2017年10月02日
神様、見捨てませんでした。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
月極Ｐ１号（普） 契約中
月極Ｐ２号（普） 契約中
月極Ｐ３号（普） 契約中
月極Ｐ４号（軽） 募集中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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＜ＤＩＹ教室＞
じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
１０月 ４日（水）１１時半～
・ランチ
・漆喰塗り
・天井ペンキ塗り
・建具オイルステイン塗り
参加予定（定員１０名）
１じいじ先生
２J子さん（女性）
３真中さん（女性）
４わたくし
＜イベント一覧＞
１０月 ４日（水）１１時半～ じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日ひっそり行われた第４６回あみだくじ。
舞台となったのはここで登場した北区惣爪の１１０万円戸建。
関連記事
2017年08月10日 モアイ
2017年09月10日 いってきまーす。
１００万円クラスの戸建といえば
大概、ボロボロか残置物たっぷりかというのが相場(◎_◎;)
しかーし、ここは数か月前までおばあさんが住んでいたそうで
このまま住むのも無理でないレベルΣ（・□・；）
駐車場も小さいのなら１台置けそうだし
見学会中には近所のおじいさんが駐車場を貸してくれるという
ラッキーな話しまであって
案の定、激戦のあみだくじに(-_-;)
歴代４位の ２１名 ３９口...
予選からこんな感じ(-_-;)
こりゃ当たりませんな～(；´Д｀)
そんな激戦で３回戦の決勝に残ったのが
１たくみさん ※戸建複数保有
２M本さん
３麒麟さん ※アパート、戸建複数保有
４こももさん ※戸建複数保有
の４名。
M本さんだけまだスタートできていない...
...
...
しかし神様、見捨てませんでした。
３９分の１をくぐり抜けて、そんなM本さんが当選！
M本さん、なんと６度目の正直(^^;
２３回 徳芳 １３０万円 １口 ６分の１
２４回 一宮 １００万円 ３口 ８５分の１
３１回 田井 ２００万円 ２口 ２２分の１
３４回 三門東 ７．５万円 １口 ２４分の１
３８回 備前 ５万円 ２口 １２分の１
４６回 惣爪 １１０万円 １口 ３９分の１
１口でも当たるときには当たるもんだね～
まぁ完全に運だけど、諦めて消えていかなくて良かったですね。
諦めた人にはチャンスはないし、
こちらも与えようとも思わないからね。
M本さん、慎重すぎるというか、
あーだこーだダメな理由はスラスラ出てくる
未知の世界に飛び込むのは苦手なタイプ。
まぁ世の多くの人はそんな感じでしょうが...
ぶっちゃけ、これぐらいお膳立てされた物件じゃないと厳しかったでしょう...
まぁこんな物件を１１０万円なんかで買えば失敗しようがないから(^^;
ほんと良かったですよ。
先日、無事決済も終わり。
そんなこんなで、今日は現地ですえちゃんと３人で打ち合わせ。
必ず直さないといけないのが
ふにゃふにゃの床...
この手の床ではよくあるパターン(◎_◎;)
いまにも抜けそうなんでね...
幸い根太は丈夫そうだから、上からべニア貼ればＯＫでしょう。
まぁ抜けてから直すという手もあるけど(^^;
次はモアイ型トイレ...
今時、これも洋式にせんとな...
そして電気...
これじゃさすがに生活に支障が出るレベル...
このあたりは仕方ないわな...
あとは、ガス屋さんにキッチンを交換してもらって
昔の雨漏り跡はクロス貼替。
古い畳は、上からゴザでも敷いとけばよろしいわ。
古いふすまは、貼替るのがもったいないので
全撤去ー(^^;
汚いままだと目につくけど
最初から無けりゃ無いで
目隠しが欲しけりゃ入居者が勝手になんとかするから(^^;
まぁそんなもんで実質２５％は出るでしょ。
これでようやくスタートライン。
何かのきっかけになればいいね。
ここからが本番ですよ(*^^)v
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
月極Ｐ１号（普） 契約中
月極Ｐ２号（普） 契約中
月極Ｐ３号（普） 契約中
月極Ｐ４号（軽） 募集中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置
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じいじ先生＆こもも先生のＤＩＹ教室＆ランチ４日目
１０月 ４日（水）１１時半～
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・漆喰塗り
・天井ペンキ塗り
・建具オイルステイン塗り
参加予定（定員１０名）
１じいじ先生
２J子さん（女性）
３真中さん（女性）
４わたくし
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※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日ひっそり行われた第４６回あみだくじ。
舞台となったのはここで登場した北区惣爪の１１０万円戸建。
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2017年08月10日 モアイ
2017年09月10日 いってきまーす。
１００万円クラスの戸建といえば
大概、ボロボロか残置物たっぷりかというのが相場(◎_◎;)
しかーし、ここは数か月前までおばあさんが住んでいたそうで
このまま住むのも無理でないレベルΣ（・□・；）
駐車場も小さいのなら１台置けそうだし
見学会中には近所のおじいさんが駐車場を貸してくれるという
ラッキーな話しまであって
案の定、激戦のあみだくじに(-_-;)
歴代４位の ２１名 ３９口...
予選からこんな感じ(-_-;)
こりゃ当たりませんな～(；´Д｀)
そんな激戦で３回戦の決勝に残ったのが
１たくみさん ※戸建複数保有
２M本さん
３麒麟さん ※アパート、戸建複数保有
４こももさん ※戸建複数保有
の４名。
M本さんだけまだスタートできていない...
...
...
しかし神様、見捨てませんでした。
３９分の１をくぐり抜けて、そんなM本さんが当選！
M本さん、なんと６度目の正直(^^;
２３回 徳芳 １３０万円 １口 ６分の１
２４回 一宮 １００万円 ３口 ８５分の１
３１回 田井 ２００万円 ２口 ２２分の１
３４回 三門東 ７．５万円 １口 ２４分の１
３８回 備前 ５万円 ２口 １２分の１
４６回 惣爪 １１０万円 １口 ３９分の１
１口でも当たるときには当たるもんだね～
まぁ完全に運だけど、諦めて消えていかなくて良かったですね。
諦めた人にはチャンスはないし、
こちらも与えようとも思わないからね。
M本さん、慎重すぎるというか、
あーだこーだダメな理由はスラスラ出てくる
未知の世界に飛び込むのは苦手なタイプ。
まぁ世の多くの人はそんな感じでしょうが...
ぶっちゃけ、これぐらいお膳立てされた物件じゃないと厳しかったでしょう...
まぁこんな物件を１１０万円なんかで買えば失敗しようがないから(^^;
ほんと良かったですよ。
先日、無事決済も終わり。
そんなこんなで、今日は現地ですえちゃんと３人で打ち合わせ。
必ず直さないといけないのが
ふにゃふにゃの床...
この手の床ではよくあるパターン(◎_◎;)
いまにも抜けそうなんでね...
幸い根太は丈夫そうだから、上からべニア貼ればＯＫでしょう。
まぁ抜けてから直すという手もあるけど(^^;
次はモアイ型トイレ...
今時、これも洋式にせんとな...
そして電気...
これじゃさすがに生活に支障が出るレベル...
このあたりは仕方ないわな...
あとは、ガス屋さんにキッチンを交換してもらって
昔の雨漏り跡はクロス貼替。
古い畳は、上からゴザでも敷いとけばよろしいわ。
 | 価格:12,375円 |
古いふすまは、貼替るのがもったいないので
全撤去ー(^^;
汚いままだと目につくけど
最初から無けりゃ無いで
目隠しが欲しけりゃ入居者が勝手になんとかするから(^^;
まぁそんなもんで実質２５％は出るでしょ。
これでようやくスタートライン。
何かのきっかけになればいいね。
ここからが本番ですよ(*^^)v
おしまい
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手持ち資金の持って行き先
この記事へのコメント
無けりゃ無いで、みんな勝手にのれんや布で隠すようにしますし、わざと見せる収納にする人もいるでしょうよ(^^;
何もかも全てお膳立てしてあげる必要はないんですよ(*^^)v
家賃が安い物件のリフォームは、どうやってお金かけないかがポイントですね。
そうなんです。多くの人は貼替ちゃいますねー(^^;
どうせ貼替ても当たり前の状態になるだけで、何の評価にもなりませんから、思い切って捨てちゃう方がいいですよ(^^;
ふすまを全部きれいにしたところで
３万円の家賃が３．５万円や４万円にはなりませんし、最初から無ければそれがスタンダードですから全然問題ないです(*^^)v
つい貼り換えを考えがちですが、最初から無ければその方が良さそうですね。(^^♪
古い畳もゴザを敷いてしまえばイグサの香りに騙される？
お金をかけないようにすることが大事ですね。
安い家賃の入居者はそれほど室内にこだわりはないですもんね。