神様、見捨てませんでした。

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
  13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...
 H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
  月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。
 敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
 H29.8から一部月極Pで貸し出し中
  月極P1号(普) 契約中
  月極P2号(普) 契約中
  月極P3号(普) 契約中
  月極P4号(軽) 募集中

☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
  16-1号 募集中
  16-2号 H29.8.26 入居
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
  16-1号,16-2号に設置


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 <DIY教室>
 じいじ先生&こもも先生のDIY教室&ランチ4日目
 10月 4日(水)11時半〜
  ・ランチ
  ・漆喰塗り
  ・天井ペンキ塗り
  ・建具オイルステイン塗り
  参加予定(定員10名)
  1じいじ先生
  2J子さん(女性)
  3真中さん(女性)
  4わたくし


<イベント一覧>
 10月  4日(水)11時半〜 じいじ先生&こもも先生のDIY教室&ランチ4日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日ひっそり行われた第46回あみだくじ


舞台となったのはここで登場した北区惣爪の110万円戸建

関連記事
2017年08月10日 モアイ
2017年09月10日 いってきまーす。


100万円クラスの戸建といえば


大概、ボロボロか残置物たっぷりかというのが相場(◎_◎;)


しかーし、ここは数か月前までおばあさんが住んでいたそうで


このまま住むのも無理でないレベルΣ(・□・;)


駐車場も小さいのなら1台置けそうだし


見学会中には近所のおじいさんが駐車場を貸してくれるという


ラッキーな話しまであって


案の定、激戦のあみだくじに(-_-;)


歴代4位の 21名 39口...


予選からこんな感じ(-_-;)

グループ分け.jpg


こりゃ当たりませんな〜(;´Д`)


そんな激戦で3回戦の決勝に残ったのが


1たくみさん ※戸建複数保有
2M本さん
3麒麟さん  ※アパート、戸建複数保有
4こももさん ※戸建複数保有


の4名。


M本さんだけまだスタートできていない...


...


...


しかし神様、見捨てませんでした


39分の1をくぐり抜けて、そんなM本さんが当選!


M本さん、なんと6度目の正直(^^;

23回 徳芳  130万円 1口  6分の1
24回 一宮  100万円 3口 85分の1
31回 田井  200万円 2口 22分の1
34回 三門東 7.5万円 1口 24分の1
38回 備前    5万円 2口 12分の1

46回 惣爪  110万円 1口 39分の1


1口でも当たるときには当たるもんだね〜


まぁ完全に運だけど、諦めて消えていかなくて良かったですね。


諦めた人にはチャンスはないし、


こちらも与えようとも思わないからね。



M本さん、慎重すぎるというか、


あーだこーだダメな理由はスラスラ出てくる


未知の世界に飛び込むのは苦手なタイプ。


まぁ世の多くの人はそんな感じでしょうが...


ぶっちゃけ、これぐらいお膳立てされた物件じゃないと厳しかったでしょう...


まぁこんな物件を110万円なんかで買えば失敗しようがないから(^^;


ほんと良かったですよ。



先日、無事決済も終わり。

IMG_0420.JPG



そんなこんなで、今日は現地ですえちゃんと3人で打ち合わせ。

IMG_0494.JPG



必ず直さないといけないのが


ふにゃふにゃの床...

1.JPG 2.JPG


この手の床ではよくあるパターン(◎_◎;)


いまにも抜けそうなんでね...


幸い根太は丈夫そうだから、上からべニア貼ればOKでしょう。


まぁ抜けてから直すという手もあるけど(^^;



次はモアイ型トイレ...

3.JPG


今時、これも洋式にせんとな...



そして電気...

4.JPG


これじゃさすがに生活に支障が出るレベル...



このあたりは仕方ないわな...



あとは、ガス屋さんにキッチンを交換してもらって

1.JPG



昔の雨漏り跡はクロス貼替

2.JPG



古い畳は、上からゴザでも敷いとけばよろしいわ。

3.JPG

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感想(0件)






古いふすまは、貼替るのがもったいないので


全撤去ー(^^;

4.JPG


汚いままだと目につくけど


最初から無けりゃ無いで


目隠しが欲しけりゃ入居者が勝手になんとかするから(^^;




まぁそんなもんで実質25%は出るでしょ。




これでようやくスタートライン


何かのきっかけになればいいね。


ここからが本番ですよ(*^^)v



おしまい




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この記事へのコメント

yasuさん、おはようございます。
無けりゃ無いで、みんな勝手にのれんや布で隠すようにしますし、わざと見せる収納にする人もいるでしょうよ(^^;
何もかも全てお膳立てしてあげる必要はないんですよ(*^^)v
家賃が安い物件のリフォームは、どうやってお金かけないかがポイントですね。
岡山大家|2017年10月04日(Wed) 09:03
バーダックさん、おはようございます。
そうなんです。多くの人は貼替ちゃいますねー(^^;
どうせ貼替ても当たり前の状態になるだけで、何の評価にもなりませんから、思い切って捨てちゃう方がいいですよ(^^;
ふすまを全部きれいにしたところで
3万円の家賃が3.5万円や4万円にはなりませんし、最初から無ければそれがスタンダードですから全然問題ないです(*^^)v
岡山大家|2017年10月04日(Wed) 09:00
古いふすま全撤去!!その手がありましたか!!
yasu|2017年10月03日(Tue) 14:46
なるほど、古いフスマは全撤去。
つい貼り換えを考えがちですが、最初から無ければその方が良さそうですね。(^^♪
古い畳もゴザを敷いてしまえばイグサの香りに騙される?
お金をかけないようにすることが大事ですね。
安い家賃の入居者はそれほど室内にこだわりはないですもんね。
バーダック|2017年10月03日(Tue) 09:27
   
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岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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