100万円ぐらいなら妥協してもいいのかな...

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号  H18年 5月   新築購入(H27年2月6日に売却済)
 北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
 岡山駅徒歩7分 最上階 60u 2LDK 表面利回り9%超

 2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間0日
 その間のリフォーム実施は壁紙1面の 8,000円 のみ(入居者負担)
 H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで3回目の退去があったので売却へ
 H27年2月6日に1850万円で売却グッド(上向き矢印)
 
☆物件2号 H21年11月 新築建築
 北区津島東 2LDK 57u平屋建て新築(土地500万、建物1,100万)
 平坦な場所の約50坪を500万円で購入

 H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど4年
 家賃90,000円(P3台込)でお住まいいただきましたバニー

 2組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。 
 ここもリフォームは壁紙1面のみ。
 
 3組目も85,000円 H28年3月19日〜 入居中
 リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;

☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
 北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
  3号 H24.3月から43,000円(P1込)で入居
    もちろんノーリフォームの現状貸し(笑)
    H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
    次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
    保証会社なしで、敷金3、礼金3もらった。
    
  4号 H25年1月から14,000円(Pなし)で名義貸し
      → のちに住み始めたようです(゚д゚)
     ここももちろんノーリフォーム(笑)
   H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
   +11,000円の 家賃25,000円(Pなし) (((゜Д゜;)))
   当然、ノーリフォーム(^^;

  5号 H25年6月から19,000円(Pなし)で入居
     ここももちろんノーリフォーム
     でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)

    3号,4号,5号合わせて
     利回り36.4%→41.76%→37.92%
    H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済


☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建2棟新築
 人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
 3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
 6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月!バニー
 7号 H24年11月5日から家族で住む家

☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円) H25年7月27日設置 
 物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号  H26年4月 中古購入
 初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
 オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%

☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
 北区牟佐の土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
 平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中(゚д゚)
 表面利回り42%あせあせ(飛び散る汗)

☆土地1号、2号 H27年2月13日 土地購入
 赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
  ※土地1号に物件16-1,2を新築中。
  ※土地2号は売却依頼中。


☆土地3号 H27年12月17日 土地購入
 南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
  ※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
 東区NO1芥子山学区に、平屋2棟、戸建1棟を購入。
 174.6坪 1720万円 → 1500万円
  10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ
  11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ
  12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
       H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
 ※土地3号(南区植松)に新築
  平屋 13号 入居中、14号 入居中
  2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
  テナント1号 1.2.3 募集中

☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
 13〜15号,テナント1号に設置
  
☆土地4号 H28年11月9日 土地購入
 岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
 落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆アパート1号 H29年3月28日 6室 中古購入
 中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
 そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
 ※土地1号(赤磐市河本)に新築中

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<見学会のお知らせ>
 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
 5月 7日(日)12時半〜
 参加予定(定員10名)
 1O幡さん
 2摂津屋さん
 3白猫さん
 4HR田Yさん
 5mihoさん
 6すえちゃん
 7じいじさん
 8T本さん〇
 9ryokoさん〇
 10わたくし〇
 〇原尾島から
 ※満席になりました。
 
<イベント一覧>
5月  3日(水祝)12時半〜 mihoさん戸建2号ビフォー見学会&ランチ
5月  7日(日) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 1日目
5月 10日(水) 12時半〜 備前市5万円戸建見学会&ランチ 2日目
5月 13日(土) 12時半〜 登山部結成? DDMさん2号戸建見学会&ランチ 2日目
5月 16日(火) 12時半〜 よーすけさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
5月 19日(金) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 1日目
5月 20日(土) 12時半〜 トレジャーハンター in 福富 2日目
5月 23日(火) 12時半〜 見学会予定
5月 28日(日) 12時半〜 見学会予定

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


先日見てきた中区海吉の戸建。

関連記事
2017年04月21日 そのラインの指値が通ればなんとか...


これ、ネットに750万円で出てたんですよね〜
ファイル_000.jpeg


64坪ほどあるんで土地値でいうたら


まぁそんなもんなんですけど

・道は狭い
・駐車場は軽1台
・家はデカい
・リフォーム費用嵩みそう
・解体するにしてもかなり手間



って感じであんまりいいとこなし...


マイホーム用にしても中途半端...

賃貸用にしても中途半端...

解体するにしても中途半端...



そりゃ750万円なんかじゃ売れんでしょうに...


でもこういう箸にも棒にも掛からん感じでも


結局のところ価格次第なんですよね...


岡山市内の普通の平坦地なら


安けりゃ大概売れていきますわ(^^;



ここに関しては、我々からすれば貸すのが目的なんで


気になるのは、どれぐらいの家賃でいけるのか?


ってとこですわね。


昭和45年築で97uぐらいありますけど


大きけりゃ高く貸せるってもんでもないんでね...


この場所で、この古さで、軽1台なんて


60uぐらいの家でも家賃はなんぼも変わりゃしません(-_-;)


まぁ少し直してせいぜい4万円後半までかな...


駐車場を拡大して、家もガッツリ直してプラス1万円...


あとはペットとかで少し上げていくかね...



そこから実質利回りが何%欲しいのか?


ってとこでね。


やっぱこの手の物件だと実質で20%ぐらいは欲しいな...


なんてとこから、諸費用やリフォーム費用を考えて


提示した価格は200万円


これぐらいで買えるなら


お得感もあって即決レベル。


少々のことがあっても余裕で安全圏かな(^^;


って感じで思ってますけど


ここ、300万円で売れたんですって〜(;´Д`)


ざーんねん(^^;


まぁ昨今のことですから300で消えても不思議じゃないし


人それぞれですけどね(^^;


どうしても欲しい物件なら


自分のハードル下げたらいいんだろうけど


そこまでして買うほどの価値を見出せなかったということで(◎_◎;)



どんな人が買ったのか知らないけど


ずっと買えずに悩んでいるような人なら


100万円差ぐらいなら妥協してでも買って


スタートを切って実績を積むのもアリかもな...



おしまい


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この記事へのコメント

ロッキーさん、会員数に達していても会員を抜けられる方も稀におられるので、不定期的(半年に一度?)に岡山大家さんに連絡してみると良いですよ!
HR田|2017年06月02日(Fri) 11:02
ロッキーさん、はじめまして。
独学でとはチャレンジャーですね(◎_◎;)
わたしなんか業界に勤めていたにも関わらず、なかなか前進できませんでしたから(-_-;)
いろいろやったらわかってくると思いますが、戸建ては手堅いんでおススメですよー
岡山大家|2017年06月01日(Thu) 16:33
水島で誰もつてがなく独学で戸建投資をやってみて痛感することが沢山でした。
まず、駐車場は2台分ないと本当にキツい。
水回りは見えない瑕疵が多い。
お金で雇った家を診る人の意見は案外適当。
エアコン関係は借主負担でも良かったかも。
広告料を黙ってればはらわなくてもよかった。

高くついたけどいいこともあり、契約までの書類を一式手に入れれた。特に戸建購入の際に大手ハウスメーカーのリフォーム部門だったので調査資料が沢山。
客付けが弱い管理会社が管理料なしで取りついでくれる。戸建投資は安く購入して安く直して高く貸さないと資金がすぐ枯渇する意味を実感した。なんなら燃えたら購入代金の2倍以上がてにはいる。など。
立地を間違えると終わる。一年前から4万で貸そうとしてる戸建がまだ貸せてない。

皆様は習いながら戸建投資が出来てうらやましい。会員数を達してるみたいで自分はブログで勉強させていただいてます。2軒目からは買えないなら要らないスタイルでいきます。トランキーロ、あっせんなよ!の精神です。

この記事みてるとやっぱりこの辺りまでの値下げ交渉は出来ると確信しました。時間かけて落とす戦法に切り替えます。株で2000万、出来れば3000万キャッシュをつくれればいいのですが、現状1200万なのでなんとも微妙な状況です。

これからもすてきな記事を期待してます。
ロッキー|2017年05月06日(Sat) 15:35
   
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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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