2017年05月05日
１００万円ぐらいなら妥協してもいいのかな...
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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＜見学会のお知らせ＞
備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 ７日（日）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１O幡さん
２摂津屋さん
３白猫さん
４HR田Yさん
５mihoさん
６すえちゃん
７じいじさん
８T本さん〇
９ryokoさん〇
10わたくし〇
〇原尾島から
※満席になりました。
＜イベント一覧＞
５月 ３日（水祝）１２時半～ mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １３日（土） １２時半～ 登山部結成？ DDMさん２号戸建見学会＆ランチ ２日目
５月 １６日（火） １２時半～ よーすけさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
５月 １９日（金） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半～ 見学会予定
５月 ２８日（日） １２時半～ 見学会予定
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
先日見てきた中区海吉の戸建。
関連記事
2017年04月21日 そのラインの指値が通ればなんとか...
これ、ネットに７５０万円で出てたんですよね～
６４坪ほどあるんで土地値でいうたら
まぁそんなもんなんですけど
・道は狭い
・駐車場は軽１台
・家はデカい
・リフォーム費用嵩みそう
・解体するにしてもかなり手間
って感じであんまりいいとこなし...
マイホーム用にしても中途半端...
賃貸用にしても中途半端...
解体するにしても中途半端...
そりゃ７５０万円なんかじゃ売れんでしょうに...
でもこういう箸にも棒にも掛からん感じでも
結局のところ価格次第なんですよね...
岡山市内の普通の平坦地なら
安けりゃ大概売れていきますわ(^^;
ここに関しては、我々からすれば貸すのが目的なんで
気になるのは、どれぐらいの家賃でいけるのか？
ってとこですわね。
昭和４５年築で９７㎡ぐらいありますけど
大きけりゃ高く貸せるってもんでもないんでね...
この場所で、この古さで、軽１台なんて
６０㎡ぐらいの家でも家賃はなんぼも変わりゃしません(-_-;)
まぁ少し直してせいぜい４万円後半までかな...
駐車場を拡大して、家もガッツリ直してプラス１万円...
あとはペットとかで少し上げていくかね...
そこから実質利回りが何％欲しいのか？
ってとこでね。
やっぱこの手の物件だと実質で２０％ぐらいは欲しいな...
なんてとこから、諸費用やリフォーム費用を考えて
提示した価格は２００万円
これぐらいで買えるなら
お得感もあって即決レベル。
少々のことがあっても余裕で安全圏かな(^^;
って感じで思ってますけど
ここ、３００万円で売れたんですって～(;´Д｀)
ざーんねん(^^;
まぁ昨今のことですから３００で消えても不思議じゃないし
人それぞれですけどね(^^;
どうしても欲しい物件なら
自分のハードル下げたらいいんだろうけど
そこまでして買うほどの価値を見出せなかったということで(◎_◎;)
どんな人が買ったのか知らないけど
ずっと買えずに悩んでいるような人なら
１００万円差ぐらいなら妥協してでも買って
スタートを切って実績を積むのもアリかもな...
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
落ちたはいいが、何に使おうかね...
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
☆物件16-1,2号 H29年5月完成予定 平屋1棟2戸新築
※土地1号(赤磐市河本)に新築中
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備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 ７日（日）１２時半～
参加予定（定員１０名）
１O幡さん
２摂津屋さん
３白猫さん
４HR田Yさん
５mihoさん
６すえちゃん
７じいじさん
８T本さん〇
９ryokoさん〇
10わたくし〇
〇原尾島から
※満席になりました。
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５月 ３日（水祝）１２時半～ mihoさん戸建２号ビフォー見学会&ランチ
５月 ７日（日） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ １日目
５月 １０日（水） １２時半～ 備前市５万円戸建見学会＆ランチ ２日目
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５月 １９日（金） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 １日目
５月 ２０日（土） １２時半～ トレジャーハンター in 福富 ２日目
５月 ２３日（火） １２時半～ 見学会予定
５月 ２８日（日） １２時半～ 見学会予定
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※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
先日見てきた中区海吉の戸建。
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2017年04月21日 そのラインの指値が通ればなんとか...
これ、ネットに７５０万円で出てたんですよね～
６４坪ほどあるんで土地値でいうたら
まぁそんなもんなんですけど
・道は狭い
・駐車場は軽１台
・家はデカい
・リフォーム費用嵩みそう
・解体するにしてもかなり手間
って感じであんまりいいとこなし...
マイホーム用にしても中途半端...
賃貸用にしても中途半端...
解体するにしても中途半端...
そりゃ７５０万円なんかじゃ売れんでしょうに...
でもこういう箸にも棒にも掛からん感じでも
結局のところ価格次第なんですよね...
岡山市内の普通の平坦地なら
安けりゃ大概売れていきますわ(^^;
ここに関しては、我々からすれば貸すのが目的なんで
気になるのは、どれぐらいの家賃でいけるのか？
ってとこですわね。
昭和４５年築で９７㎡ぐらいありますけど
大きけりゃ高く貸せるってもんでもないんでね...
この場所で、この古さで、軽１台なんて
６０㎡ぐらいの家でも家賃はなんぼも変わりゃしません(-_-;)
まぁ少し直してせいぜい４万円後半までかな...
駐車場を拡大して、家もガッツリ直してプラス１万円...
あとはペットとかで少し上げていくかね...
そこから実質利回りが何％欲しいのか？
ってとこでね。
やっぱこの手の物件だと実質で２０％ぐらいは欲しいな...
なんてとこから、諸費用やリフォーム費用を考えて
提示した価格は２００万円
これぐらいで買えるなら
お得感もあって即決レベル。
少々のことがあっても余裕で安全圏かな(^^;
って感じで思ってますけど
ここ、３００万円で売れたんですって～(;´Д｀)
ざーんねん(^^;
まぁ昨今のことですから３００で消えても不思議じゃないし
人それぞれですけどね(^^;
どうしても欲しい物件なら
自分のハードル下げたらいいんだろうけど
そこまでして買うほどの価値を見出せなかったということで(◎_◎;)
どんな人が買ったのか知らないけど
ずっと買えずに悩んでいるような人なら
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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手持ち資金の持って行き先
この記事へのコメント
独学でとはチャレンジャーですね(◎_◎;)
わたしなんか業界に勤めていたにも関わらず、なかなか前進できませんでしたから(-_-;)
いろいろやったらわかってくると思いますが、戸建ては手堅いんでおススメですよー
まず、駐車場は2台分ないと本当にキツい。
水回りは見えない瑕疵が多い。
お金で雇った家を診る人の意見は案外適当。
エアコン関係は借主負担でも良かったかも。
広告料を黙ってればはらわなくてもよかった。
高くついたけどいいこともあり、契約までの書類を一式手に入れれた。特に戸建購入の際に大手ハウスメーカーのリフォーム部門だったので調査資料が沢山。
客付けが弱い管理会社が管理料なしで取りついでくれる。戸建投資は安く購入して安く直して高く貸さないと資金がすぐ枯渇する意味を実感した。なんなら燃えたら購入代金の2倍以上がてにはいる。など。
立地を間違えると終わる。一年前から4万で貸そうとしてる戸建がまだ貸せてない。
皆様は習いながら戸建投資が出来てうらやましい。会員数を達してるみたいで自分はブログで勉強させていただいてます。2軒目からは買えないなら要らないスタイルでいきます。トランキーロ、あっせんなよ！の精神です。
この記事みてるとやっぱりこの辺りまでの値下げ交渉は出来ると確信しました。時間かけて落とす戦法に切り替えます。株で2000万、出来れば3000万キャッシュをつくれればいいのですが、現状1200万なのでなんとも微妙な状況です。
これからもすてきな記事を期待してます。