくされている。

６万戸の賃貸住宅を管理する東急住宅リース（東京・新宿）。
空室が増えれば収入減につながる。
そこで７月からオーナーに従来より３割程度安く改修できる新提案を始めた。
大学再編で居住学生が減少する相模原市の管理会社は
入居者専用の食堂設置をオーナーに呼びかける。

空室率が悪化してもなお増え続けるアパート。
建設業者にとって数少ない「成長分野」を狙って、
住友林業など戸建て住宅メーカーもアパート事業に力を入れる。

相続税対策を狙うオーナー、アパートの建設代を得たい業者。
空室が発生した場合、誰が責任を取るのか。
直視しないまま、今もアパートは増え続ける。（岩本圭剛）

...

...


相続税対策を狙うオーナー　ＶＳ　アパートの建設代を得たい業者


要は、どっちも金儲けしたいのよ。

うまいこと金儲けできたらそれで良し。

想定と違ったら建築屋が悪い？

バカなこと言ってんじゃないよ。

損失は全部自分の責任よ。


自分の決断に責任持てんのなら大人しくしときなさいな。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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