お金持ちには全く関係ない話しです。

岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月 北区東島田町(H27.2.6 1,850万円で売却)
☆物件1号 新築区分 2LDK60u 1,730万
 岡山駅徒7分 最上階 表面9%超
 H26.12.5イオンオープンに合わせて売却

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H21年7月 北区津島東 
☆土地1号 土地購入→のちに新築
 約50坪 坪10万円 建築条件付き

H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築平屋 2LDK 57u積水ハウス
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H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古平屋3棟一括購入 250万円
 3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
   もちろんノーリフォーム現状貸し
   H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
   H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
   保証会社なしで、敷金3,礼金3。
    
 4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
     → のちに住み始めたようです(゚д゚)
    ここももちろんノーリフォーム
    H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
    +1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし)
    当然、ノーリフォーム(^^;

 5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
    ここももちろんノーリフォーム
    でもここは掃除だけは入れてあげたよ

  3号,4号,5号合わせて実質最高41.76%
  H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済

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H24年4月 中区門田本町 
☆土地2号 土地購入→のちに新築
 約80坪 坪15万円

H24年9月 中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
 三勲学区 3LDK 84u P台を2棟
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H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1,2号 20kw 36円(税込38.88円)
 物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月  倉敷市水島
☆物件8号  中古平屋購入 52坪 250万円
 オーナーチェンジ 家賃3.5万円 実質15%

H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古戸建購入 約60坪 100万円
 H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35%
 H29年8月 2年5ヶ月で全額回収済
 R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日 赤磐市河本
☆土地3号、4号 土地購入→のちに新築
 土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
  ※土地3号に物件16-1,2を新築。
  ※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日 南区植松
☆土地5号 土地購入→のちに新築
  208坪 坪単価9万円
 ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日 東区広谷 岡山全区制覇
☆物件10.11.12号 中古購入
 東区NO1芥子山学区、平屋2棟,戸建1棟購入。
 174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
  10,11号平屋 オーナチェンジ
  12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地5号(南区植松)に新築

H28年9月 南区植松
☆太陽光3号 39.77kw 27円(税込29.16円)
  13〜15号,テナント1号に設置

H28年11月9日 北区二日市
☆土地6号 土地購入
 岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
 月極Pで貸出中。
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H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
 ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
 指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%

H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
  16-1号,2号 入居中
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光4号 12kw 21円(税込22.68円)
  16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
 初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
 満室時利回り18%。購入時6分の5が空き...

H30年5月31日 南区福島 
☆物件17号  中古購入 190万円
 店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
 もりてるさんに一部を1万円で貸して
 残りはゴミ(端材)置き場にしました。

H30年6月4日 初和気町・和気郡和気町
☆物件18号  中古購入 100万円
 H6年築平屋1。リースバック3万円。実質25.7%

H30年6月7日 総社市真壁
☆太陽光5号 18.91kw 18円(税込19.44円)
  アパート2号に設置 30年9月28日売電開始

H30年6月26日 中区門田本町
☆物件19,20号  中古購入(H31.12月解体)
 246坪 廃墟古民家&新築未入居平屋セットで1円 

H30年8月9日 東区鉄
☆物件21号  中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
 誰も買わないから20万円で引き取ることに。
 31.2.1から駐車場で3万円。実質約18%
 31.3.31 300万円で売却


H30年12月19日 南区福田
☆アパート3,4号 中古購入 10300万円
 300坪の土地にH18年築2棟10戸
 表面利回りは8.3%ほど...
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H31年1月11日 北区粟井
☆物件22号  中古購入(H31年2月27日売却)
 1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日 北区伊福町
☆アパート5号 中古購入 1500万円
 1K 4戸の元レオパレス 25坪 表面8.9%...
 伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日 南区福田
☆太陽光6,7号 23.56kw 18円(税込19.44円)
  アパート3.4号に設置 31年3月31日売電開始

R1年7月1日 南区彦崎
☆借地1号 借地購入 125坪1円...
 年22万円 表面2200万%

R1年9月18日 北区津島福居 63万円
☆物件23,24-1.2号 中古購入 
 約113坪に平屋1&廃墟2戸1
 (R2.5.2 たかぱぱさんにパス)

R1年9月30日 赤磐市桜が丘東 坪1.26万円
☆土地7号 土地購入
 新築用地として購入
 (R1.10.29 IW本さんにパス)

R1年10月31日 北区富田
☆アパート6号 中古購入 1400万円
 1K 4戸の元レオパレス 30坪 表面8.9%...
 誰もチャレンジしなかったけど、
 隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
 将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日 北区富田
☆物件25号 中古購入 120万円
 20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年11月25日 着工 中区門田本町
☆物件26,27.28号 平屋3棟新築
 1円で買った19,20号を解体した跡地に平屋3棟新築

R1年12月27日 北区弓之町
☆物件29号 中古購入 130万円
 裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
 (R2年4月17日かおりんさんにパス)
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R2年1月20日 玉野市八浜
☆物件30号 中古購入 10万円
 1月20日からノーリフォーム貸出。表面360%
 (R2年2月7日なつさんにパス)

R2年2月13日 倉敷市広江
☆物件31号 中古購入 22万円
 (R2年3月18日まさしさんにパス)

R2年2月17日 総社市溝口
☆共同購入1号AP 中古購入 2400万円
 場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
 27人で作った会社で買った記念すべき1号 

R2年4月30日 北区七日市西町
☆アパート7,8号 中古購入 633万円
 2K4戸&複合3階建の7戸 表面36.2% 満室想定51.7%

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<イベントのお知らせ>

5月

☆「視察」北区西崎戸建&お茶
 16日(土)16時半

 参加予定(定員12名)
 1Mさん
 2u-kiさん
 3みのるさん
 4まっきーさん
 5O幡さん
 6いなせさん
 7じいじさん
 8わたくし
 9かたへいさん
 10りんしょ〜さん
 11なつさん(女性)
 12K本さん
 ※増枠したけどあっさり満席(;'∀')
 キャンセル待ち
 1yasuさん


5月
1日(金)12時40分「視察」西大寺上平屋&ランチ
2日(土)12時「見学会」まゆさん七日市戸建ビフォー&ランチ
4日(月)12時「見学会」HTさん妹尾戸建3戸ビフォー&ランチ
9日(土)12時「見学会」いなせさん円山戸建6戸ビフォー&ランチ
12日(火)15時「見学会」norikoさん新保戸建ビフォー&お茶
14日(木)12時「見学会」ひろさん玉野アフター&ランチ

16日(土)16時半「視察」北区西崎戸建&お茶
19日(火)15時「視察」表町テナント&お茶
20日(水)12時「見学会」まゆさん赤磐戸建退去後&
            わたくしの赤磐平屋退去後&ランチ
27日(水)11時「見学会」こーへーさん井原アフター&ランチ
30日(土)11時「見学会」じゅんこさん神崎戸建アフター&ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。



定額給付金の申請用紙の配布が


14日から発送が始まったようで。


岡山市が給付金申請書類を発送 33万世帯 振り込みは25日から

定額給付金 岡山市が申請書類発送開始【岡山・岡山市】




わたくしは5月1日に、


マイナンバーカードでマイナポータルから申請しましたが


すでに6000件以上が申請していて


専門部署を設置して20人体制


1日300件ほどしか処理できないんだって...




そんな中、


今日、家族全員分の40万円が入っていました(*´▽`*)

IMG_1350.jpg




ありがとうございますm(__)m


40万円いうたら大きいですよね〜


あるとないとでは大違いΣ(・□・;)





常々、妻と娘2人には


「我が家は借金だらけで、ファイヤーカーだから...」
「死んだあとは頼むで...」



と言い聞かせてますからね...


まじですよ。





先日も自動車税水道代の請求書が届いたんで


ため息つきながらPayPayで払いましたよ(>_<)

IMG_1327.PNG

IMG_1324.PNG



それぞれ0.5%分の172円61円獲得...




あぁ...これで子供のためにパンが1個ずつ買えます...






岡山県は田舎の割に多少は使えて

・自動車税
・個人事業税
・不動産取得税



岡山市では

・電気代(中国電力)
・上下水道代(岡山市水道局)



が払えます。




他の岡山県内だと、鏡野町が

・住民税
・固定資産税
・軽自動車税
・国民健康保険税
・介護・後期高齢
・児童クラブ
・保育
・学校給食
・町営住宅
・水道使用料
・下水道使用料

が払えるようです。




わたくしの希望としては

・固定資産税
・軽自動車税
・国民健康保険税


は、岡山市でも早く払えるようになってほしいです(>_<)


固定資産税は、できれば倉敷市、総社市、赤磐市、和気町も(>_<)


PayPayが使えるサービスはこちら







さて話は変わって


わたくし、30歳の年に不動産屋に入社したんですけど


宅建士の手当て込みで


年収300万円前半ぐらいだったと思います。


その後、ちょこちょこ上げてもらったり


店長に上げてもらったりして


当時の社内で2〜3番目ぐらいの高給取りでしたが


それでも370〜380万円ぐらいでした(;'∀')


そして、貯金は0(;'∀')




セキスイハイムの新入社員の大卒の女の子が


350万円って言っていたのでビックリしました(;'∀')





で、その頃は、客付けのプロではありましたが


大家のことは全然わかっていませんでした。





自分じゃ絶対こんなとこ住めんわって


アパート、マンション、戸建にかかわらず


ボロ全般に否定的でしたしね。




なので、ボロ→ボロ→きれいって案内して


きれいなところで決めるみたいな(^^;





でも、関西町の3,4,5号を、


えいっ!って買ってみてから


ボロに対する考え方が変わって


ボロをみんなに勧めてます(^^;





うまくいくかどうかは別にして


いきなり中古集合住宅を買えるなら


それはそれでもいいし


いきなり新築集合住宅でボラれるなら


それはそれでもいいですけど


素人は、まずは安い戸建が


火傷しなくていい
んじゃないかと思います。


その割に、得られることは多いし、大きい






で、わたくしの属性に近く、


意見を取り入れてくれる方は


安い戸建でスタートするわけですが


いつまでもそれでいいとは思っていないです。


まぁひとそれぞれ目指すところは違うんで


好きなようにすればいいんですけどね。





わたくしの大まかな考えとしては




1、まずはスタートの段階

  ここでこだわりすぎるとなかなかスタートできず...
  何年も動きのない時間を過ごすぐらいなら
  思い切って数十万円程度の誤差は飲み込むのもありか...
  将来買う物件で、100万円単位の指値で取り返そう!

  場所も、多少遠いぐらいはしかたないかも...

  なんでもかんでも買えってことではないが
  スタートすることは大事。
  時間が一番貴重。時間=寿命、人生。
  1年でも半年でも1日でも早くスタートを切れたら
  それだけでも大きく有利に。




2、始めて1〜3年。2〜5、6、7戸ぐらい

  考え方はあまり変わらない。
  激安、高利回りなら即買い。
  どんどん増やしていこう。

  さらなる拡大を目指すなら
  法人化を考えてもいいかもしれない。
  個人の所得が膨らむのはよろしくない。
  法人で実績積んでおけばこの先の拡大につながる
  経費や赤字の繰り越し期間とか有利な面も多数。
  早めに3期を終えたい
  
    


3、始めて4〜5、6年。7〜10戸ちょいぐらい。

  初期に仕込んだ物件は
  条件がいいなら売ってもいいかもしれない。
  特に遠方の物件とか。
  遠方を売って近場にシフトもいいし
  資産価値の高いものにシフトするのもいい。

  将来の新築用地になるものを仕込むのもいい

  実績も資金も揃ってくるので
  客付けに心配のない高利回りAPや
  将来有望な場所や新築を見越した古APもあり。




4、それ以降。

  ラインナップが築古中心なんで
  新築を意識してもいいかもしれない。
  減価償却も無くなっていくので、築古も買いつつ
  新築用地として仕込んだ戸建を壊して新築。

  実績は充分。
  土地はある状態。
  資金も多少余裕
が。
  それなりの額の融資も組みやすくなってることでしょう。

  築年数や減価償却の分散もいい。
  
  



これらは、お金持ちには全く関係ない話しですけど


目指す規模感とか


拡大ペースとか


物件のラインナップとか


どんなステップを踏んでいくかとか


ライフスタイルとか


資金計画とか


年齢とか


いろいろ絡んでくるんで


どっかのタイミングで


漠然とでも考えてみることをお勧めします。




わたくしの物件はざっくりこんな感じです。


☆物件2号 津島東 長期保有
☆物件3.4.5号 関西町 売却か新築
☆物件6.7号 門田本町 長期保有
☆物件8号 水島 売却か新築
☆物件9号 牟佐 売却かな...
☆物件10.11.12号 広谷 売却か新築
☆物件13,14,15-1,2号 植松 長期保有
☆土地6号 二日市 新築かな...
☆アパート1号 原尾島 新築
☆物件16-1,2号 赤磐 長期保有か売却かな...
☆アパート2号 総社 売却か新築
☆物件17号 福島 P新築
☆物件18号 和気 入居者へ売却
☆アパート3,4号 福田 長期保有
☆アパート5号 伊福町 売却か新築
☆借地1号 彦崎 長期戦...
☆アパート6号&25号 富田 売却か新築
☆物件26,27.28号 長期保有
☆アパート7,8号 早期売却






いまとなっては新築用地が多すぎるんで


遠方の水島、総社、赤磐は売却して


距離感は軽くしたほうがいいかもしれないなー


まぁいい値段になればだけどね(^^;








富山編はいつ再開されるのか...

富山遠征編
2019年10月22日 富山遠征
2019年10月23日 しらかわGO〜
2019年10月24日 金沢でアートホテルを見学
2019年10月25日 富山で活動開始
2019年10月26日 壁のない家を見せてもらいました。
2019年10月27日 ガレージハウスに改造中
2019年10月28日 岡山より2割近く安いかなー
2019年10月29日 人脈やノウハウが集約
2019年10月30日 ポールさんクラスでも死にかけたそうですからね...
2019年11月04日 植物は早めの対処がよろしいです。
2019年11月11日 きれいすぎても逆に問題...
2020年01月01日 新たに道を造ったそうでねー
2020年01月02日 共用部も商品の一部
2020年01月03日 少々難ありの土地
2020年01月04日 実物を見てるとすごくリアル。
2020年01月17日 インベスターラウンジ



つづく




大家仲間の募集中物件です。※3月7日現在

ここをクリックで大きくなります。
※業者向けには番地と現地キーナンバーを記載しています。


北区新庄下 8DK 5.9万円※ペット相談可1匹+3000円
北区矢坂本町3DK 3.9万円※ペット相談可1匹+3000円
中区旭東町 3DK 3.9万円※ペット相談可1匹+3000円
中区原尾島 1LDK 4.2万円※ペット相談可1匹+3000円



※近日中追加予定
備前市浦伊部  3DK
北区伊福町   2DK
吉備中央町高富 4DK
北区西辛川   3K
中区新京橋   4K
北区伊福町   2K
北区原     4DK
中区海吉    5K
北区清輝橋   4K
北区中撫川   4K

一覧のほしい業者さんはこちらに連絡ください。
info@okayamaooya.com



ぺんちゃん撮影


岡山大家撮影



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この記事へのコメント

今日のお話は永久保存版ですね!
私がぼんやり思い描いてた事が見えて来た気がします。
マスター家がファイヤーカーだと我が家は炭ですね(笑)
うちは貧しいからちゃんと給食食べて帰って来るんよって言い聞かせてます。
りんしょ〜|2020年05月16日(Sat) 15:03
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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