2016年03月16日
経営効率
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区広谷に平屋２棟、戸建１棟を購入。
関連記事
2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜見学会のお知らせ １＞
北長瀬駅の近くの新築マンションの見学会＆ランチです。
苦戦する新築マンションが多い中、ここはほぼ満室...
成功の要因はなんでしょう？
COTHAX（コザックス）北長瀬
こちらの専用フォームからお願いします。
専用フォーム 北長瀬新築マンション見学会＆ランチ
３月１８日（金）１２時～
１ じいじさん
２ こももさん（女性）
３ HR田さん
４ sachiさん（女性）
５ Y山さん
６ わたくし
３月２１日（月・祝）１２時～
１ O幡さん
２ Mさん
３ Y山さん
４ わたくし
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＜イベント一覧＞
３月 １６日（水）１２時～ わたくしの物件２号見学会＆ランチ
３月 １８日（金）１２時～ 北長瀬新築マンション見学会＆ランチ １日目
３月 ２１日（月・祝）１２時～ 北長瀬新築マンション見学会＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
最近、うちの近所に大きな家が建とうとしています。
今日はこんな大きなクレーンが入っていました（ﾟдﾟ）
たぶんこのクラスかと。
大きな重機が入らないと
小分けしたり人力の部分が増えてくるんで
建築費が上がっちゃうんですよね(ｰｰ;)
うちの近所は道の狭いところが多いんですけど
一番狭いところでも２．３mぐらいはありますからね(^_^;)
どの場所で建てても、地盤関係以外の建築費は大きく変わらないので
土地値を安くする方向にもって行きがちですが
土地値の安いところって、大概道が狭い(;´д｀)
道が狭いとか地盤の悪さとかを見落として
見た目の安さに釣られて買っちゃうと
建築費でしっぺ返しを喰らうということに(T_T;)
下水の有無や水道の引き込みのこともあるしねー(;´д｀)
安価に建てられて、しかも土地値も安い
こういう土地を探すのが一番難しい(；´Д`A
...
さて、今日はわたくしの物件２号の見学会でした。
こももさん（女性）
HR田さん
倉敷大家さん
OCさん
OCさん奥さん（女性）
taimanさん
norikoさん（初登場、女性、見学のみ）
JBさん
GOGOさん
わたくし
児島大家さんはランチからの参加なので
ひとまず１０名で出発ー
ここは、平成２１年１１月に新築しました。
２LDK ５７㎡ の 平屋で、建築中に申込。
９万円で４年住んでくださいました。
関連記事
2013年12月03日 物件２号見学会に行ってきました。
その際は、壁紙を１面だけ交換と美装。
きれいに使ってくださるとほんとありがたいですね～(*'▽'*)♪
その後、５０００円の家賃交渉があって
８．５万円で２年住んで今回の退去でしたが
今回も綺麗なもんで
美装だけでOKということで(*´∀｀*)
賃貸経営って、入退去に掛かる費用が厄介なんですよね(＞＜)
見た目の利回りばっかり見ている人はここに気づかない(^_^;)
入退去ってほんとお金かかりますもん(ｰｰ;)
リフォーム代や広告料ね...
ここは、新築時は広告料なし、２回目は１ヶ月、今回も１ヶ月。
まぁ、これは仕方ないところですかねー(^_^;)
これを２ヶ月だ３ヶ月だ放出してたらきついわね...
あとは、リフォームを減らさないとね...
リフォームを減らすには
入退去の数を少なくするか
丁寧に使ってくれる人に入ってもらうか...
ボロにそのまま入ってもらってもいいけど(￣▽￣;)
理想の家賃、理想の入居率から導かれる
理想の表面利回り
これは投資的な目線なんよねー
賃貸経営だから、経営効率を考えんといけんよね(^_^;)
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
その間のリフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ（入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57㎡
H21年11月28日～H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
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☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
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2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
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2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
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☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
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物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
約６０坪を２区画 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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2015年02月19日 違いは紙一重
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入
２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区広谷に平屋２棟、戸建１棟を購入。
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2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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北長瀬駅の近くの新築マンションの見学会＆ランチです。
苦戦する新築マンションが多い中、ここはほぼ満室...
成功の要因はなんでしょう？
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３月１８日（金）１２時～
１ じいじさん
２ こももさん（女性）
３ HR田さん
４ sachiさん（女性）
５ Y山さん
６ わたくし
３月２１日（月・祝）１２時～
１ O幡さん
２ Mさん
３ Y山さん
４ わたくし
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＜イベント一覧＞
３月 １６日（水）１２時～ わたくしの物件２号見学会＆ランチ
３月 １８日（金）１２時～ 北長瀬新築マンション見学会＆ランチ １日目
３月 ２１日（月・祝）１２時～ 北長瀬新築マンション見学会＆ランチ ２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
最近、うちの近所に大きな家が建とうとしています。
今日はこんな大きなクレーンが入っていました（ﾟдﾟ）
たぶんこのクラスかと。
大きな重機が入らないと
小分けしたり人力の部分が増えてくるんで
建築費が上がっちゃうんですよね(ｰｰ;)
うちの近所は道の狭いところが多いんですけど
一番狭いところでも２．３mぐらいはありますからね(^_^;)
どの場所で建てても、地盤関係以外の建築費は大きく変わらないので
土地値を安くする方向にもって行きがちですが
土地値の安いところって、大概道が狭い(;´д｀)
道が狭いとか地盤の悪さとかを見落として
見た目の安さに釣られて買っちゃうと
建築費でしっぺ返しを喰らうということに(T_T;)
下水の有無や水道の引き込みのこともあるしねー(;´д｀)
安価に建てられて、しかも土地値も安い
こういう土地を探すのが一番難しい(；´Д`A
...
さて、今日はわたくしの物件２号の見学会でした。
こももさん（女性）
HR田さん
倉敷大家さん
OCさん
OCさん奥さん（女性）
taimanさん
norikoさん（初登場、女性、見学のみ）
JBさん
GOGOさん
わたくし
児島大家さんはランチからの参加なので
ひとまず１０名で出発ー
ここは、平成２１年１１月に新築しました。
２LDK ５７㎡ の 平屋で、建築中に申込。
９万円で４年住んでくださいました。
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2013年12月03日 物件２号見学会に行ってきました。
その際は、壁紙を１面だけ交換と美装。
きれいに使ってくださるとほんとありがたいですね～(*'▽'*)♪
その後、５０００円の家賃交渉があって
８．５万円で２年住んで今回の退去でしたが
今回も綺麗なもんで
美装だけでOKということで(*´∀｀*)
賃貸経営って、入退去に掛かる費用が厄介なんですよね(＞＜)
見た目の利回りばっかり見ている人はここに気づかない(^_^;)
入退去ってほんとお金かかりますもん(ｰｰ;)
リフォーム代や広告料ね...
ここは、新築時は広告料なし、２回目は１ヶ月、今回も１ヶ月。
まぁ、これは仕方ないところですかねー(^_^;)
これを２ヶ月だ３ヶ月だ放出してたらきついわね...
あとは、リフォームを減らさないとね...
リフォームを減らすには
入退去の数を少なくするか
丁寧に使ってくれる人に入ってもらうか...
ボロにそのまま入ってもらってもいいけど(￣▽￣;)
理想の家賃、理想の入居率から導かれる
理想の表面利回り
これは投資的な目線なんよねー
賃貸経営だから、経営効率を考えんといけんよね(^_^;)
おしまい
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