岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　　4号が11,000円上がったので利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン

　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day

　7号 　H24年11月5日から家族で住む


☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　10年後からのキャッシュフローとして備えています(^^;
　

☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%


☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％


　関連記事
　　2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
　　2014年12月29日　架空のお話ではございません。
　　2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
　　2015年04月04日　契約書上は○○
　　2015年04月06日　臭いがなー
　　2015年05月16日　普通の庭
　　2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)


☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　約６０坪を２区画　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...

　関連記事
　　2015年02月19日　違いは紙一重


☆物件11号　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入
　２０８坪　坪単価９万円

　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
　
　関連記事
　　2015年09月30日　買物デー
　　2015年12月17日　１億、５億、１０億
　　2016年02月21日　駐車場は大事ですね。

　新築計画進行中。


☆物件12.13.14号　H28年3月1日　中古購入

　東区広谷に平屋２棟、戸建１棟を購入。

　関連記事
　2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
　2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
　2016年02月04日　近況報告
　2016年02月19日　聞き飽きた。
　2016年02月22日　真相はいかに？
　2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
　2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し


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＜見学会のお知らせ　１＞

北長瀬駅の近くの新築マンションの見学会＆ランチです。

苦戦する新築マンションが多い中、ここはほぼ満室...
成功の要因はなんでしょう？

COTHAX（コザックス）北長瀬

こちらの専用フォームからお願いします。
専用フォーム　北長瀬新築マンション見学会＆ランチ

３月１８日（金）１２時〜
　１　じいじさん
　２　こももさん（女性）
　３　HR田さん
　４　sachiさん（女性）
　５　Y山さん
　６　わたくし

３月２１日（月・祝）１２時〜
　１　O幡さん
　２　Mさん
　３　Y山さん
　４　わたくし


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＜イベント一覧＞
　３月　１６日（水）１２時〜　　わたくしの物件２号見学会＆ランチ
　３月　１８日（金）１２時〜　　北長瀬新築マンション見学会＆ランチ　１日目
　３月　２１日（月・祝）１２時〜 北長瀬新築マンション見学会＆ランチ　２日目
　
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


最近、うちの近所に大きな家が建とうとしています。


今日はこんな大きなクレーンが入っていました（ﾟдﾟ）




たぶんこのクラスかと。




大きな重機が入らないと


小分けしたり人力の部分が増えてくるんで


建築費が上がっちゃうんですよね(ｰｰ;)



うちの近所は道の狭いところが多いんですけど


一番狭いところでも２．３mぐらいはありますからね(^_^;)


どの場所で建てても、地盤関係以外の建築費は大きく変わらないので


土地値を安くする方向にもって行きがちですが


土地値の安いところって、大概道が狭い(;´д｀)


道が狭いとか地盤の悪さとかを見落として


見た目の安さに釣られて買っちゃうと


建築費でしっぺ返しを喰らうということに(T_T;)


下水の有無や水道の引き込みのこともあるしねー(;´д｀)


安価に建てられて、しかも土地値も安い


こういう土地を探すのが一番難しい(；´Д`A


...


さて、今日はわたくしの物件２号の見学会でした。

こももさん（女性）
HR田さん
倉敷大家さん
OCさん
OCさん奥さん（女性）
taimanさん
norikoさん（初登場、女性、見学のみ）
JBさん
GOGOさん
わたくし

児島大家さんはランチからの参加なので


ひとまず１０名で出発ー






ここは、平成２１年１１月に新築しました。


２LDK　５７�u　の　平屋で、建築中に申込。


９万円で４年住んでくださいました。

関連記事
2013年12月03日　物件２号見学会に行ってきました。



その際は、壁紙を１面だけ交換と美装。


きれいに使ってくださるとほんとありがたいですね〜(*'▽'*)♪


その後、５０００円の家賃交渉があって


８．５万円で２年住んで今回の退去でしたが


今回も綺麗なもんで


美装だけでOKということで(*´∀｀*)


賃貸経営って、入退去に掛かる費用が厄介なんですよね(＞＜)


見た目の利回りばっかり見ている人はここに気づかない(^_^;)



入退去ってほんとお金かかりますもん(ｰｰ;)


リフォーム代や広告料ね...


ここは、新築時は広告料なし、２回目は１ヶ月、今回も１ヶ月。


まぁ、これは仕方ないところですかねー(^_^;)


これを２ヶ月だ３ヶ月だ放出してたらきついわね...


あとは、リフォームを減らさないとね...


リフォームを減らすには


入退去の数を少なくするか


丁寧に使ってくれる人に入ってもらうか...


ボロにそのまま入ってもらってもいいけど(￣▽￣;)



理想の家賃、理想の入居率から導かれる


理想の表面利回り



これは投資的な目線なんよねー


賃貸経営だから、経営効率を考えんといけんよね(^_^;)



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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